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LMNP : tout savoir sur la location de chambres en location meublée

L’article « LMNP : tout savoir sur la location de chambres en location meublée » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Anais Couraud

Conseillère en gestion de patrimoine

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Introduction

Si vous êtes arrivé(e) jusqu’à ce guide, vous êtes au meilleur endroit pour découvrir comment investir intelligemment et le plus efficacement en location meublée !

Vous avez pour objectif de vous constituer un patrimoine immobilier et d’en générer un maximum de revenus ? Alors l’investissement en loueur meublé peut être une solution miraculeuse pour vous ! Cependant, les nombreux régimes existants tels que le LMP (Loueur Meublé Professionnel, le LMNP (Loueur Meuble Non Professionnel), la location de tourisme ou encore la location en para-hôtellerie peuvent faire varier l’optimisation de votre fiscalité. Abordons ensemble ces spécificités pour vous permettre de vous orienter au mieux. Tout d’abord, la location meublée est à distinguer de la location « classique » ou « nue » qui est comme son nom l’indique non meublée.

En effet, pour bénéficier du statut de Loueur Meublé, le bien doit obligatoirement disposer de meubles permettant l’utilisation quotidienne de votre locataire comme : une table, des chaises, des lampes etc. Ensuite, l’une des particularités de cette location réside dans la durée du bail.

Contrairement à un investissement locatif classique dont la durée du bail d’habitation est fixée à 3 ans, celle d’une location meublée est d’un an voire 9 mois si votre locataire est un étudiant. Enfin, l’avantage non négligeable de ce statut est bien évidemment adossé à sa fiscalité. Celle-ci est plus attrayante bien qu’elle diffère d’un régime à un autre. Parfois complexe à comprendre et à manipuler, nous allons aborder au travers de ce guide les multiples dispositifs existant pour investir dans une location meublée. Voici tous les éléments que vous devez savoir et maîtriser… le meilleur conseil que nous puissions vous donner étant de choisir netinvestissement pour vous accompagner, cela va de soi.

Si vous désirez plus d’informations sur les différents moyens d'investir en LMNP, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Vous êtes acquéreur d’un bien immobilier et vous souhaitez y faire de la location meublée ? En tant que propriétaire particulier, c’est le statut LMNP qui vous permettra de profiter d’une optimisation fiscale la plus favorable. Grâce à ce statut, vous pouvez générer des revenus complémentaires non fiscalisés, oui oui, vous avez bien lu, des revenus sans impôts !

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Comment est-ce possible ? Probablement la question que vous êtes actuellement en train de vous poser. Tout simplement car les recettes locatives perçues sont non imposables durant une période définie et plafonnée grâce au principe d’amortissement comptable du bien. A cet effet, les revenus générés par votre investissement en Location Meublée Non Professionnelle sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers lors d’une location classique. Lors de la déclaration des revenus annuelle deux choix s’offrent à vous :

  • Le régime micro BIC : si vos recettes annuelles sont inférieures à 70 000€ par an alors vous pouvez opter pour le régime forfaitaire. De manière très simple, vous profitez d’un abattement global de 50% sur vos revenus. De ce fait, aucune justification de charge ne vous est demandée.
  • Le régime réel : A l’inverse, si vos recettes sont supérieures à 70 000€ par an alors vous êtes automatiquement fiscalisé au régime réel. Celui-ci vous permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles (frais de gestion, de copropriété…) ainsi que les factures liées aux travaux d’aménagement et à l’ameublement seront déduites des loyers perçus. L’intérêt de ce régime se base essentiellement sur la possibilité de déduire l’amortissement comptable du bien venant augmenter le pourcentage de charges annuelles. Ainsi, la base imposable de votre opération immobilière se rapproche de 0€.

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2. La Location Meublée Professionnelle (LMP)

Ici vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens et vous souhaitez faire de la location meublée votre principale activité économique. En tant que professionnel, le statut LMP vous permettra de profiter d’une optimisation fiscale très avantageuse. Parallèlement au statut LMNP, vos recettes annuelles perçues par la Location Meublée Professionnelle doivent dépasser un montant minimum de 23 000€ pour la totalité du foyer fiscal.

D’autant plus que ces recettes locatives doivent être supérieures au montant total des autres ressources du foyer fiscal (traitement et salaires, pensions, BNC, BA…). Le régime réel s’applique de facto dans ce statut. Le cas échéant, l'un des demandes que vous pourrez effectuer est celle d'obtenir le régime micro BIC si vous décidez d’avoir le statut de micro-entreprise (le chiffre d’affaires ne devra donc pas dépasser 70 000€ / an). Aucune différence concernant la fiscalisation des revenus au régime réel : professionnel et non professionnel peuvent déduire le même type de charge et bénéficier d’une fiscalité nulle.

Néanmoins, la Location Meublée Professionnelle est soumise au régime des plus-values professionnelles. Concrètement, cela signifie que si vous réalisez une plus-value immobilière au moment de la revente de votre bien, vous pourrez prétendre à une exonération totale de cette dernière.

Remarque :

Les conditions d’éligibilité à cette dispense de fiscalité sont précises puisque vous devez avoir exercé en LMP depuis au moins 5 ans et vos recettes annuelles Hors Taxes (HT) devront être inférieures à 90 000€ au cours des 2 dernières années. A contrario, si les revenus BIC sont compris entre 90 000€ et 126 000€, la suppression de la fiscalité sur la plus-value ne sera que partielle et non totale.

Dernier avantage et non des moindres pour ce statut bien particulier qu’est le LMP : vous n’êtes pas assujetti à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). En effet les actifs immobiliers étant alors considérés comme votre « outil de travail », celui-ci n’est pas soumis à l’IFI.

3. La location meublée de tourisme

Changement de décor avec cette option d’investissement en meublé. Vous avez investi dans un bien pour en faire un logement dédié aux touristes appelé aussi location meublée saisonnière généralement pour les périodes de vacances.

Il existe de nombreux types d'hébergements en LMNP, mais qu’il s’agisse d’un gîte à la campagne, village vacances, de chambres d’hôtes ou chez l'habitant… l’investisseur aura à faire à une clientèle de passage. La loi prévoit que pour ce statut le locataire puisse rester entre 1 et 90 jours sans être considéré comme bail d’habitation meublé (LMNP). Ici, aucune liste de meubles indispensables n’est fournie. Cependant, d’un point de vue attractivité pour le futur locataire, plus le logement sera équipé et mieux il sera noté… Mieux il sera noté, mieux il sera loué… Bref, vous avez compris où nous voulons en venir. Ce statut de tourisme, vous offre la possibilité de rester particulier ou de basculer du côté professionnel. La fiscalité dépendra donc de la structure juridique choisie par l’investisseur.

Dans le cadre d'une location d'appartements ou villas meublés de tourisme, l’option pour le régime micro BIC diffère légèrement. En effet, vos recettes annuelles devront être inférieures à 170 000€ sinon vous basculerez automatiquement en régime réel. Le régime micro BIC ne vous permet pas de déduire l’ensemble des charges payées dans l’année mais vous offre la déduction d’un abattement de 71%, soit 21% de plus qu’en statut meublé classique. Veillez à bien vérifier que vous avez obtenu le statut de location touristique pour bénéficier de cet avantage.

4. La location saisonnière en para-hôtellerie

Il existe un dernier dispositif pour louer une chambre si vous faite parti des investisseurs particuliers. La location saisonnière en para-hôtellerie est à différencier de la location de tourisme. Au-delà de fournir un logement ou une chambre meublée à des locataires, ce type de location doit obligatoirement fournir 3 des services suivants pour être éligible :

  • Le petit-déjeuner
  • La réception de la clientèle
  • Le nettoyage régulier des locaux
  • La fourniture du linge de maison (draps, couette, serviette de bain…)

Dès lors que le loueur fournit au moins 3 de ces 4 prestations ci-dessus, il perd complètement la qualité de loueur en meublé et devient exploitant para-hôtelier, ce qui entraine un changement de régime fiscal. L’exploitant para-hôtelier est assujetti à la TVA sur les recettes de ses locations meublées et des services complémentaires fournis, et peut prétendre à la récupération de la TVA sur ses charges et sur le prix de construction de l’immeuble affecté à l’activité ou le prix des travaux de rénovation par exemple. Par ailleurs, si certaines conditions sont remplies, il peut imputer d’éventuels déficits de son activité para-hôtelière sur ses revenus relevant d’autres catégories d’impôt sur le revenu (salaires, revenus de capitaux mobiliers…).

Cette autre voie est indépendante du régime du loueur en meublé professionnel ou non professionnel. En effet, c’est la nature para-hôtelière des prestations offertes dans le cadre de la location qui caractérise l’activité fiscalement et non la simple mise en location du bien meublé.

Ce régime spécifique ne relève donc ni du régime LMP, ni du régime LMNP.

5. Comment choisir le bon dispositif de location de chambre ?

Le choix de l’investisseur pour choisir son dispositif va essentiellement dépendre du coût des travaux, des couts d’ameublement ou encore des frais de gestion. Parallèlement, le montant des loyers perçus vous permettra également de choisir votre régime fiscal, entre micro BIC ou réel. Le dernier élément de comparaison reposera sur les contraintes que vous êtes capables d’assumer et le temps que vous avez à y consacrer. En outre, l’accompagnement d’un professionnel est vivement recommandé et en plus ça tombe bien car en passant par netinvestissement, cela ne vous coutera pas plus cher.

À savoir :

  • Peu importe le dispositif, vous avez le choix d’être assujetti ou non à la TVA
  • La requalification de votre chambre d’hôte se fera automatiquement si vous proposez 3 des services listés ci-dessus. Ce changement de statut entrainera des changements importants dans votre projet d’investissement comme :
  • L’impossibilité de demander l’exonération des plus-values en cas de revente du bien
  • Aucune exonération des cotisations sociales, dans le cas où vous réaliserez moins de 23 000€ de recettes annuelles.

Conclusion

Il peut s’avérer difficile de savoir avec certitude quel est le meilleur montage et la meilleure option dans votre cas précis. Le choix du dispositif de location ou même encore du régime fiscal le plus optimal pour votre projet d’investissement est un travail qu’il faut mener en amont de l’investissement. Ces différentes options qui s’offrent à vous peuvent varier en fonction de vos objectifs, de la durée de l’investissement, de votre budget, de l’achat comptant ou avec un financement et surtout de votre situation personnelle fiscale.

Si dans la théorie vous avez un souhait d’investir en immobilier sous forme de location meublée, mais que dans la pratique le schéma se complique, n’ayez aucune inquiétude ! Netinvestissement et l’ensemble des chefs de projet partout en France sont à votre disposition pour vous permettre d’y voir plus clair. Notre accompagnement ne vous coûte pas un centime de plus, c’est le moment d’en profiter !

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A propos de l'auteur Anais Couraud, Conseillère en gestion de patrimoine | 169 articles en ligne

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Diplômée d’un Master II en Gestion de Patrimoine et Marchés Immobiliers à l’INSEEC Bordeaux, Anaïs débute sa carrière au sein d’un groupe d’assurance. Forte de son expérience en back-office sur les produits d’assurance-vie, de retraite et de prévoyance, elle décide d’orienter son avenir professionnel vers le conseil et l’expertise patrimoniale tant financière qu'immobilière. Conquise par la vision du métier de Chef de Projet Patrimonial et par les valeurs humaines de Netinvestissement, elle rejoint le cabinet de Bordeaux en 2017.

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Le 2021-04-30 09:16:34 par Gilles B.

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