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Pourquoi et comment investir à Rennes ?

L’article « Pourquoi et comment investir à Rennes ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Mise à jour de l'article : septembre 2017. Rennes est la 1ère ville de France où investir dans l'immobilier (classement Explorimmo) devant Bordeaux et Montpellier.

Appartenant à la grande famille des capitales historiques du duché de Bretagne et, première ville de la région de Bretagne, Rennes est une ville énergique bénéficiant d'une démographie positive ainsi que d'une zone d'emploi appartenant aux zones les plus productives et les plus dynamiques de France. La connaissance et la culture font également partie des atouts de la ville, la propulsant ainsi au rang des grandes villes estudiantines et plus particulièrement, à la place de huitième ville française en nombre d'étudiants. Au regard de toutes ces caractéristiques, réaliser un investissement locatif à Rennes semble donc être une idée plus que judicieuse. Seulement, encore faut-il savoir pourquoi investir à Rennes ? Et surtout, comment ? Voyons donc.

1. Pourquoi investir à Rennes ?

Onzième ville de France avec 210 200 habitants intra-muros, Rennes est également la première ville de la région Bretagne, la deuxième ville de Bretagne historique et du Grand Ouest ainsi que la troisième ville de l'arc atlantique français. Avec une aire urbaine de plus de 671 845 habitants, se plaçant ainsi au rang de dixième au plan national, Rennes bénéficie d'une croissance démographique positive de + 0,48 % qui lui permet de figurer à la vingtième place au palmarès des villes de France où il faut investir en 2012 lorsque l'on souhaite se lancer dans un placement rentable et performant. La demande locative y est ainsi soutenue.

Ce résultat ayant été établi suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises sur des critères variés comme l’emploi , la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.

Élue "ville la plus agréable à vivre de France" en 2012 selon le classement du magazine L'Express, Rennes fait partie des villes où il est intéressant de séjourner lorsque l'on est étudiant, passionné de culture ou encore acteur économique. La capitale de la Bretagne a su mettre en valeur son patrimoine mêlant harmonieusement diversité culturelle, espaces verts et monuments historiques.

Facilement accessible en train ou en avion et située à deux heures de Paris en TGV, Rennes bénéficie d'un emplacement intéressant à proximité de la mer et des principaux sites touristiques de Bretagne. Dans cette optique, la ville bretonne mérite sa place dans notre palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et rentable.

► Les grands projets urbains

Rennes 2030 : la ville de Rennes a investi massivement, soit 2 milliards d’euros en cinq ans, dans des infrastructures ainsi que des équipements pour renforcer son statut de métropole connectée, innovante et ouverte. Dirigée vers le futur, Rennes Métropole dirige les grands chantiers qui sont porteurs de retombées économiques et sociales importantes sur le plan local et régional. Pour rentrer dans les détails, 1,2 milliard d’euros ont été investi pour la ligne B du métro, 100 millions pour le futur Centre de Congrès prévue en 2018 et 18 millions pour la cité internationale. Ces aménagements et constructions ont permis de créer près de 2 000 emplois.

Rénovation du centre-ville : lors de la première phase de requalification, entre 2011 et 2016, 750 logements ont été réhabilités et 187 copropriétés ont été accompagnées. 68 millions d’euros de travaux ont pu être réalisés, notamment avec le concours de l'Anah (Agence nationale de l'habitat) et de Rennes Métropole. Malgré ces réalisations, plus de 500 immeubles sont encore identifiés comme dégradés ou très dégradés. A conséquence, la ville de Rennes a lancé en 2016 une deuxième opération d'aménagement sur 1 600 immeubles qui devrait s'étaler jusqu'en 2023.

Le projet de la Courrouze, au Sud-Ouest : le quartier de La Courrouze invente un nouveau territoire urbain. Initié dans les années 2000, son aménagement se poursuivra jusqu'à l'horizon 2020. A terme, quelques 10 000 habitants et 3 000 emplois sont prévus.

Le projet d’Eurorennes, à l’Est : Rennes a décidé de rénover le quartier de la gare. De ce fait, la ville prévoit de construire environ 125 000 m2 de bureaux, 1 430 logements respectant les orientations du Programme Local de l'Habitat concernant la production de logements sur Rennes Métropole, 30 000 m² de commerces et services et environ 2 500 m² d'équipements.

Le projet ViaSilva : ce projet a pour objectif d’étendre la ville à l'Est. Les quelques 600 hectares inclus dans le projet ViaSilva constituent la dernière grande réserve d’urbanisation intra-rocade. L’articulation de ce site avec la ligne B du métro est, de plus, un enjeu majeur pour le cœur de la métropole.

Le projet Maurepas-Gros Chêne, au Nord-Est : l’arrivée de la seconde ligne de métro accompagne la rénovation urbaine du quartier Maurepas et Gros-Chêne. Vers plus de mixité sociale, de diversité d’habitat et d’activité économique grâce au nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

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2. Quels sont les atouts de Rennes ?

► Atouts économiques

Rennes est la 8ème ville française en nombre d'étudiants et la deuxième ville provinciale la plus dynamique de France. 192 000 visiteurs viennent visiter Rennes chaque année. La ville accueille l'un des plus grands salons mondiaux consacrés à l'élevage: le SPACE.

Situé au cœur d’Agrocampus Rennes, le pôle de compétitivité (scientifique) Valorial « agroalimentaire, biologie, santé », est l'un des plus importants sites européens de recherche et développement de niveau international. Rennes est aussi le siège de nombreuses directions régionales et inter-régionales administratives et, ses services de l'information, en font l'un des 4 pôles de gouvernance de France 3.

► Atouts touristiques

La ville de Rennes est classée "Villes et Pays d'Art et d'Histoire". 85 édifices ou parties d’édifices sont inscrits ou classés au titre des Monuments historiques, notamment les façades des bâtiments de la vieille ville.

La cathédrale Saint-Pierre de Rennes est l’une des neuf cathédrales historiques de Bretagne. Les maisons à colombage et le quartier d'architecture récente du Colombier contribuent à son charme. La gastronomie bretonne et ses traditions en font une région très appréciée des touristes.

► Atouts culturels

Le palais du parlement de Bretagne qui donne à Rennes son rôle de capitale de la province de Bretagne ainsi que le centre chorégraphique national de Rennes et son opéra sont des atouts culturels certains. De nombreux artistes musicaux sont originaires de Rennes, ville souvent considérée comme un laboratoire du rock voire même "la capitale du rock". Les Tombées de la Nuit, festival annuel d'arts de la rue et "Jazz à l'Ouest" font de Rennes une ville culturellement attrayante.

La Ville a institué une biennale d'art contemporain avec des expositions réparties dans la ville et notamment, dans l'ancien couvent des Jacobins. "Les Champs Libres", sont une installation culturelle regroupant les activités de trois structures : la bibliothèque, le musée de Bretagne et l'Espace des sciences. La richesse culturelle de Rennes passe aussi par la gastronomie bretonne avec des spécialités locales comme la galette au blé noir, la crêpe au froment, la galette saucisse et le parlementin.

3. Comment investir à Rennes ?

Afin de permettre aux Français de réaliser un investissement immobilier locatif et, aussi afin de les orienter vers un secteur bien spécifique, le gouvernement a mis en place des dispositifs de défiscalisation immobilière pour le moins incitatifs et permettant d'améliorer nettement la rentabilité d'un investissement. Ainsi, vous pourrez choisir entre cinq mécanismes, voyons donc.

► Les dispositifs immobiliers

La loi Pinel à Rennes

Cette loi de défiscalisation propose aux personnes physiques une réduction d'impôts de 12%, 18 % ou 21% du montant investi, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) pour tout investissement locatif dans l'immobilier neuf. Des conditions sont bien évidemment à appliquer pour profiter de cet avantage fiscal, il faudra donc que le bien immobilier respecte la norme énergétique « label BBC ».

Le plus : à Rennes, les biens les plus prisés et les plus vendus sont ceux « sans défauts », «modernes » et, « au goût du jour ». De plus, d'après l'Insee, la population devrait augmenter d'ici 2040... Deux facteurs intéressants lorsque l'on souhaite réaliser un investissement locatif dans l'immobilier neuf. Pourquoi hésiter ? La ville se situe en Zone B1 et est donc éligible au dispositif Pinel !

La loi Censi-Bouvard à Rennes

Ce mécanisme défiscalisant propose aux personnes physiques une réduction d'impôts de 11 % du montant total de l'investissement, dans la limite de 300 000 € investis, pour tout investissement locatif meublé dans l'immobilier neuf et notamment, dans une résidence de services. Ainsi, pour profiter de cet avantage fiscal, vous devrez vous engager à louer votre bien pour une durée de 9 ans au minimum et, vous devrez faire entrer vos loyers dans la catégorie des revenus BIC.

Le plus : Rennes est une grande ville estudiantine, la huitième de France, il est donc plus qu'intéressant de vous diriger vers un investissement locatif à destination des étudiants, et donc, un investissement locatif dans une résidence étudiante par le biais du dispositif Censi-Bouvard.

La loi Malraux à Rennes

Cette loi propose aux personnes physiques une réduction d'impôts calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser pour tout investissement locatif dans l'immobilier réhabilité. Pour profiter de cet avantage fiscal votre bien immobilier doit se trouver en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager) ou dans un secteur sauvegardé, et, selon le secteur, le montant de la réduction d'impôts sera respectivement de 22 % ou 30 %.

Le plus : les quartiers les plus prisés de Rennes sont ceux du centre-historique où ceux les plus proches de ce secteur ainsi que du centre-ville. Il est fort probable que ces quartiers regorgent d'immeubles anciens vous permettant de réaliser un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité, alors, n'hésitez pas à vous renseigner !

Le statut LMNP à Rennes

Outil de défiscalisation, le statut LMNP connu aussi sous l'appellation de statut de loueur en meublé non professionnel, propose aux personnes physiques de nombreux avantages fiscaux pour tout investissement locatif meublé.

Le plus : comme nous l'avons vu précédemment lors de la présentation du dispositif Censi-Bouvard, Rennes regorge d'étudiants. Il est donc intéressant d'acquérir un appartement de petite surface, de le meubler, et de le proposer par la suite en location en tant que logement meublé et tout ça, par le biais du statut LMNP.

Le dispositif Monuments Historiques à Rennes

Particulièrement efficace, le dispositif Monuments Historiques propose aux personnes physiques une mécanique de déduction d'impôts pour tout investissement locatif dans un monument historique. Ainsi, cet avantage fiscal vous permettra de déduire l’intégralité de vos travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années dans la mesure où vous réalisez un investissement locatif dans un bien classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et, où vous mettez en œuvre des travaux de réhabilitation afin d'assurer la location du bien. De plus, la qualité du bâti doit être suivie et validée par un architecte ABF, architecte des bâtiments de France, et, vos travaux devront aboutir à la restauration parfaite du bien immobilier.

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► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Rennes

L'emplacement est l'un des critères les plus importants en matière d'estimation immobilière. En effet, la proximité des commerces, des transports, des services, des écoles et bien plus encore, vous garantira non seulement des locataires mais également une plus-value lors de la revente. Voici donc trois quartiers de Rennes pour vous aider dans votre démarche.

Beaulieu

Quartier situé à l'est de la ville, il plaît notamment aux jeunes en raison de la présence d'universités et de grandes écoles. La population étudiante y est donc importante, et le quartier semble donc idéal pour réaliser un investissement dans une résidence étudiante avec le dispositif Censi-Bouvard. Pour les prix, comptez entre 1 600 et 2 500 euros par m².

Centre-ville

Le secteur historique de Rennes attire toujours autant les amateurs de « vieilles pierres » notamment lorsque les biens immobiliers sont idéalement situés. Intéressant donc si vous souhaitez opter pour un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité avec la loi Malraux. Dans ce secteur les prix oscillent entre 2 300 et 4 000 euros par m².

Sainte-Thérèse

Cet ancien quartier des cheminots continue à plaire aux familles et aux jeunes couples grâce à ses petits commerces et à sa bonne infrastructure scolaire. Intéressant pour un investissement locatif dans le neuf avec le Pinel ou bien un investissement locatif dans l'ancien avec le Malraux. Ici les prix sont compris entre 2 300 et 4 000 euros par m².

4. En savoir plus sur Rennes

► L’immobilier en chiffre* :

  • Prix au m2 (appartement) : 1 882€ à 3 765€
  • Prix moyen au m2 (appartement) : 2 510€
  • Prix au m2 (maison) : 2 363€ à 4 726€
  • Prix moyen au m2 (maison) : 3 151€
  • Évolution des prix de l’immobilier (sur un an) : + 3,4%
  • Rentabilité locative : 5,95%
  • Taxe d’habitation : 24,63%

► Principaux pôles économiques :

Agrocampus

Technopole Atalante

  • Chartres-de-Bretagne
  • Zone d'activités de Rennes et de Chantepie
  • Centre d'affaire Alizés à Cesson Sévigné

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : Rennes est desservie par un réseau de voies rapides de chemin de fer. Rennes est à 2 heures de Paris en TGV, 1 heure depuis Le Mans, 2 heures 45 depuis l'aéroport Paris-Charles-de-Gaulle (gare TGV), 4 heures depuis Lyon (la Part-Dieu), 4 heures 30 depuis Lille.
  • Aéroport : l'aéroport est situé au sud-ouest sur la commune de Saint-Jacques-de-la-Lande.
  • Transports urbains : Transports urbains: la première ligne de métro longue de 9,4 km compte 15 stations sur un axe nord-ouest/sud-est. Outre les 15 lignes urbaines de bus régulières, les 23 lignes suburbaines joignent les autres communes de Rennes Métropole avec le métro à Rennes. 6 lignes Express complètent le service régulier urbain le matin et le soir à destination de tous les usagers, et font de Rennes une commune bien desservie. L'ensemble du réseau bus couvre plus de 500 km par ses 50 lignes régulières de bus et 80 dessertes scolaires.

Conclusion

Onzième ville de France, Rennes est une ville où il fait bon vivre, une ville alliant croissance démographique positive, marché de l'emploi et aspect culturel. Grâce à ses nombreuses qualités, la ville bretonne a su se faire une place dans le cœur des Français, se faisant même élire « ville la plus agréable à vivre de France" en 2012. De fait, Rennes se révèle donc particulièrement intéressante pour accueillir un investissement locatif et proposer un placement intéressant et rentable.

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* Sources : MeilleurAgent.com, L'internaute.com

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Karl :

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique.

Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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