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Les 10 choses à savoir sur l'investissement en loi Malraux

Immobilier Guides Loi Malraux

En résumé ...

L’investissement en loi Malraux n’est pas une tache facile, il est donc important de connaître les fondamentaux avant de se lancer. Ce guide va mettre en lumière le fonctionnement et l’impact fiscal du dispositif, les travaux, les zones spécifiques, le prix mais aussi les personnes concernées, les différents opérateurs et la revente.

L’article « Les 10 choses à savoir sur l'investissement en loi Malraux » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Stevan Briand

Chef de Projet Patrimonial

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Introduction

Le dispositif de défiscalisation loi Malraux a été institué le 4 août 1962 puis a fait l’objet de révisions en 1995, en 2009, 2011 puis en 2017. La loi Malraux vise non seulement à compléter la législation sur la protection du Patrimoine Historique et esthétique Français mais aussi, à conserver l'intégrité des quartiers historiques en favorisant et en facilitant la restauration immobilière.

Le dispositif est, avec l’investissement en Outre-mer, la seule niche fiscale n’ayant pas été rabotée et n’étant pas soumise non plus au plafonnement de 10 000 € de réduction annuelle d’impôt sur le revenu. Avec des niveaux de plafond de défiscalisation très élevés, le dispositif Malraux reste la seule issue pour les contribuables les plus lourdement fiscalisés en France.

L’objectif de ce dispositif est de protéger le patrimoine historique et architectural de la France. Ainsi, les propriétaires d’immeubles anciens situés dans un secteur protégé ont la possibilité de bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Malraux sur les travaux de restauration importants qu’ils effectuent.

Elle offre ainsi aux investisseurs la possibilité de réaliser des investissements immobiliers localisés la plupart du temps dans les centres-villes historiques.

1. Son fonctionement

Contrairement aux dispositifs incitants l’investisseur à s’orienter vers l’immobilier neuf (Besson, Robien, Borloo, Scellier ou Pinel), la loi Malraux a traversé le temps sans encombre.

Depuis son instauration en 1962, la loi Malraux a pour objet d’inciter les particuliers à investir dans des biens immobiliers anciens ou classés à rénover. L’objet du dispositif est de conserver ou de remettre sur le marché de la location des biens haut de gamme ayant un cachet certain et faisant partie intégrante du patrimoine architectural. L’avantage fiscal est calculé sur l’enveloppe de travaux réalisés et pouvant atteindre 120 000 € de réduction d’impôt sur 4 ans.

Selon les articles 31 et 156 du Code Général des Impôts, le dispositif Malraux offre une réduction d’impôts calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser. Loi de réduction d'impôts, elle concerne les acquisitions de logements anciens situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) tout comme dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), et permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de déduire leurs travaux, dans la limite de 100 000 € par an, de leurs impôts en investissant dans l’immobilier réhabilité.

2. L'impact fiscal

Les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôts qui est calculée sur le prix des travaux de réhabilitation et, dont le montant varie selon l'emplacement du bien immobilier : SPR avec PSMV ou SPR avec PVAP. De même, chaque copropriétaire peut toucher cet avantage fiscal pour les travaux effectués dans les parties privatives et au prorata des tantièmes de copropriété dans les parties communes du bien immobilier.

Avantages fiscaux :

  • Montant de la réduction d'impôts dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur : 30% du montant des travaux (soit jusqu’à 30 000 € par an)
  • Montant de la réduction d'impôts dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine : 22% du montant des travaux (soit jusqu’à 22 000 € par an)
  • Déduction des frais réels (primes d’assurances, frais de gestion, charges locatives, taxe foncière, provisions sur charges de copropriété) dans la limite de 10 700 € par an relatif au plafonnement du déficit foncier
  • Déduction de 100% des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus fonciers

Les dépenses qui ouvrent droit à la réduction d’impôt sont prises en compte dans la limite annuelle de 100 000 €, pendant une durée maximale de 4 ans. Le contribuable peut donc bénéficier d’une réduction d’impôt totale d’un montant de 88 000€ ou 120 000€.

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3. Les travaux

Tout d’abord, sachez que tous les travaux ne rentrent pas systématiquement dans l’enveloppe assujettie à la réduction d’impôt. Voici une liste exhaustive des travaux pris en compte par ce dispositif :

  • les travaux de démolition, de restauration de toitures ou de murs extérieurs, de réaffectation à l’habitation, imposés par l’autorité publique
  • les travaux de réparations tels que les travaux de réfection de toitures ou de murs extérieurs ou encore les travaux de réaffectation à l’habitation d’un immeuble initialement destiné à l’habitation et qui avait perdu cet usage
  • les travaux d’amélioration de l’habitat
  • les travaux d’aménagement des combles, des greniers ou des parties communes dans le but de les rendre habitables

Etant donné que l’enveloppe travaux est très importante, souvent même supérieur au prix d’acquisition, il faut être vigilant sur ce poste et s’assurer de ne pas surpayer les prestations. Avant de vous lancer, n’hésitez pas à aller voir des programmes déjà réalisés. Cela vous permet d’apprécier la qualité des rénovations et le choix pertinent de l’emplacement.

La gestion des travaux et du chantier n’est plus forcément assurée par les futurs copropriétaires. Auparavant, il fallait obligatoirement passer par la constitution d’une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) réunissant les ¬copropriétaires. C’est elle qui se chargeait des démarches administratives, des études architecturales, des travaux et des appels de fonds.

Dorénavant et depuis 2009, il existe une alternative plus simple et offrant aux investisseurs de nombreuses garanties. La VIR, c’est-à-dire la Vente d’un Immeuble à Rénover, fondée sur le même principe que la vente en état futur d’achèvement (VEFA).

Vous achetez une sorte d’offre groupée (foncier + travaux) qui est gérée par un professionnel vous permettant ainsi de disposer d’un contrat dans lequel ledit professionnel s’engage sur le montant et le descriptif de travaux contractuellement.

4. Des zones bien précises

Vous l’aurez compris, vous ne pouvez pas réaliser votre opération n’importe où. Le principe du dispositif est de protéger, sauvegarder et entretenir notre patrimoine architectural français. Pour cela, il est impératif que le bien soit :

  • situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP), créé en application de la loi du 7 juillet 2016 (n°2016-925) relative à la Liberté de la Création, à l’Architecture et au Patrimoine
  • situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), créé en application de la loi du 7 juillet 2016 (n°2016-925) relative à la Liberté de la Création, à l’Architecture et au Patrimoine
  • situé dans un quartier ancien dégradé, délimité en application de l'article 25 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique et ce, jusqu'au 31 décembre 2015

Un arrêté du 19 janvier 2018 dresse la liste des quartiers à habitat dégradé éligible au dispositif loi Malraux.

5. Quel budget ?

Difficile ici de déterminer un budget mais compte tenu de l’emplacement et la qualité des travaux réalisés sur des bâtiments anciens (parfois classés), il vous est difficile de dénicher des opportunités en dessous de 180 000€. J’inclus bien évidement dans ce montant le prix du foncier ainsi que les travaux.

L’investissement doit surtout être ciblé en fonction de votre impôt sur le revenu car, en cas de surplus, aucun report de réduction n’est possible l’année suivante.

La bonne proportion de travaux est comprise entre 40 et 70% du coût total de l’opération. En deçà de 40%, chose assez peu courante car les travaux portent sur la totalité de l’immeuble et, au-delà de 70%, cela peut signifier que les travaux sont trop chers ou que le foncier ne vaut rien et que l’intérêt de l’investissement est douteux.

Enfin, vous devez tenir compte du coût du foncier et du coût total de l’opération.

6. Qui est concerné ?

L’investissement dans le cadre de la loi Malraux s’adresse principalement aux contribuables fortement imposés, avec une tranche marginale d’imposition égale ou supérieur à 30% et une imposition annuelle supérieure à 6 000€.

De plus, ce dispositif est également très apprécié des investisseurs ayant atteint ou étant proches d’atteindre le plafond des niches fiscales d’un montant de 10 000€. Comme expliqué en introduction, il s’agit de l’un des rares dispositifs permettant de dépasser ce plafond.

Mais au-delà des avantages fiscaux que ce dispositif peut procurer, il s’adresse également aux investisseurs sensibles à un investissement patrimonial, hautement qualitatif et aux amateurs de belles pierres et de biens d’exception.

7. Lesconditions d'applications

Vous trouverez ci-dessous l’ensemble des conditions à respecter afin de respecter le dispositif Malraux :

  • le logement doit être destiné à la location non meublée et affecté à l’usage d’habitation principale du locataire pour une durée de 9 ans
  • plafonnement des loyers et des revenus du locataire dans le cas où vous bénéficiez de subventions
  • la location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux
  • la location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux
  • les travaux doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable
  • les logements ne peuvent être loués à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant
  • la restauration doit être réalisée soit à votre initiative, soit sur l'initiative d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé par elle
  • adhérer à une A.F.U.L (Association Foncière Urbaine Libre)
  • obtenir une A.S.T. (Autorisation Spéciale de Travaux) délivrée par la préfecture après avis de l'Architecte en chef des Bâtiments de France ou, un permis de construire

8. Les opérateurs

Il est fortement conseillé pour un investisseur intéressé par le dispositif Malraux de sélectionner un opérateur en capacité de fournir l’immeuble mais également de se charger des différents travaux.

Etant donné que les travaux sont soumis à un cahier des charges bien précis et souvent drastique, il faut donc sélectionner vigoureusement l’opérateur à qui vous confierez les travaux. Soyez rassuré, l’un de nos chefs patrimoniaux sera en mesure de vous guider dans les étapes de cet investissement.

9. SCPI Malraux

Nous l’avons vu, accéder au dispositif Malraux nécessite une enveloppe d’investissement importante.

Chaque contribuable avec une fiscalité lourde peut accéder à ce dispositif via des SCPI Malraux. Ces SCPI sont des sociétés, dont les particuliers peuvent souscrire des parts. L’objectif étant de respecter les critères du dispositif Malraux afin que chaque détenteur de part, puisse en retour bénéficier de la réduction d’impôt.

En choisissant un investissement via les SCPI Malraux, le souscripteur se dégage de toute gestion locative. Les parts peuvent être souscrites à crédit, permettant ainsi de bénéficier en plus du système de déficit foncier. Il est important de noter que la souscription de parts de SCPI doit être envisagée sur le long terme, environ 15 ans selon la SCPI choisie.

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10. La revente

Vous avez certainement lu à travers nos guides que pour s’assurer une bonne revente, il convient de bien acheter.

C’est également le cas pour les biens éligibles à la loi Malraux. Cependant, la revente de ce type d’actif peut s’avérer moins aisée qu’un bien locatif plus « classique » car les acheteurs potentiels doivent avoir une capacité financière assez importante et qu’il ravira principalement les amateurs de très belle pierre et de biens d’exception.

Investir en loi Malraux, au-delà de la revente, est également perçu comme une constitution de patrimoine familial, notamment au regard de la qualité des biens, de leur histoire, et de leur durée de conservation.

Enfin, la valorisation à moyen terme d’un immeuble du XVIIIe siècle répondant aux exigences de confort du XXIe siècle est bien meilleur que celle d’un immeuble neuf occupé depuis dix ans ou d’un immeuble ancien dans lequel des travaux réguliers de remise en état sont à prévoir.

Conclusion

Vous avez certainement constaté à travers ce guide qu’investir via le dispositif Malraux a de très nombreux avantages, aussi bien d’un point de vue fiscal que patrimonial.

Cependant, ce n’est pas tache facile et il convient de s’assurer que la loi Malraux répond parfaitement à vos objectifs et que le projet est bien calibré en fonction de votre fiscalité. La localisation, les travaux éligibles, le choix de l’opérateur ou la revente sont autant d’éléments à prendre en considération.

A cet effet, nous vous encourageons à faire appel à l’un de nos chefs de projets patrimoniaux qui est le plus à même de vous aiguiller en amont de votre projet.

Ne ratez rien de nos conseils !

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A propos de l'auteur

Stevan Briand, Chef de Projet Patrimonial

Stevan Briand débute sa carrière au sein d’un cabinet de gestion privée où il exercera durant quatre années le métier de conseiller en gestion de patrimoine. Après des débuts réussis et avide de nouveaux challenges, il décide de rejoindre le groupe Quintesens où il exercera durant deux années en tant qu’indépendant.

Convaincu que ce métier est en train d’évoluer et tend à se démocratiser, c’est donc tout naturellement qu’il rejoint, à la rentrée 2018, Netinvestissement à Paris.

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