Pinel vs LMNP : Lequel choisir pour investir en immobilier locatif ?

Présentation des dispositifs Pinel et LMNP

Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

Tout français qui achète un logement dans le but de le louer, qu’il soit neuf, en réhabilitation parfois même, ou en état de futur d’achèvement (VEFA), peut bénéficier du dispositif fiscal PINEL, à partir du moment où ce logement respecte la nouvelle règlementation RE 2020, et se trouve dans les zones d’investissement éligible à la loi PINEL. L’investisseur a alors le droit de réduire son impôt sur le revenu selon son montant d’investissement et la durée de location sur laquelle il s’engage (jusqu’à 12ans).

Qu'est-ce que le dispositif LMNP ?

Le plus souvent le terme Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est employé pour les résidences dites de services type étudiantes, tourismes, ou séniors encore par exemple. Mais en réalité tout investisseur immobilier est en mesure de faire de la Location Meublée Non Professionnelle dès lors qu’il équipe son logement en conséquence, et cela sans nécessairement être investi dans une résidence dite de services.

La Location Meublée Non Professionnelle est attractive fiscalement car elle profite du système d’amortissement qui permet à terme de percevoir des revenus complémentaires quasi ou non fiscalisables.

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Conditions d'éligibilité : Pinel vs LMNP

Il faut reconnaître que les conditions d’éligibilité sont beaucoup plus contraignantes pour la loi PINEL que pour la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).

Pour un investissement en loi PINEL, les conditions d’éligibilité sont les suivantes :

Les logements éligibles doivent être construits dans le respect de la nouvelle règlementation thermique RE 2020 et dans le respect des zones applicables A bis, A ou B1 éligibles à la loi PINEL à savoir :

• A bis : Paris + 29 communes petite ceinture
• A : Île de France, Côte d’Azur, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier et l’agglomération française de Genève
• B1 : métropoles de plus de 250 000 habitants + grande couronne parisienne + certaines villes où le prix est élevé

Pour profiter de ce dispositif, des critères complémentaires sont à prendre en compte :

• Il doit évidemment s’agir d’un bien immobilier assimilé neuf, ou en l’état de futur d’achèvement (VEFA)
• Le logement doit être loué nu (non meublé) durant une période annoncée et respectée de 6, 9 ou 12 ans.
• Le logement devra être occupé par un locataire au titre de sa résidence principale, et devra respecter le plafond de ressources PINEL selon sa zone de rattachement.

Les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 euros et ne doivent pas dépasser 50% des revenus du foyer fiscal.

Avantages fiscaux du Pinel vs LMNP

Sur le fonctionnement, les avantages fiscaux proposés par la loi PINEL et la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ne sont pas foncièrement comparables puisque le PINEL profite de la réduction d’impôts tandis qu’en réalité le LMNP ne profite d’aucune solution de défiscalisation à proprement parlé.

En effet le LMNP ne permet pas de réduire sa fiscalité existante, mais permet d’obtenir de nouveaux revenus complémentaires totalement, ou pour partie, non imposables grâce au système d’amortissement. Cet amortissement est une écriture comptable uniquement possible au travers de la location meublée puisque les revenus de cette dernières ne sont pas des « revenus fonciers » mais des « bénéfices industriels et commerciaux » communément appelés « BIC ». Vous l’aurez donc compris : l’amortissement n’est pas possible pour les revenus fonciers classiques issus de la location nue.

Par conséquent l’économie d’impôts généré à terme par la Location Meublée Non Professionnelle dépendra :

• De la TMI de l’investisseur (tranche marginale d’imposition)
• Du montant des revenus complémentaires issu de cette location meublée (BIC)
• Du montant de l’amortissement ; montant qui sera calculé par un comptable en fonction de la nature du bien immobilier et de son montant, puis qui pourra être déduit par ce dernier fiscalement au titre de cette écriture comptable.

Donc, dans le cas où l’amortissement est supérieur ou égal au montant des revenus complémentaire ; alors « l’économie d’impôts » correspondra au (montant loyer annuel) x (Taux Marginal d’Imposition [TMI] de l’investisseur)

Pour la loi PINEL, il est plus facile de calculer l’économie d’impôts générée par le bien puisque cette réduction ne dépendra pas de son investisseur. En effet la réduction d’impôts dépendra du prix d’acquisition ; sachant que l’assiette fiscale maximale est de 300 000 euros / an et de la durée d’engagement de location pouvant être de 6, 9 ou 12 ans.

• 6 ans : offrant 12% de réduction d’impôts
• 9 ans : offrant 18% de réduction d’impôts
• 12 ans : offrant 21% de réduction d’impôts

Par conséquent au maximum vous pouvez obtenir jusqu’à :

• 36 000 euros de réduction d’impôts sur 6 ans, soit 6 000 euros / an pendant 6 ans.
• 54 000 euros de réduction d’impôts sur 9 ans, soit 6 000 euros / an pendant 9 ans.
• 63 000 euros de réduction d’impôts sur 12 ans, soir 5 250 euros ne moyenne / an pendant 12 ans.

À noter aussi que tous revenus fonciers issus de location non meublée peuvent bénéficier du « déficit foncier » ; autrement dit si vous effectuez des travaux dans l’appartement, ou dans un autre bien loué nu, le montant de ces travaux viendra en déduction de vos revenus fonciers à déclarer aux impôts. Et dans le cas où les travaux sont supérieurs aux revenus fonciers à déclarer, alors aucune imposition ne sera due. Le report appelé « déficit foncier » pourra être reporté sur les années à venir jusqu’à épuisement de cette somme pendant maximum 10 ans.

Vous l’avez compris : il est difficile de comparer ces deux dispositifs d’investissement immobilier. Mais tous deux partagent tout de même un point en commun qui n’est autre que la motivation de l’investisseur : obtenir des revenus complémentaires tout en optimisant sa fiscalité.

Rendement locatif des deux dispositifs

Comme pour tout investissement locatif, le rentabilité va dépendre de la typologie du bien (Studio, T2, T3,…), de sa localisation, et de sa superficie.

On notera que cette rentabilité, ou rendement, pourra s 'apprécier « brut » de frais de gestion et de fiscalité, ou bien en « net » ; il est donc important d’anticiper les éventuels frais de gestion en plus de la fiscalité dans le cas où ce dernier est annoncé en BRUT.

Il est délicat de comparer les rendements locatifs que peuvent offrir ces deux dispositifs puisque cela impliquerait de trouver deux biens de même typologie, même superficie, dans un secteur identique, et proposant un loyer identique : chose qui est impossible puisque l’un propose un bail meublé tandis que l’autre non en dehors d’être soumis au plafonnement des loyers.

Flexibilité et durée de location

Si la loi PINEL semble être le dispositif le plus évident pour réduire la pression fiscale, ce dernier ne l’est pas systématiquement si vous n’avez pas de vision de vos futurs besoins à minima sous 6 ans. En effet, une fois le dispositif acté et l’engagement de location signé il n’est pas possible de faire machine arrière à moins de rendre au fisc la réduction d’impôts perçue au titre de cet investissement PINEL.. Il est donc préférable de s’engager à minima, puis de reconduire son engagement de location plutôt que de s’engager sur la durée maximum de 12 ans pour finalement le regretter. (Pour rappel les engagements de location en loi PINEL sont de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.)

La Location Meublée Professionnelle est nettement plus flexible puisque cette dernière n’impose aucune durée de location. De plus la plupart des investissements en LMNP se font au travers des résidences de services ; dans cette configuration c’est le gestionnaire de la résidence qui loue le bien au propriétaire pour le sous-louer en suivant. Donc même si le gestionnaire subit de la vacance locative le loyer reste dû pour le propriétaire du bien. C’est donc un soucis de gestion en moins pour l’investisseur. Sans parler du système d’amortissement attrayant qu’offre ce mode d’investissement qui n’est pas propre au bien en tant que tel mais au propriétaire uniquement : autrement dit un même bien immobilier peut-être amorti à chaque changement de propriétaire, ce qui est un bel argument en cas de revente.

En bref - Pinel vs LMNP : lequel choisir ?

En conclusion, il est difficile de faire un choix entre le PINEL au LMNP. Tous deux offrent des avantages et répondent à une recherche de revenus complémentaires et à un désir d’optimisation fiscale.

Comme vu précédemment le LMNP est plus souple, n’a aucune contrainte d’engagement, il est plus accessible par conséquent. En prime on reprécise qu’il est possible d’amortir son LMNP suite à son achat immobilier et cela même si le précédent propriétaire l’avait déjà fait par le passé. Il sera aussi plus évident de trouver des « petits lots » pour un investissement inférieur ou égal à 100 000 euros en LMNP qu’en PINEL.

Mais si votre principal besoin patrimonial est d’obtenir une réduction d’impôts alors le PINEL sera nettement plus efficient. D’autant que comme précédemment dit un appartement acheté dans le cadre de la loi PINEL peut librement profiter du statut LMNP une fois l’engagement de location passée. Aussi il est important de noter qu’un lien de parenté est possible en PINEL entre bailleur et locataire : en effet vous êtes en droits de louer votre appartement à vos ascendants ou descendants à condition que ces derniers ne sont pas rattachés à votre foyer fiscal.

En résumé

À propos de l'auteur

Doriane Saint Louis Augustin, Responsable de l'animation commerciale

Titulaire d'un Master 2 en Management International Trilingue, Doriane débute sa carrière dans une banque en tant que Conseillère Patrimoniale.
Elle intègre ensuite, dans des fonctions commerciales et d'animation de réseau, un grand promoteur français, au sein de sa filiale dédiée à l'immobilier d'investissement.
Riche de cette double expérience, elle prend ensuite des fonctions de coaching et d'animation du réseau d'une banque privée nationale avant de rejoindre l'équipe de Netinvestissement.

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