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Investissement locatif : vaut-il mieux investir à Nice ou Toulouse ?

L’article « Investissement locatif : vaut-il mieux investir à Nice ou Toulouse ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Introduction

L’investissement immobilier locatif est plébiscité par les investisseurs français, qu’ils aient des connaissances étoffées en matière d’immobilier ou non.

Et ce à juste-titre : l’immobilier est un actif tangible, palpable, rassurant et sécurisant. En plus de cela, il permet à tout investisseur, s’il est bien conseillé, d’espérer faire de bonnes opérations en générant des plus-values à terme à la revente et/ou des revenus complémentaires.

En revanche, investir dans l’immobilier comporte des risques et choisir le bon emplacement pour un investissement locatif est fondamental.

A cet effet, nous avons décidé de comparer deux villes majeures dans lesquelles vous pourriez être amenés à effectuer votre investissement locatif, à savoir Nice et Toulouse.

Pour comparer l’intérêt d’un investissement locatif dans ces deux villes, nous allons nous intéresser à trois axes principaux à prendre en compte lorsqu’on effectue un investissement immobilier à savoir : les atouts économiques, les atouts culturels et les atouts touristiques.

1. Intérêt d’un investissement à Nice et Toulouse

Que vous préfériez Nice ou Toulouse pour votre investissement locatif, il faut avoir à l’esprit que ces deux grandes villes françaises présentent de nombreux avantages.

Toulouse 

Et pour cause, avec plus de 471 000 habitants, Toulouse se situe à la quatrième position du classement des villes les plus peuplées de France derrière Paris, Marseille et Lyon.

Après avoir été 1ère et 2ème ville où investir et habiter, Toulouse à la plus forte croissance démographique de France, et est la cinquième ville où investir en 2018 d’après le Figaro immobilier.

Son solde migratoire est positif : +1,9 % ce qui est assez rare pour être souligné.

Dans les faits, la ville enregistre 8 000 habitants de plus par an (solde résultant des arrivées dans la ville par rapport aux départs) et quelques 20 000 sur l'agglomération.

Toulouse est le chef-lieu du département de la Haute-Garonne et de la région Midi-Pyrénées. Ville agréable avec un climat très appréciable, Toulouse est une ville de caractère. Elle est surnommée la ville rose grâce à l’architecture de ses logements construits à l’aide de briques rouges.

De plus, la région Occitanie est la plus créatrice d'emplois sur toute la France, notamment autour de la grande Métropole de Toulouse.

Toulouse peut être considérée comme un véritable pôle de compétitivité technologique européen grâce aux entreprises d’aéronautique comme Airbus, le Cancéropôle ainsi que les nombreuses écoles et universités.

Nice

Nice, quant à elle, tire également son épingle du jeu parmi les villes françaises où investir. En effet, Nice est là 7ème ville où investir en 2018 d’après le Figaro immobilier. Juste derrière Toulouse, Nice est la cinquième ville la plus peuplée de France avec plus de 340 000 habitants.

Après Marseille, Nice est la deuxième ville la plus importante de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. La ville bénéficie d’une géographie assez atypique avec un magnifique front de mer complété en amont par un paysage assez montagneux. Nice est une ville très attractive pour les touristes, et à juste cause.

De plus, cette commune est également une véritable place économique, et c’est même la place économique et culturelle de la côte d’azur.

Enfin, celle-ci est idéalement située puisqu’elle se trouve à une vingtaine de kilomètres de Monaco et à un peu plus de trente kilomètres de la frontière italienne.

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2. Nice et Toulouse : deux villes économiquement très intéressantes

Que ce soit Nice ou Toulouse, ces deux villes offrent des perspectives économiques notables.

Toulouse

En effet, comme énoncé plus haut, Toulouse apparaît comme un véritable pôle technologique de pointe dans les domaines de l’aérospatial, l’aéronautique (Airbus), l’informatique, ou encore la recherche (Cancéropôle). Toulouse est la ville n°1 en Europe des activités aéronautiques et des activités spatiales et n°1 en France pour les systèmes électroniques embarqués.

Les moins de 40 ans représentent plus de 60% de la population toulousaine ; celle-ci apparaît donc jeune et dynamique. Ce constat est renforcé par la présence de cadres et professions intermédiaires qui représentent près de la moitié de la population toulousaine totale.

De plus, Toulouse est une véritable ville étudiante puisqu’elle est la deuxième ville universitaire de France, avec plus de 130 000 étudiants d’après les chiffres du rectorat en 2015-2016.

En plus de bénéficier de nombreuses écoles et universités, Toulouse est un véritable vivier en ce qui concerne la recherche puisqu’elle est la deuxième ville de France en termes de recherche (hors Paris) et la région Occitanie est la 1ère région en termes d’intensité de recherche.

S’agissant des transports, Toulouse dispose d’un réseau déjà très développé avec deux lignes de métro représentant près de 30 kilomètres et 40 stations. En plus, Toulouse va bénéficier dans les années à venir de gros projets ayant vocation à valoriser la zone avec l’arrivée à horizon 2025 de la Ligne à Grande Vitesse reliant Paris à Toulouse en 3h10 contre 4h15 aujourd’hui, la réhabilitation de la gare de Matabiau qui sera le Pôle d'accueil de la LGV ou la création d’une troisième ligne de métro à horizon 2025 traversant Toulouse d’Est en Ouest (le « Toulouse Aerospace Express »). De plus, l’aéroport Toulouse-Blagnac est classé au quatrième rang des aéroports de province et est un atout économique important pour la ville de Toulouse.

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Nice

En ce qui concerne Nice, sa principale force économique est liée au tourisme. En effet, Nice bénéficie de la visite de plus de 5 millions de touristes par an. De ce fait, sa capacité d’accueil est extrêmement importante et le nombre d’hôtels de la ville est en constante évolution. Ainsi, Nice bénéficie de la deuxième capacité hôtelière de France.

Le secteur tertiaire est le plus représenté au sein de l’économie niçoise puisque 85% des actifs composant la ville de Nice travaillent dans ce secteur. Parmi les principales composantes du secteur tertiaire niçois, les plus dynamiques sont les administrations, les entreprises de banque et d’assurance et les commerces.

Outre le secteur tertiaire, Nice se distingue également par son dynamisme économique en termes de santé. Ainsi, la ville est composée de nombreux hôpitaux (9 exactement), de nombreux pôles spécialisés dans la santé (pharmacie, génie médical etc.).

De plus, Nice est doté d’un quartier d'affaires à vocation internationale crée en 1989 : Nice Arenas. Ce quartier représentera, à terme, une superficie de 150 000 m² de bureaux extrêmement bien desservis par les transports en commun.

Concernant les transports justement, un projet de grande envergure nommé la Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur va permettre de créer une seconde ligne ferroviaire entre Cannes et Nice à horizon 2030 puis à terme, de diminuer de plus d’une heure un voyage entre Nice et Paris, le faisant passer de 5h50 à 4h50.

Notons également la présence de l’aéroport de Nice, troisième aéroport français, situé à 15 minutes du cente-ville et desservant plus de 180 destinations au niveau national et international.

Enfin, les transports urbains, notamment le tramway, sont très développés à Nice et un projet de nouvelle ligne verra le jour à horizon 2020 reliant le port de Nice à l’Est, à l’aéroport à l’Ouest et desservant tous les principaux pôles d’activité.

La ville de Nice se distingue également par son expertise et dynamisme en ce qui concerne les domaines de la recherche et de l’enseignement supérieur. En effet, Nice bénéficie de la présence de plusieurs laboratoires de renom comme le CNRS ou l’INSERM, ainsi qu’un pôle universitaire d’excellence : l’université de Nice-Sophia Antipolis.

Enfin, la ville profite d’une cote de plus en plus importante auprès des investisseurs étrangers puisque plus du quart des investissements effectués par les non-résidents en France sont effectués dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur.

3. Deux villes présentant également de nombreux atouts culturels

Toulouse

Grande métropole et place économique, Toulouse est également une place culturelle importante, voire majeur.

La ville bénéficie d’une offre culturelle variée : beaux-arts, cinéma, musique, photo, art contemporain, littérature ou encore théâtre ne sont qu’une partie des composantes de la culture à Toulouse. Cette culture se « consomme » à travers plusieurs lieux d’exposition et plusieurs quartiers comme la cité de la danse ou le quartier des sciences et également par l’intermédiaire de nombreux festivals comme le Rio Loco qui se tiennent toute l’année au sein de la métropole toulousaine.

Nice

Nice de son côté, n’est pas en reste en ce qui concerne la culture. En effet, la ville bénéficie et continue de développer de nombreux lieux et équipements culturels. Ainsi, la ville est composée de plus de 10 cinémas, d’une bibliothèque à vocation régionale, de deux théâtres représentant un total de plus de 2 300 places, ainsi que de nombreux musées (plus d’une vingtaine) parmi lesquelles le fameux musée Matisse ou encore le musée d’art moderne et d’art contemporain. De plus, Nice bénéficie d’un lieu culturel majeur qui est le Palais des Congrès et des Expositions Nice Acropolis.

Outre des activités et un patrimoine culturel développés, les villes de Toulouse et de Nice sont également très attractives au niveau touristique.

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4. Toulouse et Nice, des villes attrayantes pour le tourisme

Toulouse

Si le secteur aérospatial et aéronautique est une véritable force économique pour Toulouse, celui-ci est également une véritable force touristique. La cité de l’espace caracole en tête des lieux les plus visités à Toulouse en 2018 et est un atout formidable pour l’attractivité des touristes.

Outre l’aérospatial, le patrimoine culturel religieux de Toulouse présente un fort attrait touristique. En effet, parmi les lieux touristiques les plus visités en 2018, le couvent des Jacobins apparaît en seconde position avec près de 245 000 visiteurs entre janvier et août 2018. Ce couvent, fondé en 1215 par l’ordre des frères prêcheurs, est situé en plein centre-ville et est constitué d'une église dite « église des Jacobins », d'un cloître, d'une salle capitulaire, d'un réfectoire et d'une chapelle : la chapelle Saint-Antonin. La basilique Saint-Sernin est également un lieu religieux touristique majeur et très attrayant. Effectivement, celle-ci est inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco comme de nombreux autres édifices toulousains comme le Capitole de Toulouse avec l’hôtel de ville ou le Canal du Midi.

Enfin Toulouse est un véritable vivier artistique qui attire de nombreux touristes. Des œuvres des plus grands impressionnistes français sont exposées à Toulouse mais également des œuvres d’art moderne ou antique à travers la multitude de musées qui composent la ville.

En plus des musées, la ville rose peut être considérée comme un musée à part entière, notamment à travers son architecture en brique et les façades très travaillées des immeubles la composant.

Nice

S’agissant de Nice, ses atouts touristiques sont très nombreux et ne sont plus à démontrer. Ce n’est pas pour rien si Nice est la seconde destination touristique de France après Paris. En termes géographiques, naturels, de climat ou d’environnement, la ville de Nice dispose de formidables atouts. Comme énoncé dans le premier point, Nice est géographiquement idéalement située, proche de Monaco ainsi que de l’Italie. Idéalement située entre mer et montagne et bénéficiant d’un climat méditerranéen, Nice offre de magnifiques paysages et plages dont les touristes sont friands. La promenade des Anglais, le cours Saleya, la Baie des Anges ou encore la place Masséna attirent de nombreux visiteurs chaque année.

En plus de cela, la commune attire une faune marine sans égal, notamment dans le sanctuaire des mammifères marins où plus de 2 000 baleines et 25 000 dauphins affluent l’été, en faisant la plus forte concentration de mammifères marins en Méditerranée occidentale.

Conclusion

Comme vous avez pu le constater, il apparaît que Nice et Toulouse sont deux bonnes villes où investir, avec tout de même un avantage global pour Toulouse. Effectivement, le prix moyen du foncier à Nice apparaît relativement élevé puisqu’il dépasse les 4 000€/m2 pouvant même aller jusqu’à près de 7 000€/m2 dans certains quartiers comme le Gairaut alors qu’à Toulouse, le prix moyen au mètre carré reste en deçà de 3 000 €.

Cependant, la ville à privilégier pour votre investissement locatif entre Nice et Toulouse va surtout dépendre de la typologie de votre investissement.

Ainsi, Nice sera plutôt à privilégier pour un investissement locatif en tourisme comme par exemple dans une résidence de services de tourisme.

En revanche, dans le cadre d’un investissement locatif nue dans le neuf par exemple, Toulouse sera certainement plus à privilégier. Il faut cependant être vigilant à la qualité du bien que vous allez acquérir et donc le promoteur qui va être en charge de la construction du bien.

Enfin, si vous souhaitez visualiser de manière synthétique les différents avantages d’un investissement locatif entre Nice et Toulouse mais également entre d’autres villes françaises, vous pouvez vous rendre sur le site http://www.tourdefrance-immobilier.fr

Bien que tangible et sécurisant, l’immobilier comporte des risques et le choix de l’emplacement est primordial. A ce titre, nous vous conseillons de faire appel à l’un de nos chefs de projets patrimoniaux afin de vous accompagner dans votre investissement.

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