Mis à jour le 19/11/2024

Pourquoi et comment investir à Grenoble ?

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Écrit par Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Riche d'une histoire de plus de 2 000 ans, Grenoble était dans le temps une ville militaire et parlementaire qui a accueilli de multiples avancées sociales, développements industriels et progrès scientifiques. Façonnée au cours des âges, chef-lieu du département de l'Isère, Grenoble est une ville dynamique, idéalement située au cœur de la partie française des Alpes et bénéficiant d'un climat atypique : mi-océanique et mi-continental avec en plus quelques particularités apportées par l'environnement montagneux. De par ses spécificités, la ville de Grenoble attire les investisseurs en quête de placement immobiliers. Mais encore faut-il savoir pourquoi et comment investir à Grenoble !

Écrit par Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Pourquoi investir à Grenoble ?

Seizième ville de France avec 157 477 habitants, Grenoble a vu sa population augmenter fortement ces dernières années.

Plus grande métropole alpine, surnommée « la capitale des Alpes », la ville entretient avec attention la nature. Entourée de collines, Grenoble propose à ses habitants un cadre de vie extrêmement respectueux de la faune et de la flore. En effet, la ville est compacte, économe en ressources naturelles et surtout, tournée vers les énergies renouvelables... De quoi assurer un avenir sain à sa population.

Ville historique, culturelle, scientifique, sportive et dynamique, Grenoble est une ville idéale pour réaliser un investissement immobilier locatif et se place donc sans peine dans notre palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et rentable.

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2. Quels sont les atouts de Grenoble ?

Atouts économiques

Grenoble est le premier pôle français de recherche publique et privée générant plus de 24 290 projets de recrutement dans la région.

Les deux moteurs du développement économique de Grenoble sont l'innovation et l'international. Le niveau d'activité de la communauté de recherche, la richesse du tissu économique et l'environnement universitaire et technologique contribuent à faire de la région grenobloise une région très attractive.

L'Isère ne compte pas moins de 20 banques françaises et étrangères et plus de 116 790 entreprises, souvent orientées vers l'international. Le département se place ainsi comme un véritable centre de décision pour des activités de marketing, production, recherche développement et management.

La région grenobloise offre la présence massive de leaders industriels internationaux et le niveau de qualification est plus élevé que celui de la moyenne nationale. L'environnement industriel très exigeant et l'attractivité du site pour les cadres font de la région grenobloise une terre de notoriété technologique reconnue et multiculturelle.

Grenoble est le pôle technologique majeur du sillon alpin, figure emblématique de l'industrie du gant (1er rang de la production mondiale). L'industrie hydroélectrique avec la transformation de la houille blanche, la présence d'industries alimentaires comme Brun, Teisseire, Lustucru, et la présence de grandes entreprises liées au sport et au textile, les industries papetières et l'industrie du ciment font de Grenoble une région particulièrement dynamique sur le plan économique. Grenoble est le berceau de grandes écoles et universités dont la qualité de l'enseignement est réputée au niveau international.

Grenoble est réputée aujourd'hui pour être un important pôle de recherche scientifique (universités, Synchrotron, etc.), impliquée dans quatre pôles de compétitivité: les pôles mondiaux LyonBiopole (Biotechnologie, diagnostic et vaccins) et Minalogic (Microtechnologies, nanotechnologies et logiciels embarqués), le pôle national Tenerrdis (Energies renouvelables) et le pôle à vocation mondiale Axelera (Chimie et environnement).

Atouts touristiques

Un environnement naturel exceptionnel: trois parcs naturels, la proximité des Alpes pour pratiquer ski, randonnées, escalades, parapentes. Grenoble est une ville très cosmopolite, 35 nationalités sont représentées surtout dans le milieu étudiant. C'est une ville très dynamique au niveau sportif.

Grenoble organise le 1er festival oenophile de France le "Millésime", qui est un festival à la fois œnologique, musical et un marché aux vins. La ville est le site d'une gigantesque fête foraine, la plus importante après la foire du Trône et la foire des Rameaux.

La ville est dominée par la Bastille, une ancienne forteresse défensive accessible depuis le centre-ville par le téléphérique de Grenoble Bastille, dont les cabines appelées communément « les bulles », sont devenues un des symboles marquants de la ville. Derrière la Bastille commence le parc naturel régional de Chartreuse.

Grenoble est une ville fortifiée par des murailles, ce qui explique la relative petite taille de son centre historique. Il n’en demeure pas moins attrayant et riche de nombreux ouvrages témoins de l’histoire de la cité. L'on y trouve vestiges romains, cours intérieures médiévales et hôtels particuliers du XVIIème siècle: l’hôtel d'Ornacieux, le Jardin de ville (dont une partie serait due à Le Nôtre) avec la Tour du Trésor, l’antique voie romaine au bout de laquelle se trouve la statue du chevalier Bayard, la Tour de l’Isle (XIVe siècle), premier hôtel de ville de Grenoble, aujourd'hui annexe du musée de Grenoble abritant une formidable collection de dessins essentiellement italiens.

La vallée du Grésivaudan, surnommée « la vallée aux cent châteaux » avec notamment, le château du Touvet, est à proximité de Grenoble et reste une destination touristique privilégiée. Les parcs naturels régionaux du Vercors et de la Chartreuse attirent de nombreux touristes chaque année.

Atouts culturels

Chaque année, fin novembre, le Festival international du cirque de Grenoble est organisé pendant quatre jours, au sein du Palais des sports. Il reçoit les plus grands numéros internationaux du moment. 

Grenoble abrite le festival du film court en plein air qui a lieu début juillet. À noter la présence du festival Rocktambule qui a lieu chaque année en octobre et le Grenoble Jazz festival intitulé désormais le Festival 38e Rugissants, consacré aux musiques du monde et à la création musicale contemporaine.

La cité grenobloise organise depuis avril 2011 la première édition des "Détours de Babel", festival des musiques du monde contemporain. Le centre dramatique national des Alpes et le célèbre Centre chorégraphique national de danse contemporaine contribuent à la richesse culturelle de Grenoble. Le patrimoine gastronomique de Grenoble est symbolisé par le gratin dauphinois ou encore ses célèbres noix avec lesquelles est réalisé le gâteau aux noix de Grenoble.

3. Pourquoi investir à Grenoble ?

Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier, et plus particulièrement, un investissement immobilier locatif en France, le gouvernement a mis en place pour vous quelques dispositifs de défiscalisation immobilière. Ainsi, en possédant des actifs locatifs dans des secteurs définis par l’État, comme l'immobilier neuf ou la location meublée, il vous sera possible de bénéficier d'une réduction d'impôts.

Voici les différents mécanismes défiscalisant en vigueur :

Les dispositifs immobiliers

A Grenoble, il est possible d'investir via plusieurs dispositifs de défiscalisation :

  • la loi Pinel à Grenoble
  • la loi Malraux à Grenoble
  • le statut LMNP à Grenoble
  • la loi Monuments Historiques à Grenoble

La loi Pinel à Grenoble

Le dispositif Pinel accorde une réduction d'impôts de l'ordre de 9%, 12% ou 14% (12%, 18 % ou 21% en Pinel+) du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) pour tout investissement locatif dans l'immobilier neuf. Cette réduction d'impôts s'étale de manière linéaire et égale, à condition que votre bien immobilier réponde à des normes énergétiques strictes, dont la RE2020.

Pour rappel, la loi Pinel prendra fin en décembre 2024.

Le plus : d'après des professionnels du secteur, l'immobilier neuf à Grenoble offre de belles opportunités aux investisseurs en quête de placement locatif. De plus, la ville est située en Zone B1 et est donc éligible au dispositif Pinel, une autre bonne raison pour partir à la conquête de ce marché !

La loi Malraux à Grenoble

Le dispositif Malraux accorde une réduction d'impôts de l'ordre de 30% du montant des travaux (soit jusqu’à 36 000 € par an) dans le secteur sauvegardé et de 22% du montant des travaux (soit jusqu’à 27 000 € par an) en ZPPAUP pour tout investissement locatif dans l'immobilier réhabilité. Pour bénéficier de cette réduction d'impôts, votre bien immobilier doit obligatoirement être situé dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager).

Le plus : Le dispositif Malraux accorde une réduction d'impôts de l'ordre de 30% du montant des travaux (soit jusqu’à 36 000 € par an) dans le secteur sauvegardé et de 22% du montant des travaux (soit jusqu’à 27 000 € par an) en ZPPAUP pour tout investissement locatif dans l'immobilier réhabilité. Pour bénéficier de cette réduction d'impôts, votre bien immobilier doit obligatoirement être situé dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager).

Le statut LMNP à Grenoble

Le statut LMNP ou, statut de loueur en meublé non professionnel, accorde certains avantages fiscaux pour tout investissement locatif meublé. Vous bénéficiez ainsi du régime micro-BIC ou du régime réel. Le premier octroie un abattement de 50% sur les revenus immobiliers, le second permet d'amortir toutes charges relatives à votre investissement immobilier. 

Le plus : Le statut LMNP, ou statut de loueur en meublé non professionnel, accorde certains avantages fiscaux pour tout investissement locatif meublé.

La loi Monuments Historiques à Grenoble

Le dispositif Monuments Historiques accorde une déduction d'impôts pour tout investissement locatif dans un monument historique. Cette mécanique de déduction d'impôts permet de déduire l’intégralité des travaux de rénovation du revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années, à condition que le bien immobilier soit classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture. Ainsi, vous devrez également prévoir des travaux de réhabilitation qui aboutiront à la restauration parfaite du bien et dont la qualité du bâti aura été suivie et validée par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France).

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4. Choisir le bon emplacement à Grenoble

Après avoir opté pour l'un des dispositifs défiscalisant en vigueur, il faudra vous concentrer sur l'emplacement de votre futur bien. Afin d'apporter une plus-value à ce dernier, l'emplacement doit être situé à proximité des transports, commerces, services, écoles et universités. Voici pour vous orienter dans votre choix trois quartiers de Grenoble.

Le centre-ville

Le centre-ville de Grenoble s'étend de la gare routière et SNCF en passant par le centre historique de la ville. Agréable, il comporte quelques lieux cultes de la ville : les quais de l'Isère, la Bastille, le Jardin de Ville, mais également, de nombreux bâtiments architecturaux représentatifs du XXe siècle. A privilégier donc si vous souhaitez investir dans l'immobilier ancien. En ce qui concerne les prix de l'ancien, ils oscillent entre 3 345 euros et 2 854 euros par m2 pour les studios de 25 m2 ainsi que les 2-pièces de 40 m2. Au niveau du neuf, pour la même surface la fourchette est comprise entre 4 636* euros et 4 237* euros par m2.

Europole

Situé à l'ouest du centre-ville, derrière la gare routière et SNCF, c'est le quartier d'affaires de la ville de Grenoble. Créé dans les années 1990, il abrite l'école de commerce de Grenoble, de nombreux sièges d'entreprises, la Cité scolaire internationale ou encore le nouveau Palais de Justice. Privilégié par les cadres, ce quartier semble intéressant pour un investissement locatif dans l'immobilier neuf. Ici, pour un appartement, le prix moyen est de 3 194 euros/m2. Il s'élève à 4 017 euros/m2 pour une maison. 

L'Île-Verte

Ce quartier résidentiel est l'un des quartiers les plus peuplées de la ville. Situé dans un méandre de l'Isère, le quartier est pourtant indépendant du centre-ville. Les prix de l'ancien pour les studios de 25 m2 et les 2-pièces de 40 m2 sont compris entre 65 500 euros et 143 800 euros. En ce qui concerne le neuf, ils sont compris entre 82 100 euros et 195 000 euros pour la même surface.

5. En savoir plus sur Grenoble

Principaux pôles économiques 

A Grenoble, les principaux pôles économiques sont : 

  • La Grand'Place
  • Inovallée
  • Le centre commercial de la caserne de Bonne
  • L'espace Comboire à Echirolles
  • La Porte du Grésivaudan à Saint-Martin-d’Hères
  • Cap des H à Saint-Egrève
  • Centr'Alpes
  • L'isle d'Albeau

Accès / Transports 

Gare TGV : de nombreuses destinations au départ de Grenoble place l'agglomération au centre d'un important dispositif d'interconnexions européennes.

Aéroport : 2 aéroports qui assurent plus de 130 liaisons européennes et mondiales avec des vols directs sur New-York et Los Angeles, Londres, Tokyo, Singapour ...

Transports urbains : le Téléphérique de Grenoble compte parmi les premiers téléphériques urbains au monde. Grenoble est particulièrement propice aux déplacements en vélo (300 km de pistes cyclables). Un réseau de quatre lignes de tramways et de 22 lignes de bus. Le réseau grenoblois de transport en commun a été reconnu plusieurs fois comme l'un des meilleurs réseaux urbains de France.

Transports routiers : Grenoble est situé au confluent de trois autoroutes.

En résumé...

Grenoble est une ville dynamique, baignée de verdure, qui apporte un cadre de vie agréable à ses habitants et pourra donc vous réserver de très belles surprises en ce qui concerne un investissement locatif. Même si en ces temps de crise le marché grenoblois tourne au ralenti, il est important de privilégier des valeurs sûres comme l’Île verte ou l'hypercentre afin de réaliser un investissement locatif rentable.

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Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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Le 2023-05-30 13:48:13 par Olivier G.
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