SCPI : comparatif Europimmo Market/LFP Europimmo

Le gestionnaire

Nous sommes en présence d’un cas un peu particulier puisque ces deux SCPI sont gérées par la même maison mère à savoir La Française REM. Pilier historique du Groupe, La Française REM se définit comme une plateforme de savoir-faire immobilier. Depuis plus de 40 ans, elle met à disposition de ses clients investisseurs institutionnels ou particuliers, sa connaissance étendue des marchés et sa capacité à intervenir sur toute la chaîne des métiers. Ce niveau d’expertise et cette expérience font de la Française le leader français de la gestion de SCPI.

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L’ancienneté

Ces deux SCPI sont relativement jeunes puisqu’elles ont été créées en septembre 2014 pour Europimmo et début 2015 pour Europimmo Market. Malgré cette relative jeunesse, elles font preuve d’engouement de la part du public. En effet, Europimmo par exemple cumule déjà plus de 95 millions de capitalisation.

La stratégie d’investissement des actifs immobiliers

La stratégie de ces deux SCPI diffère même si l’on retrouve des points communs. Ainsi l’une et l’autre investissent majoritairement dans des commerces. Elles concentrent également leurs investissements dans la zone Européenne, avec une priorité dans l’Allemagne, profitant du rebond du marché immobilier Européen.

Mais cette ressemblance va s’arrêter là. Europimmo se diversifie en investissant également dans des bureaux qui lui donnent ainsi accès à des marchés locatifs profonds. Elle se positionne également sur des immeubles neufs ou récents bénéficiant de la meilleure liquidité marché au jour de l’investissement.

Pour ce qui est d’Europimmo Market, elle a une stratégie plus spécifique puisqu’elle concentre ses investissements sur des murs commerciaux, mais qui ont un lien avec le E-commerce. Elle fait le pari du boum du E-commerce qui pour nous est véritablement une réussite certaine. Elle vise ainsi l’acquisition d’actifs logistiques en lien avec le E-commerce ayant un potentiel de rendement élevé.

Le rendement

Europimmo Market est dans sa phase de constitution, donc nous n’avons pas encore de rentabilité comparative. En revanche, Europimmo a offert un rendement de 4,56% en 2015 auquel pourrait s’ajouter une éventuelle revalorisation de la valeur des parts qui permettrait d’obtenir un TRI (Taux de Rendement Interne) bien supérieur à 4,56%.

En effet, la plupart des marchés immobiliers européens ont atteint leurs point bas en 2013, et nous sommes à l’heure actuelle dans un cycle immobilier haussier porté par des mutations démographiques et technologiques lourdes. Il faut cependant noter que ce rendement, qui peut paraître inférieur à certaines SCPI du marché, est soumis à une fiscalité avantageuse lui permettant d’obtenir un rendement final plus avantageux.

La fiscalité

La grande spécificité de ses deux SCPI est le fait qu’une partie de leur revenu est de source étrangère. Ainsi, ils sont soumis à l’impôt du pays de localisation de l’immeuble et prélevé à la source. Par application des conventions fiscales conclues entre la France et les pays dans lesquels les SCPI investissent, ces revenus de source étrangère entrent dans le calcul du taux moyen d’imposition. En pratique, ces revenus sont imposés à un taux égal à la différence entre le Taux Marginal d’imposition et le taux moyen d’imposition.

Par exemple, une personne qui subit un taux marginal d’imposition à 41% et un taux moyen à 30,7% verra ses revenus issus de l’étranger taxé à 41-30,7=10,3% alors que ces revenus français seront taxés à 56,5%.

Ces deux SCPI sont très proches l’une de l’autre. Pour les différencier, nous pouvons dire qu’Europimmo Market intègre l’E-commerce dans sa stratégie à long terme. Nous pouvons même nous étonner que d’autres gestionnaires n’aient pas pris le parti de viser ce marché en pleine croissance.

Il semble essentiel aujourd’hui d’intégrer le paramètre digital et web à son développement, Netinvestissement.fr en est un parfait exemple. A là vue du succès rencontré par Europimmo, nous ne doutons pas de la réussite d’Europimmo Market.