1. Présentation du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal d’incitation à l’investissement dans l’immobilier neuf. Il a été mis en place dans le but de pallier le manque de logements que nous connaissons en France.
Il permet à un investisseur particulier de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un achat immobilier neuf destiné à la mise en location d'un bien en loi Pinel et qui devra respecter certaines contraintes.
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Le dispositif Pinel
2. Les avantages d'un achat en loi Pinel
Acheter en loi Pinel pour bénéficier de la défiscalisation
Le dispositif Pinel est une loi qui permet de bénéficier d’une réduction d’imposition sur les revenus pouvant aller jusqu’à 21 % du montant du bien immobilier majoré des frais de notaire.
La réduction d’imposition perçue par l’investisseur sera directement dépendante d’un engagement de location.
A ce titre l’investisseur aura trois possibilités :
- S’engager à louer son bien pendant 6 ans : en sélectionnant cette option, il perçoit une réduction d’imposition sur ces revenus équivalente à 12% du montant de son projet, soit 2% chaque année pendant 6 ans !
- S’engager à louer son bien pendant 9 ans : en choisissant cette option, il peut bénéficier d’une réduction d’imposition sur ces revenus de 18% du montant de son projet, soit 2% chaque année pendant 9 ans !
- S’engager à louer son bien sur une durée de 12 ans : en sélectionnant cette dernière possibilité, il perçoit une réduction d’imposition sur ces revenus équivalente à 21% du montant de son projet, soit 2% chaque année pendant 9 ans, puis 1% par an au cours des trois dernières années !
Acheter en loi Pinel pour bénéficier des atouts de l'immobilier neuf
L’immobilier neuf permet de vous porter acquéreur d’un logement Pinel qui répond aux dernières normes énergétiques et environnementales.
Nous l’observons d’année en année, les politiques gouvernementales tiennent de plus en plus compte des contraintes écologiques et l’immobilier n’échappe pas à la règle et de nombreux logements considérés comme des « passoirs énergétiques » sortiront du parc immobilier locatif dès 2025.
Il devient ainsi indispensable de considérer l’impact environnemental avant de vous projeter dans un projet d’investissement dans l’immobilier.
Autre avantage de l’immobilier neuf : les frais de notaire. Habituellement compris entre 7,5% et 8% dans l’ancien, ils ne sont que de 2,5% dans le neuf. Cette économie vous permet de réduire partiellement l’écart de prix entre les logements anciens et les logements neufs.
Achat Pinel : un investissement d'autant plus intéressant lorsque les taux sont bas
Un autre avantage de l’investissement en loi Pinel : le recours possible au financement bancaire.
Comme pour l’immobilier ancien, il est possible (voir même recommandé) d’acheter votre logement à crédit afin de bénéficier de l’effet de levier bancaire.
Depuis quelques mois, nous constatons une remontée rapide des taux des crédits immobiliers. L’effet de levier demeure, certes, moins attrayant mais il semble important de prendre du recul face au contexte de financement que nous connaissons en ce moment.
En effet, les taux ont augmenté mais nous restons dans un contexte très attractif… Pour rappel, les taux des crédits avoisinaient les 5% il y a un peu plus de 10 ans.
3. Les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel
Les conditions d'achat en loi Pinel
Les conditions liées au logement
Pour bénéficier du dispositif, il est indispensable que le logement soit neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) mais également qu’il soit achevé dans un délai de 30 mois maximum suivant sa déclaration d’ouverture de chantier et loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison.
Le logement doit impérativement respecter les normes de performances énergétiques en vigueur.
Les conditions liées à l’emplacement
Comme nous l’avons évoqué en introduction, la localisation du logement est également une condition d’éligibilité. Seuls les programmes situés en zones tendues sont éligibles au dispositif.
Plafonds de l’investissement
Pour finir, l’investisseur doit également respecter certains plafonds sur l’investissement lui-même :
L’investissement est plafonné à 300 000 € par an et par foyer fiscal.
Le prix au m2 ne doit pas dépasser 5 500 € pour être défiscalisé.
A noter également que les réductions d’impositions octroyées dans le cadre de ce dispositif rentrent dans le plafond des niches fiscales. L’investisseur doit ainsi veiller à ce que la réduction générée ne dépasse pas 10 000 euros par an (en tenant compte des autres réductions d’impôt qu’il déclare)
Les conditions de location en loi Pinel
Plafonds de loyer
L’une des contreparties de la réduction d’imposition accordé aux investisseurs demeure le fait de louer le logement en respectant un certain plafond selon la zone où se situe le bien choisi.
Ce plafond de loyer par m2 est fixé par la loi et se voit être réévalué tous les ans. Les investisseurs qui ne respectent pas cette règle risquent de voir leur réduction d’impôt annulée.
Plafonds de ressources des locataires
Enfin, il existe une dernière condition de location à respecter, celle du plafond de ressources du locataire. Cette dernière revêt un caractère social et a été intégré au dispositif dans le but de facilité l’accès au logement pour les ménages les plus fragiles.
Le plafond de ressource indique le niveau de revenus annuel maximum que le foyer candidat à la location du logement ne doit pas dépasser lors de son entrée dans le logement.
Ce plafond évolue selon deux variables distinctes à savoir :
- La zone du logement
Le plafond est ainsi plus élevé dans certaines zones que d’autres. Il est par exemple plus important dans les zones Abis et A correspondant à Paris, l’Ile de France et certaines grandes agglomérations comme Lyon que sur les zones B1 ou B2 qui intègrent en particulier des villes plus ou moins grandes de province.
- La composition du foyer du locataire
La composition du foyer a aussi directement un impact sur ce plafond de ressources. De manière assez logique, plus le foyer est important plus le plafond est important. Le plafond est ainsi plus élevé dans une même zone pour un couple avec enfants que pour un célibataire.
4. Comment acheter sans apport en loi Pinel ?
Nous l’avons abordé précédemment, il est possible (voir même recommandé) d’avoir recours à l’emprunt bancaire pour financer un projet Pinel. Cela permet de gagner en rentabilité sur l’opération grâce à l’effet de levier du crédit.
Dans l’idéal, un investisseur peut demander à sa banque un financement à 110% (logement + frais d’acquisitions) afin d’optimiser au mieux ce fameux effet de levier du crédit.
En pratique, ce procédé devient de plus en plus difficile à obtenir compte tenu du durcissement des conditions bancaires que nous constatons en 2022.
Bien qu’il soit préférable de ne pas mettre d’apport dans une opération locative (les intérêts de cet emprunt étant déductibles du résultat foncier imposable), l’investisseur doit cependant garder en tête que cet élément n’est que secondaire dans le but de réaliser une bonne opération patrimoniale.
Il est très souvent demandé actuellement à un investisseur d’apporter les frais d’acquisitions et ainsi financer 100% du prix du logement.
5. 4 étapes clés à respecter pour réussir son investissement en Pinel
Faire une évaluation de sa situation financière
Cela peut sembler anodin et pourtant c’est la première étape du projet. Déterminer vos objectifs est un fait avant de vous lancer, être capable de déterminer votre profil et votre capacité financière est une autre revue essentielle afin de sélectionner les différents biens sur lequel il faudra être réactif pour lancer votre opération.
Une première revue dite fiscale est centrale ici afin de vous poser les bonnes questions et de comprendre le type de lien que vous recherchez : quel est le montant de votre impôt sur le revenu ? Ce montant est-il amené à changer prochainement, rapidement ? D’autres placements, financiers ou immobiliers sont-ils à venir ou à prévoir ? Ces premiers éléments permettent de vous tourner vers un bien Pinel dont le montant est adapté à votre besoin de défiscalisation.
Dans un second temps vous devez évaluer votre capacité d’épargne. Comme mentionné précédemment, l’investissement est très avantageux à crédit, y’a-t-il donc la possibilité de profiter des taux extrêmement bas, de l’effet de levier et d’un effort d’épargne assez faible pour acquérir ce bien ? En prenant en compte votre capacité d’emprunt, les loyers, les revenus et le régime fiscal actuel il est bon de voir à moyen mais surtout à long terme les changements conjoncturels et structurels et ainsi anticiper cet investissement.
Trouver le bon logement
Au-delà des zones Pinel à bien respecter afin que votre bien soit éligible, trouver le bon logement relève d’une stratégie un peu différente que lors de l’achat de votre résidence principale.
En effet, pour une partie importante des biens éligibles à ce dispositif, il s’agit d’achats sur plan (VEFA) avec des promesses sur certaines villes. C’est notamment le cas en région parisienne ou de nombreux programmes sont en cours avec l’arrivée de nouvelles lignes de métro ou le lancement de politiques de rénovation dans la ville en question. Acquérir un tel bien est donc aussi un pari pour votre projet futur de le conserver ou de le revendre.
L’emplacement est donc essentiel. Si la règle de proximité s’applique la plupart du temps, ceci ne peut entrer en compte lorsque l’on prend en compte la défiscalisation et l’intérêt de loyer. Il est donc primordial d’élargir votre champ de recherche et de vision afin de trouver les zones à fort potentiel locatif et de développement. Des partenaires spécialisés peuvent intervenir afin de dénicher les lieux les plus prisés. Accès aux transports, commerces de proximités ou encore projets urbains de grandes rénovations, un expert sera plus à même de vous guider sur la loi sur ce type d’investissement.
En finalisant l’achat du bien, n’oubliez pas de vérifier les performances énergétiques, élément central de ce bien. Ce dernier doit en effet bénéficier du label BBC 2005 ou RT 2012 si son permis date d’avant le 1er janvier 2022 et de la RE 2020 ensuite.
La signature du contrat de réservation et la délivrance des clés
Le contrat de réservation comme son nom l’indique, fixe les conditions générales de la vente : il comporte donc la description du logement en cours de finalisation, un prix prévisionnel mais surtout une date provisoire de livraison. Cela permet de lier les deux parties et ainsi par la même occasion de réserver le lot. Le promoteur étant l’interlocuteur principal, c’est lui qui va ainsi faire l’intermédiaire pour l’avancement des travaux, du chantier ou encore pour l’appel de fonds. C’est en effet le promoteur que fera les appels en direct avec vous en fonction de l’état d’avancement. Les différentes étapes font un déblocage des fonds de 35% puis à 70% et enfin 95% lorsque l’ensemble est finalisé.
La remise des clés est donc l’étape finale et surtout faisant acte que le bien est désormais finalisé et livré. L’ensemble est donc connecté à l’eau, électricité et l’immeuble doit disposer d’un ascenseur et d’un escalier. L’ensemble vous appartenant désormais.
Le prolongement de votre investissement Pinel
Il est possible d’avoir initialement indiqué à l’administration fiscale, lors de votre déclaration d’impôt, de vouloir louer votre bien 9ans avant de finalement choisir de le louer 12ans. Il est donc possible de prévenir les impôts et ainsi indiquer votre souhait de passer de 6 ans à 9 ans puis à 12ans en conservant les avantages et les réductions de fiscalité prévues par l’investissement. Il convient toutefois de ne pas oublier de le préciser dans sa déclaration pour continuer de bénéficier du dispositif.
La sortie de votre investissement en Loi Pinel
Au terme de votre engagement locatif, vous êtes donc libre de conserver le bien et de le louer comme bon vous semble ou bien de le vendre, ou encore de le reprendre et désormais d’y résider comme résidence principale.
Investir dans l'immobilier grâce au dispositif Pinel est un avantage majeur pour les jeunes investisseurs mais aussi les plus expérimentés. Avantages fiscaux, loyers et appartement déjà aux normes énergétiques, cet investissement permet de faire fructifier votre patrimoine tout en le diversifiant.
Bien au-delà de l’achat immobilier locatif neuf, il s’agit avant tout d’un choix stratégique avec le développement de certains quartiers au cœur des grandes métropoles françaises et donc de réaliser, en plus des avantages fiscaux, de potentielles plus-values. L’analyse du secteur, des projets en cours et une expertise seront toujours conseillées afin de faire le bon choix et ainsi vous lancer dans l’investissement Pinel de façon rentable.
Si vous souhaitez obtenir des conseils pour votre projet d’achat en loi Pinel n’hésitez surtout pas à contacter un chef de projet patrimonial Netinvestissement et retrouvez nos programmes Pinel.
QUESTIONS / RÉPONSES
Qui peut acheter en loi Pinel ?
Globalement, le dispositif Pinel est réservé à tous les contribuables fiscalement domiciliés en France.
Plus précisément, ce dispositif s’adresse en particulier à ceux qui recherchent à réduire leur fiscalité sur les revenus et qui ambitionne d’investir dans l’immobilier locatif.
Est-ce que la loi Pinel est vraiment intéressante ?
La loi Pinel peut s’avérer très intéressante à condition de respecter certains fondamentaux. Il ne faut pas perdre de vue qu’il s’agît d’un investissement immobilier. C’est pourquoi une fois que l’investisseur aura validé l’adéquation de ce dispositif à sa situation, il devra sélectionner l’emplacement de son projet avec discernement.
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