Comment investir dans l’immobilier commercial ?

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L’article « Comment investir dans l’immobilier commercial ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 16059 fois

Les idées reçues ont la dent dure en matière de placements et l’investissement immobilier ne fait pas exception. En quête d’un placement sûr, le choix se porte souvent sur l’immobilier d’habitation, au détriment de la prise en compte de la notion de rentabilité. L’immobilier commercial mérite alors d’être pensé comme un placement, certes original, mais surtout attractif. Comme tout investissement, il nécessite de prendre certaines précautions. Nous vous proposons quelques recommandations pour vous aider à choisir comment investir dans l’immobilier commercial.

Les avantages de l’investissement dans l’immobilier commercial

La vitalité de l’immobilier commercial apparaît comme une option à ne pas négliger face à un immobilier résidentiel souvent perçu comme moins risqué mais pourtant pas toujours plus avantageux.

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Un placement sécurisant


Moins connu du grand public, l’investissement dans des locaux commerciaux vous offre stabilité financière et locative :

  • Stabilité financière parce que le local commercial est une source de chiffre d’affaires pour l’occupant alors que pour le locataire d’une habitation, c’est avant tout un coût. Le paiement des loyers vous est donc plus assuré avec un locataire commercial puisqu’il tire des bénéfices du local utilisé.
  • Stabilité locative car la rotation des locataires est moindre avec un local commercial, ce dernier ayant une importance particulière pour l’enseigne qui s’y implante. En effet, le commerçant est souvent attaché à son emplacement du fait de la présence de sa clientèle. Pour vous, avoir des locataires de longue durée est un avantage, cela réduit sensiblement les coûts de gestion du bien et vous perdez moins de temps à cette gestion.

Grâce à l’immobilier commercial, vous évitez donc les aléas de la gestion locative d’habitation. Cette dernière est en effet souvent contrainte à des problèmes d’impayés de loyers et/ou de turnover des locataires. Moins de contraintes donc mais aussi des avantages financiers intéressants.

Un meilleur rendement et plus de flexibilité que dans l’immobilier d’habitation

► Meilleur rendement

Jusqu’à deux fois plus rentable, l’immobilier commercial peut offrir une rentabilité allant de 5 à 7% contre seulement 2 à 4% dans l’immobilier locatif d’habitation.

► Plus de flexibilité

La flexibilité du bail commercial est plus importante et les recours sont facilités en cas d’impayés des loyers. Ces derniers étant déjà beaucoup moins fréquents que dans l’immobilier d’habitation.

Concernant le bail commercial, vous pouvez en effet définir librement certaines conditions et vous décharger de certaines dépenses notamment en matière de gros travaux et d’ impôts fonciers.

Afin de bénéficier des avantages de ce type de placement et si vous souhaitez faire le choix d’investir dans vos propres murs, il vous faudra porter attention aux spécificités de l’investissement dans l’immobilier commercial.

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Les spécificités de l’investissement dans l’immobilier commercial

L’emplacement : une priorité pour un bon placement

L’investissement dans l’immobilier commercial est spécifique. Les prix ne se calculent pas de la même manière que pour un logement, les attentes n’étant pas les mêmes en fonction du secteur d’activité du commerce. L’emplacement et la ville choisie auront donc leur importance sur le montant de votre investissement.

Les emplacements les plus favorables sont situés sur les principales artères commerçantes, les places … Les locaux commerciaux exposés sur le côté le plus ensoleillé de la rue se vendra plus cher, mais offrira également un meilleur rendement et une demande plus importante.

Si votre emplacement est recherché par les commerçants, vous relouerez aussi plus facilement le bien et la plus-value à la revente a de fortes chances d’être importante. Le seul inconvénient est que le rentabilité peut s’avérer plus faible pour la simple et bonne raison que le risque étant moins élevé, le rendement est moindre. Cette règle s’applique à tout investissement : la rentabilité rémunère le risque.

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Le choix de l’emplacement de votre investissement sera primordial. Plus il sera prisé (souvent localisé sur les grandes artères, proches des transports, fréquenté …), plus il vous offrira une sécurité tout comme il en offrira une au locataire. Son chiffre d’affaires étant favorablement assuré par un emplacement optimal, votre loyer aussi.

Acheter vide ou occupé

Investir dans un local occupé vous offre l'avantage de connaître le loyer et donc le rendement locatif. En investissement dans un local occupé vous vous évitez les tracas de la gestion de recherche d’un locataire.

De plus, si le commerçant est déjà présent et que son activité lui génère un chiffre d’affaires convenable, cela confirme les qualités de l’emplacement. Enfin, si son activité commerciale est bonne, vous avez moins de soucis à vous faire concernant le versement de vos loyers.

Au contraire, si vous décidez d’acheter vide, il vous faudra vérifier que le loyer prévisionnel est en phase avec les valeurs de marché couramment pratiquées pour un local aux caractéristiques similaires.

L’établissement du bail commercial

Les baux commerciaux obéissent à des règles spécifiques. Tout d’abord, le bail est signé pour 9 ans, ce qui vous assure de la présence d’un locataire pendant une longue période. Le locataire peut décider de mettre fin à la location au terme de chaque période triennale.

Si l’investissement commercial est vecteur de sécurité c’est donc notamment grâce au bail commercial. Le locataire d'un local commercial a tout intérêt à s'acquitter de son dû puisqu’il est titulaire d'un fonds de commerce, dont le bail fait partie intégrante. S'il est défaillant, le fonds, donc le capital du commerçant, voit sa valeur diminuer.

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En cas de problème de paiement, un bail commercial est régit par le droit des sociétés et le bail commercial permet au bailleur de récupérer son local par ordonnance judiciaire rapidement et sans les contraintes que l’on peut avoir dans le cadre d’une location d’habitation nue « classique ».


On l’a vu, un bail commercial est aussi plus flexible. Il vous permet de définir librement ses conditions et de préciser quelle partie signataire sera responsable des dépenses (frais d’entretiens, impôts fonciers, gros travaux, etc.). Preuve de la grande liberté contractuelle de ce type de bail.

La fiscalité de l’investissement dans un local commercial

Le plus souvent, vous créez une Société Civile Immobilière avec vos associés ou membres de votre famille pour investir dans l’immobilier commercial. Votre SCI achète le local et paie des droits de mutation s’élevant à 5,09% du prix.

De par ce statut, les revenus issus des murs du commerce sont imposés sous le régime des revenus fonciers tout comme les logements loués vides. Lorsque vous faites votre déclaration, vous pouvez donc déduire charges et travaux des loyers. Enfin, il vous est aussi possible de créer des déficits fonciers venant s’imputer à vos revenus fonciers (dans la limite de 10 700€/an). Le surplus éventuel et les intérêts d'emprunt s'imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce mécanisme vous permet de baisser votre base imposable, et par conséquent depayer moins d'impôts. Si vous possédez déjà un patrimoine immobilier locatif, vous pouvez ainsi optimiser votre fiscalité foncière.

Au vue de ces spécificités, certaines difficultés se posent lors du choix de l’investissement dans l’immobilier commercial. Si cette opération est un excellent placement, d’autres solutions que celle d’investir dans vos propres murs existent. Elles peuvent être un bon compromis vous permettant d’éviter les risques d’un tel placement tout en bénéficiant d’une meilleure rentabilité.

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Face à la complexité, choisir une Société en Commandite Simple (SCS)

Pour constituer votre épargne et vous assurer un complément de revenus grâce à l’investissement dans l’immobilier commercial, vous pouvez choisir d’investir dans une SCS.

L’avantage principal du choix d’une SCS est qu’elle vous évite les préoccupations évoquées ci-dessus. En effet, l’opérateur qui est votre associé investisseur bénéficie d’une expertise foncière dans le montage d’opération en immobilier commercial. Il est donc un expert en la matière. Cela vous évite de faire une erreur dans le choix immobilier.

Cette solution d’épargne qui s’adosse notamment à l’immobilier commercial consiste à ce que vous preniez des parts dans le capital de la SCS en question qui a pour vocation de louer des locaux commerciaux. C’est une solution optimale car elle vous garantit un rendement de plus de 5% par an et surtout vous bénéficiez d’une visibilité sur le prix de rachat de vos titres dès la souscription.

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Ce placement est souple, vous pouvez décider de sortir dès la 2ème année en demandant le rachat de vos titres par l’opérateur. Vous constituez une épargne en faisant l’acquisition progressive de parts de parts de société détenant un local commercial, local loué à des enseignes nationales.

Principe de la SCS

Société de capitaux dont le capital est divisé en actions, la SCS est constituée par deux types d'associés, les commandités qui ont la qualité de commerçant et qui répondent indéfiniment des dettes sociales, et les commanditaires qui sont des actionnaires qui ne supportent la dette qu'à hauteur de leur engagement, leur nombre ne peut être inférieur à trois.

En entrant au capital de la SCS, vous signez un contrat qui vous garantit un rendement et une promesse de rachat de vos titres en sortie. Le placement est alors plus sûr que si vous investissez par vous-même.

Concernant les modalités d’un tel investissement, pas de frais d’entrée ni de sortie mais un montant minimum de souscription à l’augmentation du capital de la société support s’élevant à 10 000 €. Vous pouvez ensuite effectuer des versements complémentaires libres et ponctuels (5 000€ minimum) ou programmés par mois, trimestre ou par an (6 000 € minimum).

Au terme de 24 mois de blocage à compter de la souscription, auxquels s’ajoutent 3 mois de préavis, vous pouvez entamer votre sortie du dispositif. A la sortie, vous choisissez entre rente, capital ou rachats partiels étalonnés dans le temps (vous assurant des revenus réguliers). Il est bon à savoir que la garantie de rendement et de liquidité vous permet de sortie quand vous le désirez, selon votre projet d’investissement.

Fiscalité avantageuse et rendement efficace

Durant la période de détention des titres, vous n’êtes soumis à aucune fiscalité. Ce n’est qu’au dénouement de l’opération que la fiscalité se constate, lors du rachat de vos titres par l’opérateur. Cela donne lieu à une plus-value de 6% par an.

La fiscalité appliquée est celle des valeurs mobilières soit 19% + les prélèvements sociaux (13,5%) sur la plus-value. A noter qu’en conservant l’investissement au moins 8 ans, l’imposition des plus-values est supprimée et seuls les prélèvements sociaux sont prélevés.

Les SCPI : une autre solution pour votre placement dans l’immobilier commercial

Outre les SCS, pour votre investissement dans l’immobilier commercial, vous pouvez aussi choisir de placer votre argent dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) de rendement. Elle concerne principalement l’investissement dans des bureaux et commerces.

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La SCPI est gérée par une société de gestion de la collecte des capitaux et de l’acquisition des actifs immobiliers. En faisant l’acquisition de parts de SCPI de rendement, vous permettez à la SCPI en question d’acquérir plusieurs actifs immobiliers et d’en gérer la location.

Vous investissez dans l’immobilier commercial avec des montants librement modulables ; le souci de la gestion du bien en moins. Les loyers sont reversés sous forme de dividendes.

La SCPI permet une rentabilité importante mais n’octroie pas de réduction d’impôt. Toutefois, si la SCPI n’offre pas vraiment d’avantage fiscal, la majorité des revenus versés sont imposables dans les revenus fonciers en cas de financement bancaire ou de déficit foncier existant. Cela vous offre une rente défiscalisée. Concernant les plus-values à la revente des parts des SCPI, elles sont traitées comme les plus-values immobilières.

Les SCPI sont donc un placement financier vous offrant la sécurité et le rendement de l’investissement dans l’immobilier commercial. Vous devez les acquérir dans une optique de long terme.

Conclusion

L’investissement dans l’immobilier commercial reste assez méconnu des épargnants. C’est pourtant une solution intéressante si vous recherchez un placement ayant de bonnes performances. En plus d’être plus rentable que l’immobilier d’habitation, l’investissement dans l’immobilier commercial peut s’avérer moins risqué et plus avantageux. Vous pouvez choisir d’investir dans vos propres murs. Cependant, effectuer un placement dans une SCS ou des SCPI de rendement vous permettra d’avoir des rendements élevés tout limitant les risques liés aux risques d’un mauvais choix du local commercial et en vous évitant les contraintes de gestion de votre bien.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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