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Un cas concret d’investissement en Démembrement

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Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Démembrer un bien consiste à séparer la nue-propriété de l'usufruit d'un actif c'est-à-dire la propriété de la jouissance. Comme beaucoup d'investisseurs internautes vous avez entendu parler de l'investissement en démembrement. Mais en quoi consiste ce mécanisme ? Quels sont les produits éligibles ? Comment s'y prendre ? Décryptage.

1. Le principe

Le principe repose sur l'acquisition par l'investisseur de la nue-propriété d'un bien immobilier construit ou à construire qui sera mis en location sur le marché « conventionné » (logement social intermédiaire, 1% patronnal etc.).

L'usufruit de ce bien, c'est-à-dire la jouissance, est proposée (vendue) à un tiers sur une durée contractuellement fixée dés le départ de l'opération et dans des conditions de répartition (on parle de clés de répartition) également connue lors de l'acquisition et ne dépendant ni de l'âge ni de la situation du contractant.

Au terme du contrat de démembrement, l'usufruit est réintégré automatiquement à la nue-propriété et l'investisseur devient donc plein propriétaire du bien. L'usufruitier temporaire doit légalement lui restituer le bien vide de tout locataire et ce dans un état d'obsolescence normal. Le nu-propriétaire est donc dégagé pendant la durée du démembrement de la gestion locative, du risque locatif, des coûts d'entretien et des taxes inhérents au marché locatif.

La durée de démembrement varie de 15 à 20 ans. Les clés de répartition usufruit/nue-propriété dépendent de la localisation du bien, de sa qualité et de la durée du démembrement. La moyenne est de 60% pour la nue-propriété et 40% pour l'usufruit. L'investisseur peut donc envisager d'acquérir un bien pour 60% de sa valeur nominale.

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2. Pourquoi choisir ce type d'investissement ?

Cette question revient à se demander quels sont les avantages et les inconvénients de l'investissement en nue-propriété.

Avantages

  • Pas de gestion locative
  • Pas de risque locatif
  • Pas de taxe foncière ou de frais d'entretien
  • Pas d'imposition sur la fortune (ISF) sur la valeur de la nue-propriété
  • Possibilité de financer l'achat par un emprunt bancaire
  • Possibilité de déduire les intérêts d'emprunt de revenus fonciers existants
  • Acquisition d'un bien « Premium » pour une valeur minorée donc accessible

Inconvénients

  • Offre réduite sur le marché
  • Forte imposition sur la plus-value en cas de cession au terme
  • Effort d'épargne à mobiliser plutôt élevé

3. Un cas concret

Monsieur et Madame X sont mariés avec 2 enfants. Tous les deux salariés, ils déclarent après abattement 100 000 € de revenus salariés imposables et 10000 € de revenus fonciers issus de la location d'un appartement qu'ils possèdent suite à un héritage (valeur 450 000€).

Ils sont propriétaires de leur résidence principale sans prêt (valeur 800 000 €) et d'un appartement au ski avec un capital restant à rembourser à la banque de 60 000€ (valeur 150 000 €).

Ils possèdent chacun un contrat d'assurance-vie d'une valeur de 60 000 €, des livrets bancaires pour une valeur globale de 25 000€ et un compte-titre d'une valeur actualisée de 12000 €

Ils souhaitent effectuer un nouvel investissement, la fin du remboursement de leur prêt résidence principale leur ayant donné une nouvelle capacité d'épargne. Soit

  • revenu imposable global de 110 000 €
  • impôt sur le revenu brut de 17 196 €
  • base ISF de 1 257 000 € donc non imposables
  • prélèvements sociaux annuels sur revenus fonciers actuels de 1 550 €

Nous leur proposons un investissement en nue-propriété situé sur la Côte Atlantique à La Rochelle avec un démembrement sur 17 ans à partir de 2015 (date de livraison de la résidence).

Il s'agit d'un T3 traversant au 1er étage de 71m2 + 12m2 de terrasse orienté Sud. Il est vendu avec une place de parking. Le prix de la nue-propriété est de 210 330 € soit 2 920 €/m2.

M & Mme X ont donc étudié :

  • la localisation : ultra centre de La Rochelle à 150 m de la gare et 450m du vieux port classé. Agglomération de 80 000 habitants très dynamique avec une forte activité touristique.
  • le plan
  • les conditions du contrat de démembrement : durée de 17 ans avec une valeur de la nue-propriété de 61,7%.

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Ils sont d'accord pour ce choix. Ils doivent alors notifier leur désir de réserver ce bien en complétant et signant un bulletin de réservation qu'ils envoient à l'opérateur du programme.

Celui-ci leur adresse alors le dossier de réservation contenant l'ensemble des plans et notices descriptives prévus par la loi dans le cadre du Code de la Construction et de l'Habitation.

Les investisseurs complètent le contrat et signent chaque document demandé. L'ensemble du dossier est envoyé à nouveau à l'opérateur qui en transmet une partie au notaire du programme. Sous 15 jours est adressé par recommandé à M & Mme X un exemplaire du contrat de réservation contre-signé. A réception de l'avis de passage du recommandé se déclenchent les 7 jours de droit de rétractation dont bénéficient les investisseurs.

Nous leur conseillons de financer l'acquisition par un prêt bancaire In Fine.

Ils contractent donc un prêt de 217 000 € pour l'acquisition et les frais de notaire sur 19 ans (2 ans pour la construction et 17 ans pour le démembrement) dont ils ne paieront pendant la durée que les intérêts à la banque. Le capital sera remboursé en une fois à la fin « In Fine ».

En parallèle, ils placeront en garantie une des assurance-vie qu'ils laisseront « travailler » pendant la durée de l'opération afin de s'assurer d'avoir sur ce contrat le montant à rembourser à la banque à terme. Ils devront d'ailleurs verser chaque mois un abondement complémentaire sur leur contrat afin d'accélérer la constitution du capital nécessaire.

La mensualité d'emprunt sera de 725 € (TEG fixe de 4%). Le montant d'abondement à apporter sur leur contrat d'assurance-vie sera de 268 €/mois.

Une fois l'accord bancaire obtenu, une offre de prêt leur sera adressée. Une fois reçue, ils bénéficieront de 11 jours de délai de rétractation. A l'issu de cette période, ils pourront signer et renvoyer leur offre à la banque qui sera alors en mesure de débloquer les sommes empruntées en faveur du promoteur du programme par l'intermédiaire du notaire. L'acte sera donc finalisé en présence des investisseurs qui deviendront alors nus-propriétaires du bien.

Suivant l'échéancier de la construction de l'immeuble, des appels de fonds seront adressés par le promoteur à la banque directement, M & Mme X n'ayant qu'à surveiller le bon déroulé des transferts.

Les investisseurs n'auront plus aucune implication directe dans le mécanisme d'investissement excepté de ne pas oublier de déduire l'ensemble des intérêts d'emprunt de cette acquisition des autres revenus locatifs lors de leur déclaration fiscale.

4. Quel sera l'impact pour M & Mme X :

  • déduction de 8 680 € d'intérêts d'emprunt (fixes et linéaires grâce au prêt In Fine) chaque année des 10 000 € de revenus fonciers soit une économie d'impôt de 2 604 € / an et une économie de prélèvements sociaux de 1 345 €.
  • Déduction de la base imposable ISF du contrat d'assurance-vie apporté en garantie limitant à terme leur possible passage au-delà du seuil d'imposition de 1,3 millions d'euros.
  • Possibilité au terme de l'opération de garder le bien (résidence secondaire), de le mettre en location (location classique ou location saisonnière) ou de le vendre.

Le patrimoine acquit alors sur une base de revalorisation immobilière de 1% par an après paiement de l'impôt sur la plus-value sera de 368 884 €. L'effort mensuel pendant 19 ans aura été de 993 € soit un rendement moyen annuel de 4,91 % net hors économies d'impôts. Si l'on prend en compte les économies d'IR et de prélèvements sociaux, le rendement moyen annuel atteint 7,69 % net.

Conclusion

Avec cet exemple concret d'investissement en nue-propriété, certes simplifié, il est aisé de comprendre le levier de performance que peut représenter ce type de support. Il reste cependant avant tout dépendant de votre capacité d'épargne sur le long terme et de votre situation patrimoniale en particulier face à l'impôt.

De plus, bien qu'il permette d'acquérir sans complication un patrimoine immobilier de belle facture, il n'en demeure pas moins que ce placement reste à mettre en oeuvre avec attention. L'emplacement, la qualité de l'usufruitier et le montage bancaire sont les bases de la réussite de cet investissement et demandent une étude approfondie.

Il est des placements financiers ou placements immobiliers qui sont aisément abordables par le profane. L'acquisition de nue-propriété n'en est pas un. Cela reste un mécanisme patrimonial à manipuler avec précision. Adressez-vous pour cela à nos conseillers en gestion de patrimoine.

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A propos de l'auteur Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine | 1050 articles en ligne

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Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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