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Investir en Loi Pinel à Toulouse

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Ecrit par : Eddy Humbert

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Introduction

Explorimmo, le Figaro, la depeche… De très nombreux média et experts spécialisés s’accordent à reconnaitre Toulouse comme la 1ère ville de France où investir dans l'immobilier. La ville rose tient le haut du classement depuis 2015 et ne semble pas vouloir laisser sa place.

Outre sa qualité de vie incomparable, la ville de Toulouse bénéficie enfin de nombreux espaces verts représentant un ensemble de 1 000 hectares avec 160 jardins et 600 points verts. a qualité de vie incomparable, la ville de Toulouse dégage également une attractivité économique hors du commun. Avec un PIB régional de près de 80 millions d'euros (et 174 milliards d’euros pour la région Occitanie), Toulouse continue d’attirer chaque année de plus en plus d'investisseurs grâce à sa renommée de technopole européenne, mais également de ville étudiante grâce à ses nombreuses écoles ainsi qu'à ses institutions culturelles de prestige.

Alors, quels sont les quartiers et les dispositifs à privilégier lors d'un investissement locatif à Toulouse ? Quelle est la demande locative ? Pourquoi et comment investir à Toulouse ?

1. Pourquoi investir à Toulouse ?

Quatrième commune la plus peuplée de France, après Paris, Marseille et Lyon, avec près de 440 000 habitants intra-muros et 1 460 952 habitants sur le "Grand Toulouse", la ville est donc toujours sur le podium des meilleures villes ou investir. Ce résultat ayant été établi suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises sur des critères variés tels l’emploi, la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.

Toulouse est le chef-lieu du département de la Haute-Garonne, de la région Midi-Pyrénées. Ville où il y fait bon vivre, Toulouse présente l'architecture typique des villes du Midi de la France et, est même surnommée « ville rose » en raison de la couleur de la brique de terre cuite utilisée pour la construction des logements.

La « ville rose » est une technopôle européenne qui regroupe de nombreuses industries de pointe et de nombreux instituts de recherche mais, c'est aussi une importante ville étudiante et culturelle.

Toulouse mérite sa place dans le palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et rentable.

► Atouts économiques

Toulouse est une technopôle regroupant de nombreuses industries de pointe dans l'aéronautique, l'informatique et l'aérospatial. La population est jeune et dynamique (42,5% ont moins de 29 ans) et la ville enregistre une forte croissance démographique.

Toulouse est le quatrième pôle universitaire de France et compte plus de 95 000 étudiants, c'est un véritable réservoir de laboratoires de recherche. Outre la grande diversification des secteurs d’activités, on note la présence de grosses multinationales à notoriété internationale qui assoient la réputation et l'attractivité de Toulouse.

Toulouse enregistre un très faible taux d’endettement (un des plus bas d’Europe) car la ville n’a pas connu les crises d'après la seconde guerre mondiale.

► Atouts touristiques

Toulouse recèle de collections d'art antique ou d'art moderne ainsi que de chefs-d’œuvre de l'impressionnisme. Les musées sont installés dans de véritables écrins du patrimoine ou dans d’étonnants bâtiments industriels reconvertis.

Toulouse est une ville cosmopolite du sud de la France, aux accents espagnols et aux façades italiennes. La cité a toujours aimé s’ouvrir aux influences et aux cultures venues d’ailleurs. Toulouse ou "Ville Rose", est passée maître dans l'art romain des techniques de la tuile et de la brique.

Nommée expert des astres grâce à la Cité de l'Espace. Toulouse possède un opéra et un orchestre symphonique mais c'est aussi une ville sportive, le rugby est le sport emblématique de la ville. Le club toulousain est d'ailleurs devenu le club le plus titré d'Europe.

Toulouse regroupe de nombreux bâtiments remarquables : monuments et sites sont inscrits au patrimoine mondial de l'UNESCO tels que le canal du Midi, la basilique Saint Sernin, le capitole de Toulouse qui abrite l'hôtel de ville. Dans le centre de Toulouse, on ne dénombre pas moins de 74 hôtels particuliers, dont certains très célèbres. Plusieurs quartiers sont très fréquentés aux beaux jours comme la place Wilson, la place Saint-Georges, et, Toulouse est encore le siège de cafés aux décorations baroques classés monuments historiques.

Toulouse bénéficie enfin de nombreux espaces verts représentant un ensemble de 1 000 hectares avec 160 jardins et 600 points verts. La ville de Toulouse est classée trois fleurs pour la qualité de son fleurissement.

► Atouts culturels

Toulouse est une métropole culturelle qui offre une grande diversité d'activités : concerts, expositions, spectacles de théâtre. La ville s'investit énormément et poursuit ses efforts pour obtenir la reconnaissance du titre de capitale européenne de la culture. La cité reste culturellement attachée à son patrimoine religieux et à l'art baroque.

Le quartier des sciences et la cité de la danse font de Toulouse une métropole culturelle incontestable. Nougaro, enfant du pays, a beaucoup contribué à sa notoriété et sa maison est un lieu de tourisme et de recueillement très prisé des fans de son œuvre.

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2. Comment fonctionne la loi Pinel à Toulouse ?

Prolongé jusqu’à la fin de l’année 2022 sous sa forme actuelle, le Pinel offrait initialement 3 propositions afin de louer son bien et ainsi de bénéficier de trois niveaux de réduction.

D’une part les périodes étaient de 6, 9 et 12 ans. Avec le prolongement ces dates n’ont pas été modifiées.

À compter du 1er Janvier 2023, les montants des réductions d’impôt fonctionneront donc selon les barèmes suivants :

  • 10,5% pour une période d’engagement de 6 ans. Lors de son projet initial, le projet Pinel sur une durée de 6 ans propose une réduction de 12% (soit dans le détail 2% par année écoulée). Cependant cette réduction a été revue à la baisse.
  • 15% pour une période d’engagement fixée à 9 ans. De même que lors du projet initial, la réduction continuait sur le raisonnement présenté ci-dessus. En effet sur la base de 2% par an, le projet offrait donc une réduction de 18% sur 9 ans, contre 15% aujourd’hui qui reste un avantage significatif. 
  • Enfin sur l’ensemble du projet, la réduction globale s’élève à 17,5% contre 21%. Lorsque le propriétaire loue son bien sur une période de 12 ans, la loi Pinel proposait le montage suivant : 2% par année sur 9 ans et 1% par année sur les 3 dernières permettant ainsi d’atteindre les 12 ans maximum du projet. Désormais la loi proposera une réduction de 17,5% sur le projet global.

Il est donc primordial de bien comprendre qu’en 2023, l’ensemble de ces réductions vont donc diminuer significativement. Il est donc temps d’en profiter avant que les avantages fiscaux ne diminuent.

Durant cette prolongation, le gouvernement ne souhaite pas s’arrêter là et cherche déjà une proposition d’investissement immobilier locatif pour remplacer le dispositif Pinel.

Intitulé dans les projets « super Pinel » ou « Pinel + », le projet d’acquisition d’un bien sera davantage indexé à des valeurs telles que le respect de la réglementation environnementale 2020 ou encore la qualité d’usage du logement qu’il s’agisse de la performance énergétique, de la taille de la surface ou encore de l’agencement.

Le Pinel est avant tout un dispositif particulièrement attractif qui permet dans un premier temps de se composer un patrimoine immobilier avec l’argent de la banque grâce au crédit, dans un second temps de percevoir des revenus locatifs et enfin d’optimiser fortement et durablement sa fiscalité. Ce mélange d’avantages se maintiendra au-delà de 2022 et permettra toujours d’obtenir de la stabilité en investissant dans la pierre, secteur préféré des Français.

Le Pinel, investissement immobilier, offre encore de belles opportunités pour constituer un patrimoine stable et rentable. De surcroît, l’immobilier attire plus que jamais les investisseurs ce qui entraîne une hausse générale des prix et ainsi une potentielle plus-value importante à la sortie.

Après les 12 ans de location (ou moins si vous le souhaitez) vous serez dégagé(e) de vos obligations et pourrez alors louer votre bien immobilier en direct, ou encore vendre le bien tout simplement. Une dernière option consistera, si vous le souhaitez, à le conserver en tant résidence principale ou secondaire. Une période minimum de 6 ans doit cependant être au moins validée avec une location pour conserver l’avantage fiscal.

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3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Toulouse

Les conditions qui permettent d’obtenir la réduction du Pinel à Toulouse sont les suivantes :

  • Il doit évidemment s’agir d’un logement neuf, ou considéré comme tel, ou comme étant en cours de futur achèvement (VEFA). Dans les différents exemples de bien considérés comme étant neuf, on retrouve les biens immobiliers ayant fait l’objet d’une récente réhabilitation.
  • Le logement qui sera loué doit être loué durant une période annoncée, respecté et nu.
  • Le logement devra être occupé par un locataire au titre de la résidence principale. En effet l’Etat impose dans son dispositif que le logement Pinel loué serve à la location pour devenir une résidence principale. De ce fait, il convient donc de s’assurer que le bien est loué au titre d’une résidence principale.
  • Le logement doit appliquer les nouvelles réglementations. Depuis la fin des critères RT 2012, la suite a été reprise par les réglementations environnementales qui devront être respectées dans ce logement.

Enfin le Pinel est limité sur les montants de l’opération et donc par conséquence de la réduction d’impôt. Premièrement la limite du bien est de 300 000€ ou de 5 500€ par mètre carré. Lorsque ces montants sont dépassés, alors la réduction ne s’applique plus.

4. Quelle zone Pinel à Toulouse ?

Toulouse et son agglomération appartiennent à la zone B1.

L’investisseur s’engage à louer son bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Lorsque le propriétaire du logement Pinel va louer son bien, alors les revenus perçus seront considérés comme des revenus locatifs. Un véritable avantage qui vient se cumuler à la réduction d’impôt et à la stratégie d’investissement dans un logement neuf (appartement ou une maison neuve). Cependant les loyers sont plafonnés à un certain montant afin de s’assurer que les biens se louent rapidement et que les zones sous tension (zones géographiques) de demande locative puissent enfin soulager les villes sous pression.

Deuxième élément, les villes sont réparties en zones qui permettent ainsi de voir les villes éligibles au dispositif mais aussi de voir le plafond des loyers et de s’assurer des montants.

Parmi les nombreux avantages de la loi Pinel, l’on retrouve notamment la différence avec l’ancienne Loi Duflot : en l’occurrence il est possible avec le dispositif fiscal Pinel de louer à un ascendant ou à un descendant.

Désormais, les zones éligibles au dispositif Pinel sont les zones A, A bis et B1. Les zones qui ont été retirées en 2018 et 2019, à savoir les zones B2 et C, sont donc encore exclus de ce dispositif fiscal immobilier. Comme les définitions connues dans les projets Pinel sont les suivantes :

  • La zone A comprend l’agglomération de paris majoritairement. Attention toutefois de bien vérifier qu’il ne s’agit pas de la zone A bis. La zone A comprend également la Côte d’Azur, les métropoles et agglomérations telles que Lyon, Lille, Marseille ou encore Montpellier ainsi que les autres zones françaises telles que l’agglomération genevoise et les zones dites de fortes tensions avec un prix des locations très élevés.
  • La Zone A bis englobe Paris et la banlieue. Il prend donc en charge pas moins de 76 communes, incluant à l’intérieur, les Yvelines, les hauts de Seine, ou encore la Seine saint Denis.
  • Enfin pour conclure la Zone B1, quant à elle, va inclure au sein de son dispositif, les grandes agglomérations qui sont considérées par les pouvoirs publics comme étant des zones à fortes demandes de logement, ou la tension est forte. On retrouve la couronne parisienne qui n’est pas inclut dans les zones A et A bis mais aussi les départements d’outre-mer. Cela permet d’assurer une gestion des logements sur l’ensemble du territoire métropolitain mais aussi sur les territoires d’outre-mer.

5. Les plafonds de la loi Pinel à Toulouse

Toulouse et son agglomération appartiennent à la zone B1.

Les plafonds de loyers

Afin de proposer des logements accessibles et répondre à une forte demande, les loyers sont plafonnés par zone géographique :

  • A Bis : 17,55 € par m²
  • A : 13,04 € par m²
  • B1 : 10,51 € par m²

Les ressources des locataires

Composition foyer fiscal Zone A Bis Zone A Zone B1
Personne seule 38 377 € 38 377 € 31 280 €
Couple 57 357 € 57 357 € 41 772 €
+ 1 personne à charge 75 188 € 68 946 € 50 233 €
+ 2 personnes à charges 89 769 € 82 586 € 60 643 €
+ 3 personnes à charges 106 807 € 97 766 € 71 340 €
+ 4 personnes à charges 120 186 € 110 017 € 80 399 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 390 € + 12 258 € + 8 969 €

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Toulouse

Prenons l’exemple de l’achat d’un appartement à Toulouse pour une valeur de 159 000€. Cette acquisition, s’accompagne également d’une période de location sur une durée de 9 ans. Le taux comme mentionné initialement sera de 18% si l’achat est réalisé avant le 1er janvier 2023. Le calcul sera donc le suivant : 18% du prix d’achat, soit 2% par an, 3180€ x 9, soir 28 620€ de réduction d’impôt.

Le deuxième exemple peut être un bien situé aussi à Toulouse de 250 000€. Il s’agit là d’une location de 12 ans. Le calcul sera donc le suivant : 2% par année écoulée pendant 9 ans avant de donner 1% pendant 3ans, soit un total de 52 500€ de réduction d’impôt.

Conclusion

Toulouse, quatrième plus grande ville de France, est une ville dynamique proposant une qualité de vie incomparable à ses habitants.

Grâce à ses atouts économiques, culturelles et scolaires, Toulouse accueille une population hétéroclite qui ne cesse d'augmenter avec le temps.

La « ville rose » est donc une ville particulièrement intéressante lorsque l'on souhaite réaliser un investissement locatif et bénéficier d'un placement intéressant et rentable.

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A propos de l'auteur Eddy Humbert, | 12 articles en ligne

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Après cinq années à servir l’Armée française comme sous-officier, Eddy décide de reprendre ses études et se dirige dans le domaine de la banque-assurance. Il débute sa carrière au sein d'un groupe d'assurance spécialisé dans le domaine de l’assurance-vie, de l’épargne et de la retraite. Il poursuit comme conseiller financier dans une banque internationale.

C’est avec le désir d’évolution professionnelle et d’obtenir son diplôme de Master Bank Finance qu’en septembre 2020 Eddy rejoint l’équipe de Netinvestissement en tant que chef de projet patrimonial.

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