Le Loueur en Meublé Professionnel

C’est un statut fiscal avantageux accordé aux particuliers qui tirent d’importants revenus de la location de biens meublés.

Pour y avoir droit, il faut satisfaire à plusieurs conditions :

L’investissement doit porter sur un logement meublé, comme nous l’avons vu précédemment
L’investisseur doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés
L’activité doit générer au moins 23000 euros de revenus annuels et représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur

Voyons les différents avantages de ce statut :

Il permet la déduction totale sur les revenus des charges réelles, intérêts d’emprunt, frais de notaire, frais d’ingénierie, droits de mutation et d’enregistrement, commissions d'intermédiaires, impôts fonciers, cotisations sociales non salariées du loueur, ...
Le déficit d’exploitation est imputable sur le revenu global
Il permet de profiter du dispositif de l’Amortissement Réputé Différé, et ainsi de se créer des revenus complémentaires défiscalisés
La récupération de la TVA est possible lors de l’investissement
Dans le cas d’une cession, si l’activité a été exercée au minimum 5 ans et que les recettes hors taxes réalisées à N-1 sont inférieures à 250000 euros, alors les plus values sont exonérées
Les investissements réalisés dans le cadre du statut en LMP sont exclus de la fourchette de calcul de l’ISF car considérés comme des bien professionnels

Le statut de LMP est un excellent outil de gestion de patrimoine, qui permet notamment de préparer sa retraite en se constituant des revenus complémentaires défiscalisés. Il permet entre autre de bénéficier d’une protection sociale et de valider des trimestres. Il est donc idéal pour une personne qui cesse son activité assez tôt.

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Qu'est-ce que le LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)

Le Loueur en Meublé Non Professionnel

C’est un statut fiscal avantageux accordé aux particuliers qui tirent des revenus complémentaires limités de la location de biens meublés.

Pour y avoir droit, il faut satisfaire à plusieurs conditions :

L’investissement doit porter sur un logement meublé, comme nous l’avons vu précédemment
Il faut générer moins de 23000 euros de recettes annuelles au titre de l’activité et tirer moins de 50% de ses revenus globaux à partir de cette activité

Voyons les différents avantages de ce statut :

Les prix des biens reflètent la réalité du marché locatif, car calculés principalement sur la rentabilité, la qualité du gestionnaire et du bail commercial
Toutes les charges et les taxes à la charge de l’investisseur sont connues à l’avance
Il permet aussi de profiter du dispositif de l’Amortissement Réputé Différé, et ainsi de se créer des revenus complémentaires défiscalisés
La récupération de la TVA est possible lors de l’investissement
Possibilité de profiter du dispositif Censi-Bouvard, permettant dé réduire ses impôts de 11% du montant de l’investissement

Le statut de LMNP est un excellent outil pour toute personne qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier en pleine propriété, en utilisant par exemple un financement à crédit pendant sa vie professionnelle active, et ainsi se générer des revenus complémentaires pour sa retraite.

Des exemples de profils d’investisseurs pour ces deux statuts

1^er exemple : Investissement sous le statut LMP

Monsieur Laurent, restaurateur dans une région très touristique du sud-ouest est âgé d’une cinquantaine d’années.

Il dégage l’intégralité de ses revenus annuels sur la période comprise entre avril et septembre, à cause de la forte saisonnalité de son activité. Quelque peu fatigué par ce rythme de travail particulier, avec une période estivale extrêmement intense, il souhaite vendre son restaurant. Désireux de maintenir un niveau de revenus équivalent, et après s’être fait conseillé, il décide d’agrandir son parc immobilier meublé déjà existant et composé de deux chambres en résidence étudiante afin de basculer vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel.

Avec les fonds provenants de la revente de son restaurant, il procède donc à l’acquisition de trois nouveaux biens meublés, afin de remplir les conditions de revenus citées précédemment. Il tire désormais l’intégralité de ses revenus de cette activité, et continue ainsi à profiter d’une protection sociale et à valider des trimestres pour sa retraite.

2^ème exemple : Statut LMNP : Investissement sous le dispositif de l’Amortissement Réputé Différé

Monsieur et Madame Legrand, sont un couple de jeunes retraités.

Durant leur vie active, ils ne se sont jamais préoccupé de la préparation de leur retraite, et ayant subi une baisse conséquente de leurs revenus, ils décident de consulter un Conseiller en Gestion de Patrimoine afin de voir s’il existe des solutions permettant de se créer des revenus complémentaires rapidement. Ils disposent aujourd’hui d’un vieux contrat d’assurance vie, valorisé à un peu plus de 100000 euros, et sur lequel ils prévoyaient de faire des rachats programmés pour ainsi combler une partie de la chute de leurs revenus. Cependant, avec un rendement de 2% environ, cette solution aurait rapidement conduit à «épuiser» ce capital, et c’est donc une autre solution qui a été retenue.

Grâce à cette somme, ils ont financé l’acquisition d’une chambre dans une résidence meublée, leur servant un rendement de 4,5%. N’ayant pas de véritable «problématique» fiscale, ils ont choisi de bénéficier du dispositif de l’Amortissement Réputé Différé qui permet de toucher des loyers nets d’impôts pendant une période généralement comprise entre 20 et 25 ans. C’est donc un rendement de 4,5% net de charges et de fiscalité dont il peuvent aujourd’hui profiter et ce, sans aucune contrainte de gestion.

En résumé...

Véritables outils de construction patrimoniale, ces statuts proposent des avantages très intéressants pour les investisseurs, qu’il s’agisse simplement de création de revenus complémentaires ou d’une véritable construction d’activité sur du long terme. Toute stratégie patrimoniale nécessite la prise en compte de nombreux éléments, aussi n’hésitez pas à vous rapprocher de votre Conseiller en Gestion de Patrimoine afin de voir avec lui dans quelle mesure l’un ou l’autre de ces statuts pourrait répondre à vos objectifs.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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