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Pourquoi et comment investir à Aix-en-Provence ?

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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Ville fondée sous le règne de l'empire romain en 122 avant J-C, Aix-en-Provence possède un indéniable charme provençal qui séduit toutes générations. Bénéficiant d'un marché de l'emploi attractif, la ville possède de nombreux atouts culturels et environnementaux qui sauront faire chavirer les investisseurs mais aussi, les futurs locataires. Vous l'avez bien compris, Aix-en-Provence est une ville où il fait bon vivre et surtout bon investir... Toutefois, avant de vous lancer dans un investissement locatif à Aix-en-Provence, pourquoi ne pas d'abord vous intéresser aux raisons qui poussent à réaliser un tel investissement ?

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En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

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Pourquoi investir à Aix-en-Provence ?

21éme ville de France en terme de population avec près de 142 743 habitants et, troisième aire urbaine de France derrière Paris et Lyon avec l'aire urbaine de Marseille-Aix-en-Provence, la ville d'Aix-en-Provence est dans le top 10 des villes de France où il faut investir lorsque l'on souhaite se lancer dans un placement rentable et performant. Ce résultat ayant été établi suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises sur des critères variés comme l’emploi , la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.

L'ancienne capitale de la Provence est une ville qui s'est développée autour de la double identité de ville d'eau et ville d'art. Située au cœur de la Provence, elle bénéficie d'un climat doux et agréable et propose à ses habitants un patrimoine architectural et culturel accessible à tous. Bien que préservant son histoire et son patrimoine, Aix-en-Provence conjuguent les époques et les cultures en étant une ville aux dimensions humaines ouverte sur le monde.

Ville voisine de Marseille, Aix-en-Provence réunit à elle seule toutes les caractéristiques de la Provence grâce à un environnement et un patrimoine exceptionnel. De fait, l'ancienne capitale de la Provence fait elle aussi partie de notre palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et rentable.

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Quels sont les atouts de Aix-en-Provence ?

► Atouts économiques

La répartition par secteurs d'activité des emplois à Aix-en-Provence fait apparaître l'importance des secteurs du commerce, des transports et des services. L'emploi tertiaire représente 87 % du total des emplois à Aix-en-Provence, contre plus de 75 % en France métropolitain.

La région aixoise compte aujourd’hui 9 pôles de compétitivité dans lesquels des entreprises, des universités et des laboratoires du Pays d’Aix sont impliqués notamment le pôle mondial "solutions communicantes sécurisées" qui rassemblent trois acteurs particulièrement bien représentés à Aix : la microélectronique, les télécommunications et les logiciels.

La puissance industrielle des grands groupes favorise le développement de la filière TIC : 35% de la production européenne de semi-conducteurs, plus de 350 entreprises dont les compétences s’étendent de la microélectronique, l’optique-photonique à l’informatique et les télécommunications en passant par l’audiovisuel, la conception de logiciels, la téléphonie mobile et les échanges internet.

Quelques secteurs en pleine expansion : le nucléaire et le développement de nouvelles énergies avec le CEA de Cadarache (Commissariat à l'Energie Atomique), l'aéronautique avec Eurocopter, l'agroalimentaire avec l'utilisation de produits méditerranéens aux qualités nutritionnelles reconnues internationalement, la logistique et le transport la cosmétique et la santé avec Esthederm ainsi que Les Thermes Sextius d'Aix-en-Provence.

► Atouts touristiques

Grâce à son climat, Aix-en-Provence compte 300 jours de soleil par an et 100 journées estivales. Aix-en-Provence bénéficie de la réputation de « paysages mondialement connus » tels que celui de la Sainte-Victoire. L'artisanat provençal suscite l'intérêt du tourisme notamment les marchés de Provence.

► Atouts culturels

La ville d'Aix accueille de nombreuses représentations culturelles dont le Festival international d'art lyrique, le festival d’opéra et de musique classique créé en 1948 et qui a lieu chaque été. Il s'agit d’un des grands festivals lyriques européens, avec une affinité particulière pour les opéras de Mozart.

D'autres manifestations culturelles sont à noter : le Festival de la Chanson Française du Pays d'Aix, le Festival Littéraire « Le Printemps des Lettres Méditerranéennes », le Zic Zac Festival ou encore les Rencontres du neuvième art, consacrées à la bande dessinée et organisées annuellement depuis 2004.

Comment investir à Aix-en-Provence ?

Afin d'inciter les investisseurs à se lancer dans un investissement locatif dans un secteur bien précis, le gouvernement français a mis en place de nombreux dispositifs défiscalisants visant à accorder une réduction d'impôts conséquente pour tout investissement locatif dans l'immobilier classé ou dans l'immobilier neuf dans les DOM-TOM par exemple. Lorsque vous envisagez de réaliser un investissement locatif en Métropole, cinq mécanismes défiscalisants sont à votre portée. Voyons donc :

► Les dispositifs immobiliers

  • la loi Pinel à Aix-en-Provence
  • la loi Censi-Bouvard à Aix-en-Provence
  • la loi Malraux à Aix-en-Provence
  • le statut LMNP à Aix-en-Provence
  • le dispositif Monuments Historiques à Aix-en-Provence

La loi Pinel à Aix-en-Provence

En contrepartie d'un investissement locatif dans l'immobilier neuf répondant aux caractéristiques du « label BBC », la loi Pinel accorde une réduction d'impôts de 12%, 18 % ou 21% du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans), étalée de manière linéaire, à toutes les personnes physiques imposées à l'impôt sur le revenu.

Le plus : située en Zone B1, la ville est éligible au dispositif Pinel. De plus, les retraités n'hésitent pas à vendre leurs maisons pour acquérir un logement proche du centre-ville, moderne, bénéficiant d'un ascenseur et d'un garage. Alors, pourquoi ne pas vous orienter vers un investissement locatif dans l'immobilier neuf afin de satisfaire cette population ?

La loi Censi-Bouvard à Aix-en-Provence

En contrepartie d'un investissement locatif meublé dans l'immobilier neuf, et plus particulièrement, dans une résidence de services, la loi Censi-Bouvard accorde une réduction d'impôts de 11% du montant total d'investissement, dans la limite de 300 000 euros investis, à toutes les personnes physiques imposées à l'impôt sur le revenu. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devrez faire entrer vos loyers perçus dans la catégorie des revenus BIC et, vous engager à louer votre logement durant 9 ans au minimum.

Le plus : Aix-en-Provence est une ville très touristique grâce à son climat et à la beauté de ses sites, une ville prisée des retraités qui y viennent pour profiter de la qualité de vie mais aussi, une ville jeune qui compte environ 40 000 étudiants grâce à la présence de trois universités. En terme d'investissement locatif dans une résidence de services, vous avez donc le choix et, il vous est possible de vous orienter vers les résidences étudiantes, les résidences touristiques ou encore les résidences seniors.

La loi Malraux à Aix-en-Provence

En contrepartie d'un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité situé dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager », la loi Malraux accorde une réduction d'impôts calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser, dans la limite de 100 000 euros par an, qui sera de 30 % du montant des travaux dans le secteur sauvegardé et de 22 % du montant des travaux en ZPPAUP.

Le plus : dans la deuxième ville la plus chère de France, les prix dans l'ancien amorceraient une légère baisse, de quoi satisfaire les investisseurs souhaitant réalisant un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité. Et pour les autres, une autre raison pour vous orienter vers la loi Malraux, malgré les prix élevés, la vieille ville est toujours prisée. Alors, pourquoi ne pas partir à la recherche de « vieilles pierres » ?

Le statut LMNP à Aix-en-Provence

En contrepartie d'un investissement locatif meublé, le statut LMNP est en mesure de vous faire bénéficier de nombreux avantages fiscaux.

Le plus : si vous préférez éviter l'investissement locatif dans une résidence de services, pourquoi ne pas opter pour un studio meublé afin de satisfaire touristes, retraités et étudiants ? De plus, pour réaliser cet investissement locatif meublé vous pourrez passer par le statut LMNP et donc bénéficier d'avantages fiscaux.

Le dispositif Monuments Historiques à Aix-en-Provence

En contrepartie d'un investissement locatif dans un bien classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture, le dispositif Monuments Historiques vous fait bénéficier d'une mécanique de déduction d'impôts qui déduira l'intégralité des travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois ans. Pour profiter de cet avantage fiscal vous devez donc réaliser des travaux de réhabilitation qui devront obligatoirement aboutir à la restauration parfaite du bien et, la qualité du bâti devra être suivie et validée par un architecte ABF, architecte des bâtiments de France.

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► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Aix-en-Provence

Si vous voulez vous assurez des locataires ainsi qu'une plus-value lors de la revente de votre bien immobilier, il vous faudra déterminer consciencieusement l'emplacement de votre futur bien. Pour que ce dernier soit attractif pour la population, veillez à ce qu'il soit situé non loin des commerces, des services, des transports, des écoles ou universités ainsi que des bases de loisirs. Voici deux quartiers d'Aix-en-Provence pour vous orienter dans votre choix.

Le centre-ville

Le centre-ville historique ou, la vieille ville, a toujours autant de succès grâce à ses petites rues animées, ses commerces et ses belles avenues comme le cours Mirabeau. Prisé par les retraités mais aussi par les étudiants en raison de la proximité de l'Institut d'études politiques, il pourrait être intéressant de vous orienter vers un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité ou un investissement locatif meublé. Pour les prix du neuf, il faut compter entre 108 300 euros et 278 100 euros pour les 25 m² et les 40 m². Et pour l'ancien, entre 74 900 euros et 270 300 euros pour les 25 m² et les 40 m².

La Duranne

C'est un quartier situé au sud-ouest d'Aix-en-Provence qui a évolué pour devenir une petite agglomération bénéficiant de sa propre école et de sa mairie annexe. Avec des prix plus raisonnables que dans le centre-ville, ce secteur d'Aix-en-Provence pourrait intéresser les familles et les retraités et s'adapterait donc plutôt bien à un investissement locatif dans l'immobilier neuf par le biais du Pinel. Pour les prix, prévoir entre 86 000 euros et 160 000 euros pour les 25 et 40 m² dans l'ancien, et en ce qui concerne le neuf, il faudra prévoir entre 86 000 euros et 199 900 euros pour les 25 et 40 m².

En savoir plus sur Aix-en-Provence

► Principaux pôles économiques :

  • La plaine des Milles

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : Aix possède une gare SNCF et une gare routière dans le centre-ville. Une ligne TER relie Aix à Marseille.
  • Aéroport : c'est à Aix-en-Provence qu'est situé le Centre en Route de la Navigation Aérienne Sud-Est. L'aéroport de Marseille Provence se situe à 25 km d'Aix-en-Provence.
  • Transports urbains : un système de transport urbain et scolaire a été conçu et permet à 8 millions de personnes de voyager tous les ans. Ce réseau, nommé Aix-en-Bus, couvre le centre historique, les villages, les quartiers de la ville et les communes environnantes.
En résumé...

Outre sa douceur de climat et sa beauté architectural, l'atout indéniable d'Aix-en-Provence reste sa capacité à offrir à ses habitants un marché de l'emploi attractif. Prisée par les jeunes et les moins jeunes, les touristes ou les sédentaires, Aix-en-Provence sait satisfaire toutes les populations et prouve ainsi sa capacité à accueillir un investissement locatif sûr et rentable.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine | 1656 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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