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LMNP : comment choisir entre le régime micro BIC et le régime réel ?

L’article « LMNP : comment choisir entre le régime micro BIC et le régime réel ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Anais Couraud

Conseillère en gestion de patrimoine

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Introduction

La star des investissements immobiliers que l’on ne présente plus, n’est autre que le statut de Loueur Meublé. Que l’opération immobilière soit menée en tant que Professionnel (LMP) ou en tant que Non Professionnel (LMNP), ce statut est un outil remarquable de constitution de patrimoine et de préparation à la retraite. Fort de multiples avantages tels que la récupération de la TVA, l’avantage fiscal ou la perception de revenus… ce statut présente bien des spécificités à ne pas minimiser pour optimiser votre investissement. Le Loueur Meublé Non Professionnel est le statut par défaut de toute personne pratiquant de la location meublée, c’est-à-dire investir dans un bien et y ajouter les meubles nécessaires à l’utilisation quotidienne de votre locataire (table, chaises, lampes, lit etc.). Plusieurs activités de locations meublées seront concernées :

  • Les locations meublées classiques (avec un bail d’habitation en meublé).
  • Les locations saisonnières (chambres d’hôtes, Airbnb etc.).
  • Les locations en résidence de service (tourisme, affaire, étudiant, senior : non médicalisée ou EHPAD).

Il est important de noter que l’investisseur obtiendra le statut LMNP par défaut à condition de ne pas dépasser les critères suivants :

  • Recettes de location en meublé inférieures à 23 000€ par an.
  • Recettes de location en meublé inférieures à l’ensemble des revenus du foyer (salaires, pensions, BA, BNC, BIC etc.).

Dans le cas contraire du dépassement d’un de ces seuils, l’investissement sera requalifié en LMP et les conditions fiscales seront différentes. Le guide et les conseils qui vont suivre sont donc spécifiquement adressés aux entrepreneurs qui investissent en Loueur Meublé Non Professionnel.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en LMNP, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Les choix de régimes d’imposition pour de la location meublée

Avant de rentrer davantage dans le détail et les critères pour bien choisir votre régime fiscal lors d’une location meublée, il est primordial de vous rappeler quelques éléments de base. Premièrement, lorsque vous louez un bien de manière « classique » ou « nue », les loyers perçus sont soumis à l'impôt par l’administration fiscale comme des revenus fonciers.

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Or, dans le cadre du statut LMNP ces loyers sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette distinction née de la différence entre les baux classiques d’habitation et les baux commerciaux liés à la location meublée. De ce fait, tout comme il existe deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers, il en est de même pour le LMNP avec le choix entre le régime micro BIC et le régime réel. L’objectif de ce guide sera de bien comprendre les avantages et les inconvénients de ces deux régimes pour faire un choix judicieux pour votre investissement.

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2. Comment opter pour l’un des deux régimes fiscaux ?

Le régime forfaitaire ou micro BIC

Celui va s’appliquer lorsque le montant des recettes locatives générées par la location meublée ne dépasse pas le plafond de 72 600€ par an. Au même titre que le micro foncier, vous aurez droit à un abattement forfaitaire sur vos recettes. Mais cette fois-ci de 50% au lieu de 30%. L’un des avantages de ce régime repose sur la souplesse et la simplicité de ce régime.

Les étapes :

Vérifier les conditions d’éligibilité du régime micro BIC

Comme évoqué précédemment, pour pouvoir opter pour ce régime, il vous faut au préalable vérifier que la somme des montants de vos recettes attenantes au statut LMNP ne dépasse pas un total de 72 600€, il s'agit en effet de l 'un des nombreux plafonds à ne pas dépasser existant dans le code des impôts. Pour cela rien de plus simple, vous devez faire la somme des loyers perçus sans tenir compte des éventuelles recettes accessoires. Cet élément est crucial pour le choix de votre régime fiscal.

Calculer votre bénéfice taxable

Dès lors que vous êtes certain d’être admissible au régime forfaitaire du micro BIC pour votre location meublée, il est donc temps d’appliquer le fameux abattement forfaitaire de 50% à retrancher de vos revenus locatifs. Le résultat sera le montant taxable de votre opération immobilière de l’année civile. Pour calculer le montant d’impôts qui en résulte, il suffit d’appliquer le taux de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) la plus forte ainsi que les prélèvements sociaux de 17,2%.

La déclaration d’impôts

Chaque année lors de la période annuelle de déclaration des revenus, il vous faudra compléter le formulaire 2042 C pro en remplissant la case SKP dans la section « revenus industriels et commerciaux professionnels ». Il n’est pas nécessaire de déduire l’abattement forfaitaire de 50%, en inscrivant le montant des recettes dans cette case, le fisc le fait pour vous. Aujourd’hui, cette déclaration peut se faire en ligne sur votre espace personnel d’impôt.gouv.fr.

Le régime réel

A contrario, ce régime d’imposition est obligatoire lorsque le montant de vos recettes est supérieur à 72 600€ par an et pour une durée minimale de 3 ans. Il est tout de même possible d’opter pour ce régime sur simple demande au fisc si la situation vous est plus favorable. Vous pourrez alors déduire de vos recettes BIC l’ensemble de vos charges réelles à savoir les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et de copropriété mais également et SURTOUT les amortissements du bien et des meubles permettant d’exonérer d’impôts vos recettes de locations meublées.

Les étapes :

Calculer l’ensemble des ressources et des dépenses

Le régime réel est utilisé pour déduire l’ensemble des charges réelles dépensées pour la gestion et l’entretien de votre bien en location meublée. Attention, toutefois, toutes les charges ne sont pas déductibles de vos BIC. Voici la liste des charges que l’administration autorise, il est jugé utile de garder chaque facture en cas de contrôle :

  • Les intérêts d’emprunt.
  • L’achat des meubles.
  • Les assurances loyers impayés, vacances locatives, dégradation du bien etc..
  • Les charges de copropriété.
  • La taxe foncière.
  • L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant).
  • L’amortissement réputé différé du bien.

L’avantage phare du régime réel en LMNP réside dans ce dernier point. En effet, celui-ci va automatiquement booster le pourcentage de charges déductibles de vos revenus pour atteindre une base taxable faible voire nulle. Si vous étiez à la frontière des 50% de charges sans l’amortissement, vous comprendrez rapidement que l’option pour le régime réel est généralement la plus favorable pour votre fiscalité puisque 0€ x votre TMI + prélèvements sociaux = 0€ d’impôts.

Choisir un cabinet comptable spécialisé

Pour ce sujet d’optimisation fiscale, il est vivement conseillé de vous faire accompagner d’un spécialiste tel qu’un comptable pratiquant l’amortissement réputé différé d’un bien. Si dans la pratique, il est difficile de connaître la véritable durée de vie d’un bien, l’administration fiscale française autorise l’investisseur LMNP à amortir comptablement son ou ses bien(s) dans la limite de 30 ans. Cette déduction annuelle d’une fraction du prix d’achat de l’immeuble sur les revenus locatifs meublés vous permet de générer une charge supplémentaire fictive afin de mettre à l’équilibre les ressources et les charges et donc d’obtenir une base taxable avoisinant les 0.

Ne pas être trop gourmand

Néanmoins, cet amortissement a des limites : a fortiori, il est impossible de créer un déficit grâce à la déduction de cet amortissement. A noter que le reliquat d’amortissement non utilisé sera reporté pour les années suivantes.

3. Comment choisir entre le micro BIC et le régime réel ?

Maintenant que vous êtes en possession des éléments de réflexion pour déterminer les avantages et inconvénients qu’offrent ces deux régimes, examinons ensemble autour d’un exemple la pertinence du choix d’imposition sur l’un et sur l’autre.

Exemple :

Monsieur et Madame Stark viennent d’acheter en janvier 2020 un appartement d’une valeur de 300 000€ et décident de le louer en tant que LMNP à des étudiants. Le marché locatif leur permet de signer un bail d’habitation meublée moyennant un loyer annuel de 15 000€, soit une rentabilité brute de 5% par an.

Le couple souhaite désormais déclarer ses revenus et hésite entre le régime réel ou micro BIC pour l’année passée.

En partant du principe que le comptable amortira 2% du prix du bien par an soit 6 000€, le couple pourra déduire également ses charges de copropriété de 1 000€ par an, 400€ de taxe foncière et 2 400€ d’intérêts d’emprunt par an. Le montant des charges globales s’élève donc à 9 800€.

Pour connaître la base taxable des revenus BIC de M. et Mme Stark, il faut soustraire le montant des loyers à l’ensemble des charges soit 15 000€ - 9 800€ = 5 200€.

Dans le cadre du régime forfaitaire, l’abattement aurait permis de déduire 50% du montant des revenus soit 7 500€. Sur une hypothèse de TMI à 30% et de prélèvements sociaux de 17,2%, le couple aura économisé 1 110€ d’impôts. En optant pour le régime réel la rentabilité nette de l’opération est d’environ 3% contre 2,40% en régime forfaire. CQFD !

Remarque :

Dans cet exemple, nous avons arrondi le montant des amortissements sur une durée globale, or, dans la pratique il faut différencier l’amortissement du bien, du foncier, des meubles etc.

4. Bilan général

L’avantage majeur du régime réel tient compte de l’économie d’impôt réalisée par le contribuable mais en aucun cas des contraintes que cela peut engendrer en supplément. Comme expliqué précédemment, l’atout de l’amortissement réputé différé se doit d’être méticuleusement calculé par un professionnel pour éviter d’être requalifié fiscalement par l’administration fiscale. Comme tout service qualitatif, faire appel à un expert-comptable engendre généralement des frais d’honoraires. Néanmoins, l’Etat vous en rend les 2 tiers sous forme de crédit d’impôts (dans le cas où l’investisseur est déjà imposable). Ceci permet d’alléger la note qui peut varier entre 300€ et 700€ selon le cabinet et les options requises.

Même si d’un œil novice le calcul peut sembler simple, il existe une multitude de pièges que seul un expert en la matière pourra vous éviter pour un investissement serein.

C’est pourquoi, si vous n’êtes pas fortement imposé, le choix du régime forfaitaire peut parfois se trouver plus optimal pour l’investisseur. En effet, sans le crédit d’impôt sur les frais de comptabilité la note peut souvent vite grimper et l’économie d’impôt perdre de son intérêt. En réalité, cela va dépendre de la valeur de votre bien immobilier et des meubles meublants composant le bien loué.

Si dans vos calculs, le gap de BIC imposables est supérieur à 3 500 euros, il est fortement probable que le régime réel soit plus avantageux malgré les frais supplémentaires induits par l’expertise comptable. Quoi qu’il en soit, vous pourrez toujours changer ultérieurement de régime si vous estimez être trop perdant avec le régime micro BIC. Très souvent le confort a un prix, des honoraires de comptabilité dans le choix du régime réel ou une simplicité de déclaration et des impôts plus élevés dans le cadre du micro BIC.

Conclusion

Nous avons pu voir ensemble tous les tenants et aboutissants d’un bon choix de régime fiscal pour votre investissement en location meublée, qu’elle soit saisonnière, pour des étudiants ou en résidence gérée cela fait toujours la différence. La complexité de ce statut par les différents biais d’optimisation fiscale nous invite à vous accompagner de la manière la plus claire possible.

C’est pourquoi, chez Netinvestissement, un conseiller spécialisé est toujours à votre écoute pour mener de front vos projets d’investissements immobiliers et vous permettre de répondre à vos objectifs.

En outre, le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous donne accès à des revenus locatifs quasi ou totalement exonérés d’impôts et forcément ce qui ne tombe pas dans la poche du fisc engrange d’autant plus de capital pour vous ! Vous avez la possibilité de bénéficier de nos conseils et prestations sans surcoûts. Nous sommes à votre disposition via notre formulaire, via notre ligne téléphonique ou encore via le tchat pour vous accompagner de A à Z. La création d’un capital immobilier, d’épargne pour les études de vos enfants ou tout simplement votre retraite n’attend pas !

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A propos de l'auteur Anais Couraud, Conseillère en gestion de patrimoine | 169 articles en ligne

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Diplômée d’un Master II en Gestion de Patrimoine et Marchés Immobiliers à l’INSEEC Bordeaux, Anaïs débute sa carrière au sein d’un groupe d’assurance. Forte de son expérience en back-office sur les produits d’assurance-vie, de retraite et de prévoyance, elle décide d’orienter son avenir professionnel vers le conseil et l’expertise patrimoniale tant financière qu'immobilière. Conquise par la vision du métier de Chef de Projet Patrimonial et par les valeurs humaines de Netinvestissement, elle rejoint le cabinet de Bordeaux en 2017.

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Le 2021-04-30 09:16:34 par Gilles B.

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