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5 pièges à éviter lors de la revente d’un bien locatif

L’article « 5 pièges à éviter lors de la revente d’un bien locatif » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Bien réussir son investissement immobilier locatif demande d’être vigilant à tous les stades du projet et de s’assurer que tous les paramètres nécessaires à cette réussite sont validés. L’investissement locatif suppose, par définition, un horizon de placement long. Il faut donc prendre en considération un grand nombre de vecteurs afin de sécuriser l’investissement sur un grand nombre d’années.

Dans un premier temps, les pièges peuvent être évités à l’acquisition. En effet, la première erreur se résume au choix du bien. Guidé par son affectif, l’investisseur ne se focalise que sur des éléments proprement subjectifs (ville que l’on connait pour y avoir vécu ou y avoir logé pendant des vacances etc.) et perd de vue les caractéristiques concrètes qui rendent attractif son bien.

Il est donc déterminant de se poser les bonnes questions au bon moment et de réactualiser ses objectifs et le bon moment de cession du bien.

De plus, ces objectifs ainsi que diverses variables peuvent évoluer au gré du temps comme la fiscalité, vos revenus, l’offre et la demande etc. Quels sont donc les cinq pièges à éviter lors de la cession d’un bien immobilier locatif ?

1. Un investissement dans une zone peu attractive

Seul un emplacement de qualité permet une sécurisation et donc la pérennité de votre investissement, autant pour la location qu’en cas de revente. L’attractivité de la ville, son solde migratoire ou son tissu économique doivent être largement considérés dans la pondération de votre choix pour vous orienter vers les zones d’emplois.

Il faut également prendre en compte les forces et faiblesses du quartier que vous sélectionner en vous assurant qu’il offre commerces, services et infrastructures de base pour attirer un locataire ou un acquéreur. Enfin, soyez vigilant au bien en lui-même en choisissant un bien adapté à la demande la plus large (surfaces, décoration, services annexes etc.) sans y mettre trop d’affectif de votre part.

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2. Ne pas se projeter

Votre choix ne doit pas s’arrêter sur une photographie à l’instant T de la situation économique et sociale d’une commune mais sur une projection objective tant au niveau démographique qu’économique, reposant sur la politique de la ville et ses perspectives d’emplois rassurants.

En effet, il est primordial que vous compreniez que ce qui a été le déclencheur de votre achat aujourd’hui ne sera pas ou plus le déclencheur de l’achat d’un futur acquéreur lorsque vous déciderez de revendre. Prenez donc en compte l’avenir dans votre choix et assurez-vous que le bien sélectionné aura toujours des atouts à long terme.

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3. Une zone trop concurrentielle ou dans une zone qui va trop évoluer

Soyez proactif dans votre choix et n’hésitez pas à sortir des sentiers battus. En effet, une visite à la mairie par exemple peut vous permettre d’étudier le plan d’occupation des sols et de savoir si des immeubles sont susceptibles d’être construits à proximité de votre bien. Des constructions trop nombreuses auront une incidence sur le marché futur et pénaliseront donc votre revente.

Privilégiez également les zones pavillonnaires qui ont souvent un taux de propriétaires occupants élevé, ce qui donnera plus d’attrait à votre bien locatif tant pendant que vous le mettrez en location que lors de sa cession.

4. Une concurrence directe trop forte

De la même manière vous devez prêter attention à la concurrence au sein même d’un ensemble immobilier que vous auriez sélectionné. Une grande résidence présentera le potentiel risque que votre bien soit en vente en même temps que des logements de même typologie.

Pour les mêmes raisons, une bonne répartition Résidences Principales – biens locatifs permet de minimiser les risques que votre bien soit en vente au même moment qu’un ou plusieurs autres, ce qui pourrait avoir une incidence sur le prix de cession de celui-ci.

5. Ne pas maitriser la plus-value

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente minoré des frais relatifs à la vente et à la valeur du mobilier, et le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, frais bancaires etc.).

Il faut également déduire de la plus-value les travaux effectués par vous-même et qui correspondent à des dépenses d’amélioration. Il faut bien évidemment les justifier par une facture.

Il existe de plus des abattements à prendre en compte. Si le bien est cédé 5 ans après l’acquisition, vous bénéficiez d’un forfait de 15 % du prix de celle-ci qui correspond au montant des dépenses des travaux évaluées forfaitairement et sans justificatifs. Ensuite, vous bénéficiez de 6% d’abattement par année de détention ce qui vous permet d’être totalement exonéré à partir de 22 ans de détention. En tous cas sur le revenu car en ce qui concerne les prélèvements sociaux, il faudra attendre 30 ans pour ne plus subir de ponction.

Lorsqu’une cession immobilière dégage en revanche une moins-value, celle-ci n’est imputable ni sur les plus-values de même nature, ni sur le revenu global. Une simple erreur sur le choix de l’actif peut donc avoir une fois de plus des répercutions sèches.

Conclusion

En conclusion, la diversité des objectifs dans l’immobilier mène à différentes stratégies. La cession d’un bien doit être dirigée après vous être posé un certain nombre d’interrogations, notamment de réactualisation de votre situation. Afin d’éviter les erreurs les plus communes, la meilleure solution est toujours de valider un certain nombre d’éléments dès l’achat. Les perspectives de revente doivent être un élément fondamental dans votre choix d’acquisition, surtout en investissement locatif. Afin d’être le mieux préparé, n’hésitez pas à contacter l’un de nos spécialistes de l’immobilier qui pourra vous accompagner dans ma définition et la mise en oeuvre de votre projet.

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A propos de l'auteur Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine | 1051 articles en ligne

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Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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