Investissement Pinel : les 5 astuces méconnues mais efficaces

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L’article « Investissement Pinel : les 5 astuces méconnues mais efficaces » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 2530 fois

Vous envisagez de réaliser un investissement en loi Pinel ou peut être avez-vous déjà effectué votre réservation et êtes en train de travailler sur le dossier de financement ? Mais êtes vous certain(e) d’avoir bien pensé à tout ? Avez-vous pris en compte l’ensemble des bons critères pour ne pas vous tromper ? Si vous avez un doute, ou si vous voulez simplement en avoir le coeur net, je vous propose ce guide original qui va vous donner 5 astuces méconnues mais efficaces en matière d’investissement Pinel.

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5 astuces méconnues mais efficaces

1/ Avez-vous bien vérifié la garantie financière extrinsèque ?

Garantie financière extrinsèque ? Mais quèsaco ? Vous pensez avoir fait une « bonne affaire » en achetant votre bien Pinel avec un petit constructeur/promoteur local car vous avez eu un prix imbattable... Mais avez-vous bien vérifié que ce dernier possédait bien une GFA extrinsèque et non pas intrinsèque. Eh oui, malheureusement, certains investisseurs en herbe en ont fait les frais à leur dépend. Si le bâtisseur que vous avez sélectionné n’a pas de GFA extrinsèque, cela signifie qu’il s’est lui-même couvert auprès de sa banque, sur ses propres deniers, pour achever sa construction. En d’autres termes, si entre temps il fait faillite, vous risquez fort de vous retrouver avec comme seul investissement, une dalle de bêton, ou quelques murs sans le toit...

La GFA extrinsèque est donc un document fortement conseillé. Chez Netinvestissement.fr nous travaillons avec l’ensemble des promoteurs constructeurs de l’hexagone, dans la mesure où ces derniers sont en mesure de nous fournir, en amont de chaque lancement, une copie de leur GFA extrinsèque.

Celle-ci aura été préalablement souscrite auprès d’une banque ou d’un assureur, comme une assurance (celle-ci coute d’ailleurs cher) et protège ainsi les investisseurs. En effet, même en cas de faillite du constructeur, l’assureur se substituera à lui pour financer la fin des travaux, conformément au cahier des charges signé.

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2/ Rendement locatif de votre Pinel : privilégiez la Zone B1 pour investir

Vous habitez à Paris ou en région parisienne et donc forcément vous n’envisagez votre investissement qu’à Paris ou en région parisienne ? SI vous êtes prêt(e) à payer cher un bien qui sera fort peu rentable en raison des plafonds de loyers imposés par la loi. En effet, la zone A ou A bis n’est pas à retenir. Le meilleur ratio de rentabilité par rapport à la demande locative et au potentiel de revalorisation se trouve en zone B1. En dépit des plafonds de loyers, la zone B1 vous offrira un rendement locatif hors réduction d’impôts de l’ordre de 3,5% à 4%.

De plus, la zone B1 offre selon nous, les meilleures zones de revalorisation immobilière ; là ou l’immobilier peut encore (et va encore, selon les zones : Bordeaux ou Toulouse par exemple) prendre de la valeur ou la demande locative est soutenue.

3/ Avez-vous bien vérifié le nombre de logements neufs construits en même temps dans le périmètre de votre investissement locatif ?

Un bon investissement en loi Pinel ne se fait pas au moment où vous le mettez en place, mais au moment de la revente. Or, fort malheureusement, cela est très (trop) souvent totalement oublié par celles et ceux qui se lancent. Car c’est en effet, au moment ou vous revendrez votre investissement, que vous encaisserez (ou pas) votre gain, sous la forme du capital généré. Plus la plus value sera importante, plus le gain sera fort.

A contrario, si vous n’avez pas été vigilant(e) en amont, au moment de choisir votre bien, et que vous vous êtes davantage focalisé(e) sur des critères subjectifs, de projection, voire des cadeaux « aveuglants » (cuisine équipée offerte, frais de notaires offerts etc) que sur l’analyse pragmatique et long termiste de l’opération, vous risquez fort de réaliser, dans 10 ans, une moins-value.

Pourquoi ? Parce que vous n’aurez peut-être pas pris en considération le nombre de logements construits dans le périmètre immédiat de l’immeuble choisi. Ainsi, soyez vigilant(e) sur les zones ou un nombre important d’immeubles vont être construits dans un laps de temps très court : les zones éco-quartier, en rénovation etc sont certes des zones ou la demande locative est soutenue et ou le bien se louera donc sans problème, mais soyez vigilant sur le nombre de lots construits.

Privilégiez plutôt clairement les petits ensembles de moins de 100 lots idéalement, beaucoup plus valorisants dans le temps.

4/ Privilégiez les surfaces T2 et T3 pour votre appartement

Les 2 pièces et les 3 pièces sont en effet les typologies de logements les plus souples et complets à privilégier lorsque l’on fait un investissement Pinel. A la fois là ou la demande locative est la plus importante, mais également là où nous aurons le moins de turnover (contrairement aux appartements T1, certes très recherchés en locatif, mais qui souffrent souvent d’un plus grand nombre de turnover).

Surface T2 et T3

De plus, les T2 et les T3 sont visés aussi bien par des investisseurs que par des acquéreurs pour y habiter, au moment où vous souhaiterez revendre. Là encore, les T1 visent plutôt uniquement les investisseurs et les T4 eux n’intéresseront pas ou rarement les investisseurs, mais seulement les accédants. Les T2 et les T3 sont dont bien souvent les supports d’investissement offrant le meilleur compromis, notamment, une fois encore, au moment de la revente.

5/ Quelle ingénierie bancaire pour votre financement ?

La grande majorité des contribuables intéressés par un investissement Pinel se focalisent en priorité et presque toujours d’abord sur le bien en lui-même avant même d’avoir soigneusement étudié le montage financier et bancaire du prêt.

En effet, le produit ne doit être choisi qu’à la fin, une fois le montage financier et fiscal bien compris et validé. Avant, c’est tout simplement prématuré. Même si vous avez trouvé le produit qui vous plaît, le temps que vous validiez le montage et les chiffres, le produit (s’il est bien justement) aura été vendu depuis longtemps. Pour information, un bon produit peut être optionné pendant 2 à 3 jours maximum par un CGP ; ensuite s’il n’est pas réservé, il est remis en vente.

Donc, revenons à notre financement. Saviez-vous qu’il existe d’autres façons de financer votre investissement Pinel que le prêt amortissable « classique » ?

  • le prêt In Fine : optimisé financièrement (les intérêts étant linéaires tout au long du prêt, leur déduction sur les loyers est ainsi optimisée) et capitalistiquement (le capital est placé sur un contrat de capitalisation qui rapportera 4 à 5% nets pour peu que vous preniez un bon contrat multi support prudent) sera beaucoup plus efficace qu’un prêt amortissable. Il faut toutefois, pour pouvoir le mettre en place, disposer d’un capital initial de 20% minimum du montant total à financer. Surtout ne commettez pas l’erreur de faire le prêt et le contrat dans la même banque, vous seriez perdant. Dissociez le tout afin de chercher l’optimum pour chaque support : un bon contrat d’un côté et un prêt dédié de l’autre
  • le prêt à palier : peu connu des investisseurs, le prêt à palier permet de découper son financement par période, celles-ci étant pensées en fonction même du type de bien que l’on finance et des durées d’engagement requises (6,9 ou 12 ans pour le Pinel). Le prêt à palier vous permettra notamment de réduire fortement votre effort d’épargne et ainsi de moduler le montage du prêt en fonction de vos capacités ou contraintes. Demandez conseil à votre CGP ; c’est lui qui saura le mieux vous aider dans la mise en place de la meilleure ingénierie bancaire en fonction de vos objectifs et attentes.

Conclusion

Vous pensiez tout savoir sur le dispositif Pinel ? J’espère que ce guide aura compléter vos informations et surtout vous aidera à ne pas vous tromper et à réaliser le meilleur montage afin de faire de cet investissement Pinel une véritable réussite.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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