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Impôts : comment déclarer des revenus LMNP ?

En résumé ...
La location meublée non professionnelle (ou LMNP) vous permet de bénéficier de revenus immobiliers avec une fiscalité plus douce. Dans ce guide, nous allons détailler comment bien déclarer vos revenus LMNP, et vous aider à vous faire une idée plus précise du régime fiscal à employer pour ce faire.

L’article « Impôts : comment déclarer des revenus LMNP ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Gaspard Treuil

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Si vous suivez notre contenu, et que vous lisez les guides que nous vous proposons régulièrement, le statut LMNP est l'un des dispositifs que vous devriez connaître (si le sujet vous est étranger, alors vous pouvez retrouver l’un de nos derniers guides traitant du sujet). Pour rappel, il s'agit d'un statut de location vous permettant de bénéficier de loyer provenant d'un bien immobilier loué meublé, mais également de bénéficier de réductions d'impôts et d'une fiscalité plus douce sur vos revenus imposables perçues que sa grande sœur la location nue. Et ceux, même dans le cas du prélèvement à la source, quel que soit votre barème et taux d'imposition sur le revenu.

Il s'agit en réalité d'un mode d'investissement immobilier qui vous permet de vous constituer un patrimoine et préparer votre retraite, tout en bénéficiant d’un statut fiscal particulier. Sous couvert du respect d'un certain nombre de conditions et modalités, le bailleur bénéficie du statut non professionnel, qui l'exempte notamment d'une inscription au registre des commerces et des sociétés, mais également de contributions sociales professionnelles.

Ces conditions sont simples :

  • Ne pas constituer plus de 50% du revenus global du foyer fiscal comprenant la somme de tous les salaires.
  • Ne pas dépasser 23.000€ de recettes annuelles

Si votre patrimoine locatif est constitué de biens immobiliers que vous avez passés sous le format LMNP, il se pose peut-être pour vous la question de savoir comment effectuer votre déclaration de revenus issus de ces locations meublées. Dans ce guide, nous allons vous donner toutes les clés vous permettant de comprendre les intérêts de chaque régime, pour vous aider à déclarer correctement vos revenus LMNP.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement immobilier en LMNP, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Bien choisir son statut fiscal

Avant toute chose, il est important de bien choisir le statut fiscal dans lequel vous allez faire rentrer le nouveau bien immobilier que vous venez d'acquérir (ou que vous venez de transformer en location meublée via le formulaire P0i) et que vous souhaitez mettre en location LMNP. En effet, louer un bien meublé n'est pas du tout la même chose et de louer ce bien vide. Les revenus que vous allez tirer de cette location ne vont pas être référencés et identifiés comme étant des revenus fonciers, mais plutôt des revenus à déclarer issus de location meublées : ces revenus vont entrer de plein droit dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (nous parlerons alors de BIC).

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Pour ces recettes issues de bénéfices industriels et commerciaux, deux options vont être possibles pour déclarer ses revenus : le régime du micro BIC et le régime réel. Comme pour chaque situation, chacun de ces régimes à des avantages et des inconvénients. Il est important de bien mesurer les tenants et aboutissants du régime réel ou du régime micro BIC avant de faire son choix, en effet les changements de régimes auprès de l’administration fiscale sont complexes par la suite et peuvent aussi être impactant pour votre projet personnel.

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2. Le régime réel

Généralement, lorsque votre opération immobilière LMNP est réalisée avec l'accompagnement d'un chef de projet patrimonial ou d’un comptable, c'est le statut du régime réel qui va être le plus fréquemment sélectionné.

Ce régime fiscal est certes plus complexe que le régime du micro BIC sur la partie administrative, mais il va vous apporter plus de flexibilité sur la partie fiscale, et ce même si votre chiffre d'affaires annuel est inférieur à 72.600 €. Le régime réel permet d'optimiser au mieux la déduction de vos charges liées à l'exploitation de votre bien immobilier, et ce bien au-delà de l'abattement forfaitaire proposé par le régime du micro BIC. À ce titre, vous pouvez très bien déduire la totalité de vos charges, et ce faisant, approcher un résultat BIC le plus proche de la neutralité. Vous comprendrez donc rapidement l’impact sur votre fiscalité finale avec ce type de régime.

Notons tout de même qu'une fois la barrière de 72.600 € de chiffre d'affaires annuel franchit, ce régime fiscal devient obligatoire pour tout contribuable.

Même s'il est plus complexe que le régime du micro BIC, le régime réel va vous permettre notamment d'inclure dans votre déclaration d'impôts la notion d'amortissement comptable de votre bien immobilier. Pour faire plus simple, cette notion d'amortissement comptable vous permet de bénéficier d'une optimisation maximale de la fiscalité que vous allez tirer de la mise en location de votre bien immobilier. Attention en revanche, pour bénéficier de la force de frappe de l'amortissement il est vivement conseillé de se faire accompagner par un comptable ou un expert-comptable.

3. Le régime du micro bic

De manière générale, le régime du micro BIC sera le régime fiscal qui s'appliquera à chaque bien immobilier répondant du statut du LMNP, dans la mesure où vous ne percevez pas plus de 72.600 € de chiffre d'affaires issu de ces locations (par année d'exercice).

C'est le régime qui va vous offrir le plus d'avantages d’un point de vue administratif, car il simplifie au maximum les formalités auxquelles vous allez être soumis (comme par exemple la tenue d’une comptabilité, et le nombre d’annexes fiscales à fournir lors de votre déclaration).

Cet abattement de 50 % est censé être plus ou moins représentatif de la somme des charges que vous allez devoir supporter en tant que propriétaire bailleur, et donc des charges que vous pouvez déduire de votre activité de loueur meublé. En revanche, et c'est là l’inconvénient du forfait : si les charges réelles que vous souhaitez déduire de vos revenus sont supérieures à 50 %, vous ne pourrez malheureusement pas déclarer ce surplus de charges, et devrez donc accepter une absence d'exonération et une perte de déductibilité sur ces charges.

C'est là que nous percevons la limite statut LMNP en micro BIC.

Vous l'aurez compris, choisir son régime fiscal lorsque nous sommes propriétaire bailleur en location meublée n'est pas une mince affaire, il est important de vraiment prendre le temps de la réflexion avant de se décider et d'avancer dans une voie qui ne doit pas impacter négativement la réussite de votre projet.

4. Quelle est la meilleure solution ?

Il est ainsi légitime de se poser la question de savoir quel est le régime le plus intéressant dans le cadre d'un LMNP. Comme à chaque fois que l'on nous pose cette question, la réponse est claire : il n'y a pas de bon ou de mauvais choix. Toute la réussite de votre investissement, et donc de votre choix, va dépendre majoritairement des charges financières que vous allez avoir à supporter lors de l'exploitation de votre bien locatif, vous concentrer sur la gestion de ces dernières est votre objectif prioritaire. Si votre ambition est de vous constituer du patrimoine sans augmenter votre fiscalité déjà existante, alors le choix de la fiscalité du régime réel sera très certainement le choix le plus indiqué.

Pour une raison simple : vous allez pouvoir déduire un plus grand nombre de charges, achats exceptionnels et amortissements en face de vos loyers entrants, et donc vous pourrez tirer les pleins profits de vos opérations immobilières, sans alourdir votre fiscalité. Ce qui sera particulièrement bénéfique à vos finances.

Si en revanche votre objectif est de générer des revenus locatifs issus de votre location meublée de manière ponctuelle (c’est par exemple le cas des maisons de vacances, où de pieds à terre en ville) alors le régime du micro BIC sera parfait pour vous, la simplicité des démarches administratives qui en découlent va vous simplifier la vie et sera amplement suffisant pour le projet que vous aurez à coeur de défendre. De plus, le choix du régime réel impliquant l’emploi d’un cabinet comptable pouvant générer des frais supplémentaires dans votre exploitation, le régime du micro BIC peut s’imposer dans certaines situations simples.

5. Comment déclarer les revenus ?

Pour le cas du micro bic

Si votre location dépend du régime du micro BIC, alors l'exercice de la déclaration d'impôts sera plutôt simple : il vous suffira de reporter sur une déclaration spéciale annexée à votre déclaration de revenus principale le montant brut de votre chiffre d'affaires généré sur l'année concernée par la déclaration. Il s’agit de l’annexe 2042 C (ou C-PRO) que vous pouvez retrouver sur votre site de déclaration en ligne.

Aucune nécessité de calculer quoi que ce soit de votre côté, c'est l'administration fiscale qui se charge de calculer l'abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus générés.

Une fois la somme des montants de vos revenus meublés soumis au micro BIC calculé par l'administration, ils vous seront taxés comme des revenus classiques (à savoir, le calcul est indexé sur la base de votre tranche marginale d'imposition + les prélèvements sociaux à 17,2%).

Pour le cas du régime réel

Dans le cadre de la déclaration de revenus LMNP au régime réel, c'est là que les choses vont sont complexifier un petit peu : il vous faudra alors vous munir d’une déclaration de résultat (déclaration n°2031), à laquelle viendront s’ajouter les annexes 2033-A, 2033-E, ainsi qu’un bilan comptable complet représenté par l’annexe 2050 notamment.

Une fois ces informations reportées dans les différentes déclarations et annexes citées plus haut, il vous faudra reporter votre résultat (bénéfice ou déficit) BIC au régime réel dans votre déclaration 2042-C, dont nous avons parlé plus haut. Lorsque nous parlons de complexification de la déclaration, c'est le cas : il est impératif de fournir également un tableau d'amortissement comptable de l'opération LMNP au BIC réel concernée. Tous ces documents et annexes que vous demande l'administration fiscale vont être, et doivent être visés et validés par un comptable ou un expert-comptable chargé de vous accompagner dans la partie administrative de votre opération. Ce rattachement à un cabinet comptable n'est pas obligatoire, mais il reste fortement conseillé par Bercy, ceci pour éviter l’écueil de l’erreur déclarative.

De même que pour le régime du micro BIC, si vos résultats sont positifs alors vos revenus seront taxés sur la base de votre tranche marginale d'imposition, les résultats obtenus seront additionnés au montant des prélèvements sociaux dus au titre de ces revenus.

Le cas du changement de régime ?

Il est très important, comme nous vous l'avons dit, de bien réfléchir avant de choisir et de valider le régime fiscal que l'on va appliquer à son bien immobilier meublé. En effet, un changement de régime est une opération complexe, mais surtout très encadrée par l'administration fiscale. En effet, même si le changement de fiscalité LMNP peut-être réalisé pour tout bien immobilier loué meublé, le choix du régime fiscal est en revanche un choix que le propriétaire bailleur va devoir supporter pendant une durée ferme de 2 ans, renouvelable automatiquement.

Même si ce type de choix ne donne pas l’impression de pouvoir avoir un impact dramatique pour vos revenus à LMNP, la finalité et la rentabilité de votre opération peuvent s'en trouver impactées par le fait d'une plus grosse taxation des revenus sur le régime micro BIC que sur le régime réel, et inversement.

Dans le cas où vous seriez propriétaire de plusieurs appartements loués meublés, sachez qu'il n'est malheureusement pas possible de différencier les régimes fiscaux en fonction des appartements. En effet, si l'appartement numéro 1 est loué sous le régime du micro BIC, alors l'appartement numéro 2 devra obligatoirement être loué sous le régime du micro BIC. Vous n'aurez pas la possibilité d'opter pour deux régimes meublés différents, ce qui rend parfois le travail de réflexion un peu plus complexe lorsqu'il s'agit de choisir son régime fiscal.

Conclusion

Nous l’avons vu dans ce guide, le choix du régime fiscal dont va dépendre votre bien immobilier mis en location meublée va être un choix important, car c’est un choix qui va conditionner la réussite de votre investissement. C’est également un choix qui malheureusement ne va pas vous apporter beaucoup de flexibilité quant à la capacité que vous allez avoir à bouger les curseurs. Ce choix, comme nous l’avons vu plus haut, va également impacter l’ensemble de votre parc immobilier meublé, ce qui rend cette décision encore plus importante si toutefois vous êtes propriétaire de plusieurs biens immobiliers.

À chaque étape de votre investissement, il est important de vous faire accompagner par les bonnes personnes. À cet effet, et si votre investissement LMNP se situe dans une résidence de service gérer, comme vous en avez souvent entendu parler sur notre site internet. Notre équipe de professionnels est disponible pour répondre à vos questions avant de prendre une décision qui pourrait être une décision impactant négativement votre opération. Dans tous les cas, n'hésitez pas à vous faire accompagner et conseiller avant de prendre votre décision. Inscrivez-vous à la newsletter et recevez toutes les deux semaines tous nos conseils pratiques pour réussir vos investissements.

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A propos de l'auteur Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine | 29 articles en ligne

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Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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