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Les risques du crowdfunding immobilier (et comment les éviter)

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L’article « Les risques du crowdfunding immobilier (et comment les éviter) » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Albin de Salies

Responsable de la Gestion Privée

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Introduction

Chez Netinvestissement, nous avons à cœur de vous proposer de nouvelles solutions d’investissement afin de répondre au mieux à vos objectifs de placements. Cependant, tout ce qui est nouveau n’est pas forcément une « bonne affaire » et c’est pour cela que toutes les offres que nous mettons en avant font l’objet au préalable d’un contrôle drastique de notre comité de sélection en interne. Ce comité est composé de professionnels de l’investissement, chacun spécialisé dans une expertise, en plus des 4 membres du Comex.

Vous entendez parler du crowdfunding immobilier depuis quelques temps, et en particulier du rendement élevé que cette classe d’actifs propose sur des durées courtes, à savoir de 6 à 36 mois. Sachez qu’au préalable, vous devez vous poser un certain nombre de questions en découvrant ce type de placement : quel est le risque réel ? Est-ce compatible avec ma situation et mes besoins ? Quelle proportion dois-je allouer à ce type de supports ?

Puisque notre rôle chez Netinvestissement est de vous ouvrir un spectre de placements plus large et un horizon de performances plus élevé, nous allons vous dévoiler à travers ce guide notre méthode de sélection des offres crowdfunding immobilier pour vous permettre ainsi d’en comprendre les risques et d’en éviter les pièges.

1. Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding ou financement participatif en français, est basé sur la participation financière d’un grand nombre d’investisseurs à un projet, en l’occurrence ici d’un projet immobilier. Ce n’est pas nouveau, le crowdfunding existe depuis le XIXème siècle et a notamment servi à financer la Statut de la Liberté ou encore la Sagrada Familia à Barcelone. Plus récemment, la campagne présidentielle de Barack Obama a été financée en partie par la création d’une plateforme de crowdfunding. Porté par le succès, ce mode de financement s’est énormément développé dans le monde entier et s’est étendu à l’immobilier.

Les financements peuvent être divers pour une entreprise et le crowdfunding en fait partie. En effet, en raison de la défiance de plus en plus grande envers le système bancaire et la complexité grandissante pour obtenir un prêt immobilier, le crowdfunding offre une sérieuse alternative aux financements plus traditionnels. De plus, c’est une méthode qui se digitalise puisqu’aujourd’hui il existe un très grand nombre de plateformes réunissant des projets participatifs dans tous les domaines (construction, rénovation, acquisition de bien…). La simplicité de la digitalisation est aussi un avantage qui fait pencher la balance en faveur du crowdfunding. En revanche, il est très rarement utilisé pour financer la totalité d’un projet mais vient plutôt en complément afin que les promoteurs puissent garder une certaine réserve de trésorerie.

Cette forme de financement participatif permet notamment à des startups et PME de réaliser une levée de fonds lorsque celles-ci n’arrivent pas à contracter un emprunt auprès des banques. Le Crowdfunding permet la rencontre entre des porteurs de projets et des prêteurs. En effet, cette finance participative permet aussi d’investir dans l’économie réelle en aidant des petites entreprises à se développer (type start-up).

Le porteur de projet va présenter auprès d’une plateforme de crowdfunding le bien, l’immeuble ou la résidence qu’il souhaite financer. Les prêteurs vont eux investir dans ce projet pour une durée généralement comprise entre 6 mois et 24 mois avec en contrepartie un rendement annuel entre 7% et 12%. En 2019, plus de 370 millions d’euros ont été collectés par ce mode de financement. Pour les investisseurs, le crowdfunding immobilier doit servir à diversifier leur portefeuille et ne pas placer une somme trop importante de leur budget global.

Pour investir et financer des projets, il faut trouver une plateforme de financement participatif fiable qui est un point à prendre en compte pour éviter les risques de ce mode de financement.

2. Sélectionnez de bons partenaires

La première étape réside dans votre sélection de l’intermédiaire financier qui vous accompagne dans ce type d’investissement. Nous avons fait de nombreux guides sur les Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants et nous allons partir du principe que si vous lisez celui-ci, c’est que vous n’avez plus aucun doute sur la crédibilité de nos équipes de conseillers spécialisés.

La seconde étape consiste à sélectionner une plateforme de crowdfunding immobilier de confiance. Notre comité Netinvestissement a passé au crible plusieurs intervenants du secteur (Wiseed, Lendopolis, Upstone…) et a choisi de mettre en avant en cette fin d’année la plateforme Fundimmo, société agréée et régulée par l’AMF, (Autorité des Marchés Financiers), totalement indépendante capitalistiquement des acteurs immobiliers du marché.

Pourquoi l’avons-nous choisi ? Il y a en effet aujourd’hui sur le marché d’autres plateformes de crowdfunding et la concurrence se consolide autour de quelques acteurs. Chez Netinvestissement, nous sommes des spécialistes de l’épargne et c’est tout naturellement que nous avons souhaité travailler avec des spécialistes du crowdfunding, tout d’abord dans le financement de projets d’entreprises, appelé aussi le « Private Equity ».

Le Crowdfunding Immobilier n’est apparu qu’après sur ce marché du financement participatif et les premiers acteurs se sont diversifiés en proposant de nouvelles offres différenciantes, notamment sur la promotion immobilière.

L’avis de Netinvestissement est clair sur le sujet, le financement participatif « Private Equity » et celui de l’immobilier sont deux mondes bien distincts et au même titre qu’un promoteur immobilier n’aura que peu d’expertise pour auditer une entreprise et analyser un projet dans une Fintech, l’inverse est encore plus vrai. Le fait que Fundimmo soit par exemple une plateforme dédiée et exclusive au financement participatif de projets immobiliers vous apporte la garantie que leurs compétences sont réunies au sein d’un même pôle de compétences dédié à une seule expertise.

Certes, notre choix ne s’est pas arrêté sur ce seul critère, nous avons également scrupuleusement étudié quelles sont les personnes clés de cette société, leurs parcours et leurs compétences, car nous sommes persuadés que la qualité d’une entreprise est une parfaite conjugaison de personnes, de compétences et de process. D’ailleurs c’est à titre que la méthode d’analyse de Fundimmo nous est apparue comme le meilleur moyen de réduire le risque lié à ce type d’investissement.

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3. La méthode

Rentrons un peu dans le détail. Dans le cadre d’une collecte de fonds en crowdfunding immobilier, la plateforme prend en charge l’ensemble de la chaine d’investissement à savoir le suivi du montage juridiques propre à l’opération (signature des contrats par l’investisseur, création de la holding si besoin, vérification de la validité du montage, etc.), le suivi des souscriptions en ligne, la coordination de la relation avec les multiples investisseurs ayant souscrit en ligne, l’apport des fonds à la société de projet en une seule tranche et le remboursement des fonds à chaque investisseur une fois l’opération finalisée.

Travailler avec un acteur qui maîtrise et consolide l’ensemble de ces étapes en évitant les intermédiaires évite les erreurs et rassure quant au suivi de l’ensemble des opérations.

4. Les risques

Une fois que nous avons validé le fonctionnement de la plateforme de financement sur la maitrise de l’ensemble des étapes, nous avons concentré notre analyse sur les risques liés :

- Au promoteur :

  • Historique d’opérations et compétences : année de création, nombre de lots annuels, implantation géographique, savoir-faire, type de lots construits, partenariats. Présentation du dirigeant et de son historique.
  • Bilans financiers : analyse des deux derniers comptes de résultat et bilans financiers notamment en vue du cautionnement solidaire du remboursement des fonds empruntés par la société de projet.

- A l’opération :

  • Administratif : les opérations référencées sur la plateforme Fundimmo bénéficient toutes des autorisations administratives type permis de construire, permis d’aménager, permis modificatif, etc. obtenues et purgées de tout recours. Pour les projets d’immobilier commercial de surface supérieure à 1 000 m2, l’autorisation d’exploitation commerciale (CDAC) doit être obtenue auprès de la préfecture du département. Les fouilles archéologiques de la DRAC doivent avaliser le lancement du chantier du projet avant son démarrage. Pour les projets en démarrage ou en cours de chantier, la déclaration d’ouverture de chantier (DROC) déposée en mairie doit être fournie. L’agrément de la métropole est requis lors d’une vente auprès d’un bailleur social.
  • Financier : analyse des postes du bilan opérationnel. Prix de vente des lots, comparaison avec les prix concurrents, historiques, simulation d’une baisse des prix sur la marge opérationnelle. Analyse des coûts de construction avec fourniture des marchés de travaux signés, VRD. Analyse des coûts des études techniques, d’architecture, honoraires, assurances, autres. Niveau de marge de l’opération. Analyse des différents ratios financiers de l’opération.
  • Bilan de trésorerie : analyse des entrées et sorties de trésorerie sur tout le cours de l’opération. Justification par le promoteur immobilier des fonds propres déjà investis dans l’opération. Analyse de l’adéquation entre les besoins de l’opérateur immobilier et ses capacités de remboursement sur le temps de l’opération.
  • Accompagnement bancaire : obtention d’un crédit bancaire, crédit « terrain » et/ou crédit d’accompagnement « travaux ». Analyse des conditions et termes du crédit de la banque finançant l’opération. Obtention de la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) pour garantir la finalisation du chantier.
  • Commercial : pré-commercialisation avancée des projets mis en ligne : au minimum 40%, et en moyenne 60% sur l’ensemble des projets financés. Analyse de la grille des lots et état actualisé des réservations et ventes. Visuels des lots du programme. Analyse des conditions suspensives inscrites dans les contrats de réservation, distinction contrats de réservation/actes authentiques de vente.
  • Juridique : acquisition foncière avec acte authentique de vente si acquis, compromis de vente si financement de la partie acquisition du projet. Documents juridiques de la société de projet : statuts, Kbis, bilans financiers, rapports du CAC. Pacte d’associés en cas de programme en co-promotion.
  • Technique : analyse des études de pollution, géotechniques, archéologiques, etc. Respect de la réglementation technique en vigueur. Plans des lots et plans de masse. Situation géographique du programme, ville, département, services, transports, commerces, autres programmes en cours à proximité.
  • Assurances : obtention des assurances chantier (Dommages Ouvrages, Tous Risques Chantier, Constructeur non Réalisateur). Obtention de l’assurance Responsabilité Civile.

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5. Comment limiter les risques ?

Dans le cas de notre partenaire Fundimmo, le comité consultatif fournit un avis sur la validité de chaque opération qui lui est présentée. Ce comité est composé d’experts en immobilier, en droit immobilier et droit notarial, et est le garant de la qualité des projets présentés. Il réunit 5 experts qui oscillent chacun entre 15 & 30 ans d’expériences reconnues dans des secteurs variés de l’immobilier, que ce soit en promotion, en juridique, en financement, en construction, en gestion, en aménagement ou en restructuration. Le rôle de ce comité est d’analyser et de sélectionner les projets les plus pertinents afin d’offrir des conditions de placements sécurisés pour les investisseurs.

De plus, l’expertise du comité de sélection de Netinvestissement, dont certains membres ont plus de 15 ans d’expérience dans la commercialisation d’immobilier neuf, ajoute un dernier niveau de contrôle et de validation avant tout conseil d’investissement.

Conclusion

Choisir l’investissement en crowdfunding immobilier revient à choisir une plateforme pour son sérieux et sa méthodologie. En effet, la plateforme s’occupe de l’étude et de l’analyse de tous les facteurs nécessaires à la réussite de votre placement, ce qui demande une expertise et des ressources à cet effet. Le respect drastique et la validation de toutes ces étapes représentent pour Netinvestissement la meilleure garantie de maîtrise des risques liés à ce type d’investissement. En effet, le financement participatif en immobilier ne s’improvise pas et nécessite une expertise accrue sur tous les aspects du projet. N’hésitez donc pas à vous rapprocher de nos conseillers spécialisés afin de vous faire accompagner dans votre démarche.

Pour résumer, le crowdfunding immobilier peut répondre à un investissement à court terme. Toutefois ce placement est bien plus complexe qu’il en a l’air et c’est pour cela qu’il faut vous faire accompagner par un professionnel de ce type d’investissement. Chez netinvestissement nous choisissons les projets selon des critères précis évoqués dans ce guide, si vous souhaitez des informations supplémentaires sur ce placement, n’hésitez pas à nous contacter.

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A propos de l'auteur

Albin de Salies, Responsable de la Gestion Privée | 91 articles en ligne

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Albin de SALIES débute sa carrière professionnelle en 2003 au sein d’une grande compagnie d’assurance et y occupe des fonctions de développement commercial et de management. Diplômé de l’ESCP-Europe, il rejoint en 2011 la filière Banque Privée du 2ème groupe bancaire Français où il accompagne un réseau de Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants dans la conception et la mise en œuvre de solutions sur mesure pour optimiser le patrimoine de leur clientèle. 

Il y développe les expertises nécessaires et le savoir-faire en gestion privée et gestion de fortune pour répondre aux besoins, tant privés que professionnels, des chefs d’entreprise, cadres dirigeants ou détenteurs d’un patrimoine financier et immobilier.

Poussé par son désir d’indépendance et d’évolution, il s’associe tout naturellement en 2018 au groupe Wast & Van dans lequel il intervient au sein du cabinet de Paris d’Hotman ACHAB et prend la direction de Netinvestissement Méditerranée avec Chloé BALLESTER. 

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