1. Son fonctionement
Contrairement aux dispositifs incitants l’investisseur à s’orienter vers l’immobilier neuf (Besson, Robien, Borloo, Scellier ou Pinel), la loi Malraux a traversé le temps sans encombre.
Depuis son instauration en 1962, la loi Malraux a pour objet d’inciter les particuliers à investir dans des biens immobiliers anciens ou classés à rénover. L’objet du dispositif est de conserver ou de remettre sur le marché de la location des biens haut de gamme ayant un cachet certain et faisant partie intégrante du patrimoine architectural. L’avantage fiscal est calculé sur l’enveloppe de travaux réalisés et pouvant atteindre 120 000 € de réduction d’impôt sur 4 ans.
Selon les articles 31 et 156 du Code Général des Impôts, le dispositif Malraux offre une réduction d’impôts calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser. Loi de réduction d'impôts, elle concerne les acquisitions de logements anciens situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) tout comme dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), et permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de déduire leurs travaux, dans la limite de 100 000 € par an, de leurs impôts en investissant dans l’immobilier réhabilité.
2. L'impact fiscal
Les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôts qui est calculée sur le prix des travaux de réhabilitation et, dont le montant varie selon l'emplacement du bien immobilier : SPR avec PSMV ou SPR avec PVAP. De même, chaque copropriétaire peut toucher cet avantage fiscal pour les travaux effectués dans les parties privatives et au prorata des tantièmes de copropriété dans les parties communes du bien immobilier.
Avantages fiscaux :
- Montant de la réduction d'impôts dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur : 30% du montant des travaux (soit jusqu’à 30 000 € par an)
- Montant de la réduction d'impôts dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine : 22% du montant des travaux (soit jusqu’à 22 000 € par an)
- Déduction des frais réels (primes d’assurances, frais de gestion, charges locatives, taxe foncière, provisions sur charges de copropriété) dans la limite de 10 700 € par an relatif au plafonnement du déficit foncier
- Déduction de 100% des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus fonciers
Les dépenses qui ouvrent droit à la réduction d’impôt sont prises en compte dans la limite annuelle de 100 000 €, pendant une durée maximale de 4 ans. Le contribuable peut donc bénéficier d’une réduction d’impôt totale d’un montant de 88 000€ ou 120 000€.
3. Les travaux
Tout d’abord, sachez que tous les travaux ne rentrent pas systématiquement dans l’enveloppe assujettie à la réduction d’impôt. Voici une liste exhaustive des travaux pris en compte par ce dispositif :
- les travaux de démolition, de restauration de toitures ou de murs extérieurs, de réaffectation à l’habitation, imposés par l’autorité publique
- les travaux de réparations tels que les travaux de réfection de toitures ou de murs extérieurs ou encore les travaux de réaffectation à l’habitation d’un immeuble initialement destiné à l’habitation et qui avait perdu cet usage
- les travaux d’amélioration de l’habitat
- les travaux d’aménagement des combles, des greniers ou des parties communes dans le but de les rendre habitables
Etant donné que l’enveloppe travaux est très importante, souvent même supérieur au prix d’acquisition, il faut être vigilant sur ce poste et s’assurer de ne pas surpayer les prestations. Avant de vous lancer, n’hésitez pas à aller voir des programmes déjà réalisés. Cela vous permet d’apprécier la qualité des rénovations et le choix pertinent de l’emplacement.
La gestion des travaux et du chantier n’est plus forcément assurée par les futurs copropriétaires. Auparavant, il fallait obligatoirement passer par la constitution d’une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) réunissant les ¬copropriétaires. C’est elle qui se chargeait des démarches administratives, des études architecturales, des travaux et des appels de fonds.
Dorénavant et depuis 2009, il existe une alternative plus simple et offrant aux investisseurs de nombreuses garanties. La VIR, c’est-à-dire la Vente d’un Immeuble à Rénover, fondée sur le même principe que la vente en état futur d’achèvement (VEFA).
Vous achetez une sorte d’offre groupée (foncier + travaux) qui est gérée par un professionnel vous permettant ainsi de disposer d’un contrat dans lequel ledit professionnel s’engage sur le montant et le descriptif de travaux contractuellement.
4. Des zones bien précises
Vous l’aurez compris, vous ne pouvez pas réaliser votre opération n’importe où. Le principe du dispositif est de protéger, sauvegarder et entretenir notre patrimoine architectural français. Pour cela, il est impératif que le bien soit :
- situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP), créé en application de la loi du 7 juillet 2016 (n°2016-925) relative à la Liberté de la Création, à l’Architecture et au Patrimoine
- situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), créé en application de la loi du 7 juillet 2016 (n°2016-925) relative à la Liberté de la Création, à l’Architecture et au Patrimoine
- situé dans un quartier ancien dégradé, délimité en application de l'article 25 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique et ce, jusqu'au 31 décembre 2015
Un arrêté du 19 janvier 2018 dresse la liste des quartiers à habitat dégradé éligible au dispositif loi Malraux.
5. Quel budget ?
Difficile ici de déterminer un budget mais compte tenu de l’emplacement et la qualité des travaux réalisés sur des bâtiments anciens (parfois classés), il vous est difficile de dénicher des opportunités en dessous de 180 000€. J’inclus bien évidement dans ce montant le prix du foncier ainsi que les travaux.
L’investissement doit surtout être ciblé en fonction de votre impôt sur le revenu car, en cas de surplus, aucun report de réduction n’est possible l’année suivante.
La bonne proportion de travaux est comprise entre 40 et 70% du coût total de l’opération. En deçà de 40%, chose assez peu courante car les travaux portent sur la totalité de l’immeuble et, au-delà de 70%, cela peut signifier que les travaux sont trop chers ou que le foncier ne vaut rien et que l’intérêt de l’investissement est douteux.
Enfin, vous devez tenir compte du coût du foncier et du coût total de l’opération.
6. Qui est concerné ?
L’investissement dans le cadre de la loi Malraux s’adresse principalement aux contribuables fortement imposés, avec une tranche marginale d’imposition égale ou supérieur à 30% et une imposition annuelle supérieure à 6 000€.
De plus, ce dispositif est également très apprécié des investisseurs ayant atteint ou étant proches d’atteindre le plafond des niches fiscales d’un montant de 10 000€. Comme expliqué en introduction, il s’agit de l’un des rares dispositifs permettant de dépasser ce plafond.
Mais au-delà des avantages fiscaux que ce dispositif peut procurer, il s’adresse également aux investisseurs sensibles à un investissement patrimonial, hautement qualitatif et aux amateurs de belles pierres et de biens d’exception.
7. Lesconditions d'applications
Vous trouverez ci-dessous l’ensemble des conditions à respecter afin de respecter le dispositif Malraux :
- le logement doit être destiné à la location non meublée et affecté à l’usage d’habitation principale du locataire pour une durée de 9 ans
- plafonnement des loyers et des revenus du locataire dans le cas où vous bénéficiez de subventions
- la location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux
- la location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux
- les travaux doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable
- les logements ne peuvent être loués à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant
- la restauration doit être réalisée soit à votre initiative, soit sur l'initiative d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé par elle
- adhérer à une A.F.U.L (Association Foncière Urbaine Libre)
- obtenir une A.S.T. (Autorisation Spéciale de Travaux) délivrée par la préfecture après avis de l'Architecte en chef des Bâtiments de France ou, un permis de construire
8. Les opérateurs
Il est fortement conseillé pour un investisseur intéressé par le dispositif Malraux de sélectionner un opérateur en capacité de fournir l’immeuble mais également de se charger des différents travaux.
Etant donné que les travaux sont soumis à un cahier des charges bien précis et souvent drastique, il faut donc sélectionner vigoureusement l’opérateur à qui vous confierez les travaux. Soyez rassuré, l’un de nos chefs patrimoniaux sera en mesure de vous guider dans les étapes de cet investissement.
Afin de vous accompagner au mieux, nous avons choisi le groupe CIR qui depuis 30 ans, allie passion de l’immobilier et intérêt patrimonial. C’est LE spécialiste de la rénovation du bâti ancien en cœur de ville. Pour faire simple, le Groupe CIR, c’est 1250 immeubles rénovés dans les principales villes de France dont 1050 appartements rénovés par an, 110 chantiers gérés simultanément en France, 1230 artisans spécialisés dans les métiers d’art et œuvrant sur leurs chantiers.
C’est un acteur de premier rang qui a été primé par le Palmarès de Gestion de Fortune dans la catégorie Malraux, Monuments historiques et déficit foncier pendant 6 années consécutives ! Il ne s’agit donc pas là du fruit du hasard. Ceci s’explique par le fait que le Groupe CIR propose des rénovations en profondeur, d’un haut niveau de technicité, avec des finitions d’une qualité remarquable afin de privilégier la qualité du logement. Aussi, ce dernier a à cœur d’apporter des solutions sur des villes de tailles moyennes plébiscitées pour leur qualité de vie, en cœur de villes attractives (que ce soit pour les résidents comme pour les investisseurs).
Le groupe CIR c’est aussi un ensemble de garanties assurant à l’investisseur le respect des délais annoncés pour les travaux (indemnisation des loyers perdus le cas échéant), le montant des travaux (même si celui-ci est supérieur au budget initial) ainsi qu’une garantie juridique et fiscale permettant de confirmer que le montage fiscal est en règle. Même après la livraison, en cas de contrôle de l’administration fiscale, une aide est prévue afin d’apporter les éléments de réponse.
En outre, ce promoteur est sélectionné pour son savoir-faire, ses réalisations passées, la qualité de son offre et des services apportés mais aussi pour sa solidité financière !
9. SCPI Malraux
Nous l’avons vu, accéder au dispositif Malraux nécessite une enveloppe d’investissement importante.
Chaque contribuable avec une fiscalité lourde peut accéder à ce dispositif via des SCPI Malraux. Ces SCPI sont des sociétés, dont les particuliers peuvent souscrire des parts. L’objectif étant de respecter les critères du dispositif Malraux afin que chaque détenteur de part, puisse en retour bénéficier de la réduction d’impôt.
En choisissant un investissement via les SCPI Malraux, le souscripteur se dégage de toute gestion locative. Les parts peuvent être souscrites à crédit, permettant ainsi de bénéficier en plus du système de déficit foncier. Il est important de noter que la souscription de parts de SCPI doit être envisagée sur le long terme, environ 15 ans selon la SCPI choisie.
10. La revente
Vous avez certainement lu à travers nos guides que pour s’assurer une bonne revente, il convient de bien acheter.
C’est également le cas pour les biens éligibles à la loi Malraux. Cependant, la revente de ce type d’actif peut s’avérer moins aisée qu’un bien locatif plus « classique » car les acheteurs potentiels doivent avoir une capacité financière assez importante et qu’il ravira principalement les amateurs de très belle pierre et de biens d’exception.
Investir en loi Malraux, au-delà de la revente, est également perçu comme une constitution de patrimoine familial, notamment au regard de la qualité des biens, de leur histoire, et de leur durée de conservation.
Enfin, la valorisation à moyen terme d’un immeuble du XVIIIe siècle répondant aux exigences de confort du XXIe siècle est bien meilleur que celle d’un immeuble neuf occupé depuis dix ans ou d’un immeuble ancien dans lequel des travaux réguliers de remise en état sont à prévoir.
Vous avez certainement constaté à travers ce guide qu’investir via le dispositif Malraux a de très nombreux avantages, aussi bien d’un point de vue fiscal que patrimonial.
Cependant, ce n’est pas tache facile et il convient de s’assurer que la loi Malraux répond parfaitement à vos objectifs et que le projet est bien calibré en fonction de votre fiscalité. La localisation, les travaux éligibles, le choix de l’opérateur ou la revente sont autant d’éléments à prendre en considération.
A cet effet, nous vous encourageons à faire appel à l’un de nos chefs de projets patrimoniaux qui est le plus à même de vous aiguiller en amont de votre projet.
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