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Défiscalisation immobilière : quel dispositif choisir entre Pinel et Censi Bouvard ?

L’article « Défiscalisation immobilière : quel dispositif choisir entre Pinel et Censi Bouvard ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Hotman Achab

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Ces deux dispositifs ont pour but de réduire la fiscalité du particulier en investissant dans l’immobilier. Cependant, la nature de l’investissement, bien que le sous-jacent reste la pierre, n’est toutefois pas vraiment la même.L’effet de levier de la réduction fiscale dans le cadre de ces deux mécanismes n’est de plus pas négligeable. Intéressons-nous un instant aux deux principaux « outils » proposés par l’état en matière d’incitation fiscale. Mais au-delà d’un investissement pour réduire ses impôts, cela doit rester un instrument pour capitaliser dans le temps et construire son patrimoine.

1. Définition des deux lois de défiscalisation

Loi Censi Bouvard

La réduction d'impôt sur le revenu, dite "Censi-Bouvard", s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2017 :

  • un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, (résidence de service) qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non professionnel.
  • un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant soit fait l’objet d’une réhabilitation, soit de travaux de réhabilitation, ou de rénovation (si satisfaction de l’ensemble des performances techniques selon le code général des impôts qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non professionnel).

Loi Pinel

Tout français qui achète un logement dans le but de le louer, qu’il soit neuf ou en travaux de réhabilitation (dont les travaux s’achèveront au 31 décembre 2021), peut bénéficier du dispositif fiscal PINEL, à partir du moment où ce logement obtient le label BBC (Bâtiment Basse Consommation). L’investisseur a le droit de réduire son impôt sur le revenu selon la durée de la location sur laquelle il s’engage (jusqu’à 12 ans).

Match nul : Les deux dispositifs sont accessibles au plus grand nombre et sont adaptables selon les spécificités du cadre d’application.

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Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

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2. Les sous-jacents

Dans le cadre de la loi Pinel, l’investisseur devra respecter de nombreux critères :

  • achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • le logement devra être loué nu
  • achat d’un logement en vue de sa réhabilitation ou d’un logement réhabilité
  • achat d’un local que le contribuable transforme à usage d’habitation ou d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation
  • achat d’un logement qui a fait ou qui fait l’objet de travaux conduisant à la production ou à la livraison d’un logement neuf au sens de la TVA
  • logements que le contribuable fait construire
  • achat d’un logement inachevé

Dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur aura le choix entre plusieurs formes d’investissements possibles :

  • achat d’un logement neuf
  • achat d'un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • achat d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux en vue de sa réhabilitation.

Le logement peut se situer au choix dans une résidence avec services étudiants, un EHPAD, une résidence senior ou d’hôtellerie d’affaire. Les résidences de tourisme ne font plus partie du dispositif depuis 2017.

Avantage Pinel : bien que les deux investissements soient immobiliers, la loi Pinel permet un accès à un marché immobilier plus large et plus ouvert.

3. La location

Le cadre de la loi Censi-Bouvard offre le bénéfice d’un bail commercial (le bail vous lie à l’exploitant de la résidence) qui vous permet de ne pas subir les carences ou vacances locatives, la location étant directement gérée par l’exploitant, qui vous verse le loyer. Ce bail encadre pour une durée définie dès le départ les conditions locatives (rendement, revalorisation annuelle, etc...) et vous garantie la gestion avec peu d’intervention de votre part.

Si vous investissez dans le cadre de la loi PINEL, un bail locatif classique vous lie directement avec le locataire. Le zonage de la loi PINEL étant directement lié à la tension locative et à la taille de l’agglomération. Même si vous vous faîtes aider par une agence spécialisée, vous devez veiller à la bonne sélection de votre locataire et il est préférable de souscrire une assurance contre le risque de loyers impayés, voir de vacance locative.

Avantage Censi-Bouvard : le bail locatif, à partir du moment où vous sélectionnez un partenaire exploitant répondant à un cahier des charges solide, est un vrai plus en matière d’immobilier locatif.

4. La durée de réduction

La réduction PINEL

Vous pouvez opter pour trois durées possibles d’engagement locatif vous permettant de bénéficier de trois taux de réduction évolutifs : 6 ans (12 % de réduction linéaire), 9 ans (18 % linéaires) ou 12 ans (21 % à savoir 2 % par an les 9 premières années et 1 % les 3 dernières). Vous ne pouvez effectuer plus de deux acquisitions par an, dans un plafond d’investissement annuel de 300 000 € et d’un plafond au mètre carré dépendant du zonage PINEL où se trouve votre bien.

La durée totale d’un investissement en loi PINEL dépend avant tout de vos objectifs mais la revente se passe sans contraintes particulières puisqu’elle répond à la confrontation de l’offre et de la demande. C’est ce qui détermine le prix du bien. L’avantage du dispositif PINEL est que la visibilité est assez courte pour déterminer une projection patrimoniale dans un endroit intéressant. Attention : l’opération peut être requalifiée si la cession intervient hors des années prévues (6, 9 ou 12 ans).

La réduction du Censi Bouvard

Dans le cadre de la loi Censi Bouvard, votre engagement sera de 9 ans avec une réduction de 11 % du montant HT de votre investissement. Avantage notable : si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant d'impôt à payer, celui-ci est reportable 6 ans. Le solde non utilisé peut donc être reporté sur l'impôt des 6 années suivantes, à condition que le logement soit encore en location l'année de l'utilisation de ce report.

Comme pour le dispositif PINEL, vous devez respecter un plafond d’investissement annuel de 300 000 €.

Il est possible de cumuler le statut LMNP et son mécanisme d’amortissement comptable avec un dispositif fiscal en Censi Bouvard mais il n'est pas possible d'amortir le bien tant que vous bénéficiez de la réduction d'impôt.

Il vous est possible d'amortir la fraction du bien supérieur à 300 000 € qui a été pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt maximum en revanche.

Là encore, soyez vigilant : en cas de revente du bien avant le terme des 9 années, la réduction d’impôt pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient la revente.

Vous devez également envisager la revente d’un bien meublé (Censi-Bouvard ou LMNP) plutôt à long terme, en sachant que le marché du meublé est un micro-marché d’investisseur avec beaucoup moins de demande.

Avantage PINEL : la réduction est plus efficace dans le temps et permet d’aborder plus sereinement la revalorisation immobilière à long terme. De plus, la revente sera plus « simple » puisque le bien nu répond à plus de besoins d’éventuels acquéreurs.

5. La rentabilité de l'opération

Il est difficile de répondre précisément à la question de la rentabilité dans le temps d’un investissement immobilier mais vous pouvez retenir les éléments suivants :

  • Loi Pinel : la rentabilité brute locative sera comprise entre 2 et 3,5 %. En y ajoutant la réduction d’impôt vous pouvez viser un rendement moyen autour de 4,75 % (modèle calculé sur 15 ans). Attention, le potentiel de revalorisation à terme doit être pris en compte également.
  • Loi Censi Bouvard : la rentabilité brute locative sera comprise entre 3 et 6 %. En y ajoutant la réduction d’impôt vous pouvez viser un rendement moyen autour de 5,15 % (modèle calculé sur 15 ans). Attention, le potentiel de revalorisation à terme doit être pris en compte également.

Avantage PINEL : bien que le rendement locatif brut du meublé soit plus attractif, le potentiel de jouissance et de revalorisation d’un bien BBC nu est plus important, avec une profondeur du marché de la revente beaucoup plus importante.

6. La fiscalité des revenus

Le dispositif fiscal PINEL : les biens immobiliers loués nus sont fiscalisés selon les Revenus fonciers (calcul de l’impôt à payer selon votre Tranche Marginale d’Investissement + Prélèvements Sociaux). Vous devez définir le résultat foncier qui dépend de vos loyers perçus auxquels seront soustraits l’ensemble des charges de l’opération (intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion, assurances, travaux potentiels, etc...).

Le dispositif fiscal CENSI BOUVARD : au-delà de la nature de la fiscalité au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), la location meublée non professionnelle vous permet de profiter de l’amortissement comptable de votre actif immobilier, très intéressant dans ce type d’opération. Cela permet durant une longue période (autour de 20 ans) de ne pas subir la moindre fiscalité. Pour le Censi Bouvard, vous ne pouvez « bénéficier » de l’amortissement de la valeur du bien immobilier et des biens mobiliers tant que vous bénéficiez de la réduction d’impôt. Ceci dit, vous payerez moins d’impôt sur la période.

Au terme de la défiscalisation, si vous souhaitez garder votre bien, et à partir du moment où le bien supporte moins de 50 % de charges, vous pouvez passer en micro BIC qui procure un abattement de 50 % lors de la déclaration de vos revenus (le même avantage s’applique en termes de revenus fonciers mais avec un abattement de 30 %).

Avantage CENSI-BOUVARD : la possibilité d’utiliser à terme l’amortissement comptable du bien, dans le cadre où vous garderiez le bien après 9 ans, est un réel plus, même s'il ne sera que partiel.

7. Efficacité

Le dispositif PINEL est efficace tant en matière de réduction d’impôt, d’aménagement du territoire que d’empreinte énergétique. Vous pouvez vous créer un patrimoine de manière sereine.

La rentabilité de l’investissement locatif étant couplé avec le gain fiscal du coût, le TRI de cet investissement est très cohérent et plutôt compétitif à niveau de risque équivalent. Mais vous devez être correctement accompagné pour définir le bon cahier des charges et espérer déceler les bons investissements.

Vous pouvez vous poser la question quand à l’efficacité du LMNP sous ce dispositif fiscal Censi-Bouvard qui ne permet pas de bénéficier du mécanisme d’amortissement. La location meublée a, selon nous, plutôt une vocation à long terme de création de rentes locatives (la moins fiscalisée possible) et il est difficile d’envisager sereinement une revente d’un bien de ce type après 9 ans de détention. Il faut donc bien définir votre besoin et vos objectifs de « sortie ».

Avantage PINEL : une plus grande flexibilité dans les choix immobiliers, une réduction d’impôt attractive et une profondeur de marché à la revente renforcée donne un réel avantage global à l’option fiscale PINEL.

Conclusion

La réduction fiscale à travers le dispositif PINEL étant plus intéressante, la possibilité de sortie étant également plus souple, il est évident que cette solution sera prioritaire dans beaucoup de cas. Au-delà de l’investissement immobilier pur, vous devez vous poser la question de l’efficacité de l’investissement CENSI-BOUVARD par rapport à de la location meublée non professionnelle avec le mécanisme d’amortissement, et plus globalement à vos possibilités de vous défaire d’un bien répondant à une micro-niche. La réduction d’impôt ne doit pas être votre unique objectif, mais plutôt un moyen et non une finalité. De plus, l’investissement dans des résidences de service comporte des avantages indéniables mais également des contraintes d’engagement et de liquidité à terme. Soyez vigilant et n’hésitez pas à faire appel à nos conseillers spécialisés pour vous faire accompagner dans vos choix patrimoniaux.

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A propos de l'auteur

Hotman Achab, Conseiller en gestion de patrimoine

Diplômé d’un Master en gestion de patrimoine qu’il a obtenu en 2003, Hotman Achab débute sa carrière professionnelle au sein de la Société Générale en tant que conseiller patrimonial pendant 4 ans puis rejoint la Banque Postale où il occupe les fonctions de conseiller patrimonial. En 2010, il intègre la division Banque Privée, toujours à la Banque Postale, où il sera notamment élu "meilleur CGP d’Ile de France". En 2014, après plus de 11 ans passés dans l’environnement patrimonial bancaire, Hotman souhaite évoluer et décide, début 2015, de prendre la direction de netinvestissement Grand Paris.

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