Immobilier locatif : 10 conseils avant d’investir à Angoulême

1. Quels sont les quartiers les plus recherchés ?

Pour un investissement locatif réussi, l’emplacement de votre bien reste un facteur déterminant que ce soit de votre point de vue ou de celui du locataire. A Angoulême, les quartiers les plus recherchés sont entre autres Le Plateau, Victor Hugo / La Bussatte, Saint Cybard, L’houmeau.

C'est sur Le Plateau à côté de la mairie que l’on trouve les biens les plus beaux, avec de belles demeures de ville en pierres de Charente. Le long de la Charente, en contrebas du plateau se développent les anciens quartiers qui vivaient au siècle dernier de l’industrie ou du commerce comme Saint Cybard ou l’Houmeau.

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2. Quels sont les pôles économiques de la ville ?

Plus grand pôle industriel de la région, la Charente est aujourd’hui une terre d’innovation dans les domaines de l’image, du jeu vidéo, de la mécatronique, du design et du packaging.

Grâce au produit phare qui est le Cognac, exporté à 95 %, la Charente est ouverte sur le monde. Dans le domaine de l’image, le Pôle Image Magelis, créé en 1997, est la première structure de ce type en France. Son rôle est de promouvoir la filière Image sur le département de la Charente, par l'implantation et l'accompagnement des entreprises, la mise en place d'un Campus Image, le développement de la recherche dans la production d’images fixes ou animées.

Chaque année, plus de 1 000 étudiants intègrent les cursus proposés par les onze établissements d'enseignement supérieur d'Angoulême du réseau Magelis. Les niveaux d'étude des métiers de l'image vont de l'année préparatoire au Doctorat.

3. Comment la ville est désservie ?

Historiquement, Angoulême a toujours eu une place à part en raison de sa position de carrefour de voies de communication importantes, Aujourd’hui encore, se trouvant au centre du département et à une centaine de kms de l’océan, de Bordeaux, de Poitiers, de Niort, de Périgueux, de Limoges, il est facile de se déplacer. L’aéroport et la gare TGV ajoutent à cette facilité d’accès. Quant aux transports urbains, la STGA couvre la ville et ses agglomérations.

4. Quels sont les atouts touristiques ?

Dotée d’un climat doux, proche de la côte atlantique, Angoulême bénéficie d’une grande richesse architecturale.Etablie sur un plateau dominant un méandre de la Charente, la ville est surnommée le balcon du Sud-ouest et est reconnue ville d'art et d'histoire.

Son patrimoine historique, religieux et urbain attire de nombreux visiteurs et touristes de passage (des rives de la Charente jusqu'aux rues étroites de la vieille ville, de la cathédrale Saint-Pierre à l’Hôtel de Ville qui était le château des Valois jusqu’aux remparts qui surplombent la Charente en contrebas.

5. Quels sont les atouts culturels ?

7 festivals s’enchaînent tout au long de l’année, donnant à Angoulême une identité culturelle forte :

• Le Festival International de la Bande Dessinée en janvier où dessinateurs, scénaristes, amateurs se retrouvent pour des échanges, des dédicaces…
• La Tête dans les Nuages en mars fête ses 20ans et offre un festival de spectacles vivants destinés aux enfants et aux parents.
• Le Festival Musiques Métisses fin mai début juin propose une programmation musicale allant du rap au jazz en passant par l’électro.
• Le Festival du Film Francophone (FFA) créé il y a 6 ans, réuni fin Août les plus grands noms du cinéma français (auteurs et réalisateurs) autour de nombreuses avant premières.
• Le Circuit International des Remparts, 3 jours en septembre où les véhicules anciens sont mis à l’honneur lors du concours d’élégance, du rallye touristique ou encore lors de la course mythique des Remparts.
• Piano en Valois, depuis 1994, ce rendez-vous d’envergure européenne redonne vie aux plus grands compositeurs. Les pianistes les plus talentueux de la scène classique contemporaine viennent se produire dans divers lieux culturels du département.
• Les Gastronomades. Le rendez-vous des gourmands et des gourmets au cœur de la ville avec des cours de cuisine, des dégustations, des expositions a lieu en novembre.

En disposant de multiples équipements culturels comme la Cité internationale de la bande dessinée et de l’image, le Musée national de la bande dessinée, le Théâtre d’Angoulême (scène nationale), La Nef (salle de musiques actuelles) , le Conservatoire de musique, Danse et Théâtre, le Fonds Régional d’Art Contemporain, le parc des expositions et accueillant une multitude de créatifs (entreprises de l’Image, artistes multimédia, auteurs de bande dessinée, collectifs d’auteurs, étudiants des sept écoles du Campus Image…), tout est réuni pour évoluer dans un environnement à la fois propice à la créativité, aux échanges, à la recherche et à l’innovation.

Sans oublier les murs peints qui jalonnent la ville et donnent une identité bien particulière à la ville. Au niveau sportif, là aussi le choix est très diversifié : arts martiaux, athlétisme, basket-ball, billard, bowling, golf. Même le rugby est en plein renouveau avec le SAXV en PROD2 cette saison. Le stade Chanzy va connaître un grand chantier de rénovation qui permettra aux télés de diffuser les matches du SAXV en nocturne.

6. Angoulême se situe dans un secteur sauvegardé

La ville a signé une nouvelle convention avec la Fondation du Patrimoine concernant les projets de restauration d’immeubles identifiés au plan de la zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager. Il s’agit, sous conditions, d’accorder un avantage fiscal aux projets de restauration des clos et couverts de ces immeubles.

Des travaux les plus modestes aux plus ambitieux, la palette des projets qui peuvent être soutenus est très large. Que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur, l’obtention du label de la Fondation du Patrimoine vous permettra de déduire 50 % du montant des travaux labellisés de votre revenu imposable.

7. Quels sont les aménagements de ma ville et les projets à venir ?

D’importants travaux sont à noter depuis le début de ce XXIe siècle : le viaduc de l’Anguienne (ouvrage d’une longueur totale de 400m et qui franchit la vallée à plus de 40m de hauteur), le réaménagement de la Place du Champ de Mars, la construction du parc des expositions, l’aménagement d’un parvis devant l’hôtel de ville.

Deux autres projets d’envergure vont apporter à Angoulême un nouveau visage : la nouvelle médiathèque « L’Alpha » qui a ouvert fin 2015, située près de la Gare d’Angoulême, se veut un nouveau lieu de vie et de rencontre pour tous les habitants de l’agglomération. En plus d’une riche collection de 150 000 livres, cd, dvd, jeux vidéo et livres anciens, elle disposera d’un auditorium de 100 places, d’un lieu d’exposition, d’un parc informatique de 75 postes.

Un centre d’affaires est annoncé également dans ce quartier ainsi qu’un hôtel, des restaurants, des bars d’un côté et une résidence seniors, du logement, des commerces, des services, et des bureaux de l’autre. Fin des travaux en 2019. La ligne LGV Paris-Bordeaux mise en service en 2017 a entraîné les travaux de rénovation de la gare (bâtiments et parkings) qui prendront fin en 2018.

8. Les avantages d'un habitat diversifié

Angoulême est une ville dotée de plusieurs catégories de population. Elle possède une frange étudiante avec des écoles d'Ingénieur et un IUT notamment. Plusieurs écoles d’ingénieurs et filières universitaires ont été créées ces dernières années à l’initiative des universités de Poitiers et La Rochelle, du CESI et du CNAM.

Elle regroupe également une population plus aisée située près du fameux plateau où l’on trouve les biens les plus beaux. Les familles de classes moyennes auront plutôt tendance à habiter dans les villes de proximité qui possèdent des quartiers pavillonnaires. Ces zones présentent aussi l’intérêt de rester proche du centre-ville (20 minutes en voiture).

Même si les biens peinent à prendre de la valeur, la contrepartie positive est que l'immobilier y est accessible pour tous. On trouve aisément un pavillon familial pour un tarif très correct. En ce sens il y a un gain évident de cadre de vie.

Le marché locatif est lui poussé par des prix attractifs à l'achat ce qui permet en retour de proposer des loyers raisonnables. Un autre argument qui joue en faveur de l'investissement immobilier à Angoulême est celui de la capacité à investir en loi Pinel, la ville étant listée en secteur B2 par l’administration.

9. Le choix d'une bonne orientation

Une bonne orientation est un critère primordial pour une multitude de personnes. Lors d’un investissement, ne le négligez pas. La luminosité dans un logement en fait tout son attrait que ce soit pour le locataire y vivant ou pour le propriétaire dans l’éventualité d’une future vente.

10. Quelle est la rentabilité locative d'Angoulême ?

Avant de s’engager dans l’investissement d’un bien immobilier, il est essentiel de s’intéresser à sa rentabilité. A Angoulême, la rentabilité locative brute est de 9% en moyenne. Plus la rentabilité de votre bien est importante, plus le bien rapportera pendant que vous le détenez mais également lors d’une éventuelle revente.

La différence entre les logements se fait moins au niveau des loyers que des prestations offertes. Une fois loué, le taux d’occupation reste élevé par rapport à la moyenne nationale.

Les prix pratiqués permettent d’accéder d'accéder à la propriété, mais également de capitaliser en achetant d'autres biens destinés au marché locatif, tout en étant finalement garantis d'être payés par des locataires qui respecteront facilement les exigences des assurances en terme de garantie loyers impayés.

Conclusion

Angoulême est une ville située entre de grandes métropoles comme Bordeaux ou Poitiers mais elle a su ne pas en faire un désavantage. Elle dispose d'un cadre de vie qui se situe au-dessus de la moyenne nationale du fait qu'elle permet à chacun de se loger très convenablement avec des prix modérés et qu’elle offre une diversité et un dynamisme culturels ainsi qu’une douceur de climat non négligeable. La ville dispose donc de réels atouts que ce soit culturels ou patrimoniaux.

Pour en savoir plus sur l’investissement à Angoulême, contactez les professionnels de Netinvestissement qui vous guideront et répondront à toutes vos interrogations.