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Quels sont les anciens dispositifs de défiscalisation immobilière ?

En résumé ...
Depuis maintenant plus de vingt ans, le gouvernement fait se succéder différents dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier. Quels sont-ils ? Et qu'apportent-ils aux investisseurs ? Nous allons le voir dans ce guide.

L’article « Quels sont les anciens dispositifs de défiscalisation immobilière ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Gaspard Treuil

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Il existe en France une palette très large de dispositifs vous permettant de réduire ou d'optimiser votre imposition. Une certaine catégorie de ces dispositifs fiscaux se base sur des investissements dans l'immobilier, et plus précisément sur des biens immobiliers locatifs. Depuis de nombreuses années, plusieurs dispositifs se sont succédé et vous avez certainement entendu parler de l'un d'entre eux : le dispositif Besson, De Robien, Borloo, Pinel, Denormandie, Cosse et Scellier lui-même remplacé par le dispositif Duflot. Il en existe presque pour toutes les bourses, et tous les objectifs de défiscalisation.

Mais certains de ces dispositifs ne sont plus aujourd'hui d'actualité, et ont cessé tout simplement de produire à l'investisseur des bénéfices fiscaux quels qu'ils soient. Il est important de connaître les grandes lignes de ces dispositifs fiscaux, pour une raison très simple : savoir se situer aujourd'hui par rapport à ce qui a été proposé hier.

Dans ce guide, nous allons voir ensemble les grandes lois fiscales qui ont marqué le monde de l'immobilier défiscalisant, et nous allons constater ensemble quelles sont les grandes différences entre l'une et l'autre de ces lois.

Si vous désirez plus d’informations sur les différents moyens de défiscaliser, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. La loi Besson

Parmi les plus anciennes lois de défiscalisation immobilière, la loi de défiscalisation Besson fait état de référence. Ce dispositif permettait aux contribuables français de bénéficier d'une déduction d'impôt en contrepartie de l'acquisition et de la mise en location d'un bien immobilier. De manière générale, ce dispositif fiscal s'adresse aux contribuables imposés à hauteur de 30 %.

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Afin de pouvoir bénéficier de cette incitation fiscale, l'investisseur devrait avoir acquis un bien immobilier entre 1999 et avril 2023 ce logement devait avoir été acheté soit neuf (sur plan ou tout juste livré), soit réhabilité à neuf. Dans quelques cas de figure, un local ayant été affecté à d'autres usages que de l'habitation peut entrer dans le dispositif fiscal, à condition que son usage ait été transformé en utilisation d'habitation au préalable.

Il était question pour l’investisseur de bénéficier via la loi Besson d’une déduction d'impôt, à condition de destiner le bien immobilier à la location pendant une durée minimum de 9 ans. L'investisseur se voyait octroyer une réduction de son revenu net imposable, calculé sous forme d'amortissement du montant de l'investissement immobilier et du temps de détention. L’obligation minimum étant de 9 ans, le maximum était de 15 ans.

Pour que le dispositif soit effectif, il fallait que la mise en location soit faite dans l'année qui suivait la date d'achèvement de l'immeuble ou de la réhabilitation de l'immeuble si cette dernière avait lieu.

De plus, et comme pour quasiment tous les dispositifs de défiscalisation dans le secteur de l'immobilier, des conditions de ressources et de revenus étaient un respect de la part des locataires.

Les avantages fiscaux, sous forme de déduction (diminution de votre revenu net imposable comme nous l'avons vu plus haut) étaient calculés comme suit :

  • 8% de déduction lors des 5 premières années
  • 2,5% pendant les 4 années suivantes

Au terme de ces 9 premières années, vous aviez la possibilité de poursuivre votre engagement de location sur deux périodes de 3 ans chacune, à hauteur d’une déduction de 2,5% par année, et ce afin d’atteindre les 15 ans de location maximum proposés par le dispositif de loi Besson.

Vous l'aurez compris, le dispositif Besson représente une force de frappe sans précédent sur votre fiscalité, vous permettant ainsi de déduire jusqu'à 65 % du montant de votre acquisition sur vos revenus, et ce sur une durée pouvant aller jusqu'à 15 ans.

En plus de cette forte incitation fiscale, l'investisseur en loi Besson a la possibilité de déduire ses charges d'exploitation, et de profiter d'un abattement forfaitaire sur les loyers perçus à hauteur de 6 %. Cela comprend l'abattement ainsi que les charges constituantes du déficit foncier comme les frais liés à des travaux de rénovation. Ce déficit pouvait être cumulé avec la déduction d'impôts, dans la limite des 10700€ par an.

Le cas du dispositif Besson Ancien

Attention toutefois à ne pas confondre la loi Besson avec le dispositif Besson ancien qui s'apparente plus à une opération de déficit foncier, et qui apporter à l'investisseur la possibilité de réduire c'est revenu foncier hauteur de 26 % du montant de son investissement, en plus des 10700€ de déficit imputable annuel auquel.

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2. La loi Robien

Le dispositif de loi Robien était sensiblement similaire à son grand frère, le dispositif Besson. Les quelques différences entre ces deux dispositifs trouvent leurs racines tout d'abord dans le niveau d'imposition des contribuables concernés par ce type d'opération : n'étions plus obligés d'être sur une tranche d'imposition à 30 %, la tranche d’impôt requise pour bénéficier de ce dispositif était fixée à 14 %. Mais au-delà de ça, il n’y avait pas de vraie différence entre la Loi Besson et la Loi Robien, dans sa première version en tout cas.

Après l’arrêt du dispositif De Robien dit “classique” en Août 2006, le gouvernement a alors mis en place et introduit le dispositif fiscal de Robien dit “recentré”. Ce texte de loi qui a pris la suite du dispositif Robien en termes de date de mise en œuvre de l'opération change le montant de la déduction d'impôts dont va bénéficier le contribuable. Ce dernier est en effet passé à 6% du montant de l'investissement pendant une période de 7 ans (et non 8% pendant 5 ans). Sur dernière période de vie d’une opération de Robien recentré, la déduction fiscale passe ensuite à 4 % du montant de l'investissement pendant 2 ans. La défiscalisation maximum que l'on pouvait attendre de la loi Robien recentrée était donc de 50 % sur une durée maximum de 9 ans, et non plus 65 % sur 15 ans.

En ce qui concerne la déductibilité des charges d'exploitation du bien immobilier, la loi Robien recentrée permettez au bailleur de bénéficier d'une déduction des frais réels, et non plus d'un abattement comme c'était le cas dans les précédentes éditions des dispositifs fiscaux, dont nous avons parlé plus haut.

3. La loi Borloo

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Mis en place entre 2006 et 2009, le dispositif fiscal Borloo était destiné à dynamiser l'investissement immobilier locatif social. En termes de conditions, nous retrouvions les mêmes conditions que celles exprimées dans la loi Besson : en contrepartie d'un engagement de location pendant une période minimum de 9 ans, l'investisseur bénéficie d'une réduction de son revenu net imposable, pouvant aller jusqu'à 65 % sur une période de 15 ans.

En revanche, et pour reprendre les mêmes principes que la loi Besson, les loyers et les locataires doivent respecter un certain montant de ressources annuelles pour pouvoir occuper ces logements.

Investissement immobilier dans l'ancien

Le dispositif Borloo ancien concerné en revanche uniquement des logements conventionnés par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), et tu devais être loué pendant une période de minimum 6 ans (ou 9 ans en cas de subvention apportée par l'ANAH) à titre d'habitation principale, à une catégorie de locataire très encadrée. En fonction du type de convention signée à l’ANAH (intermédiaire, social, très social), l'acquéreur peut bénéficier d'un abattement spécifique sur les revenus fonciers générés variables de 30 % à 60 %.

4. La loi Scellier

Avec l'explosion de la crise financière de 2008 et le ralentissement très important de l'investissement locatif privé en France, le gouvernement a souhaité mettre en œuvre d'autres types d'intéressements fiscaux à destination des investisseurs particuliers. C'est alors que voit le jour le dispositif de loi Scellier, qui à partir de 2010 et jusqu'à la fin de l'année 2012, a marqué le début d'une nouvelle ère dans le secteur de la défiscalisation immobilière.

En effet, les investissements réalisés dans l'immobilier via les différents dispositifs fiscaux donnaient jusqu’alors droit à une réduction du revenu net imposable (déduction), la loi Scellier quant à elle, permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction de l’impôt dû. Nous retrouvons d'ailleurs cette caractéristique dans beaucoup de dispositifs de réductions d'impôts actuels (PINEL et Censi Bouvard). Dans l'univers du dispositif de loi Scellier, nous retrouvons la loi Scellier dite “classique”, et la loi Scellier dite “intermédiaire” ou “social”. Les différences entre ces deux dispositifs étaient assez simples, vous pouvez bénéficier d'une plus grande réduction d'impôt à condition de louer sur une plus grande durée de temps via l'intermédiaire du Scellier social.

Dans sa première version, la loi Scellier proposait à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôt calculée de manière linéaire équivalente à 25% du prix de la position de son bien immobilier si ce dernier était acquis en 2010, si l'acquisition se faisait en 2011 alors la réduction d'impôt tombait à 15%, et si l'achat été réalisé en 2012 alors la réduction d'impôts tomber à 13%. Nous retrouvons une base assez commune à tous les dispositifs fiscaux : l'engagement de location minimum de 9 ans qui devait être respecté.

La loi Scellier marque également l'intégration dans le cadre légal du dispositif d'une limitation du nombre de biens acquis sous l'égide de ce régime fiscal, ainsi que du montant maximum de chaque opération réalisée. En effet, pour pouvoir bénéficier du dispositif de la loi Scellier, un contribuable pouvait acquérir un bien d'une valeur de plus de 300 000 € et ce une fois par an et par foyer fiscal.

5. La loi Duflot

La loi Duflot est le dernier dispositif fiscal qui a eu cours avant l’arrivée du Pinel sur le marché. Tout comme la loi Besson, l'engagement minimum de location requis par le dispositif Duflot est de 9 ans, et l'intéressement fiscal se matérialise par une réduction de l'impôt de l'investisseur à hauteur de 2 % du prix de l'acquisition pendant les 9 premières années, et 1% de réduction d'impôts basée sur le prix d'acquisition pendant 3 années supplémentaires. La durée totale du dispositif est de 12 ans, comme le Pinel. Pour rappel, il est nécessaire d'investir dans un bien immobilier (ou résidence) situé dans une zone géographique éligible au Pinel.

De manière identique au dispositif Scellier, le plafond du prix d'achat était de 300 000 € par an, auquel venait s'ajouter un plafonnement à hauteur de 5500€ par mètre carré également.

Ces différents textes de loi se succédant, ils ont aujourd'hui laissé place à deux dispositifs de réduction d'impôts, qui sont aujourd'hui les plus utilisés sur le marché et par la grande majorité des contribuables français : il s'agit du dispositif Censi Bouvard, et du dispositif Pinel. Les conditions d'utilisation, de location, de déduction ou de réduction d'impôts ont bien évolué depuis la naissance du dispositif Besson, mais l'idée reste la même : utiliser l'accession à la propriété immobilière locative pour réaliser un objectif d'alimentation du marché immobilier locatif, tout en bénéficiant d’un cadeau fiscal proposé par l'État sur des durées plus ou moins longues.

Conclusion

Vous l'avez vu tout au long de ce guide, les incitations fiscales proposées par l'État au travers des différents dispositifs de défiscalisation immobilière ont tendance à s'éroder dans le temps, ou à devenir plus contraignantes qu'elles ont pu être dans les éditions antérieures de ces mêmes dispositifs. Il est important d'en prendre conscience, car l'histoire n'a pas tendance à s'arrêter pour faire demi-tour. Il y a donc fort à parier, et nous commençons à le voir, que les incitations fiscales diminuent très fortement encore dans les années à venir, pour devenir de moins en moins intéressantes.

L'investissement dans l'immobilier a toujours été, et fait encore aujourd'hui figure de valeur refuge pour les Français. Cette valeur refuge peut facilement être associée à une opération permettant de défiscaliser, les taux d'intérêt bancaire sont très accommodants, et les politiques monétaires montrent que c'est aux resteront accommodants pendant encore un certain temps. Nous sommes donc aujourd'hui encore de très bonnes dispositions pour pouvoir avancer de manière cohérente sur des opérations de défiscalisation, à ce titre votre chef de projet patrimonial chez netinvestissement se tient à votre entière disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner au mieux dans la définition, le choix, et la mise en place de votre projet de défiscalisation dans l'immobilier ainsi que dans le développement de votre patrimoine.

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A propos de l'auteur Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine | 29 articles en ligne

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Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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