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Pourquoi et comment investir à Paris ?

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Idéalement située au cœur de l'Europe, la capitale de la France est en mesure de séduire les investisseurs. Ville mondialement reconnue grâce à sa parfaite alliance entre le dynamisme économique et le rayonnement culturel, Paris ouvre chaque année ses portes à de plus en plus de touristes, de locataires, d'investisseurs … Première ville de France, cette capitale dynamique regroupe de nombreux avantages en terme d'investissement locatif, à condition bien évidemment d'opter pour le bon programme et surtout le bon emplacement.

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En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

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Pourquoi investir à Paris ?

Capitale de la France et commune la plus peuplée avec près de 2 220 140 habitants intra-muros ainsi que 16,7 millions dans le grand bassin parisien, Paris a été « élue » quatrième ville de où il faut investir en 2012 lorsque l'on souhaite se lancer dans un placement rentable et performant. Ce résultat ayant été établi suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises sur des critères variés comme l’emploi, la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.

Paris, malgré un niveau de prix parfois très élevé, semble donc être l'une des villes qu'il faut privilégier lors d'un investissement locatif notamment si vous souhaitez optimiser la valorisation de votre patrimoine sur le long terme. Connue mondialement pour ses monuments, sa vie artistique et culturelle mais aussi pour sa place en tant que centre politique et économique majeur, Paris est le symbole de la culture française et attire chaque année plus de 30 millions de visiteurs internationaux.

Ainsi, de par sa position, son attractivité ainsi que sa population hétéroclite composée de touristes, d'étudiants ou encore d'hommes d'affaires, Paris se place comme étant l'une des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et rentable.

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Quels sont les atouts de la capitale ?

► Atouts économiques

La capitale française est un véritable carrefour économique non seulement pour la France mais aussi pour l’Europe. Basée sur un système de centralisation, Paris dispose des grands pôles économiques français où converge une forte représentation commerciale. Le secteur tertiaire est très fortement représenté.

Le PIB de l'Île-de-France est le cinquième des grandes métropoles du monde après Tokyo, le Grand New York, Los Angeles et Osaka. Paris propose une main d’œuvre qualifiée, c'est un véritable réservoir de talents et de compétences notamment en ce qui concerne les compétences académiques et économiques. Les projets de recherche sont plus aboutis sur la région île de France que partout ailleurs sur le territoire et la capitale est l'un des principaux centres d'impulsion de l'économie mondiale.

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Paris est aussi une capitale politique, administrative, économique, financière, culturelle et universitaire incontournable au niveau européen. Son marché immobilier d'entreprises est extrêmement florissant puisque 10 % du sol parisien est en cours d'aménagement sur 900 hectares. De plus, Paris est en deuxième position mondiale pour le nombre de sièges sociaux et dispose du premier parc européen d'immobilier de bureaux.

La capitale est la plus compétitive des villes européennes pour les coûts d'implantation des entreprises devant Londres et Francfort et offre un parc immobilier d'une diversité étonnante (locaux neufs, immeubles haussmaniens...). Elle possède le 2ème aéroport d'Europe, Roissy, pour le transport de passagers et le 1er pour le fret. Au cœur de la zone euro, l'économie francilienne est particulièrement diversifiée : même si l'économie de services de "très haut de gamme" est prépondérante, la région est l'un des principaux centres de recherche et de production européenne.

► Atouts touristiques

Paris est reconnue comme étant la ville touristique par excellence, capitale mondiale du tourisme, la ville accueille 28 millions de visiteurs par an. Avec ses nombreux restaurants, musées, sites historiques et culturels, et sa large gamme d’hôtels, Paris attire le tourisme de tout horizon mais aussi un important tourisme d’affaire.

Cette image dynamique et attractive de Paris fait du tourisme le premier employeur de la ville et tend de plus en plus à développer le tourisme urbain. Roissy, premier aéroport européen est également un des atouts principaux permettant l’essor du tourisme dans la ville reconnue pour son image de marque, son grand standing et son luxe.

► Atouts culturels

Paris est également l’un des premiers centres culturels du monde. Reconnue pour son architecture, ses expositions, ses musées comme le musée du Louvre, le musée des Beaux Arts ou le musée Grévin. Son histoire et son patrimoine font d'elle une ville culturelle exceptionnelle. Nombre de ses monuments anciens sont devenus emblématiques tels que l'obélisque de la Place de la Concorde, les Catacombes, la Basilique du Sacré Cœur de Montmartre, la Tour Eiffel, le Louvre… Paris se veut une ville d’excellence dans de multiples domaines tels l'art, le cinéma, les théâtres et les bibliothèques.

La beauté de l’aspect culturel de cette ville s’exprime également par ses parcs et jardins comme celui des Tuileries, le parc de Belleville, le Jardin des Plantes ou le jardin du Luxembourg.

Comment investir à Paris ?

► Les dispositifs immobiliers

En savoir plus :

Pour réaliser un investissement locatif à Paris il faut tout simplement respecter les mêmes étapes que lors d'un investissement immobilier dans une autre ville de France. Pour cela, il vous faudra tout d'abord choisir l'un des dispositifs défiscalisants en vigueur, après avoir clairement défini vos objectifs et votre capacité financière. Vous avez ainsi le choix entre :

la loi Pinel à Paris

la loi Censi-Bouvard à Paris

la loi Malraux à Paris

le statut LMNP à Paris

le dispositif Monuments Historiques à Paris

La loi Pinel à Paris

Loi de réduction d'impôts, elle va vous permettre d'optimiser votre fiscalité lors d'un investissement dans l'immobilier neuf disposant du « label BBC ». Cette réduction d'impôts est de 12%, 18 % ou 21% du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans).

Le plus : le dispositif Pinel est particulièrement intéressant pour un investissement à Paris car la ville est située en Zone A bis et est donc éligible à ce nouveau système de défiscalisation immobilière.

La loi Censi-Bouvard à Paris

Loi de réduction d'impôts, elle va vous permettre d'optimiser votre fiscalité lors d'un investissement dans l'immobilier neuf et notamment dans une résidence de services, à condition bien évidemment que le bien immobilier soit loué meublé afin de permettre au locataire d'y vivre immédiatement avec un minimum de confort. Cette réduction d'impôts est de 11% du montant total de l’investissement et ce, dans la limite de 300 000 € investis.

Le plus : Paris, ville de la mode, du cinéma et de tous les fantasmes, est une ville très fréquentée par les étudiants, notamment le quartier Latin du 5ème arrondissement proche de nombreux établissements universitaires. La capitale de la France semble donc être particulièrement intéressante pour un investissement dans une résidence étudiante.

La loi Malraux à Paris

Loi de réduction d'impôts, elle va vous permettre d'optimiser votre fiscalité lors d'un investissement locatif dans l’immobilier réhabilité et notamment dans un bien immobilier se situant dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager). Cette réduction d'impôts va être calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser, dans la limite de 100 000 € . Pour exemple, dans le secteur sauvegardé la réduction est de 30% du montant des travaux (soit jusqu’à 36 000 € par an), et en ZPPAUP elle est de 22% du montant des travaux (soit jusqu’à 27 000 € par an).

Le plus : la capitale de la France comporte de nombreux quartiers anciens possédant encore beaucoup de charme comme le quartier du Marais, il semble donc intéressant de s'orienter dans l'immobilier réhabilité.

Le statut LMNP à Paris

Le statut LMNP ou statut de loueur meublé en non professionnel, va vous permettre d'optimiser votre fiscalité lors d'un investissement locatif meublé. Vous pourrez ainsi bénéficier d'avantages fiscaux tels que l'amortissement de la valeur de votre bien.

Le plus : tout comme avec le dispositif Censi-Bouvard, pensez donc à vous diriger vers un investissement dans une résidence étudiante ou bien une résidence d'affaires.

Le dispositif Monuments Historiques à Paris

Dispositif reposant sur une mécanique de déduction d'impôts, il va vous permettre d'optimiser votre fiscalité en réalisant un investissement dans un monument historique. Pour cela, le bien devra être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et il vous faudra prévoir des travaux de réhabilitation afin de le mettre en location. Attention, ces travaux doivent aboutir à la restauration parfaite du bien et la qualité du bâti doit être suivie et validée par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France). Lorsque ces conditions d'application seront respectées, la mécanique de déductions d’impôts va vous permettre de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années.

► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Paris

Lors d'un investissement locatif, toutes les responsabilités n'incombent pas au dispositif défiscalisant, d'autres critères sont également à prendre en compte dont notamment l'emplacement du futur bien immobilier.

En effet, l'emplacement est une notion primordiale car il faudra que votre bien soit « accessible » afin de générer une plus-value lors de la revente, c'est-à-dire qu'il doit être situé non loin des commerces, des transports, des écoles et universités ainsi que des bases de loisirs (gymnases, parc, piscines, etc.).

Le quartier Latin – Vème arrondissement

Quartier vivant et dynamique, situé à proximité de nombreux centres universitaires comme la très célèbre Sorbonne, c'est le quartier étudiant par excellence ! Mais pas que, plus largement le 5ème arrondissement est un quartier hétéroclite qui pourra satisfaire également les familles grâce à son architecture moderne et typique. Idéal donc pour investir en loi Pinel ou en loi Censi-Bouvard/statut LMNP. Les prix par m² sont eux aussi assez hétéroclites allant de moins de 9 900 euros à environ 15 400 euros.

Le « vieux Paris » - IIème arrondissement

C'est LE quartier pittoresque de Paris, que ce soit les petites rues parsemées de vieilles boutiques ou de petites échoppes, tout y respire l'authenticité. Alors pourquoi ne pas vous renseigner pour un investissement en loi Malraux ou peut-être même concernant le dispositif Monuments Historiques ? Concernant les prix par m², ils sont généralement raisonnables en comparaison à d'autres quartiers et sont donc compris entre moins de 8 000 euros et 11 400 euros selon les emplacements.

Un endroit pour tous – Xxème arrondissement

C'est un quartier de Paris riche en histoire où se mêle modernité et esprit villageois. Agréable et accueillant, ce quartier est majoritairement peuplé d'artistes et c'est surtout un quartier d'habitation plus que de tourisme. Intéressant donc si vous souhaitez investir en loi Pinel ou avec le statut LMNP. En ce qui concerne les prix au m², là aussi ils sont particulièrement raisonnables pour Paris oscillant entre moins de 5 400 euros à 8 400 euros ou plus selon les emplacements.

En savoir plus sur Paris

► Principaux pôles économiques :

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : 6 grandes gares assurent un trafic ferroviaire important tant sur le territoire français que sur les banlieues: Gare du Nord, Gare Saint-Lazare, Gare de l'Est, Gare Montparnasse, Gare de Lyon et Gare d'Austerlitz.
  • Le réseau routier : il comporte environ 800 km d'autoroutes en Île-de-France ainsi que des autoroutes concentriques : le périphérique entoure le Paris historique. Le réseau de taxi est très important puisque l'on compte plus de 16 000 taxis à Paris.
  • Aéroport : quatorze aéroports et aérodromes ouverts à la circulation aérienne civile en Île-de-France. Deux aéroports accueillent l'essentiel du trafic : Orly et surtout Roissy-Charles-de-Gaulle (premier aéroport européen pour le fret).
  • Transports urbains : Le métro de Paris est entré en exploitation en 1900 et comporte aujourd'hui seize lignes. Les cinq lignes de RER sont des lignes au gabarit ferroviaire desservant à la fois la banlieue et le centre de Paris.

Une quinzaine de lignes de chemin de fer de banlieue (Transilien) aboutissent dans les grandes gares parisiennes et viennent compléter la desserte lourde de la banlieue assurée par le RER.

En résumé...

Paris, capitale de la France, est une ville dynamique et attractive qui saura vous apporter de très belles opportunités dans le cadre d'un investissement locatif. Comme nous venons de le détailler au cours de ce guide, choisissez avec précaution votre dispositif, mais aussi votre emplacement, ce sont deux critères essentiels. Le plus intéressant à Paris étant de s'adapter au quartier choisi en privilégiant par la suite le dispositif Pinel, le dispositif Censi-Bouvard ou statut LMNP, le dispositif Malraux ou bien le dispositif Monuments Historiques. Et afin de réaliser un choix judicieux, quoi de mieux que les conseils avisés d'un professionnel du secteur ?

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1657 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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