Le viager est un mécanisme immobilier qui consiste à « aliéner tout ou partie de son capital immobilier» en contrepartie du versement d'une rente viagère durant toute la durée de sa vie. Ainsi, le viager représente la rencontre entre deux particuliers aux intérêts convergents : celui d'un vendeur d'un bien immobilier et celui de l'acheteur de ce futur bien immobilier.
Le vendeur ou crédirentier, va donc toucher une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle, tout en conservant le droit d'usage et d'habitation du bien immobilier.
Généralement dans le cadre d'un viager, le vendeur est une personne âgée souhaitant améliorer sa condition de vie et obtenir un revenu complémentaire, et l'acheteur est une personne souhaitant tout simplement investir.
1. Comment acheter ou vendre en viager ?
► Pour le vendeur/crédirentier
Deux possibilités s'offrent au vendeur :
- le viager occupé : il représente 95 % du marché. Cette option permet au vendeur de continuer à occuper le bien tout en recevant un bouquet ainsi qu'une rente viagère qui est indexée sur le coût de la vie. Le viager occupé donne l'opportunité au vendeur d’alléger ses charges de propriétaire.
- le viager libre : plus marginal, il ne représente que 5 % du marché du viager. Le bien est alors libre de toute occupation et il est possible pour l'acheteur d'en jouir immédiatement.
► Pour l'acheteur/débirentier
Lors de l'acquisition du bien immobilier, l'acheteur paie une rente viagère au vendeur durant toute la durée de sa vie. Par ailleurs, la rente est garantie à vie.
► Le contrat
Le contrat est ici rédigé par un notaire et représente donc un acte authentique de vente. Il comprend la répartition des charges de copropriété s'il s'agit d'un appartement, la prise en charge des travaux d'entretien de la maison et éventuellement du terrain et également deux clauses bien spécifiques :
- le versement du capital dit bouquet : le bouquet dépend de l'occupation du bien en question ou non, il n'est donc présent que dans le cadre d'un viager occupé. Il est important de savoir que le bouquet et la rente sont négociables et que le montant de cette dernière variera en fonction du versement d'un bouquet.
- montant et indexation de la rente : la plupart du temps l'indexation de la rente se fait à l'aide d'un indice de référence et notamment l'indice du coût de la construction ou l'indice de l'INSEE sur la consommation. Le montant de la rente quant-à lui est déterminée par des professionnels du marché immobilier de votre ville, agent immobilier ou compagnie d'assurance, et en fonction de divers éléments tels que : l'âge du vendeur, l'estimation du bien dans le cadre d'une transaction classique, etc.
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2. Pourquoi acheter ou vendre en viager ?
► Les avantages du vendeur
Il est clair que le principal atout du viager est d'apporter au crédirentier un revenu régulier en complément de sa retraite et ce, jusqu'à son décès. De plus c'est un excellent outil de transmission, en effet le crédirentier organise sa succession en faisant donation du bouquet à ses proches et en protégeant son conjoint grâce à la rente qui est réversible et exonérée de tous droits de succession.
La fiscalité d'une vente en viager est également attractive car les rentes viagères peuvent bénéficier d'un abattement sur l'imposition en fonction de l'âge du vendeur, soit :
- 30% avant 50 ans
- 50% entre 50 et 59 ans
- 60% entre 60 et 69 ans
- 70% à partir de 70 ans
Bon à savoir : en cas de vente en couple, l'âge retenu est celui du conjoint le plus âgé.
► Les avantages de l'acheteur
Bien que la plupart des investisseurs n'en soient pas conscients, les avantages d'un achat en viager sont multiples :
- un investissement initial faible en comparaison à la valeur du bien
- l'abattement qui est appliqué en fonction de l'âge du vendeur se répercute sur les frais de notaire : ces derniers sont effectivement calculés sur la valeur après abattement
- lors d'un viager occupé votre bien est entretenu et ce, sans aucun revenu imposable ni aucune gestion d'un locataire
- éviter les placements risqués et privilégier un investissement dans l'immobilier
- préparer votre propre retraite
3. Attention : les cas de nullité du contrat
Trois conditions peuvent entraîner la nullité de la vente en viager :
- le décès du vendeur dans les 20 jours de la signature de l'acte. A condition toutefois que ce décès résulte d'une maladie dont il était déjà atteint au moment de la signature
- un prix insuffisant : il est important que la rente corresponde à la valeur réelle du logement
- le décès imminent du vendeur à cause d'une maladie par exemple
Ce n'est pas un phénomène nouveau, avec la crise les projets de nombreux investisseurs ont été bouleversés, contraignant ces derniers à se diriger vers des valeurs refuges comme l'immobilier en général mais aussi le viager. En effet il y a en ce moment un regain d'intérêt général pour le viager et ce n'est pas étonnant, limitant les risques et cumulant les avantages de nombreux particuliers y voient l'opportunité de se constituer un patrimoine tandis que d'autres en profitent pour compléter leur retraite.
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