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Pourquoi et comment investir à Dijon ?

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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Ville historique et ancienne capitale des ducs de bourgogne, située à l’est du bassin parisien, Dijon est la capitale régionale de la Bourgogne-Franche-Compté. La ville compte aujourd’hui 156 270 habitants et devient la 17eme plus grande ville de France. Principalement reconnue pour son patrimoine historique et architectural, elle est souvent mise en avant par sa réputation gastronomique et son terroir bien connu des touristes. Dijon est une ville verte, dont l’économie rayonne à travers son secteur pharmaceutique réputé, son centre universitaire, hospitalier et administratif et son pôle agro-alimentaire en pleine expansion. L’histoire de Dijon s’inscrit dans une volonté d’allier modernité, avec un tramway qui permet un accès à l’ensemble de l’agglomération, et patrimoine avec ses climats du vignoble de Bourgogne qui ont fait leur entrée dans le patrimoine mondial de l’UNESCO.

La ville regorge d’atouts dans le cadre d’un investissement immobilier ! Bien au delà de son cadre de vie calme et typiquement français, la capitale des ducs de bourgogne possède une économie attractive et un fort potentiel d’avenir. Pourquoi est-il intéressant d’y investir ? Quelles sont les possibilités ? Ce guide vous permettra de découvrir l’aspect attractif de Dijon et savoir comment en profiter.

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Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

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Pourquoi investir à Dijon ?

La ville de Dijon a fait son entrée dans les villes à fort potentiel où il faut investir. Cette ascension réalisée ces dix dernières années est le fruit d’une croissance économique de son agglomération et de la création du Grand Dijon qui regroupe l’ensemble des communes avoisinantes. La ville a su montrer à la France son attractivité et attirer de plus en plus d’investisseurs, de part son fort potentiel touristique et économique.

► Très bonne rentabilité

La demande locative est très importante dans l’agglomération. Comme dans la majorité des villes françaises, les petits logements sont très recherchés. Dans l’immobilier ancien, le prix au mètre carré varie de 2 000 à 2 800€ le m2. De nombreux acheteurs recherchent des villas proches du centre ville et bien desservies par les transports. Le cœur de la ville reste une valeur sûre pour l’investissement. Il attire de nombreux investisseurs, et certains appartements de charme se vendent à 4 000€ le m2. D’autre part, les quartiers situés près des universités, et aux abords directs de la ville, constituent des zones très rentables. Toutefois avec la demande accrue en centre ville, les biens se font rares. C’est pour cela que la périphérie proche est en pleine expansion.

► Ville dynamique en pleine croissance

L’économie de la ville est dynamique. Les moyens mis en œuvre par les collectivités pour soutenir cette croissance, en commençant par son tramway, et ses nombreuses voies de bus électriques, permettent un accès facile et rapide au centre ville, qui est lui devenu piéton. C’est un confort pour les commerçants, restaurateurs et touristes qui sont présents à toutes saisons de l’année. De nombreuses entreprises se sont installées dans la capitale des ducs de Bourgogne à commencer par Urgo, Sanofi et leur activité pharmaceutique importante avec près de 1700 employés. D’autres entreprises comme Scheneider et Thomson sont également bien implantées dans l’agglomération.

Dijon est en pleine construction de la Cité Internationale de la Gastronomie qui s’étendra sur plus de 70 000 mètres carrés au cœur de la capitale régionale. En son sein sera créé un hôtel 5 étoiles de 85 chambres, un complexe cinématographique, un pole culture et formation ainsi qu’un écoquartier de 540 logements. La mairie attend plus de 1 million de visiteurs sur le site chaque année.

Dijon prévoit d’étendre et de moderniser sa gare Dijon-Porte-Neuve, située près des Facultés, à la périphérie de l’hyper centre afin d’accorder plus de confort à ses voyageurs notamment avec l’ouverture de la LGV Rhin-Rhône.

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Quels sont les atouts de la ville ?

Idéalement située au carrefour des grandes voies de communication, Dijon est une porte d’entrée de l’est de la France. C’est une ville universitaire et ville d’art, elle offre de nombreux atouts.

► Atouts économiques

Le tissu économique de la région est assez diversifié. Le Grand Dijon fait de son attractivité un enjeu essentiel pour le développement économique. L’infrastructure multimodale de transport permet à tous, habitants et travailleurs, de bénéficier de conditions de circulation optimales. Au total, 17 900 entreprises sont installées dans le Grand Dijon. L’économie du secteur repose majoritairement sur des entreprises de tailles moyennes. C’est avant tout un pôle tertiaire (80% des emplois). Les activités concernant la santé emploient 10 900 personnes, qui sont réparties entre les sites hospitaliers et les cliniques. La croissance de l’emploi est de l’ordre de 5% dans le Grand Dijon, ce qui est assez exceptionnel. C’est un véritable atout pour les locataires venant s’y installer. De ce fait, les investisseurs souhaitant réaliser un investissement, feront le choix d’une ville où la tension locative est forte.

► Atouts touristiques

Dijon est connue pour le charme de son centre ville avec ses toits colorés. La ville étonne ses visiteurs avec des vues surprenantes sur les vignes qui l’entours. La cité a su faciliter la vie des voyageurs, avec le retour de son tramway en 2010, elle est devenue un arrêt obligatoire entre Paris, Lyon et même le sud de la France. Sa gare SNCF et les TGV et LGV qui s’y arrêtent permettent aux touristes une escale culturelle et gastronomique très appréciée. Son climat classé au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 2015 fait la fierté de la région.

► Capitale universitaire

On recense à Dijon environ 30 000 étudiants, ce qui fait de l’université de Bourgogne la plus grande université de province quantitativement. Dijon séduit par la présence d’universités pluridisciplinaires et de grandes écoles. L’université de Bourgogne est organisée en 16 possibilités de formation et de recherche :

  • 8 unités de formation et de recherche (UFR),
  • 1 école supérieure du professorat et de l’éducation (ESPE),
  • 2 écoles d’ingénieur (ISAT et ESIREM),
  • 1 école de management (IAE),
  • 3 IUT
  • 1 institut de la vigne et du vin
  • 1 école de commerce qui attire tous les ans de plus en plus d’étudiants

Cette école de commerce est d’ailleurs l’une des rares à se situer encore, au centre de sa ville. Cependant les tracés du tramway la desservent très bien, ce qui permet aux habitants vivant dans l’agglomération de s’y rendre facilement.

Les organismes de recherche y sont très performants. On recense 29 laboratoires labellisés et 4 écoles doctorales.

► Situation géographique

La ville se trouve au carrefour des axes venant de Paris, Lyon, de Lorraine et d’Alsace. La région dijonnaise voit passer 50% du fret ferroviaire français. Le TGV rend la ville accessible depuis Paris en seulement 1h40, 1h30 depuis Lyon et depuis Marseille en 3 heures. Le TGV plus récent Rhin-Rhône, qui s’ouvre vers l’axe rhénan, la Suisse et l’Allemagne, promet un bel avenir à la région, sur le plan économique et touristique.

Comment y investir ?

Lors de la réalisation d’un investissement locatif, vous avez le choix entre différents dispositifs de défiscalisation immobilière. Chacun d’entre eux possède des avantages et inconvénients. Votre choix se fera donc en optimisant votre projet, et en choisissant celui qui répondra au mieux à vos attentes.

Pinel

Prenant la relève des dispositifs Scellier et Duflot, la loi Pinel permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu, de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Ce dispositif vient d’être prolongé d’un an, jusqu’à fin 2017. Le taux de cette réduction d'impôts est de 12%, 18 % ou 21% du montant de l’investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) dans la mesure où le logement répond au niveau de performance énergétique "label BBC".

Pour faire face à la démographie qui augmente, ainsi qu’à la demande locative accrue, la ville construit de nombreux logements neufs éligibles au dispositif Pinel

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Censi-Bouvard

Ce dispositif permet aux personnes physiques soumisent à l’impôt sur le revenu, de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf. Attention, contrairement à la loi Pinel, le bien immobilier doit être situé dans une résidence de services. Dans la mesure où le logement est destiné à la location meublée, dans une résidence de services, pour une durée de 9 ans et, où vos loyers perçus entrent dans la catégories des revenus BIC, vous pourrez alors toucher une réduction d’impôts de 11% du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 € investis. Dans la région dijonnaise, de nombreuses résidences de services sont construites chaque année et éligibles en Censi-Bouvard.

Malraux

Le dispositif Malraux offre une réduction d’impôts calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser. Il va ainsi permettre aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de déduire leurs travaux, dans la limite de 100 000 € par an, de leurs impôts. Pour cela il est nécessaire d’investir dans l’immobilier réhabilité et, le bien concerné doit se situer dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager). Attention, selon le secteur privilégié le montant de la réduction d'impôts ne sera pas le même. En effet, elle sera de 30% du montant des travaux, soit jusqu’à 36 000 € par an, dans le secteur sauvegardé et de 22% du montant des travaux, soit jusqu’à 27 000 € par an, en ZPPAUP.

Dijon dispose d’un centre historique qui constitue le secteur immobilier sauvegardé dont les immeubles peuvent bénéficier de la Loi Malraux. Ce centre est délimité par des boulevards aux architectures de style « haussmanniennes » qui relient les six places principales de la ville : place Darcy, place Saint-Bernard, place de la République, place du Trente-Octobre, place Wilson et place du Premier-Mai.

Statut de LMNP

Dans le cadre d'un investissement locatif meublé, c'est-à-dire lorsque le logement comporte un certain nombre d'équipements nécessaires à la vie courante et en état d'usage, comme les meubles ou la literie, vous pourrez bénéficier des avantages du statut LMNP. Ces avantages sont : la possibilité de récupérer la TVA sur le bien ou celle d’amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l’amortissement réputé différé. A Dijon, la population étudiante est très importante, et de nombreuses résidences étudiantes sont éligibles pour un statut de LMNP.

Dispositif monuments historiques

Le dispositif Monuments Historiques repose sur une mécanique de déduction d’impôts. Il vous permet de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années. Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, le bien immobilier concerné doit être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture d’une part et, vous devez prévoir des travaux de réhabilitation dans le but de pouvoir mettre le dit bien en location. Le cœur historique de Dijon possède de très beaux biens, souvent situés en hyper centre ville, éligibles au dispositif de monuments historiques. Effectivement, l’histoire et la culture de la ville sont riches, tout comme son architecture.

Choisir le bon emplacement pour un investissement à Dijon

Lors d’un investissement immobilier, le choix de la localisation du bien est primordial. Effectivement, le lieu doit correspondre aux attentes de la demande locative du secteur. De ce fait, quelque soit la ville, il est important de bien choisir le quartier dans lequel on investi.

La demande de logements est repartie à la hausse à Dijon ces dernières années pour les personnes souhaitant acquérir leur résidence principale, ce qui est bien le signe d’un regain de compétitivité pour la ville. Le pouvoir d’achat a été dopé par les taux d’intérêt très bas, et ils profitent également de la baisse des prix. Les investisseurs cherchent surtout des petits appartements ou des maisons proches de l’agglomération. Actuellement, le quartier du centre ville historique de Dijon est en pleine expansion. Les acquéreurs y recherchent des biens ayant un vécu, une histoire, tout en étant proche de toutes les commodités qu’offre la ville.

Les quartiers situés à la limite du centre ville sont très recherchés. C’est le cas des quartiers de Montchapet mais aussi Victor Hugo, on y trouve de beaux logements, avec des prix au mètre carré allant de 1 700 à 2 600. Certains quartiers, comme celui de Clémenceau bénéficient du dynamisme du centre des affaires et de nombreux hôtels à proximité.

Bien entendu, toutes les zones près des établissements d’études supérieures sont très prisées et rentables, car la garantie de trouver un locataire y est importante. Ces secteurs ont tiré leur épingle du jeu, principalement grâce au déploiement des nouveaux plans d’urbanisation et de transport en commun.

En résumé...

La métropole régionale du Grand Dijon regroupe 24 communes au sein d’une Communauté Urbaine. Elle dispose d’équipements et de services performants. L’agglomération a tous les atouts pour jouer dans la cours des grands. En 10 ans, plus d’un milliard d’euro a été investi pour doter la ville des équipements qui en font aujourd’hui une des métropoles d’avenir en France et dont le dynamisme est assuré. La voilà aujourd’hui avec le tramway, un nouvel hôpital, un Zénith, une piscine olympique, un aéroport, une gare moderne disposant de TGV et LGV, rocade, nouveau musée des Beaux-Arts, centre d’art contemporain, grand stade, nouveaux parcs d’affaires... et bientôt Cité Internationale de la Gastronomie.

Dijon est une ville très stéréotypée et connue pour sa moutarde mais aujourd’hui c’est elle qui monte au nez des investisseurs par son dynamisme économique et culturel. Elle a su relever les challenges auxquels elle a fait face ses dernières années. Aujourd’hui son objectif est de loger les universitaires et nouveaux venus qui se sont installés dans la capitale des ducs de bourgogne pour son attractivité.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine | 1656 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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