Comparatif Pinel / LMNP : tous nos conseils

1. Qu’est-ce qu’un PINEL ?

Prolongé en 2023, la loi Pinel offrait initialement 3 possibilités de bénéficier de trois niveaux de réduction d’impôt si vous achetiez un bien neuf et que le vous le mettiez en location nue.

Cependant le législateur a modifié pour 2023 les montants des réductions d’impôt et la loi PINEL offre désormais les barèmes suivants :

• 10,5% pour une période d’engagement de 6 ans. Lors de son projet initial, le projet Pinel sur une durée de 6 ans propose une réduction de 12% (soit dans le détail 2% par année écoulée).
• 15% pour une période d’engagement fixée à 9 ans. De même que lors du projet initial, la réduction continuait sur le raisonnement présenté ci-dessus. En effet sur la base de 2% par an, le projet offrait donc une réduction de 18% sur 9 ans, contre 15% aujourd’hui qui reste un avantage significatif.
• Enfin sur l’ensemble du projet, la réduction globale s’élève à 17,5% contre 21%. Lorsque le propriétaire loue son bien sur une période de 12 ans, la loi Pinel proposait le montage suivant : 2% par année sur 9 ans et 1% par année sur les 3 dernières permettant ainsi d’atteindre les 12 ans maximum du projet. Désormais la loi proposera une réduction de 17,5% sur le projet global.

Il est donc primordial de bien comprendre qu’en 2023, l’ensemble de vos réductions vont donc diminuer fortement. Il est donc temps d’en profiter avant que les avantages fiscaux ne soient réduits.

À noter que durant cette période de prolongation, et malgré la baisse des avantages fiscaux, le gouvernement ne souhaite pas s’arrêter là et cherche déjà une proposition d’investissement immobilier locatif pour remplacer le dispositif Pinel actuel.

Les conditions d'éligibilité au dispositif Pinel

Les conditions qui permettent d’obtenir la réduction du Pinel sont les suivantes :

• Il doit évidemment s’agir d’un logement neuf, ou considéré comme neuf, ou enfin comme étant en cours de futur achèvement (VEFA).
• Le logement qui sera loué doit être loué durant une période annoncée, respecté et nu.
• Le logement devra être occupé par un locataire au titre de la résidence principale.
• Le logement doit appliquer les nouvelles réglementations. Depuis la fin des critères RT 2012, la suite a été reprise par les réglementations environnementales qui devront être respectées dans ce logement.
• Enfin le Pinel est limité sur les montants de l’opération et donc par conséquence de la réduction d’impôt. Premièrement la limite du bien est de 300 000€ ou de 5 500€ par mètre carré. Lorsque ces montants sont dépassés, alors la réduction ne s’applique plus.

Les avantages du dispositif Pinel

Abattement fiscal Pinel

L’investissement immobilier en dispositif Pinel va engendrer une réduction totale de 63 000€ pour l’achat d’un logement de 300 000€.

Prenons l’exemple de l’achat d’un appartement à Montpellier pour une valeur de 159 000€. Cette acquisition s’accompagne également d’un engagement de location sur une durée de 9 ans. Le taux comme mentionné initialement sera de 18% si l’achat est réalisé avant le 1er janvier 2023. Le calcul sera donc le suivant : 18% du prix d’achat, soit 2% par an (159 000 x 2%), soit 3 180€ x 9, soit 28 620€ de réduction d’impôt globale sur 9 ans.

Possibilité de louer un bien à un membre de sa famille

Le locataire du bien peut être soit un enfant (descendant) soit un parent (ascendant) hors du foyer fiscal. Pour tout locataire confondu, un plafond de ressources pour une personne seule, en couple ou avec des personnes à charge (foyer fiscal) différera selon la ville où se situe le bien (Zones A bis, A ou B1).

Vous constituer un patrimoine immobilier

Investir en loi PINEL vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier (qui apporte une diversification à votre patrimoine global). Votre achat est financé en partie par les loyers perçus et grâce à la réduction d’impôt ce qui vous permet d’éviter trop d’apport ou un effort d’épargne trop élevé.

2. Qu’est-ce qu’un LMNP ?

Le mécanisme du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est extrêmement simple. Il suffit de faire l’acquisition, en étant bien accompagné par des professionnels du financement (comme Empruntis par exemple), d’un bien immobilier meublé ou non (et donc de le meubler si nécessaire) et de le louer en tant que meublé.

Les conditions d'éligibilité du LMNP

Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), l’activité du propriétaire ne doit pas excéder 23 000 € de revenus locatifs annuels, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ou 50% de leurs revenus globaux.

Les avantages du dispositif LMNP

L’investissement en location meublé non professionnel vous permet de bénéficier d’une imposition légère (avantages fiscaux) et notamment de profiter du régime fiscal de Loueur en Meublé (micro-BIC ou régime réel).

En effet, ce régime permet de peu ou ne pas payer d'impôts sur ses loyers. Sous certains critères, ce régime peut être cumulé aux avantages caractéristiques du Loueur en Meublé Professionnel. S'il s'agit d'un LMNP en résidence services, d'autres avantages s'ajoutent.

• Devenir propriétaire d’un bien immobilier géré.
• La simplicité de gestion du LMNP en résidence services.
• Bénéficier d'un loyer net de charges et garanti par bail.
• Récupération de TVA.

Attention toutefois : la spécificité de ce type de solution patrimoniale réclame de vous faire accompagner, en particulier si vous souhaitez le faire financer, par des professionnels aguerris.

Pour sélectionner le dispositif qui vous correspond le mieux, il est impératif de bien évaluer son patrimoine, ses besoins de défiscalisation et ses projets d’investissements. Avant de réaliser cette opération, vous faire accompagner par l’un de nos chefs de projet patrimonial vous permettra de trouver la meilleure solution à vos projets.

Pour plus d’informations concernant les dispositifs fiscaux immobiliers, nous vous invitons à consulter nos guides sur le sujet.