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Les 7 critères pour bien choisir sa SCPI

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L’article « Les 7 critères pour bien choisir sa SCPI » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Avec la baisse discontinue des rendements des fonds euro, les épargnants sont de plus en plus nombreux à se tourner vers des solutions « alternatives », offrant à la fois un rendement intéressant (5% en moyenne) et un niveau de risque faible. Pour générer des revenus complémentaires ou encore pour préparer sa retraite, les SCPI offrent en effet de nombreux avantages. Toutefois, avec plus de 100 SCPI disponibles sur le marché français, bien la(les) choisir peut s’avérer compliqué pour le non initié. Pour vous aider à bien sélectionner la SCPI qu’il vous faut, voici un guide en 7 critères :

1. La capitalisation

L’un des premiers avantages de la SCPI, notamment par rapport à de l’immobilier classique détenu en direct c’est la mutualisation du risque. En effet, en achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire de milliers de mètres carrés répartis sur différentes zones géographiques ou différents secteurs d’activité. Aussi, plus la taille de la SCPI (capitalisation) est importante, plus le risque est dilué. Privilégiez plutôt les SCPI qui ont au moins 300 millions d’euro de capitalisation.

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2. Le rendement

En matière de placement, le rendement du support choisi est évidemment important, mais ne doit toutefois pas être votre seul et unique critère. Nous vous conseillons de prendre en considération l’ensemble de ces 7 critères et de sélectionner vos SCPI en les prenant tous en ligne de compte.

Le rendement moyen des SCPI est de 5% environ. Les plus performantes (souvent aussi le plus jeunes) offriront un rendement de 6% mais n’oubliez pas que ces rendements ne sont pas garantis et qu’ils sont susceptibles d’évoluer chaque année, à la hausse comme à la baisse.

3. Le taux d'occupation

Quel est le pourcentage du parc immobilier occupé ? Ce chiffre est public et donc accessible pour chaque SCPI du marché. A l’exception de la SCPI « Epargne Foncière » (dont le taux d’occupation est inférieur à 90% mais qui s’explique par la rénovation progressive de son important parc immobilier pour respecter les dernières normes en matière de maîtrise de l’énergie), privilégiez les SCPI dont le taux d’occupation est au moins égal à 90%. Les SCPI avec un taux d'occupation entre 95% à 100% sont évidemment les meilleures dans cette catégorie. Cela signifie que la totalité du parc est loué et donc optimisé.

4. La revente

La question qui nous est systématiquement posée par les investisseurs lorsque l’on parle de SCPI concerne la revente bien entendu. Comment cela se passe ? qui rachète ? sous combien de temps ?

Dites vous que la revente des parts de SCPI se passe un peu comme pour une action sur les marchés financiers. C’est une question d’offre et de demande. Lorsque vous souhaiterez revendre tout ou partie de vos parts, ces parts seront revendues (techniquement préalablement détruites, de nouvelles seront émises et vendues au(x) nouvel acquéreur(s)) à un ou plusieurs acheteurs au moment où vous souhaiterez revendre. Vous l’aurez compris, privilégiez plutôt les grosses SCPI car leur taille et leur volume de transaction facilitera et accélérera la revente.

5. Les liquidités

Il s’agit du « cash » détenu par la SCPI. Dans le jargon technique, on appelle cela le report à nouveau. Toutes ces liquidités non utilisées sont autant de sécurité et de soupape pour les investisseurs. Elles permettent notamment d'anticiper des travaux ou un départ de locataire, ou d'assurer une plus grande stabilité dans le versement des loyers. Le report à nouveau est un véritable critère de sélection. Plus la SCPI sera ancienne, plus elle aura, en principe, du report à nouveau, gage de solidité financière pour vous investisseur.

6. La composition de l'actif

Le patrimoine immobilier qui compose la SCPI est le moteur du rendement. Il peut être composé de bureaux, de commerces, de résidences de santé ou d’éducation… le choix de la SCPI peut dont se faire en fonction de vos convictions personnelles mais également en fonction d’une meilleure harmonisation de votre patrimoine. Selon vos objectifs vous privilégierez de l’immobilier ancien en « fonds de portefeuille » (exemple : Haussmannien parisien) ou des immeubles neufs THQE. La diversification au sein même de votre sélection de SCPI est importante. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et investissez dans plusieurs SCPI, gérées par différents opérateurs, sur différentes classes d’actifs (bureaux parisiens, e-commerce en Province, crèches et EHPAD etc)

7. La zone géographique

Bien évidemment, vous vous orienterez certainement et naturellement vers le marché français que vous connaissez, mais il vous est également possible d’investir, par l’intermédiaire de SCPI de droit français gérées et établies en France, en Europe et notamment en Allemagne (qui est en ce moment très recherché par les investisseurs). Au même titre que pour le choix de la composition de l’actif détaillé ci-dessus, le choix de la zone géographique permet aussi de répartir son actif et d’optimiser la répartition de son risque.

Conclusion

Si vous prenez en considération ces 7 critères et que vous les compilez, vous devriez pouvoir trouver une SCPI qui vous conviendra et qui sera de qualité. Attention toutefois à NE PAS opter pour des SCPI à capital fixe. Même si presque plus aucun professionnel du conseil ne les propose, certaines banques tentent encore de vendre les leurs…. Ces SCPI sont très difficilement vendables (car à capital fixe). Sachez enfin que pour souscrire à des SCPI, vous devez passer par un CIF (conseiller en investissement financier) habilité à vous accompagner à la fois dans la sélection, mais également dans les étapes règlementaires de souscription.

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Karl :

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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