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Comment investir dans un immeuble neuf en loi Pinel ?

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Ecrit par : Stevan Briand

Chef de Projet Patrimonial

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Introduction

La loi Pinel est un dispositif entré en vigueur le 1 janvier 2015 visant à favoriser l’achat, la construction et la location de logements neufs au sein de zones ou la demande immobilière est faible. Ces investissements dans l'immobilier neuf doivent répondre à plusieurs critères (zones, normes) afin d’être éligibles au dispositif et ainsi d’octroyer aux investisseurs ayant participé à ce programme de nombreux avantages fiscaux.

En effet grâce au dispositif Pinel, il est possible de réaliser des économies d’impôts importantes. En contrepartie de la location de votre bien pour une durée allant de 6 ans minimum à 12 ans maximum, il est donc possible d’obtenir une réduction d’impôt allant de 12 à 21%.

En clair, la loi Pinel propose donc un investissement locatif dans l'immobilier neuf permettant d’obtenir un complément de revenu par le biais de l'engagement à effectuer des contrats de location mais également de bénéficier d’une réduction d’impôt significative.

Cette loi concerne donc les investisseurs en quête d’un complément de revenu, d’une réduction d’impôt mais également ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier, tout en évitant des charges et des frais trop importants. En ce qui concerne la fiscalité, il est obligatoire d’être imposable en France afin de pouvoir prétendre à la réduction d’impôt offerte par le dispositif, donc un étranger ne pourra en principe pas bénéficier de ce dispositif.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement immobilier en loi Pinel, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. La loi Pinel : la possibilité d’investir dans un immeuble neuf

Lorsque l’on évoque la loi Pinel, il est intéressant de se questionner sur les prix de vente des appartements et des opportunités immobilières. En effet ce dispositif a permis à des nombreuses zones géographiques de connaitre un regain d’investissement immobilier neuf, cependant cela peut entrainer une hausse généralisée des prix, réduisant fortement les opportunités patrimoniales.

Pour de nombreux experts, il est difficilement explicable qu’un immole puisse se vendre à 4000€ le m2 alors que les statiques nationales se situent entre 1300 et 1500€ du M2 (hors terrain). On retrouve donc ici un intérêt financier particulièrement important pour les intermédiaires, les promoteurs ou encore les distributeurs, les banques plutôt que pour les investisseurs.

Une autre statistique nous permet de mettre un lumière ce phénomène, l’immobilier défiscalisé est majoritairement surévalué à hauteur de 20%. Sur ce principe, un investissement ayant été « surévalué » de 1/5ème de sa valeur n’est pas une source de rentabilité mais plutôt un investissement risqué aux fortes probabilités de pertes financières.

Cependant, il existe une alternative : il est possible de ne pas passer par un intermédiaire et de devenir directement le propriétaire d’un immeuble en loi Pinel

En reprenant le fonctionnement du dispositif, tout logement construit par le contribuable est éligible, de ce fait, il est possible de ne passer par aucun intermédiaire et ainsi de réduire les couts, des marges, des commissions, mais aussi de s’assurer vous-même de la construction du bien et de sélectionner les matériaux. Pour cela rien de plus simple, vous pouvez faire l’acquisition d’un terrain à bâtir et y faire construire un immeuble neuf.

Il existe donc plusieurs options afin de réaliser cette opportunité : d’une part, l’achat, la construction et la réalisation d’un immeuble neuf destiné à la location du projet Pinel. Deuxièmement il existe également l’acquisition d’un immeuble VEFA ou l’achat d’un immeuble ancien ayant été entièrement réhabilité.

De plus il est également possible de réaliser des travaux additionnels qui peuvent entrer dans la réduction d’impôt du dispositif. Pour cela plusieurs critères pour vos travaux doivent être respectés :

  • Les travaux ont fait l’objet d’une demande de permis de construire à compter de la date d’application.
  • Les travaux aboutissent et permettent la création d’un logement neuf.
  • Le logement crée est distinct des locaux existants. En effet il s’agit de créer un logement indépendant et non d’un agrandissement par adjonction ou d’un rassemblement de pièces supplémentaires. L’unique création d’un logement indépendant permet d’être éligible au dispositif. Enfin l’addition de deux appartements ayant pour objectif d’être loué ne sera être considéré comme un nouveau logement.

Construire un immeuble ou un logement, quel prix de revient pour ma réduction d’impôt ?

Fiscalement, il est important de noter que lorsque l’on réalise la construction d’un immeuble, la doctrine fiscale prend les éléments suivants dans la base de la réduction d’impôt :

  • Les frais d’architecte sur les dessins et projection de l’immeuble
  • Les prix d’achat des matériaux (incluant le transport)
  • Les mémoires des entrepreneurs
  • Les salaires versés aux entreprises responsables de la construction (ouvriers, charges sociales)
  • Les frais généraux de construction et n’entrant pas comme des charges déductibles des revenus fonciers notamment (frais d’entretien, frais de construction ou de reconstruction)

Deux éléments sont exclus de ce calcul et donc de la base fiscale de référence pour la réduction :

  • Les frais d’acquisition destiné à la démolition du bien sont exclus
  • Le travail personnel du contribuable. En effet le gouvernement estime que les matériaux font partis des charges déductibles et pouvant être comptabilisé au sein du calcul de référence afin de déterminer la base fiscale ayant droit à une réduction d’impôt mais il est impossible de valoriser sa propre main d’œuvre. Elle n’est donc pas comptabilisée au sein de ce calcul.

Un avantage supplémentaire est à prendre en considération ici puisque :

L’acquisition du terrain à titre onéreux entre dans la base de la réduction d’impôt (après majoration des frais rendus nécessaires pour sa viabilisation). Cette stratégie peut donc se montrer excellente sur le plan fiscal.

L’acquisition du terrain à titre gratuit entre également au sein de la base de la réduction d’impôt. Il convient de prendre la valeur du terrain nu qui est entré au sein du patrimoine du contribuable. Une fois cette valeur calculée, il convient d’augmenter des frais afférents à l’acquisition et majoré des frais rendus nécessaires pour sa viabilisation).

Cette explication permet donc à un investisseur de bénéficier également d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% (explications des montants ci-dessous) calculée sur le prix de son terrain à bâtir. Cela permet donc de construire un immeuble et de louer plusieurs bien en loi Pinel mais aussi de bénéficier d’une réduction sur le terrain lui-même. Un amortissement important qui s’additionne aux frais des intermédiaires ayant disparus. Il s’agit d’un gain de trésorerie colossal.

Le fonctionnement de la réduction d’impôt

En investissant en Pinel, la réduction d’impôt dépend du prix d’acquisition ou de la construction du bien neuf, la limite est plafonnée à 300 000€ par an et en fonction de la durée de la location. En effet, le principe est simple, en fonction de votre acquisition, vous obtiendrez une réduction d’impôt de 12% si votre bien est loué 6 ans, 18% si le bien est loué 9 ans et 21% pour 12 ans de location. Ce dispositif est soumis au code général des impôts. Il vous faut dont bien réfléchir avant d'indiquer le nombre d'années sur lequel vous souhaitez vous engager à mettre en location votre bien.

Attention toutefois de noter que la limite de 300 000€ s’applique pour deux logements maximums par an.

Le principe de fonctionnement est le suivant : une fois le bien mis à votre disposition, vous devez vous engager sur une durée locative. Une fois ce choix effectuer votre réduction se répartie de la manière suivante : 2% par an pendant les 9 premières années (cela représente donc un gain potentiel de 6 000€ par an) et 1% sur les 3 dernières années (de 9 ans à 12 ans avec un gain potentiel de 3 000€).

Cela permet d’atteindre sur l’ensemble des 12 ans, une réduction d’impôt potentielle de 63 000€.

Pour l’acquisition d’un immeuble, la fiscalité est la même, elle s’appliquera pour les différents appartements mis en locations dans la limite des plafonds fiscaux.

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2. Investir dans un dispositif pinel : mode d’emploi

Investir en Pinel, que cela soit dans le cadre d'un petit projet comme l'investissement locatif au sein d'une copropriété livré par un programme immobilier neuf ou un projet plus ambitieux comme de l'investissement dans la construction d'immeubles, c’est avant tout bien choisir son bien. L’Etat qui a mis en place ce dispositif, demande aux investisseurs de respecter les différents critères pour être éligible, aussi si vous souhaitez acheter un bien en bénéficiant des avantages de la loi Pinel, voici les conditions que vous devez impérativement respecter :

  • Le logement doit est acquis neuf ou en VEFA (Vente en Etat futur d’achèvement). Cette acquisition en VEFA est réalisée auprès d’un promoteur ou d’un constructeur. Une particularité existe, il peut s’agit également d’un logement rénové à neuf selon le label BBC rénovation 2009 ou encore le label HPE rénovation 2009 également.
  • Le bien acheté (appartement ou terrain) est situé au sein de l’une des communes mentionnées par les pouvoirs publics comme étant des zones tendues. Ces zones sont définies comme des zones de fortes tensions et de déséquilibres entre l’offre et de la demande de logement. Les zones voient donc leur parc locatif en difficulté. Depuis le 1er janvier 2018, les zones éligibles sont recentrées entre la zone A, A bis et B1.
  • La zone A est composée de : L’ile de France, Lyon, Marseille, la Cote d’azur, Lille et Montpellier mais aussi une partie de l’agglomération Genevoise.
  • La zone A bis s’articule autour de Paris et de 29 communes situées aux alentours.
  • Enfin la zone B1 est composée des métropoles de plus de 250 000 habitants présentant un déficit immobilier et locatif important mais également la grande couronne parisienne et plusieurs métropoles ou les prix de l’immobilier sont élevés.

Deux précisions concernant ces dernières : une profonde modification a été effectuée, de nouvelles zones sont éligibles et des zones ont été déclassées depuis le 1er janvier 2018. Les communes ayant reçu le contrat de redynamisation de site de défense sont désormais éligibles et peuvent offrir les mêmes avantages que dans les zones précédemment nommées. Les communes dites B2 et C ont, quant elles, perdues leurs éligibilités et ce depuis fin 2017.

Le choix du bien. En effet, les zones, les critères énergétiques et de rénovation sont des critères d’éligibilités importants, cependant le choix du bien doit aussi prendre en compte les plafonds mis en place au sein de la loi Pinel : le prix du m2 défiscalisable est de 5500€/m2 et l’avantage fiscal sera calculé sur un montant annuel de 300 000€. Il est donc essentiel de ne pas se pénaliser en achetant à prix fort un bien qui n’offrira pas l’intégralité des avantages. Il est donc préférable d’acquérir un bien à 280 000€ au sein d’une zone à fort potentiel plutôt qu’un bien à 335 000€ et laissant 35 000€ hors des avantages du Pinel.

Les conditions locatives sont également précisées : en effet le dispositif Pinel s’applique uniquement au logement loué nu et avec un bail d’habitation signé dans les 12 mois. Par ailleurs, pour obtenir la réduction d’impôt, le loyer est plafonné chaque année par décret et doit donc respecter les montants indiqués par zone géographique. La moyenne des dernières années montre que les loyers des dispositifs Pinel sont environs 20% moins élevés que ceux de la zone géographique. Il s’agit donc d’un avantage supplémentaire afin de trouver rapidement un locataire et pour les pouvoirs publics cela permet de favoriser l’accès rapide aux logements des personnes aux revenus intermédiaires. En 2019, les plafonds des loyers étaient de :

  • Zone A : 12,75€/m2
  • Zone A bis : 17,17€/m2
  • Zone B1 : 10,28€/m2

Par ailleurs, cette location ne doit être nécessairement à votre charge ou sous votre responsabilité. En cas d’impossibilité, la gestion peut être déléguée à un professionnel. Pour rappel, un bien situé dans le centre-ville et proches des commerces sera plus attractif et potentiel plus rentable. Il est donc crucial de bien réfléchir à l'emplacement de votre investissement.

Enfin parmi les derniers critères demandés on retrouve également le locataire. Ce dernier doit en effet correspondre aux demandes de la loi Pinel pour que le bien puisse bénéficier des réductions d’impôts. Le locataire ciblé doit correspondre au dispositif en respectant les conditions suivantes :

  • La location lui permet de vivre au sein de ce bien comme étant sa résidence principale.
  • Le locataire ne peut pas faire partie de votre foyer fiscal (il est donc possible de louer le bien à un membre de sa famille à la seule condition que ce dernier ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal. Attention toutefois qu’il faudra respecter les critères de location nu et dans les 12mois. A la différence du dispositif Duflot on retrouve ici cette possibilité, il peut s’agir d’un enfant ou d’un parent proche, seul l’argument du rattachement fiscal est pris en compte dans cette location familiale)
  • Les ressources du locataire doivent respecter les plafonds fixés chaque année et ne peuvent pas les excéder. (On définit ici les ressources lors de la signature du bail en prenant en compte l’année n-2. Cela prend également en considération le nombre de personnes à charge, la zone géographique et le lieu du logement. Les ressources ne seront donc pas réévaluées en cours de bail.)

3. Les atouts d’un investissement Pinel dans un immeuble neuf

Comme mentionné ultérieurement, le principal avantage est le gain de trésorerie. En évitant les frais des intermédiaires, en bénéficiant de réduction sur une base fiscale plus importante, il est donc possible de dégager un excédent de trésorerie très important. Il s’agit par la même occasion de déterminer le nombre d’appartements au sein de l’immeuble et d’avoir ainsi une stratégie plus globale entre appartements loués en loi Pinel et appartement loués sous un autre dispositif ou régime (LMNP par exemple).

En effet, on retrouve ici le deuxième avantage sur la gestion, puisqu’en construisant l’immeuble, l’ensemble des appartements seront à dispositions et pourront être gérés ensemble ou séparément selon des stratégies différentes. Une fois les frais évités et l’excédent de trésorerie réalisé on retrouve les avantages pour chaque appartement.

En effet, le dispositif Pinel propose de nombreux avantages pour tous les investisseurs : c’est, en première instance, le moyen de devenir propriétaire de plusieurs logements neufs, de réaliser une acquisition récente et respectant les nouvelles normes en vigueur, énergétiques notamment (labellisé BBC 2005 pour les permis déposés avant 2013 ou RT 2012). Cet aspect présent donc un double avantage : en devenant propriétaire de ce bien, il est également plus facile de le louer puisqu’il présent d’importantes garanties.

Cela facilite la mise en location et permet de constituer un patrimoine durable. Le deuxième avantage présent également au sein de ce type d’achat neuf de construction est qu’il s’agit d’un bien investi dans une zone à fort potentiel, avec de nombreux Pinel, des biens neufs et donc, une importante perspective de plus-value en cas de revente de ce bien.

On retrouve d’autres avantages plus traditionnels tels que l’investissement locatif neuf avec la perception d’un revenu locatif. De plus, les taux d'emprunt sont au plus bas, il est temps d'en profiter !

4. Investir en Pinel dans un immeuble neuf : après 12 ans quelle stratégie ?

Au terme des 12 ans de location, 6 ans prolongé à 9 ans puis 12 ans et donc l’obtention des 21% de réduction d’impôt il existe plusieurs possibilités pour votre bien :

  • Il est possible de récupérer les biens pour votre usage personnel, de conserver un lot ou plusieurs comme résidence principale ou secondaire.
  • Il est possible de continuer à louer les biens, sans bénéficier des réductions mais en ayant un loyer complémentaire de votre revenu.
  • Il est également possible de revendre les différents appartements construits et de profiter des 12 années écoulées pour réaliser d’éventuelles plus-values. Une troisième hypothèse qui serait donc l’opportunité de percevoir des réductions d’impôts, des revenus complémentaires et des plus-values au terme des 12 ans.
  • Enfin il est possible de préparer la transmission de votre patrimoine et de récupérer le bien pour le transmettre à vos héritiers par exemple. En effet qu’il s’agisse d’un bien ou de l’immeuble, la transmission est également une possibilité pour vos proches.

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Conclusion 

La facilité de compréhension apparente d’un dispositif tel que la loi Pinel ne doit pas vous faire penser que l’opération immobilière en elle-même est simple.

N’hésitez donc pas à faire appel à l’un de nos chefs de projet patrimonial spécialisé en immobilier défiscalisant pour bien définir votre profil et votre besoin en fonction de votre situation et de votre budget. Nos conseils sont gratuits. Il vous accompagnera ensuite dans la recherche du produit adapté. Vous pouvez également prendre rendez-vous dans un de nos bureaux situés partout en France.

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A propos de l'auteur Stevan Briand, Chef de Projet Patrimonial | 22 articles en ligne

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Stevan Briand débute sa carrière au sein d’un cabinet de gestion privée où il exercera durant quatre années le métier de conseiller en gestion de patrimoine. Après des débuts réussis et avide de nouveaux challenges, il décide de rejoindre le groupe Quintesens où il exercera durant deux années en tant qu’indépendant.

Convaincu que ce métier est en train d’évoluer et tend à se démocratiser, c’est donc tout naturellement qu’il rejoint, à la rentrée 2018, Netinvestissement à Paris.

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