1. Nos critères de sélection des programmes immobiliers à Lyon
A. Le nombre de logements dans la résidence
C'est un critère important, qui, aujourd'hui, est peu pris en compte par les investisseurs. Si l’emplacement de l’immeuble est essentiel, le nombre de logements neufs construits sera à la fois déterminant sur le prix d’achat, mais surtout le prix de revente de votre bien, à fortiori si vous investissez dans le cadre d’une opération de défiscalisation Pinel.
Il est intéressant de penser plutôt à des ensembles de moins de 70 lots, aussi bien destinés à l'accession à la propriété qu'à l'investissement.
B. Le niveau de prestation et de finition de la construction
Encore une fois, le niveau de prestation du programme est un critère à envisager avant celui de l’emplacement. Pourquoi ? Il est primordial de s’assurer de la qualité des prestations fournies par le promoteur en charge du projet, ainsi que de sa cohérence avec la « cible » de locataires. Cuisine équipée ? Electroménager fourni ? Parquet dans les chambres ? Placards aménagés ?
Autant de vérifications nécessaires qui détermineront d’une part le prix au mètre carré, et d’autre part le potentiel locatif de votre investissement.
C. L'emplacement
Nous le répétons tant que possible : n’investissez pas dans de l’immobilier locatif simplement parce qu’il est « près de chez vous ». Ce type de critère, totalement subjectif et affectif, est souvent source d’erreurs de jugement.
Un choix d’emplacement doit se faire sur des critères objectifs, tels que la présence des transports en commun à proximité, les projets d’urbanisme à venir (étude du Plan Local d’Urbanisme nécessaire), les projets de rénovation du quartier, les commerces de proximité etc.
Mais s’il devait y avoir un point à retenir dans la compréhension de ce critère d’emplacement, ce serait certainement le suivant : les meilleures opérations se font dans les zones « en devenir » et non pas dans des quartiers déjà mûrs et pleinement exploités, dans lequel le potentiel de plus-value est extrêmement restreint.
D. La demande locative dans le quartier
L’étude profonde du marché locatif du secteur d’investissement est fondamentale. C’est le nerf de la guerre : pas de locataire, pas de rentabilité ! S’assurer une occupation locative sans carence, c’est s’assurer un investissement pérenne dans la durée.
Encore une fois, ce n’est pas parce que vous habitez à tel ou tel endroit que le marché locatif y est forcément porteur. Ne confondez pas un achat immobilier dans lequel vous pourriez vivre et un investissement locatif. Les critères ne sont pas les mêmes.
E. Le prix moyen du mètre carré
En préambule, il est primordial de savoir que le prix moyen au mètre carré auquel vous avez accès sur internet n’a aucune valeur, et ne repose sur aucune source fiable. Un seul document officiel permet de connaître avec précision le prix de l’immobilier : le guide des valeurs vénales.
Ce dernier est publié chaque année en croisant les chiffres recueillis auprès de la chambre des Notaires, des agents immobiliers et de l’INSEE. Sa valeur et sa véracité viennent du fait qu’il reprend précisément et EFFECTIVEMENT les prix constatés dans les principales villes de France. C’est le seul document que nous utilisons pour vérifier la cohérence du prix de votre investissement.
F. La qualité de l'expertise et la réputation du promoteur
Le dernier critère essentiel lors de la sélection de votre bien est l’un des plus complexes à évaluer pour le profane. La qualité et la réputation du promoteur se mesurent principalement au travers de l’analyse, à posteriori, des programmes réalisés. Est-ce que 10 ans après sa réalisation, le programme est toujours en bon état et conserve son potentiel locatif ?
Le comité de sélection Netinvestissement, par son expérience sur le marché, est en mesure de répondre à cette question, et donc de vous orienter vers les meilleurs programmes du marché.
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2. Pourquoi Lyon est un bon choix pour votre investissement locatif ?
Lyon, considérée comme la deuxième ville la plus attractive en 2019, est la troisième ville la plus grande de France. Elle comprend 516 092 habitants et 2 326 223 habitants aire urbaine.
Sa popularité et son dynamisme peuvent s’expliquer à travers plusieurs points tels que sa situation géographique. En effet, Lyon se trouve aujourd’hui à 2h de Paris, elle n’est pas loin de la mer méditerranée mais aussi de la montagne. Son emplacement est aussi stratégique au niveau européen car elle est proche de différentes frontières européennes.
Lyon se distingue aussi par une attractivité économique qui ne cesse de se développer. Beaucoup d’entreprises viennent s’y implanter. Ainsi, le secteur de l’entrepreneuriat est florissant. Lyon est aussi connue pour être la 1ère ville française spécialisée dans la recherche de vaccin, ce qui lui vaut aussi une renommée internationale. Outre ces deux secteurs d’activités, Lyon couvre aussi les secteurs des nouvelles technologies, de l’informatique, de la communication, de la mécanique, des sciences sociales, mais aussi le secteur du transport.
La ville aux deux collines attire de nombreux étudiants chaque année car elle comprend de très bonnes écoles et facultés réputées.
Outre l’attractivité économique, Lyon est une ville où il fait bon vivre. Effectivement, la ville est classée au patrimoine mondial de l’Unesco depuis 1998. L’architecture de la ville est très originale et unique. Il suffit de s’aventurer dans le quartier de la Croix Rousse pour découvrir les appartements de canuts, ou dans le quartier de la Presqu’île pour y découvrir la beauté des immeubles haussmanniens.
Lyon connait aussi une très belle attractivité culturelle. En effet, la ville est très réputée au niveau de sa gastronomie. De nombreux chefs français s’y sont installés. On retrouve à la fois beaucoup de restaurants de luxe mais aussi beaucoup de petits restaurants que l’on appelle les bouchons lyonnais.
Par ailleurs, la métropole lyonnaise est très connue pour sa fameuse fête des lumières qui a lieu depuis 30 ans. Cette fête est unique en son genre car les quatre coins de la ville sont éclairés. En 2019, 1,8 million de visiteurs se sont rendus à Lyon pour y voir les magnifiques lumières.
Outre cette fête exceptionnelle, on retrouve dans la ville lyonnaise beaucoup de théâtres, un bel orchestre national, un auditorium…
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3. Les meilleurs programmes à Lyon : Notre TOP 5
Lyon sait se distinguer grâce à un marché de l’immobilier très stable mais aussi à travers des quartiers divers et variés. On retrouve à la fois des quartiers jeunes et neufs, comme le quartier Confluence, mais aussi des quartiers plus conviviaux, tels que le quartier de la Croix Rousse ou l’on retrouve beaucoup de familles. Il y a aussi des quartiers avec des architectures anciennes et uniques tels que le quartier Part Dieu rive gauche où l’on retrouve de nombreux immeubles haussmanniens.
Voici notre Top 5 des résidences :
N°1 : Au cœur du quartier Confluence sur la presqu’île Lyonnaise
La situation de la résidence a tout pour plaire. En effet, en plein cœur de ville dans le 2ème arrondissement de Lyon, la résidence sera à proximité de tout. Vous trouverez en son centre à la fois des commerces, des restaurants, des bars. C’est un quartier relativement vivant où l’on retrouve de nombreux étudiants, mais aussi des jeunes actifs et des familles.
Ce quartier est à proximité de nombreux lieux culturels mais aussi de nombreux complexes sportifs. Les quais de la Rhône se trouve à proximité ainsi que le grand centre commercial Confluence qui emploie de nombreux salariés de divers horizons.
La résidence se retrouve à deux pas de la ligne principale de Tramway permettant de relier la presqu’île à tout le reste de Lyon.
En résumé, rares sont les programmes ayant un tel emplacement. Outre l’emplacement, la résidence offre de belles prestations avec des appartements allant du T2 au T5. L’architecture de l’immeuble sera très moderne avec des vues très dégagées sur le Rhône. Le plus de la résidence : les parties communes comporteront de grandes terrasses, des salles de sport…
N°2 : Lyon 3ème arrondissement- Préfecture
Le programme se trouve en plein milieu du 3ème arrondissement de Lyon. Par son emplacement, il est possible de faire presque tout à pied. La résidence se trouve à quelques minutes du Cours Gambetta qui est à proximité à la fois des berges du Rhône mais aussi de la place Saint Louis. Au niveau des transports en commun, il est possible de rejoindre la Gare de la Part Dieu, mais aussi la Place Bellecour.
Dans le quartier, la résidence est aussi proche de nombreux établissements scolaires que ce soit de la primaire aux études supérieurs. Comme le programme comprend des logements du T1 au T4, le public visé peut être à la fois des étudiants mais aussi des familles, ce qui permet d’élargir les possibilités de locations.
Quant aux prestations de la résidence, les appartements façade sud auront tous un accès extérieur avec des balcons et terrasses donnant sur une rue calme. Outre cette façade, les matériaux utilisés seront de belle qualité tout en alliant design et bien être.
N°3 : A côté de l’université Saint Paul
Le 2ème arrondissement de Lyon est un arrondissement vaste permettant de retrouver différents programmes immobiliers dans une même zone. Cependant, la résidence que nous avons sélectionné dans notre Top 1 est à l’opposé de la résidence que nous allons présenter ici. Effectivement, ce nouveau programme se trouve à deux pas de l’université Saint Paul et vise principalement comme locataire des étudiants.
Le Campus de Saint Paul est un campus réputé car il est à la fois innovant et possède une offre d’étude très variée. Plus précisément, le campus regroupe de nombreuses formations notamment un pôle science très réputé dans le monde étudiant. C’est aussi un campus qui donne un accès à l’entreprenariat.
En tout état de cause, cette résidence est une perle rare dans une ville aussi étudiante que Lyon. Sa situation assure une forte demande locative que ce soit par des étudiants mais aussi par le personnel travaillant dans l’université.
N°4 : Lyon 8ème arrondissement
Le 8ème arrondissement de Lyon, considéré comme le quartier neuf de Lyon, est un quartier en pleine expansion. L’arrivée d’une ligne de tramway permet aussi l’expansion de ce quartier.
Le 8ème arrondissement de Lyon est un secteur plutôt calme et est très agréable pour une vie de famille. Effectivement, les différents quartiers dans l’arrondissement ressemblent à des « petits villages ». Il y a beaucoup de maisons mais avec l’arrivée du tramway, il s’y construit de plus en plus d’immeubles résidentiels.
Le programme se trouve en son centre et vise à la fois des étudiants, des jeunes actifs mais aussi des familles. Certains appartements sont même conçus de façon à accueillir des colocations avec dans chaque chambre une salle de bain privative. Quant à l’architecture du programme, elle sera moderne et épurée avec des toitures végétalisées.
N°5 : La verdure et le calme de Sainte Foy les Lyon
Loin du tumulte du centre-ville de Lyon, entre de nombreux espaces verts, la résidence regroupera seulement 9 logements comprenant tous un espace extérieur. Elle ressemblera plus à de petites maisonnettes au design épuré.
Le cadre de vie, très vert et très calme, est très agréable. Pour autant, la commune de Sainte Foy les Lyon n’est pas loin du centre de ville de Lyon. Il faut seulement 15 minutes en voiture pour rejoindre la presqu’île.
Comme vous avez pu le lire au travers de ce guide, il existe de nombreuses possibilités d’investissement dans la métropole lyonnaise. Selon le but de votre projet, qu’il soit de réduire vos impôts ou de vous constituer un patrimoine immobilier de qualité, vous pourrez trouver un bien qui vous correspond. Mais n’oubliez pas, comme nous vous le rappelons souvent, un investissement immobilier ne s’improvise pas. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un de nos conseillers spécialisés qui pourra vous aider à construire une stratégie adaptée à vos besoins et à trouver le produit qui vous convient.
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