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Comment investir dans l'ancien avec la loi Pinel ?

En résumé ...
Le dispositif Pinel peut se décliner sous différentes formes : l’achat dans l’ancien ou dans le neuf. Si votre cœur balance pour l’ancien, il y a tout de même de nombreux critères à respecter pour bénéficier des avantages que vous apporte ce dispositif.

L’article « Comment investir dans l'ancien avec la loi Pinel ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Gaspard Treuil

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Souvent lorsqu'il s'agit d'étudier les solutions qui s'offrent à vous pour réduire vos impôts, le dispositif Pinel ressort comme étant le grand favori. C’est en effet une clé à ne pas négliger pour réduire votre imposition. Pour rappel, il s'agit d'un dispositif qui vous permet en achetant de l’immobilier neuf de réduire considérablement votre fiscalité sur des durées plus ou moins longues. Puisque vous obtenez une réduction d’impôts particulièrement intéressante et améliorez la rentabilité de votre investissement, il y a une contrepartie. En contrepartie de cette réduction d’impôts, vous vous engagez à la mise en location de ce dernier.

En revanche, le dispositif Pinel semble tout indiqué pour les personnes désireuses d’investir dans le neuf. Alors la question est simple : comment faire si d'une part je souhaite réduire ma fiscalité, et d'autre part éviter l'investissement dans le neuf ? Est-ce que le dispositif Pinel peut toutefois s'appliquer à ma situation ?

La réponse est oui, la loi pinel peut également s'appliquer dans un logement ancien. Il s'agit de la loi du Pinel dit “réhabilité”. Ce dispositif vous permet de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que son homologue dit du Pinel “Classique”, à condition de respecter un certain cahier des charges. Dans ce guide, nous allons détailler pour vous quels sont les critères à mettre en avant, et les points à valider pour intégrer un bien locatif ancien dans votre projet de réduction fiscale.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en loi Pinel dans l'ancien, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Comment bénéficier de la loi pinel ?

Bien moins répandue dans l'esprit collectif que la loi pinel dit “classique”, le dispositif Pinel “ancien” ne concerne que les biens immobiliers ayant déjà eu une vie locative par le passé. Il ne suffit en effet que d'une seule mise en location pour rendre éligible dispositif un appartement, ou une maison. Souvent vous entendrez parler de programme Pinel optimisé au déficit foncier ou même parfois de programme Pinel ancien réhabilité, il s'agit de la même chose: vous permettre de bénéficier des mêmes avantages fiscaux qu'un logement neuf, mais dans l'ancien.

Pour bénéficier de ce dispositif, rien de vraiment complexe si ce n'est le respect d’un certain nombre d'obligations et d'un certain ordre dans les étapes de réhabilitation de votre bien immobilier:

Avant toute chose, il vous faut un bien immobilier. Mais attention, tous les biens immobiliers ne peuvent pas rentrer dans cette première étape. En effet, pour enclencher la démarche d'un Pinel réhabilité, il faut que votre bien immobilier soit jugé inhabitable.

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2. Comment savoir si le bien que vous avez sélectionné est habitable ou non ?

Pour qu’un logement soit considéré comme inhabitable, il doit ne pas répondre à un certain nombre de prérequis techniques tels que définis et détaillés par l’article 6 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989.

Pour information, il s’agit d’éléments tels que:

  • L’état du gros œuvre
  • La qualité de la charpente
  • La présence de plomb dans les peintures
  • La sécurité des installations électriques
  • Les installations sanitaires
  • L’état de la cuisine

Pour qu'un bien immobilier puisse bénéficier de l'appellation Pinel réhabilitée, il faut rentrer dans la catégorie des biens immobiliers inhabitables et ne doit donc pas satisfaire au moins quatre des éléments dont nous venons de dresser la liste (non exhaustive) ci-dessus.

En parallèle de ces éléments techniques, des critères plus simples sont à respecter tels que le respect des surfaces minimales habitables, l'efficacité manifeste des installations techniques, l’isolation vétuste,etc. La liste complète de ces critères techniques est communiquée dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts.

À partir du moment où le logement ne respecte pas un certain nombre de ces critères, il est considéré comme indécent. Vous rentrez donc de plein droit dans la catégorie des personnes pouvant bénéficier du dispositif Pinel ancien.

Une fois ce bien inhabitable acquis et les formalités de l'acte notarié régularisés, il vous faut contacter un expert indépendant qui rédige la liste de toutes les interventions à réaliser sur le bien (diagnostics techniques, plans, restructurations, etc.).

Troisième point, et non des moindres: les travaux. Il est nécessaire que ces travaux soient réalisés et finalisés dans les 30 mois qui suivent l'acquisition de votre bien. Pour rappel, ceci correspond de manière générale aux 2 ans et demi de travaux de construction d’une résidence Pinel classique.

Charge à vous ensuite de faire en sorte que les travaux soient réalisés plus ou moins vite en fonction de votre projet et de votre besoin de réduction d’impôts. Point d'attention particulier sur le fait qu'il est important et primordial pour vous de conserver les factures de tous ces travaux, car ces dernières vous seront utiles pour justifier de l'avantage fiscal qui va découler de votre opération.

La réalisation des travaux de réhabilitation

À l’issue de la réalisation des travaux de réhabilitation, tous les critères de décence locative et d'efficience technique doivent être réunis, contrôlés et validés par un expert indépendant. Votre bien immobilier doit respecter les critères requis par les labels et normes de performance énergétique (HPE, BBC Rénovation, HQE, etc.). Votre bien devra également répondre à ces normes dans les plus hautes considérations, pour faire simple il vous est impérativement demandé de livrer et mettre en location sur le marché un bien immobilier dont les performances énergétiques avoisinent les performances énergétiques d’un bien neuf.

Si le logement est conforme aux attentes gouvernementales, l’expert vous délivrera une attestation descriptive du logement, faisant état de son éligibilité au dispositif Pinel ancien / Pinel réhabilité, vous pourrez donc justifier votre opération aux services fiscaux.

Vous voilà enfin arrivé à la dernière étape de cette opération: la mise en location de votre bien. Cette opération doit respecter les mêmes critères qu'une opération Pinel classique (plafonds de loyers, zonage, maximum des niches fiscales, etc.). Cette mise en location devra se faire dans les mêmes conditions qu’une location Pinel standard, c'est-à-dire être une location nue, et à usage de résidence principale pour votre locataire. Cette personne devra également respecter des critères de plafond de revenus.

3. Quelles sont les conditions d’éligibilité que doit respecter votre locataire ?

Reprenons depuis le début : vous avez donc choisi d’investir dans l’immobilier ancien car vous n’étiez pas convaincu par les dispositifs fiscaux dans le neuf. Votre acquisition immobilière est faite, les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art et votre bien est désormais éligible au dispositif Pinel ancien. Il vous faut maintenant trouver un locataire et l'installer pour débuter votre défiscalisation.

Afin de ne pas commettre d’impair dans cette étape de votre projet, il est important de connaitre sur le bout des doigts les conditions que votre locataire doit respecter pour ne pas mettre en péril votre opération, et vous faire courir le risque d’une requalification fiscale à l’avenir.

Les zones d'éligibilités au dispositif pinel :

Afin d’être éligible au dispositif Pinel, votre logement doit être positionné dans une zone couverte par ce dernier (vous avez certainement dû entendre parler ces derniers temps, lors de vos recherches sur le dispositif neuf / ancien, des zones A, Abis, B1, et même peut-être de zonage B2 ou C).

À ce titre, le zonage déterminé pour le dispositif Pinel a bien évolué depuis 2017: seuls les zones Abis, A et B1 sont désormais éligibles au dispositif. Il ne s’agit désormais que de se focaliser sur les zones tendues, pour lesquelles le gouvernement encourage la création de logements ou la restructuration de logements et facilite l’accès au logement pour le plus grand nombre. Pour ce faire, la loi pinel indique un certain plafond de loyers à respecter ainsi que des plafonds de revenus pour le locataire. Ces derniers sont similaires à ceux du neuf.

4. Quels sont les avantages qu’apporte le dispositif pinel ?

Le principal intérêt du dispositif Pinel est de vous permettre de réaliser des économies d'impôts tout en investissant dans un bien immobilier locatif. Ce bien à louer va vous permettre de générer des loyers, qui vous aideront à financer une partie de votre opération immobilière, et donc à alléger ainsi votre contribution personnelle à cette opération défiscalisante. L’investissement en immobilier Pinel représente une manière douce de constituer du patrimoine sur le long terme, tout en utilisant un actif tangible : l’immobilier (et nous savons que les Français aiment l'immobilier) pour aller chercher un meilleur rendement.

Pour rappel, peu importe votre taux d’imposition et le montant de votre taxe foncière, un investissement en dispositif Pinel vous permettra de réduire votre fiscalité d’un montant situé entre 12% et 21 % du montant investi sur une durée pouvant aller de 6 ans à 12 ans de mise en location. Ces investissements sont soumis à différents plafonds, dont celui des niches fiscales (10000€) et celui d'un maximum de 300000 € par année. De manière générale, on a souvent tendance à dire qu'une opération Pinel peut vous permettre d'économiser entre 18000 € et 63000 € d'impôts. Ces économies vont directement être réinjectées dans la création de votre patrimoine personnel, et dont vous pourrez bénéficier lors de la sortie de ce dispositif, que nous identifions comme le moment où le bien est revendu.

Le second avantage de réaliser investissement loi pinel résident dans le zonage de ce dispositif fiscal.

En effet, le gouvernement veut mettre l'accent sur la dynamisation de l'offre locative dans les zones tendues. Ce sont généralement des zones qui sont de plus en plus prisées par les locataires, mais également par les investisseurs. Il est donc de plus en plus difficile de se loger de manière correcte, et il est de plus en plus fréquent pour les personnes résidant dans ses environnements de devoir s'éloigner un peu plus chaque année du centre-ville.

Le fait d'investir dans une zone tendue en matière d’offres locatives va vous permettre de bénéficier de caractéristiques d’investissement favorable. En effet votre investissement immobilier neuf se trouvera dans une zone où les gens cherchent à se loger, ceci va avoir comme effet de valoriser votre investissement et donc vous exposer de manière plus favorable à une prise de valeur de votre investissement locatif neuf dans le temps.

C'est d'ailleurs des raisons principales pour lesquelles il est important de vous faire accompagner par un chef de projet patrimonial dans le cadre de cette réflexion d'investissement, pour vous éviter de positionner votre acquisition dans une zone où la demande locative est moins bonne qu'à d'autres endroits. Cette qualité de sélection va de manière logique des coulées sur la réussite finale de votre opération immobilière.

Pour résumer donc, le dispositif Pinel vous apporte deux principaux avantages : la génération stable et régulière d'un patrimoine immobilier, qui peut être transformé en patrimoine financier assez facilement de par la forte tension immobilière sur la zone sélectionnée, et d'autre part une revalorisation régulière de votre investissement lié à la forte demande évoluant autour de la zone sélectionnée.

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Conclusion

Tout au long de ce guide, nous vous avons indiqué la marche à suivre si votre choix se porte plus sur la réalisation d'une opération de défiscalisation via le dispositif Pinel ancien ou réhabilité.

Comme pour toute opération immobilière incluant une réduction d'impôt, il est primordial de s'attacher principalement à la base immobilière de ce projet, plutôt que de n'avoir en tête que le gain fiscal que vous allez pouvoir en tirer. En effet, la défiscalisation apportée par le dispositif Pinel ancien un petit qu'une transformation profonde d'un logement vu j'ai inhabitable, et le respect de certaines normes notamment techniques et énergétiques.

Pour respecter ces normes vous allez devoir engager un certain volume de travaux plus ou moins couteux, il ne faut pas uniquement voir ses travaux comme étant de petits travaux de réhabilitation, mais plutôt les interpréter comme étant une opportunité pour vous de transformer un bien en quelque chose de vraiment qualitatif, que vous pourrez très facilement revendre au terme de votre dispositif fiscal.

Même si les dispositifs Pinel ancien ou neuf se ressemblent, nous savons très bien que dispositif ancien peux l'emporter sur le neuf pour des raisons économiques. Mais ceci ne doit pas être l'unique poids dans la balance de votre décision, et ne doit vous apporter que les éléments pour vous rassurer sur la bonne sélection de l'emplacement, du marché cible, et cetera.

En tout état de cause, et comme d'habitude, nos chefs de projets patrimoniaux se tiennent à votre entière disposition pour répondre à vos questions, et vous aiguiller au mieux dans votre réflexion.

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A propos de l'auteur Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine | 29 articles en ligne

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Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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