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Pourquoi et comment investir en loi Malraux ?

Immobilier Guides Loi Malraux

L’article « Pourquoi et comment investir en loi Malraux ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

La loi Malraux est l’un des plus anciens dispositifs de défiscalisation immobilière en France et qui est encore en vigueur à ce jour.

La défiscalisation Malraux est née en 1962 par le texte de Loi n° 62-903 du 4 août 1962. Elle fut à l’initiative d’André Malraux qui souhaitait renforcer la législation sur la protection du Patrimoine Historique Français en en facilitant la restauration immobilière. Renforcée en 1985, le dispositif Malraux est dite loi d’aménagement avec pour objectif initial de répondre à une volonté de redynamiser les centres-villes et pour améliorer la législation sur la protection du patrimoine historique en France.

Avec le temps, elle est devenue un outil de défiscalisation dans l’ancien et plus précisément un dispositif de réduction de l’impôt.

Dans ce guide nous allons voir comment et pourquoi investir en loi Malraux !

1. Qu’est-ce que la Loi Malraux ?

Le dispositif dit Loi Malraux offre des avantages non négligeables aux propriétaires d’immeubles anciens situés dans des zones sauvegardées, tels que les centres-villes, qui réalisent des travaux de restauration et de réhabilitation dans le but de mettre leur bien en location.

La Loi pousse ainsi la restauration de ces immeubles en proposant une contrepartie financière à travers une réduction d’impôts calculée sur le montant des travaux dans la limite de 4 années. Cette réduction d’impôts s’élève de 22% à 30% du montant total des travaux et peut aller jusqu’à 30 000€ par an.

Elle est calculée sur la base du coût global des travaux entrepris à hauteur de 22% pour les immeubles situés dans un SPR (Site Patrimonial Remarquable) avec PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) et 30% en SPR avec PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) Un SPR avec PVAP est une zone où des mesures de protection du paysage et des monuments historiques sont adoptées afin de préserver l’image historique du secteur.

Dans ces zones, tous les travaux de restauration ou de rénovation doivent obligatoirement faire l’objet d’une autorisation spéciale émise par les Architectes des Bâtiments de France.

Un SPR avec PSMV est, quant à lui, une zone dans laquelle vous retrouvez des bâtiments à caractère historique ou paysager qui contribuent à façonner l’image de la ville. Leur rénovation est également soumis à une réglementation spécifique.

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2. Les avantages de la Loi Malraux

Les principaux atouts de la loi Malraux résident dans les avantages fiscaux dont les investisseurs vont pouvoir bénéficier. Ce dispositif ouvre la voie à une réduction d’impôt sur les revenus. Jusqu’en 2009, il a permis au propriétaire d’un immeuble ancien situé en secteur sauvegardé de bénéficier d’une déduction d’impôt de 30% sur le revenu imposable lorsqu’il demande un permis de construire pour réaliser les travaux de rénovation.

A compter de 2009, il ne s’agit plus d’une déduction mais d’une réduction d’impôts dont le taux et le montant varient selon le secteur où est situé le bien.

L’acquisition d’un bien sous dispositif Malraux situé en SPR avec PSMV permet d’obtenir donc une réduction d’impôt s’élevant à 30% du montant des travaux. En revanche, si le bien est situé dans un SPR avec PVAP, le taux de la réduction d’impôt passe de 30% à 22%.

Depuis 2017, la Loi Malraux a subi quelques modifications en ouvrant notamment l’éligibilité à cette loi à l’ensemble des catégories de locaux dans la mesure où leur destination finale est une affectation à l’habitation. L’autre modification majeure a consisté en un plafonnement à 400 000 euros sur 4 ans de l’assiette de réduction avec la possibilité d’un report. Dès lors, si le plafond est atteint en une seule année, le solde ne pouvant pas être imputée au titre de l’année des travaux sera reporté sur les 3 années suivantes.

Ces changements offrent davantage de souplesse à l’investisseur dans ses travaux de réhabilitation, puisque les dépenses réalisées sont comptabilisées sur une période pluriannuelle.

En considérant le plafond annuel fixé à 100 000€, la loi Malraux permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller de 22 000€ (22%) ou 30 000€ (30%) selon le site dans lequel le projet d’investissement est réalisé.

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3. Les autres avantages de la loi Malraux

Outre les avantages fiscaux énumérés plus haut, le dispositif Malraux offre d’autres avantages très intéressants.

La loi Malraux relève en effet d’un régime spécial, par conséquent, elle n’est pas soumise au plafond des niches fiscales fixé à 10 000€ par an. Comme nombre de dispositifs, les charges qui n’intègrent pas l’assiette de la réduction d’impôt, telles que les intérêts de crédit, sont déduites des revenus fonciers afin de repousser autant que faire se peut le bénéfice foncier. Les autres frais réels comme les primes d’assurance, les charges locatives, la taxe foncière et les frais de gestion sont en outre déductibles à hauteur de 10 700€ par an relativement au plafonnement du déficit foncier.

Concernant les dépenses réalisées dans le cadre de la rénovation ou de la restauration du bâtiment, celles-ci peuvent être déduites directement de l’impôt sur les revenus fonciers la même année où elles sont réalisées.

Outre ces avantages financiers, la loi Malraux offre l’avantage d’investir dans la valeur refuge qu’est la pierre, en outre une pierre de caractère et de standing.

N’oubliez pas que ce sont des demeures d’exception. A travers votre investissement, vous contribuez à préserver un patrimoine architectural et historique de France.

Par ailleurs, la délivrance du permis de construire est facilitée et le coût est réduit en décidant d’investir en loi Malraux.

Contrairement à certains dispositifs de défiscalisation bien connus, tel que le dispositif Pinel par exemple, la loi Malraux ne met en place aucun plafonnement de loyers, ni de ressources des locataires. Ainsi une fois la restauration faite, le propriétaire peut décider de louer son bien à un niveau de loyer qu’il aura lui-même défini, à moins qu’il perçoive des subventions.

4. Les conditions à respecter

Tous les biens immobiliers restaurés sont éligibles à la loi Malraux à partir du moment où ils sont :

  • situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP), créé en application de la loi du 7 juillet 2016 (n°2016-925) relative à la Liberté de la Création, à l’Architecture et au Patrimoine
  • situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), créé en application de la loi du 7 juillet 2016 (n°2016-925) relative à la Liberté de la Création, à l’Architecture et au Patrimoine
  • situés dans un quartier ancien dégradé, délimité en application de l'article 25 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique et ce, jusqu'au 31 décembre 2015.

Un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine doit présenter un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un bien immobilier.

Un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur est défini autour des Monuments Historiques et dans les quartiers, sites et espaces à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthétique, historique ou culturel.

Il existe évidemment des conditions à respecter pour profiter des nombreux atouts du dispositif Malraux :

  • vous devez vous engager à restaurer le bien et à le louer nu à titre d’habitation principale pendant une durée de 9 ans ;
  • la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux. En aucun cas, le locataire ne doit être un membre du foyer fiscal, ni un ascendant ou descendant
  • Il doit s’agir d’une restauration complète, et non partielle du bâtiment (intérieur et extérieur), à condition bien sûr que le volume habitable ne soit changé. Sont pris en compte les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, de rénovation des façades et de la toiture etc.
  • avant le début des travaux, le propriétaire doit obligatoirement obtenir une Autorisation Spéciale de Travaux, délivrée par la Préfecture
  • les travaux doivent être encadrés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France. Ils peuvent être faits à votre initiative ou encore sur l’initiative d’une collectivité publique
  • les travaux doivent être effectués en moins de 4 ans sauf en cas de réalisation de fouilles archéologiques.

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5. Comment sélectionner son bien en Loi Malraux ?

Pendant de nombreuses années, le dispositif Malraux s’adressait uniquement à des investisseurs aux ressources très importantes, ayant les capacités financières d’investir dans des logements de caractère au prix très élevé et d’entreprendre des travaux de grand standing. Aujourd’hui, les biens en loi Malraux sont plus accessibles et il vous est possible d’acquérir des appartements relativement proches des centres-villes, à des prix accessibles pour le plus grand nombre.

Toutes les sociétés non soumises à l'IS ainsi que les personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu et titulaires ou non de parts de SCI/SCPI, peuvent prétendre à un investissement locatif par le biais de la loi Malraux.

Néanmoins afin de tirer profit au maximum de l’intérêt d’une opération financière sous la Loi Malraux, un niveau de fiscalité d’au moins 10 000 euros annuel sera de mise. Pour les niveaux d’imposition inférieur, d’autres dispositifs, souvent évoqués dans nos guides, pourraient avoir un intérêt supérieur.

N'oubliez pas, malgré la forte attractivité fiscale d'un tel dispositif, il reste un investissement immobilier et il faut savoir appliquer les fondamentaux dans ce domaine. À savoir la localisation, le dynamisme économique de la zone, le besoin locatif, le potentiel d'évolution à la revente et si le prix au mètre carré reste, malgré les prestations, cohérent avec le marché.

Ainsi, les centres-villes de Bordeaux, Lyon, Lille, Nantes, La Rochelle, Amiens, Avignon ou Aix-en-Provence ont retrouvé leur superbe d'en temps grâce aux opérations de réhabilitation d'investisseurs privés.

Il convient également de porter une attention particulière au budget global de votre investissement en adaptant à votre revenu imposable le montant des travaux déductibles afin de ne pas surévaluer votre projet et en tirer ainsi l’intérêt financier maximum. Attachez-vous à consulter le planning prévisionnel des travaux afin de prévoir quelle somme vous allez pouvoir déduire et sur quel nombre d’années cela aura un impact sur votre impôt.

Enfin, choisissez de préférence un opérateur qui sera en mesure de vous vendre le produit mais également de gérer pour vous les travaux en vous "livrant" le bien fini et ce, sous le contrôle d'un cabinet de fiscalistes spécialisé qui aura validé le montage et l'agrément des travaux auprès des Architectes des Bâtiments de France. En effet, la liste des travaux éligibles à la Loi Malraux étant assez précise, il faut s’astreindre à la respecter rigoureusement afin d’éviter toute requalification de l’investissement et en perdre l’avantage fiscal.

Conclusion

Contrairement à un investissement « classique » dans l’ancien, il n’est pour ainsi dire pas possible pour un investisseur non aguerri d’investir tout seul dans un bien éligible à la loi Malraux.

Vous devez en effet être extrêmement vigilant sur tous les aspects du montage au risque de vous faire requalifier par l’administration fiscale. Les opérations d’investissement Malraux doivent en effet être visées par les Architectes des Bâtiments de France et encadrées juridiquement par un cabinet d’avocat ou de notaire dument habilité. Cette ingénierie vous permet de réaliser une opération plus rassurante puisqu’elle est évaluée et encadrée par des experts.

Ainsi, le meilleur conseil que nous puissions vous donner est de vous adresser à un professionnel certifié du conseil en gestion de patrimoine comme le sont nos Chefs de Projets Patrimoniaux. Ils sont en mesure de vous accompagner dans la validation de la cohérence d’un tel dispositif pour répondre à vos objectifs et besoins, mais également dans le choix du prestataire et la mise en place d’un investissement encadré.

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A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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