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Pourquoi et comment investir à Saint-Etienne ?

L’article « Pourquoi et comment investir à Saint-Etienne ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Pôle économique incontournable, St Etienne a su allier à la perfection qualité de vie et attractivité, grâce notamment au développement durable, économique et culturel de la ville. Ville d'Art et d'Histoire, la ville est également connue pour son exceptionnelle offre culturelle.

Avec plus de 2400 commerces, un aéroport, un riche patrimoine historique et plusieurs hectares de parcs et de jardins publics, Saint-Étienne dispose de tous les atouts pour satisfaire l’ensemble de ses habitants.

Ville universitaire, St Etienne accueille chaque année de nombreux étudiants, tous désireux de profiter du large choix de formations offert par la ville. Si tous les ingrédients sont réunis pour faire de Saint-Etienne un choix d’investissement judicieux et pérenne, Netinvestissement vous propose de vous éclairer davantage sur les emplacements et les dispositifs à privilégier.

1. Pourquoi investir à Saint-Etienne ?

Ville dynamique et tournée vers l’avenir, Saint-Etienne a opéré au cours de ces dernières années de nombreuses mutations tant urbaines, qu’économiques, comme en témoignent la rénovation du quartier de la gare ou encore la création du parc technologique Metrotech.

Deuxième pôle économique de France, Saint-Etienne jouit d’un dynamisme économique hors norme, notamment grâce au nombre considérable d’entreprises qui viennent s’installer chaque année au sein de la métropole.

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2. Quels sont les atouts de Saint-Etienne?

► Atouts économiques

Pôle de recherche incontournable dans le domaine du Design, Saint-Etienne s’identifie également par la qualité de son campus scientifique issu du réaménagement de sa manufacture impériale, ainsi que par son centre de mécanique, historiquement centré sur la fabrication d’armes dont Giat Industrie a conservé la partie optique de son activité.

Avec plus de 40ha de superficie et 250 000 m2 de bureaux, la Cité des affaires de Châteaucreux a fortement contribué à la puissance économique de Saint-Etienne. Cette cité abrite notamment le siège social mondial du Groupe Casino. Outre son important parc technologique dédié prioritairement à des activités liées au biomédical, à la mécanique avancée, à l'optique vision et au tertiaire supérieur (Métrotech), l’activité économique de Saint-Etienne tourne autour d’une grande diversité de pôles d’activités :

  • Le pôle des Technologies Médicales qui rassemble un tiers du potentiel de Rhône-Alpes dans les technologies médicales ;
  • Le pôle Sporaltec qui réunit les filières de la mécanique, du textile, de la plasturgie et les industries des équipements de sports, de loisirs et de santé ;
  • Le pôle de compétitivité ViaMéca qui regroupe les filières de l'aéronautique, des véhicules roulants, des machines outils et des biens d'équipement ;
  • Le pôle de l’eau et de l’environnement qui fédère plus de 150 partenaires aux compétences diversifiées et complémentaires.

► Atouts touristiques

Labellisée « Ville d’Art et d’Histoire » en 2010, Saint-Etienne est également réputée pour la beauté de son patrimoine architectural, ainsi que pour son environnement exceptionnel alliant dynamisme et sérénité, grâce notamment à la diversité de ses paysages. L’aménagement de son ancienne mine de charbon en lieu culturel et touristique a notamment valu à la ville d’être reconnue par l’Unesco pour faire partie du réseau des « villes créatives Design ».

La tour de la Droguerie, la Bourse du Travail, la Manufacture d'Armes, la réplique de la statue de la Liberté, sont autant d’illustrations de la richesse historique dont fait preuve Saint-Etienne. Avec plus de 700 hectares de parcs et d’espaces verts, parsemés de sculptures, d’oeuvres d'art, d’essences d'arbres, la ville organise chaque année en collaboration avec la métropole Lyonnaise, la très réputée Saintélyon, qui est une course à pied nocturne entre Lyon et Saint-Étienne.

► Atouts culturels

La cité du Design (Biennale du Design de Saint Étienne, tous les deux ans), la Plaine Achille avec tous ses équipements culturels, le Zénith, ainsi que la Comédie de Saint Étienne contribuent à faire de Saint-Etienne une ville à la diversité culturelle exceptionnelle.

Animée chaque année au mois d’octobre par sa célèbre fête du Livre, ainsi que par ses nombreux festivals de musique alliant musiques innovatrices et musiques du Monde, Saint-Etienne jouit d’un dynamisme comparable aux grandes métropoles françaises.

Toujours en quête d’une diversification culturelle, Saint-Etienne multiplie les projets comme en témoignent son nouveau centre culturel novateur, La Rothonde qui associe approche pédagogique et expérimentations autour de thématiques scientifiques, ou encore le Conservatoire et les Ateliers des meilleurs ouvriers de France qui expose chaque année de nombreuses oeuvres originales.

3. Comment investir à Saint-Etienne ?

► Les dispositifs immobiliers

Au cours des dernières années de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière ont été mis en place par le gouvernement. Chacun de ces dispositifs répondant à des objectifs spécifiques, tous connaissent des conditions d’application, et des avantages qui leur sont propres.

Dans le cadre d'un investissement locatif, il s’agira d’opter pour l’un de ces dispositifs en veillant bien évidemment à ce que ce dernier soit en adéquation avec vos objectifs et vos attentes. Les dispositifs de défiscalisation immobilière existants actuellement sont :

la loi Pinel à Saint Etienne

la loi Censi-Bouvard à Saint Etienne

la loi Malraux à Saint Etienne

le statut LMNP à Saint Etienne

le dispositif Monuments Historiques à Saint Etienne

La loi Pinel à Saint-Etienne

Mise en place en septembre 2014, ce dispositif Pinel va permettre à tous les contribuables soumis à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de cet impôt en investissant dans l’immobilier neuf. Plus précisément, lors d’un investissement dans un logement BBC, ce dispositif vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, 18 % ou 21% du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans).

Le plus : répertoriée en zone B2, la ville de Saint-Etienne est éligible au dispositif Pinel. En outre, la ville comptant parmi les villes les moins chères de France en matière de prix au mètre carré, réaliser un investissement en Pinel à Saint-Etienne s’avère être de très bon augure.

La loi Censi-Bouvard à Saint-Etienne

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2016, le dispositif Censi-bouvard vous donnera la possibilité de réduire le montant de votre impôt sur le revenu en investissant dans l’immobilier neuf meublé, et plus précisément dans une résidence de services. Ainsi, en réalisant un tel investissement, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient étalée sur 9 ans, et ce dans la limite de 300 000 euros investis.

Comme pour le dispositif Pinel, le bien doit être loué pour une période minimum et l’acquisition est limitée à deux biens par an.

Le plus : ville universitaire incontournable, Saint-Etienne attire chaque année de nombreux étudiants désireux de bénéficier de la qualité des formations proposées par la ville. Ainsi, pourquoi ne pas opter pour un investissement dans une résidence étudiante ?

La loi Malraux à Saint-Etienne

Instaurée afin d’aider la rénovation de parcs immobiliers locatifs vétustes, la loi Malraux permet de déduire de votre revenu global les dépenses liées à la restauration de votre immeuble ancien dans la limite de 100 000 euros par an.

Rappelons que le bien immobilier doit obligatoirement se situer dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager).

Le plus : riche d’un patrimoine architectural exceptionnel et en quête de renouveau, Saint-Etienne est l’emplacement idéal pour ceux qui souhaitent réhabiliter de beaux immeubles anciens par le biais d’un investissement en Malraux.

Le statut LMNP à Saint-Etienne

Dans le cadre d’une acquisition d’un bien locatif meublé, plus particulièrement d’une résidence hôtelière ou d’une résidence de services, le statut LMNP vous donne la possibilité de bénéficier de nombreux avantages fiscaux, comme par exemple l’amortissement de la valeur du bien comptablement ou encore la récupération de la TVA.

Le plus : tout comme pour le dispositif Censi-bouvard, pensez à diriger votre investissement vers une résidence étudiante afin de vous assurer une rentabilité optimale.

Le dispositif Monuments Historiques à Saint-Etienne

Réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou sont propriétaires d’un Bien Immobilier classé, inscrit ou agréé par les affaires culturelles et qui réalisent des travaux de restauration, ce dispositif vous permettra de bénéficier d’une déduction intégrale des travaux de rénovation de votre revenu global et imposable, en l’étalant sur 3 ans.

Le plus : la ville de Saint-Etienne comptant de nombreux bâtiments classés, opter pour le dispositif Monuments Historiques est un choix judicieux pour ceux qui souhaitent bénéficier d’un cadre fiscal très avantageux.

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► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Saint-Etienne

Une fois votre dispositif défiscalisant choisi, il convient désormais de s’intéresser à l’emplacement. Nécessaire à la réalisation d’un bon investissement, le choix de l’emplacement demeure une étape primordiale, n’oubliez pas qu’un emplacement optimal doit se trouver à proximité des commerces, des écoles, ainsi que des infrastructures de loisirs.

Le centre-ville

Un patrimoine exceptionnel, les bars, les restaurants, ainsi que les nombreuses boutiques et commerces de tout genre, sont autant d’éléments qui font du centre ville de Saint-Etienne le lieu idéal pour faire des rencontres et profiter de tous les avantages que peut offrir une métropole. Répondant à toutes les attentes des jeunes actifs d’aujourd’hui, le centre ville de Saint-Etienne est idéal pour réaliser un investissement, et ce quelque soit le support choisi.

Le quartier de la Plaine Achille

Quartier incontournable de Saint-Etienne, le quartier de la Plaine Achille est directement connecté au centre ville historique de la ville, avec sa place ombragée, ses terrasses et son marché de producteurs. En pleine mutation, ce quartier offre un cadre de vie harmonieux et verdoyant, grâce notamment à la diversité des parcs et jardins qui le borde, dont le plus réputé est le parc-esplanade.

Le quartier Châteaucreux

Situé à proximité du centre ville de Saint-Etienne, le quartier Châteaucreux fait actuellement l’objet d’un vaste projet de rénovation afin de devenir le quartier d’affaires de la Ville. A proximité de la gare, ce quartier est idéalement situé pour ceux et celles qui souhaitent rester à proximité de leur lieu de travail tout en jouissant d’un cadre de vie de qualité.

4. En savoir plus sur Saint-Etienne

► Principaux pôles économiques :

Le Centre d'affaires dans le quartier de Châteaucreux

En pleine mutation, le quartier de Châteaucreux a pour vocation de devenir le deuxième pôle tertiaire de la métropole Lyon - Saint Etienne - Bourgoin Jallieu - Vienne. Sa dimension de pôle d’échanges multimodal régional lui confère une importance stratégique de premier ordre.

Le quartier de la Manufacture

De la Cité du design aux équipements les plus emblématiques de Saint-Etienne, le quartier de la Manufacture a pour ambition de devenir le quartier des métiers créatifs, de la matière grise, de l'innovation ; un quartier créatif qui permet le maillage permanent entre vie quotidienne, technologies, art, culture et loisirs.

Le futur îlot poste Weiss

Saint-Etienne poursuit sa transformation urbaine et accroît son attractivité tertiaire et résidentielle avec la signature de l'ilôt Poste Weiss. Il s'agit d'un programme mixte de logements (46 %), bureaux (25 %), commerces (9 %) et hôtels (20%).

Métrotech

Site unique Métrotech offre un potentiel de 30 000 m² dédiés à l’activité tertiaire. Aménagé comme un véritable "campus d’entreprises", Métrotech est un site hautement fonctionnel, créant et favorisant les échanges entre les entreprises.

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : la gare de Saint-Étienne met à disposition des voyageurs des lignes quotidiennes TGV avec Paris et des liaisons directes avec de nombreuses villes de France. La ligne TER Saint Étienne - Lyon est la ligne la plus fréquentée de France en dehors de celles de l'Ile de france.
  • Aéroport : à seulement 15 minutes du centre ville, l’aéroport de Saint-Etienne dispose d’atouts valorisants, notamment un accès facile et rapide, un parking gratuit et un embarquement immédiat.
  • Transports urbains : Saint-Etienne met à disposition de ses habitants un réseau de transports en commun d’envergure comportant un réseau de tramways efficient depuis 1881, ainsi qu’un réseau de bus à l'énergie propre, et un trolley bus électrique couvrant 60 lignes régulières.

Conclusion

Comptant parmi les villes les moins chères de France avec un prix au mètre carré avoisinant les 1486 euros, Saint-Etienne est la ville idéale pour ceux et celles qui souhaitent investir dans l’immobilier ancien ou neuf tout profitant d’une plus-value importante en cas de revente. Dynamique et attractive, Saint-Etienne est incontestablement une ville où il fait bon vivre.

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A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Stéphane :

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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