La Société Civile (SCI, SCP) : avantages et fiscalité

1. Société Civile : qu’est-ce que c’est ?

Vous avez très certainement déjà entendu parler de la SCI (société civile immobilière) qui, comme son nom l’indique, est une société non commerciale (civile) dont l’objet consiste à acheter ou investir dans de l’immobilier. Les sociétés civiles sont transparentes fiscalement et sont le prolongement de vous-même, si ce n’est qu’il s’agit d’une entité à part entière puisque l’on parle de personne morale.

Si vous achetez vous-même en direct un bien immobilier et que vous le mettez en location par exemple, c’est exactement la même chose que si vous achetiez ce même bien par l’intermédiaire d’une SCI.

Quel intérêt me direz-vous ? Le principal intérêt d’une SCI est patrimonial. Etant donné que le bien immobilier en question a été acheté par et mis dans la SCI, ce bien constitue un actif « découpable » en fonction du nombre de parts qui composent la SCI. En effet si un bien immobilier est indivisible par nature lorsqu’on l’achète en direct, il peut être « découpé » en morceaux de valeur via la SCI. sa forme juridique offre plus de souplesse. Cela est donc très utile pour transmettre à ses enfants notamment et en particulier.

Jusque-là rien de bien exceptionnel toutefois. Mais j’en viens maintenant aux subtilités qui vont vous intéresser.

2. IR ou IS : quelle option fiscale ?

Si le particulier contribuable que vous êtes n’a guère le choix dans son régime fiscal (vous êtes de fait soumis à l’impôt sur le revenu + contributions sociales) une société, y compris civile, va pouvoir choisir, selon son statut juridique, au moment de sa création son régime fiscal : IR (impôt sur le revenu) ou IS (impôt sur les sociétés). Et c’est là que la mécanique de l’ingénierie va commencer à prendre tout son sens.

Afin de vous expliquer rien de mieux qu’un exemple simple.

Exemple : vous détenez donc 500 000 € de liquidités que vous souhaitez placer. Votre tranche marginale d’impôt actuelle est à 30%.

Vous allez placer ces 500 000 € sur différents supports financiers et immobiliers et, pour faire simple dans le cadre de mon exemple, générer un rendement annuel moyen de 5%.

Vos gains (plus-values) générés sur une année seront donc de 500 000 x 5% = 25 000 €

FISCALITE : sur ces 25 000 € vous allez donc devoir vous acquitter de 30% d’impôts + 17,2% de CSG/CRDS soit un impôt global de 47,2%

GAINS NETS APRES IMPOTS : 13 200 €

Admettons à présent que l’exact même somme de 500 000 € ait été placée exactement sur les mêmes supports mais par votre société civile à l’IS (que ce soit au départ en capital social ou autres formes d'apports), votre société va bénéficier alors de deux avantages fiscaux très conséquents :

1. Un impôt forfaitaire de 15% (dans la limite de 38 120 € de bénéfices annuels);
2. Pas de CSG/CRDS à payer puisqu’il s’agit d’une personne morale et que seuls les particuliers sont assujettis aux contributions sociales.

FISCALITE : sur ces 25 000 € vous allez donc devoir vous acquitter de 15% d’impôts seulement. Donc plus de bénéfices à la clés!

GAINS NETS APRES IMPOTS : 21 250 € !!

Vous l’aurez compris, le choix de l’option fiscale à l’IS a donc tout son sens, notamment et en particulier si vous dégagez un bénéfice inférieur ou égal à 38 120 € / an. Au-delà de ce montant, votre société est taxée à l’impôt sur les sociétés de 28%. Ce second niveau peut d’ailleurs rester intéressant pour les particuliers assujettis à une tranche marginale d’IRPP supérieure ou égal à 30%.

N.B : sachez qu’il vous est tout à fait possible de créer plusieurs sociétés civiles à l’IS et donc multiplier le bénéfice du 1er palier d’IS à 15% ! Oui je sais, c’est génial.

3. Les avantages comptables d’une Société Civile

Nous venons donc de voir ci-dessus tout l’intérêt d’opter pour la fiscalité à l’IS au lieu de l’IR. A présent, nous allons aller encore un peu plus dans le détail et voir à présent comme nous, les particuliers, pouvons bénéficier en toute légalité des avantages et mécaniques d’amortissement notamment habituellement réservés aux entreprises.

Si vous achetez un bien immobilier en direct vous ne pourrez pas en tant que particulier (sauf dans le cas du LMNP) amortir le bien en question. Si vous le payez comptant, les loyers générés sont fiscalisés.

En revanche, si vous achetez le même bien immobilier par l’intermédiaire de votre société civile, cette dernière va également percevoir les loyers MAIS elle va pouvoir amortir comptablement ce bien immobilier. Et cet amortissement va permettre, pendant la période d’amortissement, de générer des loyers non imposables ! Puisque compensés fiscalement par une ligne d’amortissement en face. Tant que la société n’aura pas terminé de consommer son amortissement donc, celle-ci pourra générer des revenus non imposables.

AUTRE AVANTAGE : l’apport en compte courant.

Plutôt que d’apporter directement vos liquidités en capital, vous allez apporter cet argent en compte courant d’associés à la société. D’un point de vue comptable donc, la société a une dette envers vous, associé d'une société , considérée donc comme une personnalité morale. Avec cet argent que vous lui avez avancé et quelle que soit son activité professionnelle (autant choisir des statuts très larges dans leur objet), elle va pouvoir faire des placements, des investissements, des acquisitions, mais elle sera toujours redevable de cette somme (que vous pouvez même vous faire rémunérer). D’un point de vue comptable donc, et donc fiscal par voie de conséquence, la société peut parfaitement vous rembourser chaque mois par exemple (ou quand vous le déciderez) une partie de cette avance sans que vous ni elle ne supporte la moindre fiscalité puisqu’il s’agit de dettes  et non d'un revenu!!

Vous lui avez avancé de l’argent, elle a placé cet argent pour générer des plus-values MAIS elle vous doit cet argent. Elle va donc vous le rembourser chaque moi avec le fruit de ses placements, mais ces derniers ne seront pas imposés car ils représentent une dette comptable ! Attention à la forme de société que vous créez et au type d'apport que vous prévoyez. Les apports en nature et les apport en industrie ne permettent pas de profiter de ce mécanisme de remboursement bien que vous soyez associé d'une société.

4. Société Civile : IFI et démembrement

Autre gros avantage que peut vous apporter la société civile c’est la possibilité de faire des opérations de démembrement avec elle notamment et en particulier pour réduire votre base IFI.

Plutôt que d’apporter la totalité de vos liquidités à la société, vous lui apportez par exemple 40% de la somme et gardez 60%. Avec ces 60% vous allez acheter en direct la nue-propriété de biens mobiliers (assurance-vie) ou immobiliers et faire acheter par votre société civile l’usufruit de ces mêmes placements, le tout pour une période de 10 ans par exemple.

CONSEQUENCES POUR VOUS : Vous êtes nu-propriétaire donc aucune conséquence fiscale au niveau IFI. Ce que vous avez acheté en nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette de calcul.

CONSEQUENCES POUR LA SOCIETE CIVILE : La société qui a acquis la quote-part d’usufruit des placements en perçoit les fruits (plus-values, gains, rendements) et étant donné que les personnes morales ne sont pas assujetties à l’IFI, il n’y a aucun IFI à régler et elle non donc pas imposée à ce titre. Au terme du démembrement temporaire de 10 ans, vous récupérez la pleine propriété de tout. Il ne vous reste alors plus qu’à recommencer l’opération et ainsi de suite.

5. Quel type de Société Civile ?

SCI (Société Civile Immobilière), SCP (Société Civile de Portefeuille), SAS (Société par Actions Simplifiée) etc… finalement le type de la société n’a pas vraiment d’importance. C’est surtout son objet social qu’il faut bien rédiger. Personnellement, dans le cadre de mon exemple ici d’un particulier qui aurait 500 000 € ou plus à placer, une société de type SCP (Société Civile de Portefeuille) est adapté. L’objet social doit être suffisamment large pour vous donner de la souplesse et des options dans vos possibilités de placements et d’investissement sans être pour autant trop large.

Demandez bien conseil à votre CGP, avocat, expert-comptable ou notaire pour rédiger correctement les statuts de la Société Civile.

6. Société Civile à l’IS : quel inconvénient ?

Le principal inconvénient du choix fiscal de l’IS concerne la fiscalité sur les plus-values immobilières. En effet si vous aviez opté pour l’option IR (impôt sur le revenu) pour votre société, celle-ci aurait alors bénéficié des abattements sur plus-value pour durée de détention d’un bien immobilier. A l’IS, vous n’avez aucun abattement. La plus-value immobilière est donc fiscalisée selon le barème de l’IS. Etant donné que je pars du principe que l’immobilier doit être acquis à crédit, surtout avec les taux bas actuels, je considère que les plus-values seront calculées et taxées sur du capital que nous n’avions pas de toute façon au départ que nous allons donc créer dans le temps par capitalisation grâce à l’argent que la banque vous prêtera sans mal, vu le cash que vous aurez apporté au départ.

Ce guide avait pour objectif de vous faire découvrir l’essentiel de ce qu’il faut savoir en matière de société civile et de choix fiscal. Toutefois il y a de très nombreuses subtilités et cas particuliers qu’il serait trop long de développer ici mais qu’il faut connaitre et prendre en considération pour ne pas se tromper d’une part et surtout pour optimiser le montage. Nous nous tenons à votre disposition pour vous accompagner dans cette démarche.