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Comparatif SCPI en direct/SCPI assurance-vie

Placement Guides SCPI

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Pour un investisseur, acheter des parts dans une SCPI permet de devenir copropriétaire d'un parc immobilier tout en se déchargeant des préoccupations quotidiennes auprès d'une société d'exploitation professionnelle. Un investissement dans une SCPI offre également un rendement très attractif de près de 5.5 %, et parfois même quelques avantages fiscaux. Seulement, afin de profiter au maximum des atouts des SCPI, encore faut-il savoir vers quel mode d'acquisition vous orienter, SCPI en direct ou bien SCPI assurance-vie ? Pour lever le voile sur les SCPI, Net-investissement.fr vous propose aujourd'hui un guide comparatif sur les SCPI en direct et les SCPI assurance-vie.

1. Le principe d'une SCPI

Une SCPI est une société civile de placement immobilier qui a pour objet exclusif l'acquisition et aussi la gestion d'un parc immobilier locatif. Elle permet ainsi aux particuliers d'investir dans l'immobilier grâce à un support collectif qui va leur apporter une simplicité de gestion, une diversification de leur patrimoine, ainsi qu'une mutualisation des risques.

Il y a trois types de SCPI :

  • les SCPI de rendement Elles concernent l'immobilier d'entreprise : locaux, bureaux, entrepôts, etc. Elles sont majoritaires sur le marché, à 90 %, et proposent un rendement important de 5 à 6 % en moyenne.
  • les SCPI fiscales Elles concernent l'immobilier d'habitation et permettent donc aux investisseurs de bénéficier des avantages fiscaux de divers dispositifs tels que : la loi Duflot, la loi Malraux ou le mécanisme de déficit foncier.
  • les SCPI de plus-value Elles concernent les biens ayant un fort potentiel de valorisation sur le long terme. Minoritaires sur le marché, elles ne permettent pas d'obtenir des revenus complémentaires mais un gain au moment de la revente des parts.

Il y a également deux catégories de SCPI :

  • à capital fixe Seules les parts émises au moment de la création de la SCPI sont disponibles.
  • à capital variable Il est possible d'acheter et de vendre des parts à tout moment.

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2. Les modes d'acquisition

► SCPI en direct

Il est possible d'acquérir des parts de SCPI en direct, c'est-à-dire tout simplement en paiement comptant ou à crédit et donc de manière directe. Un tel investissement vous permettra d'obtenir non seulement des revenus immédiats mais aussi d'éviter les inconvénients que peut amener l'immobilier de rapport.

A noter : l'immobilier de rapport correspond à plusieurs immeubles abritant différents logements qui sont loués par un ou plusieurs locataires institutionnels.

► SCPI assurance-vie

Il est également possible d'acheter des parts de SCPI par le biais d'un contrat d'assurance-vie. Ainsi, un contrat d'assurance-vie, investi en SCPI, va combiner les avantages de la SCPI tout en profitant de la liquidité et de la fiscalité attractive de l'assurance-vie.

A noter : toutefois, dans ce cas, il ne vous sera pas possible d'acheter des parts de SCPI à crédit.

3. Comparatif SCPI en direct/SCPI assurance-vie

Tableau comparatif des deux modes d'acquisition

Avantages / InconvénientsSCPI en directSCPI assurance-vie
Avantages
  • Optimisation fiscale : les intérêts d'emprunts sont déductibles des revenus distribués par la SCPI
  • Après 8 ans de détention les parts bénéficient d'un allègement de l'impôt et ne sont plus imposables à l'IR
  • Régime allégé pour les plus-values : les plus-values réalisées vont être imposées à hauteur de 7.5% après abattement annuel de 4 600 euros pour un célibataire, ou de 9 200 euros pour un couple, et de 15.5% de prélèvements sociaux
  • En cas de décès les capitaux vont être transmis avec d'importants abattements sur les droits de succession
Inconvénients
  • Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'IR ainsi qu'aux prélèvements sociaux, 15.5%
  • Lors d'une souscription de parts en direct au comptant, vous perdez l'avantage fiscal de la déductibilité des intérêts d'emprunt
  • Perte de l'avantage fiscal de la déductibilité des intérêts d'emprunt, en effet, les dividendes sont automatiquement réinvestis

En bref : l'investissement dans une SCPI en direct est judicieux lorsque votre objectif principal est d'obtenir un revenu complémentaire rapidement. Au contraire, l'investissement dans une SCPI assurance-vie est justifié lorsque vous envisagez un placement à long terme et la préparation de votre future retraite.

4. Quel contrat choisir pour souscrire à des SCPI au sein d’une assurance-vie

Si la plupart des SCPI de rendement sont à présent souscriptibles au travers d’assurance-vie, il n’est pour autant pas possible de souscrire à n’importe quelle SCPI au sein de n’importe quel contrat d’assurance-vie. Chaque contrat d’assurance-vie du marché à sa propre liste, souvent limitée, de SCPI disponibles.

Il existe toutefois un contrat d’assurance-vie qui donne accès à pas moins de 10 SCPI de rendement, parmi quelques références et qui, outre ce vaste choix offre un intérêt non négligeable : à savoir la possibilité de souscrire jusqu’à 100% de SCPI au sein du contrat. Il faut en effet savoir que la plupart des contrats d’assurance-vie du marché qui permettent de souscrire à des parts de SCPI en son sein, plafonnent à 50% au maximum la part de SCPI dans le contrat.

Voici les 10 SCPI de rendement disponibles au sein de ce contrat d’assurance-vie :

Ce contrat d’assurance-vie qui permet d’accéder à l’ensemble de ces SCPI de rendement c’est le contrat VERSION ABSOLUE.

AUTRE POINT FORT DE CE CONTRAT : outre le choix des SCPI, l’assurance-vie Version Absolue permet de souscrire jusqu’à 100% de SCPI au sein même du contrat. Un avantage substantiel pour celui ou celle qui souhaite bénéficier au maximum de l’intérêt des SCPI tout en bénéficiant des avantages de l’assurance-vie : liquidité et fiscalité réduite après 8 ans.

Conclusion

Au final, opter pour l'une de ces deux solutions pour investir en SCPI s'avère être un choix plutôt complexe car soumis à de nombreux critères variant selon chaque profil d'investisseur. En effet, selon vos objectifs et votre situation personnelle, il sera préférable de choisir un mode d'acquisition en particulier afin d'optimiser votre investissement en parts de SCPI. Ainsi, nous vous conseillons de vous orienter vers un professionnel de la gestion du patrimoine afin de bénéficier de conseils précieux qui vous guideront dans vos choix d'investissement.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1420 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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