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Investissement locatif : avantages de la loi Pinel Outre Mer

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

La plupart des investisseurs ont connaissance du dispositif Pinel mais beaucoup d’entre eux ne connaissent pas les avantages de son homologue : le Pinel Outre-Mer. En effet, il s’agit là d’un avantage fiscal certain pour ceux qui souhaitent investir dans les DOM TOM et étoffer leur patrimoine immobilier. Nous allons ici reprendre les éléments essentiels de ce type d’investissement.

Si vous désirez plus d’informations sur la loi Pinel outre-mer, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Pourquoi investir en loi Pinel Outre-Mer ?

Le dispositif Duflot Outre-Mer, lancé le 1er janvier 2013 n’ayant pas eu l’effet escompté, il a été remplacé par le dispositif Pinel Outre-Mer. Malgré le changement de nom, son objectif reste le même : permettre de combler le manque de logement dans les DOM TOM.

En investissement dans l’immobilier à travers le dispositif de défiscalisation du Pinel Outre-Mer, vous pourrez prétendre à une réduction d’impôt plus importante qu’avec le dispositif Pinel classique. L’objectif étant de réaliser un investissement immobilier tout en profitant d’une réduction d’impôt via la défiscalisation immobilière.

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Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

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2. Comment fonctionne la loi Pinel Outre-Mer ?

La loi Pinel Outre-Mer comporte les mêmes caractéristiques que le Pinel en métropole, cependant la localisation du bien immobilier doit évidemment certaines conditions changent comme se situer en territoires ultra-marins. Les plafonds sont différents du Pinel en métropole, tout comme la réduction d’impôt accordée, pouvant être de 23, 29 ou 32% en fonction de l’engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel Outre-Mer

:

Les conditions pour réaliser un investissement locatif en loi Pinel Outre-Mer et profiter d’un avantage fiscal sont sensiblement les mêmes que celles du Pinel en métropole, cependant les conditions en termes de zonage sont différentes, mais également les plafonds de loyer mensuel par mètre carré ainsi que le plafond de ressources des locataires.

4. Quelle zone Pinel Outre-Mer ?

Le Pinel Outre-Mer est accessible sur l’ensemble des territoires ultra-marins.

Première règle des investissements dans le cadre du dispositif Pinel Outre-Mer : la zone géographique.

L’état a redéfini les zones géographiques éligibles au dispositif Pinel Outre-Mer. Elles sont ainsi réparties en deux zones distinctes. D’un côté les DOM (Guadeloupe, Réunion, Mayotte, Guyane, Martinique) auxquels il convient d’ajouter Saint-Martin et Saint-Barthélemy, et de l’autre côté l’ensemble des territoires ultra-marins restants (Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre et Miquelon, Wallis et Futuna).

Attention il est important que vous vous renseigniez sur les zones éligibles.

5. Les plafonds de la loi Pinel Outre-Mer

Les plafonds de loyer

Ce zonage défini également le plafond de loyer appliqué au logement. Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif des zones éligibles et des plafonds de loyers.

Commune concernéePlafonds de loyer
Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, Saint Martin, Saint Pierre et Miquelon 10,55 €
Nouvelle Calédonie, Polynésie, Walis et Futuna 12,83€

Pour calculer le loyer total, il faut également appliquer le coefficient multiplicateur, qui aura pour effet de majorer ou minorer le loyer en fonction de la surface du bien.

Le coefficient multiplicateur se calcul de la manière suivante :

guide-pinel-outre-mer-1678

Les plafonds de ressources

Les locataires sont soumis à un plafond de ressources suivant :

Composition du foyer du locataireCommunes 1*Communes 2**
Personne seule 26776€ 29751€
Couple 35757€ 39731€
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 43002€ 47780€
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 51913€ 57681€
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 61069€ 67854€
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 68824€ 76472€
Majoration par personne à charge supplémentaire +7677€ +8531€

* Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, Saint Martin,

** Nouvelle Calédonie, Polynésie, Saint Pierre et Miquelon, Walis et Futuna

6. Simulez votre investissement locatif Pinel Outre-Mer

La réduction d’impôt que vous bénéficiez pour l’investissement Pinel Outre-Mer est calculé dans la limite de deux plafonds, qui sont de 300.000 € par personne et par an et 5500 € par m².

Cette réduction d’impôt est calculée sur le montant de l’investissement. La réduction obtenue est fonction de la durée de mise en location que l’investisseur choisi. Il y a aujourd’hui trois durées possibles :

  • 6 ans permet d’obtenir 23% de réduction d’impôts.
  • 9 ans permet d’obtenir 29% de réduction d’impôts.
  • 12 ans permet d’obtenir 32% de réduction d’impôts.

Il faut noter que le choix de la durée de location se fait au départ de l’investissement locatif. Vous aurez le choix entre 6 ou 9 ans pour votre location. Par ailleurs si vous choisissez 9 ans vous aurez la possibilité de reconduire d’une année supplémentaire jusqu’à la 12ème année.

Pour finir, les loyers perçus à travers un investissement Pinel sont des revenus fonciers qui seront imposés au régime réel.

Exemple d’investissement :

Un appartement de 50m2 en Guyane, pour un prix de 150.000 €, soit 3.000 € par mètre carré.

Les frais de notaire sont estimés à 150.000*2,5% = 3750 €.

Alors, la réduction d’impôt annuelle durant les 6 premières années sera de :

guide-pinel-outre-mer-1678

Le loyer annuel sera de :

guide-pinel-outre-mer-1678

Soit une rentabilité brute de 4,45%. En ajoutant la réduction d’impôt au calcul, cela donne une rentabilité brute totale de 8,30% !

Conclusion

Nous avons pu voir que le dispositif Pinel Outre-Mer redonne des avantages fiscaux à investir dans l’immobilier neuf.

Permettant au contribuable souhaitant investir dans un bien immobilier d’avoir une réduction fiscale jusqu’à 96 000 € d’impôts sur 12 ans. Pour disposer des avantages de ce dispositif d’investissement immobilier locatif, vous l’aurez compris, les investisseurs devront respecter certaines conditions comme investir dans un logement neuf ou ancien dans une zone éligible, mettre en location avec une durée d’engagement et par conséquent vous ne pouvez pas durant cette période faire de ce bien votre résidence principale. Néanmoins, ce bien vous permettra notamment de vous constituer un patrimoine immobilier.

N’hésitez pas à contacter un de nos conseillers en gestion de patrimoine pour plus d’informations.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1686 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-06-10 17:35:59 par Janine B.
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