Pinel : mythe VS réalité

Dans le prolongement d’une liste étendue de lois dites de défiscalisation, la loi Pinel offre des avantages fiscaux non négligeables et permet de capitaliser toute ou partie de son impôt pour se constituer un patrimoine.

Cet investissement, lorsqu’il est bien préparé en amont, est un couteau suisse ultra aiguisé qui permet à la fois de préparer un capital pour les études des enfants ou des revenus pour une future retraite par exemple. Pourtant, le dispositif Pinel est parfois décrié par certain ou mal compris par d’autres, ce qui peut vite transformer un rêve de création de patrimoine en cauchemar.

Comment démêler le vrai du faux au sujet de ce dispositif flamboyant ? Si les lois de défiscalisation s’enchainent depuis plus de 40 ans, n’est-ce pas que cela s’est bien passé pour une grande majorité d’investisseur qui ont su respecter les règles de l’art ? Ou bien des millions de ménages gardent en secret depuis des décennies le pot aux roses ? Sans plus de questions rhétoriques, l’objectif de ce guide est de vous présenter, dans un sens comme dans l’autre, la réalité de cet investissement pour laisser de côté vos rêves les plus fous. Ici, on prépare sérieusement vos futurs vieux jours et l’on n’essaie pas de vous faire faire le coup du siècle.

1. Mythe n°1 – Le dispositif Pinel augmente votre pouvoir d’achat

Réussir un investissement immobilier défiscalisant ne peut reposer que sur le produit immobilier ou a contrario que sur l’avantage fiscal espéré. En effet, vous devez prendre le temps de bien définir vos objectifs à court terme bien sûr, mais également à long terme car ce type de montage peut entraîner des conséquences sur votre patrimoine dans le temps.

Ne vous faites pas aveugler uniquement par ce que le texte de loi ou les bannières publicitaires vous glissent sous les yeux. D’une part, n’oubliez pas que la ristourne promise de 12%, 18% ou 21% dépend d’un engagement de votre part à louer votre bien pendant 6, 9 ou 12 ans et d’autre part, que la remise faite sur votre impôt n’a absolument pas vocation à augmenter votre pouvoir d’achat à court terme.

En effet, en contrepartie de la mise en location pendant les durées citées précédemment, vous allez obtenir une baisse du montant de votre impôt.

En outre, la réduction d’impôt vous sert à faire baisser votre effort d’épargne réel (en plus du loyer) pour constituer votre patrimoine immobilier et vous permettra soit de rembourser plus rapidement votre crédit soit d’avoir un capital restant dû plus faible en cas de revente avant la fin de celui-ci.

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2. Mythe n°2 – L’investissement dans le neuf est beaucoup plus cher que dans l’ancien

Bravo Sherlock, il me semble que nous avons démasqué le dispositif Pinel !

Avant de continuer dans le sarcasme, il y a lieu de reprendre plusieurs notions souvent oubliées par les investisseurs. Lorsque vous investissez dans un bien éligible au dispositif Pinel, vous faites l’acquisition d’un bien neuf ou rénovés avec une liste de normes environnementales aussi longue que le bras : BBC (Bâtiment Basse Consommation, RT 2012, RE 2020). A noter qu’en France, plus de 5 millions de logements sont qualifiés de passoires thermiques dont la note énergétique est de F ou G.

Autant de propriétaire qui vont passer un mauvais quart d’heure avec la vague de municipalités ou conseils départementales dont l’écologie est le fer de lance. Ce que nous voulons dire, c’est qu’en investissant dans un bien neuf ou rénovés vous êtes l’heureux propriétaire d’un logement respectant toutes les normes environnementales et sociales, avec généralement un balcon ou une terrasse ou même encore un jardin, une ou plusieurs places de parking, aucun travaux à provisionner pendant les 10 prochaines années grâce à la garantie décennale.

Vous vous prémunissez donc du risque de nouvelle taxe sur les logements énergivores qui commencent déjà à voir le jour, mais également de tous gros travaux de rénovations cachés lorsque vous achetez dans l’ancien et enfin vous allez attirer de nombreux locataires qui souhaitent faire des économies sur l’électricité ou le gaz et qui auront le choix entre la voiture ou les transports en commun pour se déplacer. Le calcul du prix d’un bien dans l’ancien et de toutes les charges induites de rénovation et d’entretien intérieur comme extérieur sur 10 ans sera dans quasiment 100% égal au prix d’un appartement dans le neuf.

3. Mythe n°3 – Il vaut mieux investir près de chez vous

Il s’agit du préjugé numéro 3 et pas des moindre !

L’idée de réaliser un bon investissement près de chez vous n’est ni impensable, ni impossible loin de là. Cependant, vouloir effectuer une acquisition immobilière à côté de chez soi coûte que coûte pour des raisons affectives ou purement économiques peut s’avérer être un piège.

En effet, ce choix ne doit pas être votre principale motivation : un logement proche de chez vous peut vous contenter, mais peut en revanche être un frein à la mise en location si le marché locatif n’est pas assez tendu.

De plus, la gestion immobilière est un travail à part entière, il est donc aisé de comprendre l’intérêt de confier la gestion de votre bien à une agence immobilière plutôt que de vouloir le faire soi-même pour réaliser quelques économies.

Bon nombre d’investisseur en recherche de l’investissement idéal se font malheureusement souvent « avoir » par l’affecte. Or, ce qui est à votre goût ne l’est pas forcément pour la majorité des locataires et c’est justement ce qui est primordial lorsque l’on veut faire un investissement sécurisé.

A fortiori, lors de nos recherches immobilières nous respectons scrupuleusement notre triptyque :

• Un excellent potentiel de location : satisfaire la majorité des demandes en choisissant des surfaces les plus demandées comme le T2 et le T3.
• Un excellent potentiel de revente : sélectionner une petite ou moyenne résidence avec peu d’étage si possible et offrant une grande diversité de typologie d’actif (rez-de-jardin, studio, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces avec des particularités qui rendent le bien le plus rare possible).
• Une excellente qualité du bâti : s’assurer de l’expérience et du savoir-faire du promoteur pour offrir la meilleure qualité de finitions et d’options incluses à la fois pour attirer le plus grand nombre de locataire et conserver un appartement bien entretenu pour les futurs acheteurs.

4. Mythe n°4 – Mieux vaut une date de livraison proche pour réduire ses impôts plus vite

Là encore, c’est se mettre le doigt dans l’œil. Certes, dans 95% des cas le début de l’allégement de votre impôt ne sera pas mis en place entre 18 et 24 mois ce qui peut freiner certains investisseurs trop impatients.

Néanmoins, se ruer sur le premier bien proposant une date de livraison à court terme est souvent synonyme d’erreur potentielle. Mettons de côté les opportunités ou les alignements de constellation qui font que le bien idéal répondant à tous nos critères sélectifs revient sur le marché suite à un refus de financement ou un changement de situation familiale et posons-nous plutôt les bonnes questions.

Premièrement, si le bien n’est toujours pas vendu, il y a sans doute des explications à cela. En effet, une opportunité sur le papier n’est pas forcément l’affaire du siècle et un bien livré non vendu n’est peut-être qu’un lot dont personne ne veut : mauvais emplacement, prix hors du marché, rez-de-chaussée orienté nord face au local à poubelle… Bref, les queues de programmes ne sont jamais signe de bon présage pour l’avenir alors méfiez-vous.

Deuxièmement, en sélectionnant des programmes dont la livraison est prévue pour dans 18 à 24 mois signifie généralement que le programme vient juste d’être mis en vente et cela peut vous permettre pour le même budget de vous octroyer le meilleur appartement de la résidence, par exemple celui orienté sud ou celui avec la place de parking proche de l’ascenseur.

Car, oui tout peut se jouer dans le détail lorsque le choix vous est offert. Alors plutôt que de repousser votre projet d’investissement car les biens restant à vendre avec une date de livraison rapide sont aberrant, il vaudrait mieux vous focaliser sur un programme avec une date de livraison plus longue mais qui vous donne toutes les cartes en main pour réaliser un bon investissement sur le long terme.

Il n’est pas anodin de vous faire bercer de préjugés et d’illusion surtout sur internet où les avis sont parfois controversés. Il est bon de retenir qu’il est souvent plus simple de décrier une solution plutôt que d’en porter au grand jour les fruits ou d’en faire les louanges. Pour clôturer ce guide, vous l’aurez compris, le conseil le plus précieux que nous puissions vous apporter dans ce type de réflexion est de vous faire accompagner par un professionnel de ce secteur.

Même s’il est très facile de céder à l’appel d’offres alléchantes ou tout simplement de vouloir économiser sur tous les fronts. Ce n’est pas forcément la bonne réflexion ni le bon choix que vous adopterez.

Il est judicieux que croiser l’ensemble des informations dont vous disposez et de vous adresser à un professionnel dont le savoir-faire est connu et reconnu. Maintenant que la période des déclarations fiscales est officiellement ouverte, si la facture est une année de plus trop salée à votre goût alors il est crucial de chercher les solutions les plus adaptées à votre situation.

Il a existé de nombreuses lois pour l’investissement immobilier en France, comme notamment au dispositif Censi-Bouvard, Duflot, Malraux, Scellier ou encore la Loi Denormandie. Toutes ont su trouver leur public pour servir la mission de la création ou du renouvellement de logements en France et l’allégement par la réduction ou la déduction d’impôts. Alors n’hésitez plus, contactez un de nos chefs de projets patrimoniaux spécialisés dans l’optimisation fiscale qui vous accompagnera de A à Z dans l’élaboration de votre projet pour constituer un capital futur, préparer votre retraite et protéger votre famille.