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Comment investir dans l'ancien avec la loi Pinel ?

En résumé ...
Le dispositif Pinel peut se décliner sous différentes formes : l’achat dans l’ancien ou dans le neuf. Si votre cœur balance pour l’ancien, il y a tout de même de nombreux critères à respecter pour bénéficier des avantages que vous apporte ce dispositif.

L’article « Comment investir dans l'ancien avec la loi Pinel ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Souvent lorsqu'il s'agit d'étudier les solutions qui s'offrent à vous pour réduire vos impôts, le dispositif Pinel ressort comme étant le grand favori. C’est en effet une clé à ne pas négliger pour réduire votre imposition. Pour rappel, il s'agit d'un dispositif qui vous permet en achetant de l’immobilier neuf de réduire considérablement votre fiscalité sur des durées plus ou moins longues. Puisque vous obtenez une réduction d’impôts particulièrement intéressante et améliorez la rentabilité de votre investissement, il y a une contrepartie. En contrepartie de cette réduction d’impôts, vous vous engagez à la mise en location de ce dernier.

En revanche, le dispositif Pinel semble tout indiqué pour les personnes désireuses d’investir dans le neuf. Alors la question est simple : comment faire si d'une part je souhaite réduire ma fiscalité, et d'autre part éviter l'investissement dans le neuf ? Est-ce que le dispositif Pinel peut toutefois s'appliquer à ma situation ?

La réponse est oui, la loi pinel peut également s'appliquer dans un logement ancien. Il s'agit de la loi du Pinel dit “réhabilité”. Ce dispositif vous permet de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que son homologue dit du Pinel “Classique”, à condition de respecter un certain cahier des charges. Dans ce guide, nous allons détailler pour vous quels sont les critères à mettre en avant, et les points à valider pour intégrer un bien locatif ancien dans votre projet de réduction fiscale.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en loi Pinel dans l'ancien, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

1. Le dispositif Pinel dans l'ancien

Bien moins connu dans l'esprit collectif que la loi Pinel dite “classique”, le dispositif Pinel “ancien” existe pourtant bien et permet de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel mais… dans l’ancien. En d’autres termes, ce dispositif ne concerne que les biens immobiliers ayant déjà eu « une vie antérieure ». 

Les biens immobiliers neufs ne sont en effet pas les seuls éligibles au dispositif Pinel. Il vous arrivera d’entendre parler de programmes immobiliers Pinel ancien réhabilités, il s'agit de la même chose : vous permettre de bénéficier des mêmes avantages fiscaux qu'un logement neuf, mais dans l'ancien.

Pour bénéficier de ce dispositif, rien de vraiment complexe si ce n'est le respect d’un certain nombre d'obligations et d'un certain ordre dans les étapes de réhabilitation de votre bien immobilier :

Avant toute chose, il vous faut un bien immobilier. Mais attention, tous les biens immobiliers ne peuvent pas rentrer dans cette première étape. En effet, pour enclencher la démarche d'un Pinel réhabilité, il faut que votre bien immobilier soit jugé inhabitable. Il va donc falloir effectuer un certain nombre de travaux de rénovation et de remises aux normes afin de rendre le bien éligible.

Charge à vous ensuite de faire en sorte que les travaux soient réalisés plus ou moins vite en fonction de votre projet et de votre besoin calendaire de réduction d’impôts.

Point d'attention particulier : il est primordial pour vous de conserver les factures de tous ces travaux, car ces dernières vous seront utiles pour justifier de l'avantage fiscal qui va découler de votre opération.

Bonne lecture.

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2. Qui peut investir en loi Pinel dans l'ancien ?

Tous les contribuables français désirant bénéficier d’une réduction d’impôts tout en investissant dans un bien immobilier sont bien entendu éligibles à ce dispositif, à condition de respecter les exigences de l’État en matière de loi Pinel dans l’ancien. Vous retrouverez les conditions à respecter ci-dessous dans ce guide.

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Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

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3. Quelles sont les conditions pour investir en Loi Pinel dans l'ancien ?

Les conditions liées du logement

Votre bien doit être jugé inhabitable

Pour qu’un logement soit considéré comme inhabitable, il doit ne pas répondre à un certain nombre de prérequis techniques tels que définis et détaillés par l’article 6 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989.

Pour information, il s’agit de 12 éléments suivants :
  • L’état du gros œuvre
  • La qualité de la charpente
  • La présence de plomb dans les peintures (amiante)
  • La sécurité des installations électriques
  • La sécurité des installations de gaz
  • Les installations sanitaires
  • L’état de la cuisine
  • L’étanchéité aux intempéries telles que la pluie
  • Le réseau d’eau
  • L’état de la ventilation
  • L’état décent des parois et des menuiseries
  • Enfin, la composition du logement dans sa généralité

Pour qu'un bien immobilier puisse bénéficier de l'appellation Pinel réhabilitéil faut rentrer dans la catégorie des biens immobiliers inhabitables et ne doit donc pas satisfaire au moins à quatre des éléments dont je viens de dresser pour vous la liste ci-dessus.

En parallèle de ces éléments technico-administratifs, des critères plus simples sont à respecter tels que le respect des surfaces minimales habitables, l'efficacité manifeste des installations techniques, l’isolation etc. La liste complète de ces critères techniques est communiquée dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts.

À partir du moment où le logement ne respecte pas un certain nombre de ces critères, il est considéré comme indécent. Vous rentrez donc de plein droit dans la catégorie des contribuables pouvant bénéficier du dispositif Pinel ancien.

Une fois ce bien inhabitable acquis et les formalités de l'acte notarié régularisées, nous vous recommandons vivement de contacter un expert indépendant qui rédigera pour vous la liste de toutes les interventions à réaliser sur le bien (diagnostics techniques, plans, restructurations, etc.).

Bien évidemment pour cette partie, le plus simple et le moins risqué est de passer par un opérateur immobilier qui commercialise un bien « clé en mains » et donc éligible au dispositif dans le bon respect de la loi. Pour cela, rien de plus simple : il vous suffit de nous contacter. Après tout c’est ce que l’on fait déjà depuis près de 20 ans pour des dizaines de milliers de Français 😉

Troisième point, et non des moindres : les travaux. Il est nécessaire que ces travaux soient réalisés et finalisés dans les 30 mois qui suivent l'acquisition de votre bien. Pour information, ceci correspond de manière générale aux 2 ans et demi de travaux de construction d’une résidence Pinel classique.

Vous devez réaliser les travaux de réhabilitation

À l’issue de la réalisation des travaux de réhabilitation, tous les critères de décence locative et d'efficience technique doivent être réunis, contrôlés et validés par un expert indépendant. Votre bien immobilier devra notamment respecter les critères requis par les labels et normes de performances énergétiques (BBC et à compter du 1er 2023, la RE 2020).

Votre bien devra également répondre à ces normes dans les plus hautes considérations, pour faire simple il vous est impérativement demandé de livrer et mettre en location sur le marché un bien immobilier dont les performances énergétiques avoisinent les performances énergétiques d’un bien neuf.

Si le logement est conforme aux exigences gouvernementales en vigueur, l’expert vous délivrera une attestation descriptive du logement, faisant état de son éligibilité au dispositif Pinel ancien / Pinel réhabilité. Ainsi, vous pourrez donc justifier, sur demande, l’éligibilité de votre opération aux services fiscaux.

Vous voilà enfin arrivé(e) à la dernière étape de cette opération : la mise en location de votre bien. Cette opération doit respecter les mêmes critères qu'une opération Pinel classique (plafonds de loyers, zonage, plafond des niches fiscales, etc.).

Cette mise en location devra se faire dans les mêmes conditions qu’une location Pinel standard, c'est-à-dire être une location nue et à usage de résidence principale de votre locataire. Ce dernier devra également respecter des critères de plafond de revenus.

Les conditions liées aux locataires

Les zones d'éligibilité au dispositif Pinel

Tout comme pour le dispositif Pinel dit « classique » ; les logements doivent être situés dans certaines zones strictement définies par l’État Français afin de permettre à toute la population d’être logée convenablement.

Les logements Pinel doivent donc être situés dans des zones dites « tendues », autrement dit des zones en France où la demande de logements est supérieure à l’offre actuelle du marché disponible, de façon à ce que les personnes n’ayant pas la possibilité d’accéder à certains logements car n’ayant pas de salaires suffisants pour accéder à des logements classiques puissent avoir l’opportunité d’avoir un logement décent et confortable, respectant les normes environnementales à un loyer « raisonnable ».

Ces zones d’éligibilité sont découpées en quatre sur le territoire Français. Attention à bien respecter ces zones car un logement présent dans une zone où l’offre locative est suffisamment élevée ne sera pas éligible à ce dispositif de défiscalisation et vous ne pourrez alors pas prétendre aux avantages fiscaux.

Voici les zones Pinel éligibles aujourd’hui en France :

  • La Zone A Bis : Paris et sa proche périphérie, autrement dit 76 communes des Yvelines, Hauts de-Seine, Seine-St-Denis, Val-de-Marne et Val-d’Oise.
  • La zone A : L'agglomération de Paris, la Côte d'Azur, l'agglomération française de la ville de Genève, les villes de Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et d'autres communes, où le prix à la location est très élevé.
  • La zone B1 : Certaines grandes agglomérations où la demande de logements est élevée, ainsi qu'une partie de la grande couronne parisienne non située dans les zones A bis et A, et les départements d'outre-mer.
  • (La zone B2 : Supprimée en 2018 : toutes les communes comptabilisant un nombre d’habitants inférieur à 250 000 euros)

carte de France zones

Le plafond de loyers

En plus de ces zones à respecter pour un logement éligible au dispositif Pinel, le propriétaire devra respecter un plafond de loyer. En effet, le propriétaire devra utiliser la formule suivante afin de connaître les revenus locatifs maximum qu’il pourra percevoir :

Plafond de loyer (par mètre carré et par zone) x (0,7 + 19/surfaces utiles) x surface utile

Ce coefficient multiplicateur est fixé par l’État et ne sera pas dérogatoire.

Concernant les plafonds par mètre carré et par zone :

  • Zone A Bis : 17,62 € 
  • Zone A  : 13,09 € 
  • Zone B1 : 10,55 € 
  • Zone B2 et C : 9,17 € 

Prenons un exemple concret pour que cela soit plus clair pour vous :

Vous avez choisi d’investir dans un appartement en Zone A Bis de 50m² sans annexe.
Le plafond de loyer sera donc de : 17,62 x (0,7 + 19/50) x 50 = 951,48€

À noter : Les charges locatives ne sont pas prises en compte dans le calcul du plafond Pinel

Le plafond de loyers

Le respect d’un plafond de revenus de votre locataire au jour de son entrée est un critère à prendre en compte lorsque vous désirez louer votre logement (ou vos logements) Pinel à un locataire ou plusieurs locataires.

L’État Français a mis en place un plafond de revenus du locataire afin de conserver une certaine cohésion avec le but escompter de ce dispositif, à savoir permettre de loger les populations à revenus moyens mais n’arrivant plus à trouver un loyer acceptable (du fait du manque de logements en France, le prix des loyers ne cesse d’augmenter) dans des zones ou la demande est supérieure à l’offre, ce qui revient aux points précédents.

Ainsi, vous ferez attention à bien respecter cette condition initiale lorsque vous mettez votre logement en location au risque de vous voir « rattrapé par la patrouille ».

Voici les plafonds de revenus du locataire en 2022 :

 

Composition du Foyer du locataire

Zones Pinel

Zone A bis :

17,62 euros

Zone A :

13,05 euros

Zone B1 :

10,55 euros

Zone B2 et C :

9,17 euros

Personne seule

38 377,00 €

38 377,00 €

31 280,00 €

28 152,00 €

Couple

57 357,00 €

57 357,00 €

41 772,00 €

45 210,00 €

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

75 188,00 €

68 946,00 €

50 233,00 €

45210,00 €

Personne seule ou couple ayant 2 personne à charge

89 769,00 €

82 586,00 €

60 643,00 €

54 579,00 €

Personne seule ou couple ayant 3 personne à charge

106 807,00 €

97 766,00 €

71 340,00 €

64 206,00 €

Personne seule ou couple ayant 4 personne à charge

120 186,00 €

110 017,00 €

80 399,00 €

72 359,00 €

Majoration supplémentaire par personne à charge à partir de la cinquième

+13 390,00 €

+12 258,00 €

+8 969,00 €

+8 070,00 €

À SAVOIR : une fois votre locataire en place, même si ce dernier bénéficie d’une belle augmentation l’année suivant et qui le « sortirait » du plafond, pas de souci pour vous. ce qui compte c’est le respect du plafond le jour de l’entrée du locataire.

4. La durée d'engagement Pinel dans l'ancien

Aussi bien en loi Pinel « classique » qu’en loi Pinel dans l’ancien, la durée d’engagement reste la même. La seule différence est le temps des travaux de réhabilitation dans l’ancien, chose dont le propriétaire d’un logement Pinel dit « classique » n’a pas à se soucier car lorsque son bien lui sera livré par le promoteur celui-ci sera déjà aux normes.

Pour rappel, l’engagement de location de votre logement en loi Pinel est compris entre 6 et 12 ans maximum. Donc si vous désirez louer votre logement durant 6 ans et qu’à la fin de ces six années vous décidez de reconduire l’investissement (et ses avantages fiscaux) vous en avez la possibilité pour 3 ou 6 années de plus.

Cette durée d’engagement dépend de chaque investisseur, cela dépendra de votre propre situation, de vos propres échéances avec, dans tous les cas, la possibilité de conserver le bien Pinel à titre de résidence principale ou secondaire à terme ou encore de le revendre et d’encaisser le gain capitalistique mais cela uniquement à la fin de votre engagement dans ce dispositif.

À SAVOIR : cela étant dit, nous vous déconseillons vivement de mélanger les choses. Un investissement Pinel qu’il soit dans le neuf ou dans l’ancien doit se faire sur la base de critères neutres, froids et objectifs. Il est en effet rarement possible de coupler raisonnablement ces critères objectifs liés à un investissement locatif basés sur une demande locative profonde dans une zone géographique et une typologie de bien adapté au marché local avec une projection personnelle à terme d’une résidence principale ou secondaire.

5. Quels sont les avantages d'un investissement Pinel dans l'ancien ?

Le principal intérêt du dispositif Pinel dans l’ancien est évidemment de vous permettre de réaliser des économies d'impôts tout en investissant dans un bien immobilier locatif ancien.

Ce bien à louer va vous permettre de générer des loyers, qui vous aideront à financer une partie de votre opération immobilière tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts et donc à alléger ainsi votre contribution personnelle, ce que l’on appelle dans le jargon « l’effort d’épargne ».

L’investissement en immobilier Pinel représente une manière douce et sereine de se constituer du patrimoine sur le long terme, tout en investissant dans un actif tangible : l’immobilier (et nous savons que vous aimez l'immobilier) pour aller chercher un meilleur rendement.

Pour rappel, peu importe votre taux d’imposition et le montant de votre taxe foncière, un investissement en dispositif Pinel vous permettra de réduire votre impôt sur le revenu d’un montant situé entre 10,5% et 17,5% du montant investi sur une durée pouvant aller de 6 ans à 12 ans de mise en location.

Comme nous l’avons vu précédemment, les investissements sont soumis à différents plafonds, dont celui des niches fiscales (10 000€) et celui d'un maximum de 300 000 € d’enveloppe d’investissement par année. De manière générale, on peut considérer qu'une opération Pinel va vous permettre d'économiser entre 15 750 € et 52 500 € d'impôts. Ces économies vont directement être réinjectées dans le remboursement du crédit et donc dans la création de votre patrimoine personnel, patrimoine dont vous pourrez bénéficier lors de la sortie de ce dispositif, que nous identifions comme le moment où le bien est revendu.

Le second avantage de réaliser investissement loi Pinel réside dans le zonage de ce dispositif fiscal.

En effet, le gouvernement veut mettre l'accent sur la dynamisation de l'offre locative dans les zones tendues. Ce sont généralement des zones qui sont de plus en plus prisées par les Français et donc les locataires, mais également par les investisseurs.

Il est en effet de plus en plus difficile de se loger de manière correcte, et il est de plus en plus fréquent pour les personnes résidant dans ces environnements de devoir s'éloigner un peu plus chaque année du centre-ville.

Le fait d'investir dans une zone tendue va vous permettre de bénéficier de toutes les caractéristiques d’un investissement favorable. En effet votre investissement immobilier se trouvera dans une zone où les gens cherchent à se loger, ceci va avoir comme effet de valoriser votre investissement et donc vous exposer de manière plus favorable à une prise de valeur de votre investissement locatif (neuf comme ancien d’ailleurs) dans le temps. Et en plus, comme vous aurez fait le choix d’un bien immobilier ancien, celui-ci sera généralement bien situé et offrira, en outre le fameux « charme de la vieille pierre » tant courtisé par les Français.

Pour toutes ces raisons, et afin de vous donner toutes les chances de réussir votre investissement et de ne pas vous tromper ou vous faire avoir, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel tel que l’un de nos chefs de projet patrimonial Netinvestissement dans le cadre de cette réflexion d'investissement. Notre expertise et la qualité de sélection objective de nos équipes va de manière logique découlée sur la réussite finale de votre opération immobilière.

Conclusion

Pour résumer, le dispositif Pinel vous apporte de nombreux avantages : la création stable et régulière d'un patrimoine immobilier qui peut être transformé en patrimoine financier à terme assez facilement au moment de la revente du bien, une économie d’impôts capitalisée dans l’opération, un investissement dans une zone à forte tension immobilière sur la zone sélectionnée vous assurant une location pérenne et sereine, et enfin une revalorisation régulière de votre investissement liée à la forte demande évoluant autour de la zone sélectionnée.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1873 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-06-10 17:35:59 par Janine B.
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