LMNP : quels revenus déclarer aux impôts et comment les déclarer ?

Rappel : comment fonctionne le statut LMNP ?

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un mode d’investissement qui vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier et de préparer votre retraite tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.

Le principe est simple : sous couvert du respect de certaines conditions (la surface, la liste d'ameublement, etc.) vous pouvez bénéficier de ce statut.

Les conditions à respecter sont les suivantes :

• le calcul du montant total des loyers perçus ne doit pas dépasser 23 000€ chaque année.
• ces recettes ne sont pas supérieures à 50% des revenus annuels du foyer.

Si ces modalités ne sont pas respectées, alors vous basculez de facto dans la catégorie des loueurs meublés professionnels (LMP), qui apportent certains avantages mais surtout un nombre non négligeable d’inconvénients (cotisations sociales, etc.).

Dans le cadre de ce guide, nous allons nous concentrer sur le statut LMNP et étudier les différents régimes fiscaux qui s’y rapportent.

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Étape importante : le choix du régime fiscal

Outre le titre et le format de mise en location, il y a un monde entre la mise en location d’un bien immobilier nu (loué vide, que vous meublez comme bon vous semble) et un bien immobilier que vous louez meublé. Les revenus LMNP ne sont pas considérés comme des revenus fonciers et ne sont pas imposés comme tels. en effet ces derniers sont considérés comme des revenus commerciaux (soumis aux bénéfices industriels et commerciaux) et non comme des revenus fonciers.

De ce fait, plusieurs options vont s’offrir à vous en ce qui concerne le choix du régime fiscal auquel vos revenus vont être soumis : le régime du micro BIC ou le régime réel.

Chacun de ces régimes vous apporte avantages et inconvénients sur les points fiscaux et administratifs.

Déclaration en cas de choix du régime du micro BIC

Dans un premier temps, il est important de comprendre en quoi consiste le régime du micro BIC, car il peut s’avérer avantageux pour vous, ou au contraire limiter l’impact de l’optimisation fiscale à laquelle vous pourriez prétendre en utilisant un autre régime.

Simple à comprendre et à utiliser, le régime du micro BIC vous propose de bénéficier d’un abattement de 50% sur les sommes perçues dans le cadre de cette location. Le montant de cet abattement est censé représenter les charges “déductibles” que vous seriez amené à supporter en tant que propriétaire bailleur.

Cet abattement est intéressant uniquement si le montant de vos charges est inférieur à 50% de vos revenus locatifs affectés à ce bien. dans ce cas de figure vous avez beaucoup moins de travail et de formalité à respecter et la fiscalité de ces revenus est plus douce.

En revanche, si le montant de vos charges “déductibles” est supérieur aux 50% auxquels vous pouvez prétendre via ce régime fiscal, alors vous êtes face aux limites de ce cadre fiscal, car vous n’avez malheureusement pas la possibilité de déduire le surplus.

Par ailleurs, le régime du micro BIC vous permet également de ne pas être obligé de tenir une comptabilité (et donc vous permet de ne pas mandater de cabinet comptable pour réaliser cette opération. vous économisez donc des frais et augmentez votre rentabilité nette sur ce genre d’investissement). Les saisies de vos déclarations sont également plus souples et moins contraignantes.

Si vos revenus locatifs meublés vous permettent de rester dans cette catégorie et que l’opération locative n’est pas quelque chose sur laquelle vous souhaitez passer du temps, alors ce régime fiscal du micro BIC reste tout à fait envisageable pour vous, car il vous permet d’associer souplesse fiscale et simplicité déclarative.

Déclaration en cas de choix du régime réel simplifié

Bien que facultatif dans le cadre d’une location sous le statut LMNP, le choix du régime réel peut néanmoins représenter une option très intéressante pour les propriétaires bailleurs dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 70 000€ (cette barrière est importante à garder en tête, car une fois atteinte alors le choix du régime réel devient obligatoire).

Il s’agit en revanche d’une méthodologie de travail plus complexe que le régime du micro BIC que nous avons détaillé plus haut, tant d’un point de vue administratif que financier. Il est nécessaire de prendre en considération toutes les charges qui peuvent être déduites des revenus locatifs, ainsi que l’amortissement du bien immobilier et des meubles qui le composent (vous considérez alors votre bien comme un actif à part entière, tout comme une entreprise pourrait amortir les machines et outils lui permettant de réaliser son chiffre d’affaires).

Il est utile (voir même fortement recommandé) de vous faire alors aider et assister par un expert-comptable, qui sera plus à même de vous aider dans ces démarches.

Bien que plus complexe à comprendre et à mettre en place, ce régime fiscal permet de bénéficier de l’amortissement de vos biens, et donc de générer un bénéfice ou un déficit pour des revenus qui deviennent par la force des choses peu ou pas fiscalisés du tout. Il est également possible de déduire la totalité des charges supportées par le LMNP. De nombreuses charges déductibles sont concernées telles que :

• Les intérêts d’emprunts du crédit immobilier contracté pour cette opération (si crédit).
• L’assurance habitation.
• La taxe foncière.
• Les honoraires liés au mandat comptable.
• Les travaux réalisés.
• Etc.

Le régime réel offre de gros mais les obligations fiscales et comptables sont plus lourdes. Il vous faudra tenir une comptabilité (livre journal des recettes et des dépenses), conserver les justificatifs de vos achats ainsi que l’ensemble de vos factures.

Quel est le régime le plus intéressant ?

Comme toujours, cette question revient dans nos guides, et comme toujours nous y apportons la même réponse : il n’existe pas de solution meilleure ou moins bonne qu’une autre.

La meilleure décision que vous pourrez prendre sera en fait de vous orienter vers la solution pratique qui vous apporte le plus d’avantages et de positif, d’un point de vue fiscal (évidemment) mais également en rapport à la charge de travail liée à cet investissement.

Si votre but est d’optimiser au maximum les coûts et charges liés à l’exploitation de votre bien immobilier locatif, et que le fait de vous entourer de personnes compétentes pour produire les documents nécessaires à l’administration fiscale ne vous effraie pas, alors le régime réel semble tout indiquer pour vous et vous en serez très content.

L’option du régime réel reste tout de même souvent privilégiée par les investisseurs lourdement imposés, qui profitent non seulement de la déductibilité de l’ensemble des charges réelles mais également de la déduction artificielle (parce que comptable) chaque année d’une part de la valeur de leur bien du fait de l’amortissement.

A fortiori lorsque l’on sait que vous pouvez différer sur plusieurs années un éventuel excédent de cet amortissement vous permettant de ne pas subir de fiscalité pendant plusieurs années.

Dans ces conditions l’opération visée n’en sera que plus performante et votre patrimoine sera renforcé par une dynamique fiscale plus intéressante.

Si en revanche vous ne souhaitez pas enclencher de démarches trop lourdes et ne souhaitez pas vous faire de nœuds au cerveau chaque année dans le cadre de vos déclarations fiscales (maintenant que le prélèvement à la source allège tout cela) ou si les charges que vous avez sur le bien dont vous êtes propriétaire ne sont pas élevées (pas de crédit, pas de travaux et peu de charges d’entretien par exemple) alors le régime du micro BIC sera fait pour vous.

Sachez que rien n’est définitif, et qu’il vous est totalement possible (sous certaines conditions bien entendu) de passer de l’un à l’autre.

Pour choisir cette solution, il faut envoyer une lettre avant le 1er février au centre des impôts, ou au moment de la première déclaration de résultats par le biais du formulaire 2031. Attention, une fois souscrite, l’option est valable pour une période de 2 ans, renouvelable automatiquement.

Le monde de la location meublée non professionnelle est un monde vaste et qui regorge de surprises et d’avantages pour votre patrimoine. Mais il ne suffit pas de choisir le bien le plus performant pour que votre opération soit la plus valorisante possible pour l’objectif que vous défendez, à savoir augmenter la valeur de votre patrimoine au fil du temps.

Le régime du micro BIC présente l’avantage d’être simple d’utilisation et assez efficace si le montant de vos charges reste faible. vous n’aurez alors que très peu de démarches à effectuer. Le régime réel quant à lui permet d’avoir accès à des avantages fiscaux non négligeables, par le simple fait de pouvoir amortir le bien immobilier dont vous serez propriétaire par la suite. Cette démarche neutralise alors, pendant une durée maximale de 30 ans, les effets néfastes de la fiscalité sur vos revenus, et apporte alors un bonus de rentabilité sur vos investissements (d’autant plus si vous avez des revenus importants).

Ces régimes sont interchangeables, mais sous certaines conditions, alors il vaut mieux ne pas commettre d’erreur dans le choix de l’option fiscale considérée. Afin de ne pas commettre d’impair, il est important de bien vous faire conseiller et accompagner par un professionnel de l’investissement. à ce titre toute l’équipe de Netinvestissement et votre chef de projet patrimonial se tient à votre entière disposition pour répondre à toutes vos questions et vous aider à faire le meilleur choix. Vous pouvez aussi regarder nos vidéos sur l’espace personnel de notre site internet (le patrimoine center).