Mis à jour le 12/01/2024

Comment profiter du déficit foncier ?

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine
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Générer un déficit foncier peut vous permettre de profiter d’un gain fiscal sous la forme de déductions d’impôts. Pour pouvoir bénéficier de ce mécanisme vous devez être propriétaire d’un bien immobilier en location. Au travers de cet investissement vous percevez des revenus fonciers sur lesquels vous êtes imposable. Cependant, un ensemble de frais et de charges sont déductibles de ces revenus fonciers mais également de l’ensemble de vos autres revenus bruts imposables. Ces charges s’additionnent pour former un déficit appelé « déficit foncier ».

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Profiter du déficit foncier

Vous êtes en situation de déficit foncier dès lors que l’ensemble des frais et charges imputables légalement excèdent la somme des revenus fonciers générés.

Ces charges comprennent :

  • les charges de copropriété
  • la taxe foncière
  • les assurances, les frais de gestion
  • ainsi que la plupart des travaux de rénovation du bien.

Cette situation peut être involontaire ou délibérée pour contrer un éventuel bénéfice foncier.

Pour vous mettre en situation de déficit foncier, si les charges déductibles ne suffisent pas, vous pouvez, comme nous l’avons indiqué, déduire des frais supplémentaires comme les travaux de rénovation dans le cadre de la réhabilitation de votre bien immobilier.

Dans tous les cas, le déficit foncier est l’occasion de profiter d’une déduction de votre assiette d’imposition sur votre revenu global.

Les contraintes d’application de la déduction d’impôt dans le cadre du déficit foncier sont :

  • une déduction de 100% du déficit foncier des revenus fonciers existants. L’excédent étant lui-même déductible de vos revenus bruts imposables dans la limite de 10700 € / an. Dans le cas d’un excédent au-delà de cette limite, celui-ci est reportable pendant 10 ans. Ce plafond du déficit foncier ne concerne pas les monuments historiques ainsi que les espaces naturels ayant un intérêt écologique ou paysager.
  • le bien concerné doit être loué non meublé et vous devez par ailleurs garder celui-ci en location sans déficit pour une durée minimum de 3 ans avant de pouvoir le revendre, ceci afin d’empêcher des spéculations immobilières qui n’auraient comme seul et unique but de générer un déficit déductible, à l’issu duquel l’investisseur pourrait immédiatement revendre. (article 156.3 du CGI)
  • les travaux de construction et d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Seuls sont concernés les travaux de rénovation visant à l’entretien, la réparation et la rénovation du bien immobilier.

Attention : contrairement à la très courante idée reçue, les intérêts d’emprunt ne rentrent pas dans le calcul du déficit foncier. Ces derniers sont effectivement déductibles des revenus fonciers, néanmoins ils ne peuvent entrer dans le calcul du déficit foncier et ne peuvent donc pas engendrer un déficit.

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Déclarer votre déficit foncier

Pour profiter du déficit foncier, il vous faut calculer les revenus nets fonciers de l’année fiscale en cours. Vous devrez reporter ces revenus sur un formulaire annexe à la déclaration des revenus : le formulaire CERFA 2044 (ou 2044-SPE) relatif à la déclaration des revenus fonciers.

Sur ce formulaire, vous indiquerez donc l’ensemble des revenus locatifs perçus puis les frais et charges déductibles, y compris les intérêts d’emprunts.

Si ce revenu total est négatif, vous êtes donc bien en situation de déficit foncier et vous devez reporter cette somme dans votre classique formulaire de déclaration d’impôt sur le revenu : le CERFA 2042.

Tout déficit foncier doit être imputé sur le revenu global de l’année fiscale en cours. Seul l’excédent peut être répercuté sur les années suivantes.

Orienter votre investissement pour profiter du déficit foncier

Vous l’avez compris, pour profiter du déficit foncier, il vous faut réaliser un investissement immobilier locatif. Si vous n’avez pas encore fait un placement immobilier, sachez que plusieurs solutions d’investissement pour créer du déficit foncier s’offrent à vous.

Tout d’abord, vous pouvez faire le choix de l’investissement locatif dans la pierre physique. Les opportunités y sont nombreuses et vous pouvez aussi profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière ou d’autres avantages fiscaux tels que le fameux dispositif Scellier.

Autre solution : la pierre papier qui vous permet de profiter d’avantages fiscaux tout en vous épargnant les contraintes de la gestion du bien immobilier. La pierre papier, à travers les SCPI, s’avère être une possibilité de profiter du déficit foncier. Attention toutefois, il doit s’agir d’une SCPI Malraux pour pouvoir bénéficier d’une économie d’impôt qui pourra atteindre 30% des travaux de rénovation effectués (limite de 100 000€) ou d’une SCPI « Déficit Foncier ».

Enfin, vous pouvez aussi profiter du déficit foncier dans le cadre d’un investissement en SCI (Société Civile Immobilière) de gestion. Ce sera aussi l’occasion, à terme, de faciliter la transmission de votre patrimoine.

En résumé...

Le déficit foncier est donc un mécanisme de déductions d’impôts qui s’applique dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. Il vous permet de diminuer votre assiette d’imposition grâce à la déduction des charges et travaux de rénovation effectués pour votre bien immobilier. Un des avantages de ce système est notamment que malgré le plafonnement à 10 700 € du déficit imputable, vous pouvez en reporter l’excédent sur 10 ans. Si vous ne possédez pas encore de bien immobilier, les avantages fiscaux que permettent le déficit fiscal peuvent vous inciter à faire un investissement locatif. Toutefois, le déficit foncier n’est pas un objectif patrimonial en soi, il doit s’inscrire dans une véritable stratégie d’investissement. Pour cela, n’hésitez pas à vous faire conseiller par des spécialistes indépendants de la gestion de patrimoine.

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Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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