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Comment acheter un bien immobilier en loi Pinel ?

L’article « Comment acheter un bien immobilier en loi Pinel ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

Ecrit par : Stevan Briand

Chef de Projet Patrimonial

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Introduction

La loi Pinel entrée en vigueur le 1er janvier 2015 est un dispositif ayant pour objectif de développer et favoriser la construction de bien immobilier (appartements ou immeubles) via un achat locatif neuf au sein de communes particulières et sélectionnées par les autorités publiques. Ces zones sont décrites et définies comme « tendues » puisque la demande en logements locatifs est fortement supérieure à l’offre proposée et disponible sur la zone en question.

Pour pallier ce type de problèmes réguliers, le gouvernement a donc décidé de mettre en place une cartographie immobilière, mettant en relief les différentes zones concernées par cette forte variation entre offre et demande et ainsi classifier les besoins immobiliers selon les régions, les densités de population et les demandes. De ce fait, le gouvernement a décidé de créer plusieurs zones afin de permettre une meilleure différenciation du phénomène : les zones de cette loi sont classées en allant de A à C (comme c’était déjà le cas avec la loi denormandie par exemple). Chaque lettre illustre la tension immobilière et locative au sein de la zone sélectionnée. La zone A bis concerne principalement les grandes villes ou villes françaises avec une très forte tension. On retrouve assez naturellement Paris et ses environs ou encore le bassin Genevois. Les zones A et B représentent les villes à tension et ayant des besoins importants en logements neufs. Les zones B2 et C de la loi ne sont plus éligibles au dispositif Pinel puisqu’elles sont désormais les zones dites « détendues », elles sont d’ailleurs marquées par une hausse de l’offre par rapport à la demande.

Ce dispositif a donc été mis en place afin de pallier ces besoins en cliquant ici.

1. L’achat d’un bien immobilier en Loi Pinel

De plus en plus de foyers se tournent vers ce type de dispositif au regard des possibilités en matière de revenus locatifs et d’avantages fiscaux. Mais au moment d’investir, de nombreuses questions se posent : comment investir en loi Pinel, comment fonctionne ce dispositif et comment choisir un appartement dans une investissement locatif en loi Pinel sera d’effectuer une simulation en prenant en compte ce dispositif. Puisque en faisant cette étape centrale et déterminant, l’investisseur sera donc en mesure de voir quelles sont les villes éligibles au dispositif et si sont investissements sera certain d’obtenir des réductions lors du calcul de l’impôt.

(Une première particularité est à préciser ici : lors d’un achat immobilier déjà finalisé, d’un achat neuf, ou d’une construction VEFA avec un projet, il sera impossible d’investir au sein de ce dispositif via un démembrement.)

Il est tout à fait possible de réaliser ces investissements avec un crédit immobilier, ce qui offre par la même occasion trois avantages : cela permet d’amortir les mensualités avec les loyers perçus pouvant aller de 6 à 12ans ou même plus, de bénéficier d’un prêt à un taux avantageux et ainsi de ne pas piocher au sein de son épargne personnelle. Enfin il est important de savoir que les intérêts d’emprunt sont déductibles du calcul de l’impôt.

Attention toutefois de respecter les consignes imposées par les autorités publiques afin de ne pas sortir du dispositif :

  • Lors d’un achat acquis en VEFA, la construction doit être finalisée dans les 30 mois suivant la date de signature de l’acte authentique d’acquisition,
  • S’il s’agit d’une construction, le délai est également porté à 30mois après l’obtention du permis de construire afin de finaliser le projet (pour une maison notamment)
  • Le respect des plafonds des loyers et de ressources notamment,
  • Le respect des performances énergétiques

En respectant ces critères supplémentaires, le logement est alors éligible pour la réduction d’impôt Pinel. De nombreux promoteurs de voir et agences développent des programmes avec des guides permettant de voir les futurs projets de construction. Les experts qui commercialisent par la suite ces programmes sont souvent accompagnés d’experts afin de voir le gain réel. En effet les estimations effectuées ces dernières sur ce type d’investissement montre une hausse naturelle des prix puisqu’il s’agit d’un programme attractif. Une alerte doit être mise en avant afin d’arriver parmi les premiers investisseurs sur ces programmes mais aussi afin de s’assurer que l’inflation de chacun ne réduise pas la performance. Les données montrent un investissement locatif très attractif pour le prometteur, le constructeur mais aussi pour l’investisseur.

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Le dispositif Pinel

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2. Louer son bien immobilier : acheter pour mieux louer

L’un des critères essentiels au sein d’un investissement et que le bien Pinel doit être loué. Il convient donc d’acheter ou de réaliser une VEFA au sein d’une région ou ville attractive ou en cours de développement. Paris pour son développement ou encore Bordeaux pour son cadre et sa forte demande sont des exemples à mettre en avant : en effet une fois que la réalisation du bien immobilier a été faite, le propriétaire du bien va disposer de 12 mois pour trouver des locataires et ainsi commencer à bénéficier du dispositif. Attention, le terrain de la construction, l’appartement ou la maison doit être sélectionné minutieusement car si dans les 12mois le propriétaire n’a pas loué, il perd sa réduction d’impôt. Il est peut trouver un locataire seul ou en faisant appel à des agences de location. Deuxième élément clé puisque comme les loyers sont plafonnés, il est important de choisir un lieu avantageux afin de ne pas avoir des charges trop importantes pour des revenus pénalisés par les plafonds.

4 étapes clés à respecter pour réussir son investissement en Pinel

Faire une évaluation sur sa situation financière

Cela peut sembler anodin et pourtant c’est la première étape du projet. Déterminer ses objectifs est un fait avant de se lancer, être capable de déterminer son profil et sa capacité financière est une autre revue essentielle afin de sélectionner les différents biens sur lequel il faudra être réactif pour acquérir ce dernier. Une première revue dite fiscale sera centrale ici afin de se poser les bonnes questions et de comprendre le type de lien que l’on recherche : quel est le montant de son impôt sur le revenu ? Ce montant est-il amené à changer prochainement, rapidement ? D’autres placements, financiers ou immobiliers sont-ils à venir ou à prévoir ? Ces premiers éléments permettent de se tourner vers un bien Pinel de 170 000€ plutôt que de se tourner immédiatement vers un bien à 300 000€ pour obtenir la limite.

Dans un second temps nous regarderons la capacité d’épargne. Comme mentionné ultérieurement, l’investissement est très avantageux à crédit, y’a-t-il donc la possibilité de profiter des taux extrêmement bas, de l’effet de levier et d’un effort d’épargne assez faible pour acquérir ce bien ? En prenant en compte votre capacité d’emprunt, les loyers, les revenus et le régime fiscal actuel il sera bon de voir à moyen mais surtout à long terme les changements conjoncturels et structurels et ainsi d’anticiper cet investissement.

Trouver le bon logement

Au-delà des zones à bien respecter afin que son bien soit éligible, trouver le bon logement relève d’une stratégie un peu différente que lors de l’achat de sa résidence principale. En effet, pour une partie importante des biens de ce dispositif sont des achats sur plan (VEFA) avec des promesses sur certaines villes. C’est notamment le cas en région parisienne ou de nombreux programmes sont en cours avec l’arrivée de métro ou une politique de rénovation est en cours dans la ville en question. Acquérir un tel bien est aussi un pari pour son projet futur de conserver ou de revendre ce bien. L’emplacement est donc essentiel. Si la règle de proximité s’applique la plupart du temps, ceci ne peut entrer en compte lorsque l’on prend en compte la défiscalisation et l’intérêt de loyer. Il est donc primordial d’élargir son champ de recherche et de vision afin de trouver les zones à fort potentiel locatif et de développement. Des partenaires spécialisés peuvent intervenir afin de dénicher le lieux les plus prisés. Accès aux transports, commerces de proximités ou encore projets urbains de grandes rénovations, un expert sera plus à même de vous guider sur la loi sur ce type d’investissement.

En finalisant l’achat du bien, n’oubliez pas de vérifier les performances énergétiques, élément central de ce bien. Ce dernier doit en effet bénéficier du label BBC 2005 ou RT 2012.

La signature du contrat de réservation et la délivrance des clés

Le contrat de réservation comme son nom l’indique, fixe les conditions générales de la vente : il comporte donc la description du logement en cours de finalisation, un prix prévisionnel mais surtout une date provisoire de livraison. Cela permet de lier les deux parties et ainsi par la même occasion de réserver le lot. Le promoteur étant l’interlocuteur principal, c’est lui qui va ainsi faire l’intermédiaire pour l’avancement des travaux, du chantier ou encore pour l’appel de fonds. C’est en effet le promoteur que fera les appels en direct avec vous en fonction de l’état d’avancement. Les différentes étapes font un déblocage des fonds de 35% puis à 70% et enfin 95% lorsque l’ensemble est finalisé. La remise des clés est donc l’étape finale et surtout faisant acte de bien désormais finalisé et livré. L’ensemble est donc connecté à l’eau, électricité et l’immeuble doit disposer d’un ascenseur et d’un escalier. L’ensemble vous appartenant désormais.

Le prolongement de son investissement Pinel

Il est possible d’avoir initialement indiqué à l’administration fiscale lors de votre déclaration d’impôt, de vouloir loué son bien 9ans avant de finalement choisir de le louer 12ans. Il est donc possible de prévenir les impôts et ainsi indiquer son souhait de passer de 6 ans à 9 ans puis à 12ans en conservant les avantages et les réductions de fiscalité prévues par l’investissement. Il convient toutefois de ne pas oublier de le préciser dans sa déclaration pour continuer de bénéficier du dispositif.

La sortie de son investissement en Loi Pinel

Au terme de son engagement locatif, le propriétaire est donc libre de conserver le bien et de louer comme bon lui semble, de le vendre, ou encore de le reprendre et désormais d’y résider comme résidence principale.

Découvrez l'univers : Pinel

Tout savoir sur le dispositif Pinel

Conclusion

Investir dans l'immobilier grâce au dispositif Pinel est un avantage majeur pour les jeunes investisseurs mais aussi les plus expérimentés. Avantages fiscaux, loyers et appartement déjà aux normes énergétiques, cet investissement permet de faire fructifier son patrimoine tout en le diversifiant. Bien au-delà de l’achat immobilier locatif neuf, il s’agit avant tout d’un choix stratégique avec le développement de certains quartiers au cœur des grandes métropoles françaises et donc de réaliser, en plus des avantages fiscaux, de nombreuses plus-values. L’analyse du secteur, des projets en cours et une expertise sera toujours conseillé afin de faire le bon choix et ainsi se lancer dans l’investissement Pinel de façon rentable.

Si vous souhaitez obtenir des conseils pour votre projet d’achat en loi Pinel, la déclaration aux impôts, ou encore une simulation de cette loi, n’hésitez surtout pas à contacter les conseillers Netinvestissement en cliquant ici.

Enfin, nous avons d’autres guide sur des lois défiscalisantes avec des réductions et crédit d’impôt type Censi Bouvard ou Malraux qui peuvent aussi être intéressante.

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A propos de l'auteur Stevan Briand, Chef de Projet Patrimonial | 26 articles en ligne

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Stevan Briand débute sa carrière au sein d’un cabinet de gestion privée où il exercera durant quatre années le métier de conseiller en gestion de patrimoine. Après des débuts réussis et avide de nouveaux challenges, il décide de rejoindre le groupe Quintesens où il exercera durant deux années en tant qu’indépendant.

Convaincu que ce métier est en train d’évoluer et tend à se démocratiser, c’est donc tout naturellement qu’il rejoint, à la rentrée 2018, Netinvestissement à Paris.

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Le 2020-04-17 23:53:25 par Patricia L.

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