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Investir en Loi Pinel à Bordeaux

L’article « Investir en Loi Pinel à Bordeaux » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Gaspard Treuil

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Un grand classique chez netinvestissement car on sait que l’aimez, comme chaque année donc, nous vous proposons le classement des 5 meilleurs programmes immobiliers situés dans la Métropole Bordelaise. En effet, Bordeaux reste toujours l’une des villes préférées des investisseurs. Mais même si le secteur est très porteur, il ne faut pas pour autant acheter les yeux fermés.

Comme tout investissement immobilier, il faut respecter certains critères pour que votre investissement soit une réussite. Voici donc les critères principaux que nous avons utilisé pour réaliser ce guide.

Ce nouveau guide actualisé fin 2022 vous propose de découvrir les 5 meilleurs programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif Pinel à Bordeaux et dans la CUB (communauté urbaine de Bordeaux).

Pour réaliser ce guide et définir mon classement, nous nous sommes appuyés sur 6 critères que nous détaillons ci-dessous. Ces critères ne sont pas exhaustifs mais nous permettent, lorsque nous faisons une sélection de produits pour nos clients, de nous donner toutes les chances de réaliser un investissement dans les meilleures conditions.

1. Pourquoi investir en loi Pinel à Bordeaux ?

Depuis maintenant plusieurs années et notamment grâce à la ligne LGV et l’afflux de plus en plus important de francilien quittant « la capitale » pour la douceur de vivre bordelaise, la capitale Girondine bénéficie d’une forte attractivité pour les Français en quête d’un cadre de vie plus paisible qu’en région parisienne, sans pour autant sacrifier la vie citadine qui leur est chère. La croissance démographique positive de la ville (+5,3% en moyenne sur les dernières années) ainsi que les projets urbains de grande ampleur permettent à Bordeaux de créer de nombreux emplois et d’attirer dans ses filets des actifs souhaitant s’intégrer dans le développement de la région.

La mise en fonctionnement de la ligne de TGV à grand vitesse qui relie Paris en 2h fait bénéficier Bordeaux d’une accessibilité qui a longtemps été son point noir et qui l’a plutôt desservi auparavant.

Comme dans chaque situation, cette attractivité en termes d’emploi a également fait naître un véritable engouement pour l’immobilier Bordelais, qui a littéralement bondi de près de 20% sur les 5 dernières années, et qui continue depuis à afficher une croissance positive même après ces années de COVID. La tension locative à Bordeaux est en effet particulièrement élevée. Il est de plus en plus difficile de trouver un logement à louer tant la demande est forte.

En effet, tout comme dans chaque grande ville qui connaît une croissance démographique forte, est arrivé en parallèle un phénomène de tension locative assez important, ce qui rend l'agglomération Bordelaise particulièrement propice aux investissements locatifs.

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2. Comment fonctionne la loi Pinel à Bordeaux ?

Pour rappel, la loi Pinel permet aux contribuables de bénéficier, en contrepartie d’un engagement de détention (plus ou moins long) et de respect de certains plafonds locatifs, de réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant investi dans le bien immobilier.

À NOTER : la barème de réductions d’impôts octroyé aux français investissant dans un dispositif fiscal Pinel évolue au 1er Janvier 2023. Rapprochez-vous de nos équipes pour en savoir plus.

Bordeaux ne déroge pas aux règles de fonctionnement de ce dispositif fiscal, les investisseurs immobiliers ayant jeté leur dévolu sur la région Bordelaise devront donc respecter les mêmes conditions que partout ailleurs pour pouvoir bénéficier du régime Pinel sans risquer la requalification.

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3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Bordeaux

Plus largement qu’à Bordeaux, les conditions à respecter pour réaliser un investissement en loi pinel sont les suivantes:

  • En tant que propriétaire bailleur (non occupant), vous avez l’obligation de louer votre bien comme étant la résidence principale de votre locataire
  • L’engagement de location minimum doit être de 6 ans, et maximum de 12 ans
  • Vous êtes tenus de respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires
  • Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien

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4. Quelle zone Pinel à Bordeaux ?

Bordeaux, ainsi que la région bordelaise éligible au dispositif Pinel sont classés en zone B1. Il faudra donc appliquer les conditions de ressource et de loyers plafonnés de cette dernière pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt offerte par l’investissement.

5. Les plafonds de la loi Pinel à Bordeaux

Les plafonds de loyer

Pour prétendre à votre réduction d’impôt, vous devrez respecter des conditions liées entre autres aux plafonds de loyer. En zone B1, le loyer plafond ne doit pas dépasser 10,51€/m². Ces loyers sont bien entendus soumis à une indexation annuelle liée notamment à l’inflation, et sont régulièrement revus lors de la publication des différents projets de lois de finance pour l’année en cours.

Les plafonds de ressources

Composition du foyer (locataire) Zone B1
Personne seule 28 876 €
Couple 38 560 €
+ 1 personne à charge 46 372 €
+ 2 personnes à charges 55 982 €
+ 3 personnes à charges 65 856 €
+ 4 personnes à charges 74 219 €
Majoration par personne à charge supplémentaire 8 277 €

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Bordeaux

Bien que cet exercice soit toujours très demandé par nos clients, il s’agit d’une question dont la réponse va être très différente d’une personne à l’autre. Entrent en ligne de compte les revenus de votre foyer, par découlement la TMI (tranche marginale d’imposition) ainsi que les caractéristiques de financement de cet investissement. Il serait très facile de répondre à cette question par un calcul simple, par exemple:

  • Achat d’un bien de 200.000€ (soit 4.000€ de réduction d’impôts annuelle lors des 9 premières années)
  • Loyers de 600€/mois
  • Crédit de 1000€/mois

Soit un bilan mensuel très légèrement négatif de quelques dizaines d’euros.

En revanche, ce calcul ne prend pas en compte les intérêts d’emprunt déductibles, les charges de copropriété, la taxe foncière, les assurances, etc. Il est donc important dans ce cas de figure de vous faire accompagner et conseiller par un chef de projet patrimonial afin de bénéficier du meilleur point de vue possible, et de prendre votre décision de la manière la plus éclairée possible.

Les calculs de projection financière sont en effet souvent faux si l’on n’a pas préalablement pris soin de bien prendre en considération l’ensemble des frais et charges déductibles.

7. Les meilleurs programmes à Bordeaux : notre Top 5

► N°1 : L’hyper centre Bordelais, l’investissement patrimonial

Ce projet immobilier va séduire les amoureux de la belle pierre bordelaise. Situé dans le quartier Saint Bruno, il met en avant l’architecture Bordelaise. Votre logement se trouvera au cœur du centre-ville Bordelais, avec tous les services nécessaires pour profiter du cadre de vie que propose Bordeaux. Vous serez en effet à quelques minutes à pied du Tram et des bus mais également du centre commercial Mériadeck. Ce quartier bordelais est particulièrement apprécié pour son calme et sa vie de quartier. Il vous séduira également par son architecture.

Le promoteur a en effet fait le choix de restaurer un immeuble ancien ainsi que d’anciens ateliers. Ce qui donne à ce type d’investissement un cachet exceptionnel. Mais également, cette restauration garde un coté intimiste, puisqu’il n’est disponible que 7 appartements du studio au T4. Certains d’entre eux bénéficient en plus de grandes terrasses ce qui est une qualité rare dans le centre bordelais.

L’ensemble des prestations est également de très haut niveau, avec une omniprésence de la domotique qui vous permet par exemple de programmer vos luminaires, chauffages et volets roulants à distance. Vous aurez également la possibilité de personnaliser votre logement si vous le souhaitez.

Ce projet n’est pas le premier coup d’essai de ce promoteur Bordelais qui a déjà pu réaliser des ouvrages d’une grande qualité dans d’autres secteurs très recherchés comme Le Bouscat. Et si pour certains le prix au mètre carré peut paraitre élevé sur ce type de projet, il reste pour autant dans un prix de marché confirmé encore aujourd’hui par l’augmentation des prix qui continue dans le centre bordelais.

► N°2 : Les Chartrons, le quartier « branché » et tendance à la mode

On ne présente plus le quartier des Chartrons. Quartier vivant où se croisent antiquaires et jeunes cadres dynamiques, c’est l’un des quartiers les plus recherchés de bordeaux. Il bénéficie en effet de nombreux atouts. Vous trouverez grâce aux nombreux commerces de quartier tout ce qu’il vous faut, avec aussi bien des enseignes locales que nationales. Vous aurez également la possibilité en quelques minutes de profiter des facilités de transport du tram et des lignes de bus de la ville.

C’est également un projet intimiste avec seulement 14 logements allant du T2 au T5 où seront mixés propriétaires occupants et investisseurs. Cela permettra de maintenir la qualité de la résidence dans le temps et de permettre une revente sans concurrence. Ce projet vous séduira également par son architecture. Il mélange à la fois un style moderne et les classiques des échoppes bordelaises avec la pierre blanche de Sireuil.

Là aussi, le prix au mètre carré peut paraitre élevé mais il est justifié aux vues de l’emplacement particulièrement recherché de ce projet. Nous sommes ici dans un véritable projet à but patrimonial. Il ne s’agit pas ici de réaliser un « bon coup » comme certains le disent mais bel et bien de faire un bon investissement dans le temps.

► N°3 : Saint Médard en Jalles, entre ville et mer

Saint Médard est l’une des communes les plus dynamique de la métropole bordelaise. En effet elle bénéficie d’une situation géographique particulièrement attractive. Située à 30 minutes des plages océanes et à quelques minutes de la rocade bordelaise, cette commune ravira aussi bien les amoureux de la ville que du calme de l’océan. Mais Saint Médard ne se limite pas à ça. Son centre-ville récemment réaménagé propose un grand nombre de commerces, un cinéma et une médiathèque. Elle bénéficie également de toutes les infrastructures nécessaires à l’éducation (école primaire, collège, lycée) ainsi que des infrastructures sportives comme des stades ou même un centre équestre. Vous serez également à seulement 10 minutes d’une grande zone commerciale. Mais bien plus que les commerces, c’est le bassin d’emplois présent aux portes de Saint Médard qui impressionne. Avec ses 800 entreprises et ses 35 000 habitants, la commune se situe au cœur de l’un des plus gros pôles économiques de la métropole bordelaise, Bordeaux Aeroparc, qui regroupent 7 grands groupes dont Airbus, Safran et EADS et 110 sous-traitants qui accueillent 110 000 emplois. Ce qui assurent une demande locative importante sur le secteur.

La résidence va être implantée au cœur d’un quartier résidentiel. Et si le nombre de logements peut en effrayer certains, l’architecture de la résidence, qui propose des petits ilots, permet d’aérer la construction. Ainsi, votre résidence garde une taille humaine. Mais surtout, la qualité de fabrication de ce promoteur Bordelais est l’une des références dans la région. Il est connu dans le secteur pour fournir des prestations de haut niveau mais surtout pour vous livrer un bien qui dans le temps résistera au vieillissement dû aux aléas de la location et des intempéries. Saint Medard en Jalles fait incontestablement partie des villes de la CUB (communauté urbaine de Bordeaux) qui offre les plus belles opportunités de plus-values dans le temps.

► N°4 : Villenave d’Ornon, la proximité à prix accessible

Située à une quinzaine de minutes du centre-ville de Bordeaux et notamment de la gare LGV, la commune de Villenave, comme St Medard en Jalles, est en plein renouveau depuis maintenant plusieurs années. C’est aujourd’hui une commune très dynamique qui a profité de l’arrivée du Tram pour connaître une accélération de son développement. C’est une des communes de la métropole bordelaise qui a su conserver un équilibre entre l’urbanisation et la nature. Elle a notamment construit son succès grâce à une belle qualité de vie et à la proximité de l’ensemble des possibilités de transport. Que ce soit par les transports en commun ou les axes routiers, tout est simple d’accès dans la commune.

Mais elle bénéficie également d’une activité économique soutenue. En effet, une pépinière d’entreprise regroupe plus de 1 100 entreprises sur le secteur et des activités de pointes se sont également installées dans la ville avec notamment un site de recherche de l’INRA, l’Institut des Sciences de la Vigne et du Vin (lSVV) ou encore l’Institut des Sciences de la Nature et de l’Agroalimentaire de Bordeaux (ISNAB).

Son multiplex et sa zone commerciale des Rives d’Arcins, qui proposent plus de 150 enseignes, sont de véritables atouts pour la ville et pour ses habitants. Et l’éclosion du nouveau quartier d’affaires Euratlantique va encore accroitre l’attractivité de la ville qui en est toute proche.

La résidence va s’implanter dans un quartier résidentiel où la quiétude est le maitre mot. A la fois proche des commerces mais assez isolée pour ne pas subir le tumulte de la foule, l’ensemble des services est à proximité. Ainsi, les écoles, les transports en commun, tout est proche. La nature est également fortement présente, donnant accès à un cadre de vie où il fait bon vivre. Et dès 2018, un arrêt de tram sera à 3 minute à pieds de la résidence, ce qui facilitera encore les déplacements.

Quant à la qualité de fabrication, nous sommes ici en présence d’un promoteur bordelais qui s’est déjà illustré par la grande qualité des biens qu’il livre. Aussi bien dans les matériaux qu’il sélectionne que par les équipements qu’il fournit, vous ne serez pas déçu du niveau de prestations. Votre bien sera notamment livré par exemple avec du carrelage 40*40 ou encore des volets roulants électriques.

► N°5 : Talence, la ville au vert

Cette résidence profite d’un écrin vert remarquable vieux de plus de 100 ans. L’architecte a construit son ouvrage autour de ce bois classé. C’est l’une des particularités de la ville de Talence qui vous fera bénéficier de 70 hectares de bois et 30 hectares de parcs et jardins. La ville a pour politique de permettre à chaque habitant d’avoir un espace vert à moins de 10 minutes de chez lui. Mais cette ville ne se limite pas à ça. Elle est aujourd’hui la quatrième ville de Bordeaux Métropole, et se situe à 20 minute du centre de bordeaux et à 15 minutes de la gare et de l’aéroport. Elle profite également d’un réseau de transports en commun dense avec le tram B notamment.

Mais la ville de Talence est également connue pour son complexe universitaire, qui regroupe une grande partie des étudiants de la métropole bordelaise. Ce qui assure à la commune une forte demande locative aussi bien sur le plan étudiant que grâce à l’ensemble du personnel gravitant autour des différents pôles universitaire. Un des atouts de cette résidence est également le nombre de logements avec seulement 31 logements dont 8 maisons individuelles. À la vue de la rareté de ce type de bien, il est sûr que cette résidence va connaitre un grand succès commercial. Mais également, cette typologie devrait permettre de profiter d’un prix de revente à la hausse. Quant aux prestations proposées, elles sont là aussi de haut niveau, ce qui n’a rien d’étonnant quand on connait le promoteur qui réalise ce projet. Peinture lisse, cuisine équipée et même poêle à bois dans les maisons sont au rendez-vous dans votre futur achat.

Conclusion

Bordeaux et son agglomération continue d’attirer de plus en plus de Français et son marché immobilier est encore particulièrement porteur. Avec les nouvelles exigences de construction et notamment de nombre de logements par programme imposées par les mairies, les nouveaux programmes immobiliers qui « sortent de terre » sont de plus en plus qualitatifs tant au niveau de la qualité de construction imposée par les nouvelles normes énergétiques que par la « taille humaine » requise. De quoi assurer un investissement pérenne et solide dans le temps.

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A propos de l'auteur Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine | 47 articles en ligne

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Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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"Site très complet et consultation facile. Beaucoup d'informations et de conseils. Très bon site"

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Le 2021-05-17 15:11:13 par Carole L.
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