Mis à jour le 18/12/2023

Comment choisir entre le régime micro BIC et le régime réel ?

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Écrit par Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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La star des investissements immobiliers que l’on ne présente plus, n’est autre que le statut de Loueur Meublé. Que l’opération immobilière soit menée en tant que Professionnel (LMP) ou en tant que Non Professionnel (LMNP), ce statut est un outil remarquable de constitution de patrimoine et de préparation à la retraite. Fort de multiples avantages tels que la récupération de la TVA, l’avantage fiscal ou la perception de revenus… Ce statut présente bien des spécificités à ne pas minimiser pour optimiser votre investissement.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en LMNP, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Présentation des régimes d’imposition pour de la localisation meublée

Avant de rentrer davantage dans le détail et les critères pour bien choisir votre régime fiscal lors d’une location meublée, il est primordial de vous rappeler quelques éléments de base. Premièrement, lorsque vous louez un bien de manière «classique» ou «nue», les loyers perçus sont soumis à l'impôt par l’administration fiscale comme des revenus fonciers.

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Or, dans le cadre du statut LMNP ces loyers sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette distinction née de la différence entre les baux classiques d’habitation et les baux commerciaux liés à la location meublée.

De ce fait, tout comme il existe deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers, il en est de même pour le LMNP avec le choix entre le LMNP au régime micro BIC et le LMNP au régime réel. L’objectif de ce guide sera de bien comprendre les avantages et les inconvénients de ces deux régimes pour faire un choix judicieux pour votre investissement.

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Le statut LMNP en régime micro BIC

Présentation du régime forfaitaire ou micro BIC

Celui-ci va s’appliquer lorsque le montant des recettes locatives générées par la location meublée ne dépasse pas le plafond de 72 600€ par an. Au même titre que le micro foncier, vous aurez droit à un abattement forfaitaire sur vos recettes. Mais cette fois-ci de 50% au lieu de 30%. L’un des avantages de ce régime repose sur la souplesse et la simplicité de ce régime.

Vérifier les conditions d’éligibilité du régime micro BIC

Comme évoqué précédemment, pour pouvoir opter pour ce régime, il vous faut au préalable vérifier que la somme des montants de vos recettes attenantes au statut LMNP ne dépasse pas un total de 72 600€, il s'agit en effet de l 'un des nombreux plafonds à ne pas dépasser existant dans le code des impôts. Pour cela rien de plus simple, vous devez faire la somme des loyers perçus sans tenir compte des éventuelles recettes accessoires. Cet élément est crucial pour le choix de votre régime fiscal.

Calculer votre bénéfice taxable

Dès lors que vous êtes certain d’être admissible au régime forfaitaire du micro BIC pour votre location meublée, il est donc temps d’appliquer le fameux abattement forfaitaire de 50% à retrancher de vos revenus locatifs. Le résultat sera le montant taxable de votre opération immobilière de l’année civile. Pour calculer le montant d’impôts qui en résulte, il suffit d’appliquer le taux de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) la plus forte ainsi que les prélèvements sociaux de 17,2%.

La fiscalité du régime micro BIC

Chaque année lors de la période annuelle de déclaration des revenus, il vous faudra compléter le formulaire 2042 C pro en remplissant la case SKP dans la section « revenus industriels et commerciaux professionnels ». Il n’est pas nécessaire de déduire l’abattement forfaitaire de 50%, en inscrivant le montant des recettes dans cette case, le fisc le fait pour vous. Aujourd’hui, cette déclaration peut se faire en ligne sur votre espace personnel d’impôt.gouv.fr.

Le statut LMNP en régime réel

A contrario, ce régime d’imposition est obligatoire lorsque le montant de vos recettes est supérieur à 72 600€ par an et pour une durée minimale de 3 ans. Il est tout de même possible d’opter pour ce régime sur simple demande au fisc si la situation vous est plus favorable. Vous pourrez alors déduire de vos recettes BIC l’ensemble de vos charges réelles à savoir les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et de copropriété mais également, et SURTOUT, les amortissements du bien et des meubles permettant d’exonérer d’impôts vos recettes de locations meublées.

Calculer l’ensemble des ressources et des dépenses

Le régime réel est utilisé pour déduire l’ensemble des charges réelles dépensées pour la gestion et l’entretien de votre bien en location meublée. Attention, toutefois, toutes les charges ne sont pas déductibles de vos BIC. Voici la liste des charges que l’administration autorise, il est jugé utile de garder chaque facture en cas de contrôle :

  • Les intérêts d’emprunt.
  • L’achat des meubles.
  • Les assurances loyers impayés, vacances locatives, dégradation du bien etc.
  • Les charges de copropriété.
  • La taxe foncière.
  • L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant).
  • L’amortissement réputé différé du bien.

L’avantage phare du régime réel en LMNP réside dans ce dernier point. En effet, celui-ci va automatiquement booster le pourcentage de charges déductibles de vos revenus pour atteindre une base taxable faible voire nulle. Si vous étiez à la frontière des 50% de charges sans l’amortissement, vous comprendrez rapidement que l’option pour le régime réel est généralement la plus favorable pour votre fiscalité puisque 0€ x votre TMI + prélèvements sociaux = 0€ d’impôts.

Choisir un cabinet comptable spécialisé

Pour ce sujet d’optimisation fiscale, il est vivement conseillé de vous faire accompagner d’un spécialiste tel qu’un comptable pratiquant l’amortissement réputé différé d’un bien. Si dans la pratique, il est difficile de connaître la véritable durée de vie d’un bien, l’administration fiscale française autorise l’investisseur LMNP à amortir comptablement son ou ses bien(s) dans la limite de 30 ans. Cette déduction annuelle d’une fraction du prix d’achat de l’immeuble sur les revenus locatifs meublés vous permet de générer une charge supplémentaire fictive afin de mettre à l’équilibre les ressources et les charges et donc d’obtenir une base taxable avoisinant les 0.

Ne pas être trop gourmand

Néanmoins, cet amortissement a des limites : a fortiori, il est impossible de créer un déficit grâce à la déduction de cet amortissement. A noter que le reliquat d’amortissement non utilisé sera reporté pour les années suivantes.

Comment choisir entre le micro BIC et le régime réel ?

Maintenant que vous êtes en possession des éléments de réflexion pour déterminer les avantages et inconvénients qu’offrent ces deux régimes, examinons ensemble autour d’un exemple la pertinence du choix d’imposition de l’un et de l’autre.

Exemple :

Monsieur et Madame Stark viennent d’acheter en janvier 2020 un appartement d’une valeur de 300 000€ et décident de le louer en tant que LMNP à des étudiants. Le marché locatif leur permet de signer un bail d’habitation meublée moyennant un loyer annuel de 15 000€, soit une rentabilité brute de 5% par an.

Le couple souhaite désormais déclarer ses revenus et hésite entre le régime réel ou micro BIC pour l’année passée.

En partant du principe que le comptable amortira 2% du prix du bien par an soit 6 000€, le couple pourra déduire également ses charges de copropriété de 1 000€ par an, 400€ de taxe foncière et 2 400€ d’intérêts d’emprunt par an. Le montant des charges globales s’élève donc à 9 800€.

Pour connaître la base taxable des revenus BIC de M. et Mme Stark, il faut soustraire le montant des loyers à l’ensemble des charges soit 15 000 € - 9 800 € = 5 200 €

Dans le cadre du régime forfaitaire, l’abattement aurait permis de déduire 50% du montant des revenus soit 7 500 €. Sur une hypothèse de TMI à 30% et de prélèvements sociaux de 17,2%, le couple aura économisé 1 110 € d’impôts. En optant pour le régime réel la rentabilité nette de l’opération est d’environ 3% contre 2,40% en régime forfaire. CQFD !

Remarque

Dans cet exemple, nous avons arrondi le montant des amortissements sur une durée globale, or, dans la pratique il faut différencier l’amortissement du bien, du foncier, des meubles etc.

Comment remplir sa déclaration de revenus ?

Une fois que vous aurez étudié et choisi le régime fiscal qui correspond le mieux à votre situation et à vos attentes, la méthode à appliquer pour déclarer vos revenus LMNP est assez simple et se décompose en deux parties distinctes :

Régime micro-BIC

Il vous faudra déclarer les revenus liés à votre activité de location meublée en non-professionnel comme des bénéfices industriels et commerciaux (le fameux BIC). Via le régime du micro-BIC, il vous faudra déclarer les loyers perçus (ainsi que les charges qui s’y rattachent) sur le formulaire 2042-C PRO.

Le régime fiscal du micro-BIC (réservé aux contribuables ne générant pas plus de 72 600 € HT de revenus de leurs locations) vous permet, une fois votre déclaration terminée, de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% de vos revenus liés à cette activité. Seulement 50% des revenus déclarés seront soumis à taxation.

Attention toutefois : l’abattement ne doit pas être calculé par vos soins, c’est à l’administration de s’en charger.

Régime réel

Avant toute chose, votre choix d’imposition au régime réel doit être signalé et enregistré aux greffes du tribunal de commerce via le formulaire P0i. Par la suite, l’administration vous retournera un numéro SIRET nécessaire à la déclaration au régime réel. La déclaration au régime réel s’effectue grâce aux formulaires 2031 et 11085 accompagnés de ses annexes 2033.

En cas de changement de régime en cours d’activité, il est possible d’en faire la demande avant la limite de la déclaration des revenus. L’option choisie est valable pour deux ans et est automatiquement renouvelée. Quel que soit le régime d’imposition appliqué (micro-BIC ou réel), le loueur en meublés, professionnels comme non-professionnels, sont soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE).

En résumé...

Nous avons pu voir ensemble tous les tenants et aboutissants d’un bon choix de régime fiscal pour votre investissement en location meublée ; qu’elle soit saisonnière, pour des étudiants ou en résidence gérée, cela fait toujours la différence. La complexité de ce statut par les différents biais d’optimisation fiscale nous invite à vous accompagner de la manière la plus claire possible.

C’est pourquoi, chez Netinvestissement, un conseiller spécialisé est toujours à votre écoute pour mener de front vos projets d’investissements immobiliers et vous permettre de répondre à vos objectifs.

En effet, le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous donne accès à des revenus locatifs quasi ou totalement exonérés d’impôts et forcément ce qui ne tombe pas dans la poche du fisc engrange d’autant plus de capital pour vous ! Vous avez la possibilité de bénéficier de nos conseils et prestations sans surcoûts.

Nous sommes à votre disposition via notre formulaire, via notre ligne téléphonique ou encore via le tchat pour vous accompagner de A à Z. La création d’un capital immobilier, d’épargne pour les études de vos enfants ou tout simplement votre retraite n’attend pas !

Question / Réponses

Comment déclarer un LMNP micro-BIC ?

La déclaration de vos revenus en micro-BIC ne demande pas de formalisme particulier. Il est seulement important de correctement déclarer et renseigner vos revenus dans les formulaires prévus à cet effet. Un abattement de 50% sur vos revenus sera appliqué avant le calcul final de votre impôt sur cette activité de location.

Quel montant déclarer en micro-BIC ?

Le régime fiscal du micro-BIC ne s’applique pas pour les contribuables qui génèrent plus de 72 600€ HT de chiffre d’affaires via cette activité. Une fois ce seuil dépassé, l’activité de location LMNP est automatiquement transformée en régime réel.

Quel régime fiscal pour le LMNP ?

Deux régimes fiscaux peuvent être appliqués dans le cadre de votre activité de loueur meublé en non-professionnel : le micro-BIC et le régime réel.

Comment se déclarer en micro-BIC ?

Comme indiqué dans les questions précédentes (et dans l’article plus haut), il n’y a pas de formalisme particulier à respecter pour bénéficier du régime du micro-BIC.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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"Site très complet et consultation facile. Beaucoup d'informations et de conseils. Très bon site"
Le 2021-05-17 15:11:13 par Carole L.
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