Loi Pinel : nos 10 conseils pour réussir son investissement (retour d’expérience)

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Écrit par Laëtitia Kohut, Conseillère en gestion de patrimoine, rédactrice chez Netinvestissement
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Depuis le milieu des années 90, le printemps et l’automne ne correspondent pas seulement au réveil de la nature ou à la rentrée des classes. Ces périodes sont aussi synonymes de fiscalité. Au printemps, la déclaration. A l’automne, le paiement ajusté.

Les impôts n’allant pas en s’allégeant – surtout concernant la classe moyenne française – les dispositifs d’optimisation fiscale gardent tout leur intérêt. Pourtant, l’un d’eux va bientôt sauter : le Pinel. Il nous reste maintenant moins d’un an pour en profiter.

Héritière d’une longue lignée de lois dites de "défiscalisation", la loi Pinel offre des avantages fiscaux attractifs. Elle permet également de capitaliser dans le temps avec un très bon ratio rendement/risque. Pour autant, il s’agit d’un investissement immobilier à long terme : un investissement qui réclame de la préparation et de l’attention afin d'éviter que votre projet ne se transforme en cauchemar. Voici donc nos 10 conseils, basés sur un retour d’expérience, pour réussir au mieux votre investissement en loi Pinel.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement immobilier en loi Pinel, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Laëtitia Kohut, Conseillère en gestion de patrimoine, rédactrice chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Vérifiez que la loi Pinel est adaptée à votre situation

Leitmotiv récurrent en gestion patrimoniale, la première démarche de tout projet d’investissement est de mettre à plat votre propre situation.

Dans le cas d’un investissement immobilier en loi Pinel, cela devient déterminant. Ce type d’actif doit se réfléchir à long terme, avec une capacité d’endettement, une capacité d’apport ou une capacité d’épargne.

Assurez-vous d'abord que vous payez suffisamment d’impôt pour que le jeu en vaille la chandelle.

Prenez le temps de faire des simulations si vous pensez que votre situation familiale pourrait bientôt changer, avec un mariage ou une naissance à venir par exemple.

Définissez vos objectifs précis 

Réussir un investissement immobilier défiscalisant ne peut reposer que sur le produit immobilier, ou l’avantage fiscal espéré. Prenez le temps de définir vos objectifs, à court comme à long terme. Pourquoi ? Parce que dans le temps, ce type de montage peut avoir des conséquences sur votre patrimoine.

Ne vous laissez pas influencer par la baisse de la défiscalisation (9%, 12% et 14% au lieu de 12%, 18% et 21%). N’oubliez pas que cette réduction est d’abord un bonus, et qu’elle dépend de votre engagement à louer votre bien 6, 9 ou 12 ans. Personne ne peut prédire l’avenir. Qui sait si vous maintiendrez encore votre placement après 6 ou 9 ans ? Le Pinel est en premier lieu un moyen d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Quelle qu’en soit le montant, c’est un avantage qui ne se trouve pas si facilement ailleurs. Autrement dit, ne focalisez pas sur la défiscalisation, mais plutôt sur la perception d’un revenu complémentaire.

D'autre part, avec le Pinel+, vous pouvez, sous certaines conditions relatives à l'environnement, récupérer la défiscalisation à taux plein.

Ne sous-estimez pas non plus le montage financier qui doit accompagner votre projet, en termes de durée, de financement bancaire ou tout simplement de budget.

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Réfléchissez à la sortie envisagée pour votre projet

Penser la sortie d’un investissement est toujours difficile car nous n'en maîtrisons pas les éléments extérieurs dans le temps. Concernant le dispositif Pinel, cela peut se cadrer à minima.

Il est bien entendu important de savoir pourquoi vous achetez, mais également quand et comment vous pouvez revendre. Il faut donc faire attention aux conséquences en matière de fiscalité sur les plus-values et les revenus fonciers, ou les pénalités de remboursement anticipé d’un prêt. Autant d’éléments de réflexion qui nécessitent peut-être l’accompagnement d’un professionnel du conseil patrimonial.

Prenez le temps de bien choisir l’emplacement

C’est enfoncer une porte ouverte que de rappeler qu’investir dans l'immobilier nécessite de s’intéresser à la localisation du bien.

Même si le Pinel restreint le choix aux zones A, A bis et B1, ciblez autant que possible une région démographiquement dynamique, au potentiel de croissance économique. Privilégiez ensuite une ville pour ses infrastructures, ses transports, ses pôles étudiants et ses services à la personne (hôpitaux, cliniques, crèches etc.). Choisissez enfin un quartier vivant et une résidence attractive pour vos futurs locataires.

Mais soyez vigilant : beaucoup d'investisseurs commettent des erreurs parce qu'ils mettent trop d'affect dans leur investissement. Ils finissent par faire des choix qui ne correspondent pas aux attentes de leurs locataires.

Nous avons créé une série de vidéos Youtube pour décrypter le potentiel investissement des villes de France. Vous pouvez les retrouver ici.

Choisissez un promoteur solide

Eléments crucial du cahier des charges d’un investissement en Loi Pinel : le choix du promoteur ou du constructeur de l’opération.

Si vous achetez en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA), la première chose à vérifier avant de vous engager est la Garantie Financière d’Achèvement du promoteur (GFA). Cette GFA est en quelque sorte une assurance extrinsèque (proposée par un organisme non lié au promoteur) que les travaux parviennent à leur terme, même en cas de défaut ou de faillite des entreprises mandatées. Si vous ne vous assurez pas sur ce risque, vous vous exposez à la pire des situations en immobilier neuf : ne jamais voir votre bien livré.

Pour celles et ceux qui choisissent d’investir dans un bien neuf ou réhabilité, soyez attentif également aux assurances de bonne finition des travaux, appelées communément Dommage/Ouvrage. Elles vous sécurisent contre des erreurs de construction, avec par exemple une garantie décennale sur le gros-œuvre. Ces assurances sont d’ailleurs aussi intéressantes pour votre projet VEFA.

Choisir un partenaire solide, de bonne réputation et qui peut vous faire visiter des résidences déjà livrées par ses équipes, est un gage supplémentaire de sécurisation, même si le risque zéro n’existe pas.

Apprenez à comprendre le marché immobilier

Lorsque vous aurez à choisir votre bien, son emplacement et ses prestations, il vous faudra bien comprendre le marché immobilier de la zone sélectionnée. Car il n’existe pas UN marché immobilier national, mais de nombreux marchés locaux. Ces derniers ont des spécificités qu’il faut bien intégrer avant de vous lancer sur le prix au mètre carré, le potentiel locatif, la cible locative ou la projection de revente.

Par exemple, dans des quartiers plutôt étudiants, privilégiez soit de toutes petites surfaces, soit de grandes superficies (colocations), à proximité des pôles étudiants ou des transports. Inutile de vous focaliser sur des places de parking ou des crèches.

C’est une étape importante qui nécessite souvent l’intervention d’un professionnel. Ce dernier vous aidera à appréhender votre investissement avec les bons réflexes.

Ne sous-estimez pas l’importance du montage bancaire

Dans un contexte où les taux d’emprunt sont élevés, l’investissement immobilier ne suscite plus le même enthousiasme qu’avant. Pourtant, devenir propriétaire reste l’un des principaux objectifs de vie des Français. C’est normal ! Avoir un toit au-dessus de nos têtes fait partie de nos besoins primaires. Au même titre que boire, manger… Ou respirer.

Concernant l’immobilier locatif, n’oubliez pas que vous pouvez déduire jusqu’à 100% de vos intérêts d’emprunt en percevant un loyer de vos locataires. Utiliser le levier bancaire est donc toujours cohérent pour ce type d’opération… Malgré la hausse des taux. Attention néanmoins : le montage bancaire doit lui aussi se réfléchir avec des réflexes de financier, non comme pour l’acquisition d’une résidence principale.

Par exemple, il n’est pas toujours optimal d'emprunter sur une durée trop courte. Si vous empruntez pour 10 ans alors que vous défiscalisez sur 12 ans, cela provoque sur les 2 dernières années une imposition forte de vos loyers perçus (sans déductibilité des intérêts) qui annihile l’avantage fiscal du dispositif.

Imaginons maintenant que vous achetez en VEFA et que votre bien n’est livré que dans 18 mois. Cela implique que vous n’aurez aucun revenu et aucune économie d’impôt avant cette livraison. Si vous n’adaptez pas votre prêt à cette situation, et que vous commencez à rembourser à plein régime votre emprunt, cela peut avoir un impact lourd sur votre capacité d’épargne. N’hésitez pas à vous faire aider par nos services de courtage !

Le Pinel est en premier lieu un moyen d’investir dans l’immobilier. Son avantage fiscal est un bonus qui ne se trouve pas si facilement ailleurs.

Faire gérer votre bien par un professionnel

Dans le cadre de la loi Pinel, vous n’avez aucune contrainte en matière de gestion du bien. Vous pouvez choisir entre l’administrer vous-même ou le confier à un professionnel.

Nous ne pouvons cependant que vous conseiller de faire appel aux services d’un spécialiste. Cet expert vous aidera à sélectionner votre locataire, à bénéficier de bonnes assurances locatives (vacance locative, loyers impayés, dégradations, etc.) et de vous suppléera dans la gestion quotidienne de la résidence. Là aussi, attention à bien choisir son partenaire !

Petite astuce à connaître : l’ensemble de ces frais et charges sont également déductible de vos loyers.

Méfiez-vous de votre propre affectif

De nombreux investisseurs mettent trop d’affectif lorsqu’ils se projettent dans un investissement. Bien entendu, l’immobilier n’échappe pas à ce constat.

Mais n’oubliez pas qu’investir en Pinel implique avant tout que le bien soit mis en location, qu’il soit confortable, et loué pendant une certaine durée, puisque vous vous engagez à cela pour bénéficier de l'avantage fiscal. Essayez donc au maximum de penser comme un futur locataire, et non pas comme si vous habitiez vous-même le bien.

Par exemple, bannissez les équipements inutiles comme les piscines ou la domotique. Evitez les choix trop personnels en matière de décoration et ne pensez pas que tout le monde a le même avis que vous en termes d’orientation ou d’aménagement des pièces. Généralement, un bon promoteur ont adapte son offre à la demande locative et vous aide à ne pas faire des choix superflus.

Si vous envisagez d'installer un membre de votre famille dans votre bien Pinel, il y a un petit point à d'attention à anticiper : cette personne peut ne jamais habiter votre bien, ou ne pas y être suffisamment souvent pour que vos efforts envers elle soient rentabilisés.

Fuyez les trop « bonnes affaires »

Proposer un bien immobilier permettant à l'acquéreur d'obtenir un avantage fiscal est un vrai plus pour les opérateurs qui commercialisent ce type de solutions patrimoniales. Soyez donc très vigilants quant aux offres trop alléchantes. Un bon produit, bien réfléchi, bien construit, dans une zone attractive et avec un prix de marché cohérent ne devrait pas être présenté comme une "bonne affaire" ou "l'affaire du siècle".

Si un promoteur propose de vous offrir les frais de notaire ou une cuisine équipée lors des premières semaines de commercialisation, rien d’inquiétant car il s’agit des offres de lancement classiques. En revanche, si le programme approche de sa fin, toute promesse de ce type peut être considérée comme un moyen pour le promoteur de se débarrasser des derniers lots. Etudiez bien ce type de proposition avant d’accepter, et ne choisissez jamais votre support d’investissement uniquement parce que l’on vous donne un cadeau.

En VEFA, faites également attention à la promotion du lot livrable dans les deux mois (ce qui vous permettrait de défiscaliser immédiatement, sans attendre 1 an et plus). C’est souvent trop beau pour être vrai. Cela dit, il arrive qu’un produit revienne à la commercialisation, ce qui peut être une opportunité. Ne vous laissez tout simplement pas aveugler par ce seul argument.

Enfin, évitez toute offre n'ayant pas de rapport avec l’immobilier du type voyage, scooter ou autre...

En résumé...

Dans un contexte fiscal qui s’alourdit, de plus en plus de contribuables se tournent vers des solutions défiscalisantes comme la loi Pinel. Cependant, il s’agit avant tout d’un investissement patrimonial dans l’immobilier : il faut l'envisager à long terme et ses leviers de réussite ne reposent pas uniquement sur la réduction d’impôt.

En revanche, un tel investissement peut, s’il est bien appréhendé, s’avérer très intéressant dans son ratio risque-rendement. Il vous permet de profiter, pour un seul effort financier (apport ou épargne), de beaucoup d’avantages patrimoniaux. Vous paierez moins d’impôt, vous pourrez vous constituer un capital, vous créer de futures rentes de retraite... Le tout en protégeant vos proches avec une assurance décès en cas de financements bancaire. Il ne faut tout simplement pas vous laissez guider uniquement que par l’incitation fiscale du dispositif Pinel. L’apport d’un conseiller patrimonial peut ici s’avérer déterminant.

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Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Laëtitia Kohut, Conseillère en gestion de patrimoine, rédactrice chez Netinvestissement

Titulaire d'un Master en « Gestion de Patrimoine et Marchés Immobiliers » obtenu à l'INSEEC Bordeaux, Laëtitia a dans un premier temps travaillé au sein d'un cabinet indépendant de Gestion de Patrimoine et de Protection Sociale dans le Bordelais.
Au cours de cette première expérience elle a pu mettre en pratique ses connaissances acquises au profit d'une clientèle principalement professionnelle pendant près de 3 ans.
Souhaitant par la suite se challenger et développer sa propre éthique professionnelle, elle a décidé de se lancer en tant que Mandataire au travers du groupe GAN PATRIMOINE. Cette seconde expérience lui a offert une autre vision de la Gestion de Patrimoine pendant près de 2 ans, tant par la clientèle qui était principalement des particuliers, que par l'évolution des besoins et des outils. Convaincue depuis toujours que la Gestion de Patrimoine se doit d'être dépoussiérée, que les particuliers comme les professionnels, mais aussi les jeunes actifs comme les jeunes retraités, ont droit au même niveau de préconisations et surtout que le conseil patrimonial fourni ne doit jamais être proportionnel à la somme confiée : Laëtitia a trouvé en Netinvestissement les mêmes valeurs humaines qu'elle revendique depuis ses débuts.
Raison pour laquelle elle a pris la décision de rejoindre l'équipe des Chefs de Projets Patrimoniaux de Netinvestissement en Janvier 2023.

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