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Investir à Saint-Martin grâce à la défiscalisation

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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par nos lecteurs

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De nombreuses et magnifiques plages baignées par les eaux capricieuses de l'océan Atlantique mais aussi par les eaux paisibles de la mer des Caraïbes, voici le portrait alléchant que l'on dresse habituellement de Saint-Martin. Figurant dans le palmarès des destinations les plus appréciées de la Caraïbe, cette île peut se révéler être une très belle opportunité pour les investisseurs à la recherche de rentabilité mais aussi d'aventure. Partons donc à la découverte de la défiscalisation immobilière à Saint-Martin.

Image cas client
En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

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1. A la découverte de Saint-Martin

Située dans la partie Nord de l'île de Saint-Martin, la ville de Saint-Martin est, depuis le 15 juillet 2007, une collectivité d'outre-mer française. L'île en elle-même étant située au nord-est des Antilles, à 250 kilomètres environ au nord de l'archipel de la Guadeloupe.

Saint-Martin en quelques mots :

  • Superficie - 87 km²
  • Population (en 2020) - 38 659 habitants
  • Langues – Français, Anglais, Espagnol, Créole haïtien et Créole guadeloupéen
  • Monnaies – Euro et dollar américain

2. À la découverte de la défiscalisation immobilière

Le mécanisme de défiscalisation immobilière désigne l'ensemble des dispositions légales et en vigueur qui vont être appliquées afin de réduire la charge fiscale des contribuables et donc, de réduire le montant de leur impôt sur le revenu. La défiscalisation immobilière est donc un mécanisme synonyme de réduction d'impôts, toutefois, il existe certaines conditions à prendre en compte.

En effet, cette réduction d'impôts n'est accordée que lorsque vous investissez dans un domaine prédéfini par l’État comme l' investissement immobilier dans les DOM-TOM ou encore, l'investissement immobilier dans le neuf. De plus, on l'oublie souvent, mais la défiscalisation immobilière ne va pas seulement vous permettre de réduire vos impôts, elle vous donnera également l'opportunité de vous constituer un patrimoine immobilier qui vous apportera des revenus complémentaires.

Au regard de ces explications, une opération de défiscalisation immobilière est en mesure de répondre à trois objectifs principaux :

  • Réduire vos impôts C'est l'atout majeur de ce mécanisme, seulement, n'oubliez pas que le montant de la réduction d'impôts varie en fonction du dispositif choisi.
  • Anticiper votre retraite Grâce à votre investissement locatif il vous sera possible de percevoir des revenus complémentaires et donc de préparer votre future retraite
  • Vous constituer un capital En réalisant un prêt pour financer votre investissement, vous pourrez par la suite bénéficier d'un avantage intéressant : la déduction des intérêts d'emprunts sur les loyers reçus.

3. À la découverte des dispositifs de défiscalisation immobilière

Depuis le 27 mai 2009, les DOM-TOM disposent de la loi « Lodeom ». Cette loi en faveur du développement économique de l'Outre-mer vous permet de choisir entre deux grands dispositifs : le Duflot Outre-mer ainsi que le Girardin.

► Le dispositif Duflot Outre-mer

Remplaçant du dispositif Scellier Outre-mer, le dispositif Duflot Outre-mer est une loi de réduction d'impôts qui va vous permettre de réduire le montant de votre impôt sur le revenu en investissant dans l'immobilier neuf dans les DOM-TOM et donc, à Saint-Martin. Le montant de cette réduction d'impôts est établi à 29 % du montant de l'investissement réalisé, dans la limite de 300 000 € investis. Il faut savoir que la réduction va être étalée de manière linéaire sur une période de 9 ans.

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Avant de vous précipiter sur ce dispositif, n'oubliez pas de prendre en compte les conditions d'application qui sont les suivantes :

  • vous devez mettre le bien en location et ce, à usage d'habitation principale durant au moins 9 ans
  • vous devez respecter des normes de construction strictes, dont le label BBC
  • vous devez respecter un engagement de location qui prendra effet dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou, de son acquisition si elle est postérieure
  • vous ne devez pas louer le bien à une personne appartenant à votre foyer fiscal

► Le dispositif Girardin

Le dispositif Girardin est également une loi de réduction d'impôts qui va vous permettre de réduire le montant de votre impôt sur le revenu en investissant dans l'immobilier neuf dans les DOM-TOM et donc, à Saint-Martin.

Contrairement au dispositif Duflot Outre-mer, le Girardin va vous permettre de bénéficier de nombreux avantages fiscaux dont une réduction d'impôts.

En ce qui concerne la réduction d'impôts, elle est calculée selon un coefficient basé sur la superficie qui est fixé par l’État et modifié chaque année.

De plus, son montant sera différent en fonction du secteur où se situe votre bien immobilier :

  • elle sera donc de 30 % du montant total de l'investissement dans le secteur libre, c'est-à-dire non soumis aux plafonds. Elle est étalée sur 5 ans.
  • et, de 38 % du montant total de l'investissement dans le secteur intermédiaire, c'est-à-dire soumis aux plafonds. Elle est ici étalée sur 6 ans.

En ce qui concerne les autres avantages fiscaux, vous pourrez bénéficier :

  • d'une majoration de 3% lorsque la programme est équipé de moyens de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable
  • d'une majoration de 9% si le bien est situé dans une ZUS (zone urbaine sensible)
  • d'une déduction des frais réels, frais de gestion ou charges locatives par exemple, dans la limite de 10 700 € par an
  • d'une déduction de 100% des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus fonciers

Tout comme avec le dispositif Duflot Outre-mer, il vous faudra prendre en compte certaines conditions d'application qui sont :

  • vous devez respecter une durée de location minimale qui est de 5 ans pour le secteur libre et de 6 ans pour le secteur intermédiaire
  • vous devez respecter un plafonnement des loyers et des revenus des locataires pour le secteur intermédiaire
En résumé...

La première étape à respecter dans un investissement locatif dans les DOM-TOM reste bien évidemment celle de l'état des lieux. Pensez-donc à vous rapprocher d'un professionnel du secteur afin de connaître la situation économique ainsi que l'état du marché locatif à Saint-Martin, vous pourrez ensuite choisir l'un de ses deux dispositifs de défiscalisation immobilière afin de réaliser votre investissement. N'oubliez pas de privilégier un emplacement optimum qui vous apportera une plus-value non négligeable lors de la revente de votre bien immobilier.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine | 1656 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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