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Les 10 choses à savoir sur l'investissement immobilier en Monuments historiques ?

En résumé ...

Le dispositif Monument Historique permet d’allier acquisition de haute facture et avantage fiscal important.

L’article « Les 10 choses à savoir sur l'investissement immobilier en Monuments historiques ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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  • 9,5/10 pour 2 netinvestisseurs

Ecrit par : Pierrick Brillaud

Chef de Projet Patrimonial

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Introduction

La France possède de nombreux atouts et un patrimoine très important. Elle est effectivement reconnue à travers le monde pour son patrimoine culinaire notamment, mais également pour son patrimoine historique, culturel et architectural.

Et sur ce dernier point, très important aux yeux de bon nombre de nos compatriotes, il est aussi difficile de maintenir ce patrimoine architectural en bon état que de mettre à disposition des fonds pour réaliser son entretien. Afin de répondre à cette problématique, l’Etat met en place une réflexion continuelle.

Vous avez certainement entendu récemment la création du Loto du Patrimoine, qui est un jeu de loto créé par la Française des Jeux afin de récolter des fonds destinés à la Fondation du patrimoine pour assurer l'entretien de monuments considérés comme étant en péril.

Si le Loto du Patrimoine a un effet non négligeable sur l’entretien et la conservation de notre patrimoine historique, dont les Monuments Historiques, ce n’est malheureusement pas suffisant pour espérer atteindre l’objectif de conservation de notre patrimoine.

Il existe également des dispositifs fiscaux incitatifs pour les investisseurs qui permettent justement la réalisation de travaux de rénovation, restauration et réhabilitation du patrimoine immobilier Français.

Parmi ces dispositifs, nous nous intéressons dans ce guide à la loi « Monuments Historiques ». La loi de défiscalisation Monuments Historiques 2019 est, à l’heure où je rédige ce guide, la seule loi, avec le dispositif Malraux, qui permette de déduire sans plafond du revenu global de l'investisseur, les travaux de restauration d’un bien immobilier et les intérêts d'emprunt liés à son acquisition. Ce guide a pour but de vous éclairer sur « les 10 choses à savoir sur l’investissement immobilier en Monuments Historiques ».

1. Définir clairement son ou ses objectifs patrimoniaux

Comme vous le savez surement, il n’y a pas de solution correspondant à tous les investisseurs mais au contraire une ou plusieurs solutions correspondant à chaque investisseur.

Dès lors, et en prévision de tout investissement, il est indispensable d’établir de façon objective et précise les différents objectifs patrimoniaux que vous êtes désireux de remplir.

Cette première étape est d’autant plus indispensable que les objectifs sont nombreux : création de capital, génération de revenus futurs ou immédiats réguliers, optimisation des placements, préparation de la retraite, réduction de votre fiscalité et biens d’autres.

Pour vous assister dans la définition de vos objectifs, nous vous conseillons vivement de vous adresser à un professionnel du conseil en gestion de patrimoine, comme l’un de nos chefs de projets patrimoniaux. Celui-ci va s’assurer que vos objectifs sont clairement définis, puis vous préconiser une ou plusieurs solutions de placements et d’investissement selon un cahier des charges bien précis qui sera le plus à même d’atteindre vos objectifs et ce de manière la plus optimisée, aussi bien d’un point de vu du rendement, de la fiscalité que de la maîtrise du risque.

Nous vous conseillons par ailleurs de solliciter un chef de projet patrimonial dès le début de vos recherches pour gagner en efficacité car l’investisseur profane peut vite « se noyer » parmi tout le flot d’informations disponible.

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Qu'est-ce que l'investissement en Monuments Historiques ?

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2. Quel budget allouer à un investissement en Monuments Historiques ?

Le dispositif Monuments Historiques est un dispositif de défiscalisation dans les monuments et immeubles éligibles car classés ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).

Vous l’avez donc compris, investir dans les Monuments Historiques nécessite une enveloppe d’investissement assez conséquente. Les tickets d’investissement minimum se situant autour des 250 000 à 300 000 € avec par exemple 120 000 € d’immeuble et 130 000 € de travaux.

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3. Quels sont les investisseurs concernés ?

Comme énoncé lors du premier paragraphe de ce guide, il n’y a pas une solution correspondant à tous les investisseurs mais au contraire une ou plusieurs solutions correspondant à chaque investisseur.

Dès lors, nous pouvons nous demander quels sont les investisseurs concernés par le dispositif Monuments Historiques ? L’investissement dans le cadre du dispositif Monuments Historiques s’adresse principalement aux contribuables très fortement imposés, généralement au-delà de 41% de Tranche Marginale d’Imposition et aux contribuables ayant une imposition annuelle supérieure à 10 000 €.

Mais au-delà des avantages fiscaux que ce dispositif peut procurer, il s’adresse également aux investisseurs sensibles à un investissement patrimonial, hautement qualitatif et aux amateurs de belles pierres et de biens d’exception.

4. Quels sont les avantages fiscaux ?

Le dispositif Monuments Historiques permet à l’investisseur de déduire de son revenu global, comprenant donc les revenus professionnels et autres revenus fonciers, 100% des travaux de restauration réalisés sans plafonnement et sur une durée de 1 à 3 ans. L’opération idéale en Monuments Historiques consiste en la génération d’un déficit foncier (l’opération génère plus de charges que de revenus) et de déduire 100% de ce déficit sur votre revenu global d’activité.

Concernant l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les Monuments Historiques bénéficient également depuis 2017 de cas d’exonération partielle. En effet, l’administration fiscale admet une décote dans leur évaluation (75%) si inscription à l’ISMH avec conservation de 15 ans au moins du bien et affectation de l’immeuble à usage commerciale ou professionnelle (visites payantes également).

5. Comment puis-je exploiter l’immeuble et quelles sont les conditions ?

Avant tout, il faut avoir en tête qu’investir dans un bien à travers la loi Monuments Historiques vous oblige à le conserver pendant une durée minimum de 15 ans. De ce fait, il faut envisager cet investissement sur une durée long-terme.

Dès lors que les travaux sont réalisés, 3 possibilités s’offrent à l’investisseur :

  • L’occuper en tant que résidence principale : dans ce cas, le propriétaire ne génère aucun revenu et les travaux sont déductibles mais à hauteur de 50%. L’investisseur vivra pleinement « la vie de château » mais l’investissement ne sera en revanche pas optimisé d’un point de vue fiscal
  • Le louer pendant une durée de 3 ans minimum à compter de la fin des travaux. Dans ce cas, l’investisseur profite de la déduction complète (100% des travaux réalisés) sur les revenus fonciers en premier lieu, puis sur les autres revenus imposables.
  • Ouvrir le bâtiment à la visite au public : afin d’optimiser l’avantage fiscal lié à l’investissement en Monuments Historiques, il est préférable d’ouvrir celui-ci au public car cela permet de bénéficier d’avantages fiscaux majorés. Pour cela, le propriétaire doit proposer son bien pour ouverture au public au minimum 40 jours par an et ce, soit au moins 50 jours dont 25 jours non ouvrables (c’est-à-dire dimanches et jours fériés) au cours des mois d'avril à septembre inclus, soit au moins 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre.

Tout cela en sachant qu’une ouverture journalière correspond à un accès au bien par le public pendant un minimum de 6 heures.

En revanche, cela peut ne pas être simple car il faut l’accord de l’ensemble de la copropriété.

De plus, il est également possible de mixer utilisation du bien à titre de résidence principale tout en l’ouvrant au public de manière partielle ou totale.

6. Dans quelle ville dois-je investir ?

Investir dans un Monument Historique ne s’appréhende pas de la même manière qu’un investissement locatif classique.

Les critères tels que la localisation, le dynamisme économique de la zone, le besoin locatif, le potentiel d'évolution à la revente et un prix au mètre carré cohérent sont évidemment fondamentaux.

Mais Il convient également de privilégier des zones chargées « d’histoire ». Ainsi, Chez Netinvestissement, nous privilégions, dans le cadre du dispositif Monuments Historiques, les centres villes historiques des métropoles de province et des communes ayant un passé marqué.

7. Comment financer mon acquisition

Deux possibilités s’offrent à l’investisseur pour financer une acquisition en Monuments Historiques : le financement au comptant (en mobilisant des liquidités) ou l’appel à un prêt auprès d’un organisme bancaire.

Comme énoncé au point 3, les Monuments Historiques ne sont pas totalement exonérés de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Par conséquent, utiliser un apport personnel pour financer son acquisition en Monument Historique n’est pas la solution la plus optimale.

En effet, le levier du prêt est la solution la plus répandue et la plus optimale. Outre la déductibilité des travaux que permet le dispositif, avoir recours au financement permet à l’investisseur de déduire les différents frais et intérêts d’emprunt du revenu imposable !

Cependant, en cas d’apport personnel total pour l’acquisition ou même dans certains cas partiels, l’investisseur peut bénéficier de revenus dès la mise en location et/ou exploitation du bien.

Indépendamment de la solution de financement choisie, il faut garder en tête que le prix intégral de l’immeuble ainsi que les frais afférents, notamment les frais de notaire, devront être décaissés dès la signature de l’acte chez le notaire, puis suivront les déblocages pour les travaux. Il faut être vigilant avant d’investir car pendant ces étapes, l’investisseur ne perçoit pas de revenu. Il faut donc un projet bien calibré à la capacité de l’investisseur.

8. Quel opérateur choisir ?

Il est préférable pour l’investisseur en Monuments Historiques de sélectionner un opérateur qui est en capacité de vous fournir le bien (Monument Historique) mais également l’enveloppe consacrée aux travaux et les gérer. Ceux-ci étant soumis à un cahier des charges bien précis, il convient également de se faire assister d’un ou plusieurs fiscalistes spécialisés afin de s’assurer et de valider l’agrément des travaux de rénovation par l’Architecte en Chef des Monuments Historiques.

Dans le cas contraire, le propriétaire s’expose à une requalification de l’investissement ce qui peut conduire à une perte de l’avantage fiscal.

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9. Optimiser et anticiper la transmission de votre acquisition

Investir dans le cadre de la loi Monuments Historiques permet à l’investisseur d’optimiser la transmission/succession.

En effet, à condition d’avoir établi une convention avec le Ministère de la Culture, vos héritiers pourront bénéficier d’une exonération des frais de succession et mutation sous couvert :

  • Que la convention mentionne le bien en question et les biens meubles et immeubles pouvant disposer de cette exonération
  • Que les héritiers respectent un certain nombre de conditions à savoir le maintien des éléments figurant dans la convention, modalités d’entretien du bien, informations du public et conditions d’accès si le bien est ouvert au publi

10. Qu’en est­-il de la revente ?

Vous avez certainement lu à travers nos guides que pour s’assurer une bonne revente, il convient de bien acheter.

C’est également le cas pour les Monuments Historiques. Cependant, la revente d’un Monument Historique peut s’avérer moins aisée qu’un bien locatif plus « classique » car les acheteurs potentiels doivent avoir une capacité financière assez importante et qu’il ravira principalement les amateurs de très belle pierre et de biens d’exception.

Investir en Monument Historique, au-delà de la revente, est également bien souvent appréhender comme une constitution de patrimoine familial, notamment au regard de la qualité des biens, de leur histoire, et de leur durée de conservation.

Conclusion

Vous avez certainement constaté à travers ce guide qu’investir en Monuments Historiques a de nombreux avantages, aussi bien d’un point de vue fiscal, successoral et patrimonial notamment.

Cependant, investir dans le cadre de ce dispositif ne s’improvise pas et il convient de s’assurer qu’il répond parfaitement à vos objectifs, et que le projet soit bien calibré. Les biens et les travaux éligibles, la localisation, le financement, l’horizon à envisager pour l’investissement notamment sont autant d’éléments à prendre en compte.

A cet effet, nous vous encourageons à faire appel à l’un de nos chefs de projets patrimoniaux qui sera le plus à même de vous aiguiller en amont de votre projet.

Ne ratez rien de nos conseils !

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A propos de l'auteur

Pierrick Brillaud, Chef de Projet Patrimonial

Après un Master Grande École spécialité Banque/Assurance à l'ESC Rennes, Pierrick Brillaud débute sa carrière au sein de la banque de gestion privé 1818. Par la suite, il intègre le Groupe Crédit Agricole en tant que Conseiller Privé. Durant cette expérience, Pierrick gère et développe un portefeuille de plus de 600 clients patrimoniaux.

Privilégiant une structure plus dynamique et convaincu de la nécessité de moderniser le conseil en patrimoine, il décide d’intégrer l’équipe de Net-investissement en tant que chef de projet patrimonial en septembre 2018.

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