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Placement SCPI : exemples d’investissements

Placement Guides SCPI

L’article « Placement SCPI : exemples d’investissements » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une société d’investissement collectif. C’est un produit d’épargne composé uniquement de biens immobiliers qui sont gérés via une société civile par des professionnels agrées. En achetant des parts de cette société, vous devenez donc associés de la SCPI, et vos liquidités sont investies dans le patrimoine immobilier de la SCPI. En tant que tel, vous allez donc percevoir un revenu régulier, sous forme de loyers, qui sera le fruit de la gestion des biens composants le patrimoine de la SCPI. Puisque vous détenez des parts de la SCPI, vous êtes donc indirectement propriétaire de ces biens.

Dans le cadre de l’acquisition de parts de SCPI de rendement, vous allez pouvoir dématérialiser votre investissement en ayant accès à un ensemble de produits (fonds de commerce, entrepôts, bureaux, …) habituellement difficilement accessible en raison des sommes engagées. De plus, la SCPI va acquérir plusieurs actifs immobiliers ce qui va répartir le risque autant sur la nature des biens que sur la localisation géographique ou la diversité des cibles locatives. Il existe aujourd’hui de multiples façons d’acquérir des parts de SCPI et nous allons donc nous intéresser aux montages les plus utilisés à travers différents exemples.

1. Acquisition de parts de SCPI via un investissement comptant

L’investissement en parts de SCPI au comptant permet de se créer des revenus complémentaires immédiats en se dégageant des charges et des aléas de gestion de l’immobilier de rapport classique.

Exemple : Monsieur et Madame Verrier, retraités depuis quelques mois, perçoivent aujourd’hui une retraite nette mensuelle de 2100€. Habitués à gagner près de 3000€ lorsqu’ils étaient en activité, ils décident de réaliser un projet d’acquisition de parts de SCPI au comptant. En effet, Monsieur et Madame Verrier disposent aujourd’hui d’un capital de 170 000€ investi sur un vieux contrat d’assurance vie offrant très peu de rendement.

Ils utilisent donc cet argent pour acquérir 170 000€ euros de parts de SCPI, le répartissant sur plusieurs SCPI afin de respecter une stratégie de diversification et de dilution du risque. Les différentes SCPI retenues leur offrent un rendement moyen de 5,3%, soit 9010€ sur l’année de revenus complémentaires. Ramenés au mois (750€) et additionnés avec leur retraite de 2100€, c’est donc 2850€ que Monsieur et Madame Verrier perçoivent donc chaque mois, retrouvant ainsi un niveau de vie quasi-équivalent avec leurs années d’activité.

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2. Acquisition de parts de SCPI via un financement bancaire

Les banques financent les investissements en parts de SCPI. S'agissant de produits immobiliers, c'est un secteur que les banques connaissent bien et sur lequel elles ont l'habitude de financer les particuliers désirant devenir propriétaire en investissant à crédit.

Dans le contexte actuel, avec des taux d’intérêts très bas, recourir à un emprunt pour financer l’acquisition des parts de SCPI peut s’avérer très avantageux pour plusieurs raisons :

  • Avantage fiscal : les intérêts d’emprunts viennent en déduction des revenus perçus et permettent donc d’obtenir des revenus peu ou pas imposés.
  • Avantage de l’effet de levier du crédit : l’idée est de faire financer ses parts de SCPI à un taux plus bas que le rendement des SPCI. Par conséquent, si l’on se fait financer par exemple à 4% et que les SCPI proposent un rendement de 6%, on profite donc d’un effet de levier de 2% sur l’investissement.

Exemple : Nous supposerons un investissement de 100 000€ de SCPI avec une hypothèse de rendement de 6% et un taux pour le crédit de 4%. Notre investisseur sera quant à lui dans une tranche marginale d’imposition à 14%.

LOYERSPRÊTEFFORT D’EPARGNE
Mensuel en € 500 606 106
Annuel en € 6 000 7 272 1 272
FISCALITE sur 20 ans en € 18 641€

Bilan de l'opération

PATRIMOINE CONSTITUEEFFORT D’EPARGNEENRICHISSEMENT NET
100 000€ 44 081€ 55 919 €

Cette solution permet donc la constitution d’un capital pour des revenus complémentaires futurs tout en limitant l’impact fiscal grâce à la déduction des intérêts d’emprunt et en profitant de l’effet de levier du crédit sur votre investissement.

3. Acquisition de parts de SCPI en Nue-propriété

Les parts de SCPI peuvent être démembrées, tout comme de l’immobilier classique, et nous allons nous intéresser à l’acquisition de la nue-propriété des dites parts.

Pendant la période de démembrement, la nue-propriété est séparée de l’usufruit, et le nu propriétaire acquiert donc le droit d’être le plein propriétaire des parts de SCPI à l’extinction de l’usufruit.

Etant donné que l’investisseur ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée de l’investissement, il n’aura donc aucun impôt sur le revenu à payer pendant toute la durée du démembrement. De plus, il ne sera pas redevable de l’ISF sur le montant de ses parts, c’est l’usufruitier qui déclare la valeur des parts démembrées à l’ISF.

Ce montage concerne donc un investisseur fortement fiscalisé à l’IR ou l’ISF qui souhaite se constituer un revenu complémentaire à échéance.

Exemple : Acquisition de la Nue-propriété pour 66% de la valeur de la pleine propriété sur 10 ans :

Achat de 100 000€ de parts de SCPI, soit 66 000€ pour la nue-propriété sur 10 ans. Pendant cette durée, l’investisseur ne perçoit aucun revenu et ne payera donc aucune charge. Au terme de la période de 10 ans, il sera donc plein propriétaire des parts de SCPI pour un montant de 100 000€ (plus une éventuelle revalorisation des parts pendant la période de démembrement).

L’investisseur réalise donc un premier gain immédiat de 34 000€, et perçoit à partir de maintenant les revenus fonciers dégagés par les parts de SPCI. En tablant sur un rendement annuel de l’ordre de 5 à 6%, il se constituera donc des revenus complémentaires de 5 à 6000€ par an.

4. Acquisition de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie

Une autre façon d’acquérir des parts de SCPI, très utilisée depuis quelques années, c’est au travers d’un contrat d’assurance vie. En effet, on peut choisir de détenir des parts de SCPI en tant qu’unités de compte (UC) en complément du fonds euro sur un contrat multi supports.

Exemple : Madame Condat, détentrice d’un contrat d’assurance vie multi supports, essuie depuis plusieurs années la baisse continue des rendements des fonds euros. Elle se demande aujourd’hui comment dynamiser le rendement de son contrat, n’étant pas tellement confiante dans la bourse et donc dans les unités de compte classiques en actions par exemple. C’est alors qu’elle entend parler des unités de compte en SCPI. Beaucoup plus confiante dans l’immobilier, et recherchant un support dynamique mais sécurisé, cette solution semble être parfaite pour elle.

Après discussion avec son conseiller, ils décident donc ensemble d’arbitrer 40% du montant investi sur le fonds euro de Madame vers deux SCPI différentes afin de profiter d’un rendement entre 4,5 et 5% sur cette poche en unités de compte et ainsi de redynamiser le rendement global du contrat qui était de l’ordre de 2,3% sur 2012.

Conclusion

Nous venons ici de détailler les quatre moyens les plus utilisés pour acquérir des parts de SCPI. Chacune de ces solutions correspond à un profil d’investisseur bien particulier et répond à des problématiques patrimoniales tout à fait diverses. Il s’agit donc avant de se tourner vers l’une ou l’autre de ces solutions de bien prendre en compte l’ensemble de votre situation patrimoniale afin de faire le bon choix. Pour cela, faites appel à votre Conseiller en Gestion de Patrimoine qui sera le mieux placé pour analyser votre cas dans sa globalité et vous orienter vers le dispositif qui vous sera le mieux adapté.

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A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Stéphane :

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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