Revente d'un bien en LMNP

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Lorsque nous abordons le sujet d’un investissement en location meublée non professionnelle dans une résidence gérée avec nos prospects ou clients, la question de la revente est presque systématiquement abordée.

En effet, si cela ne semble pas être une inquiétude ni même une question posée lorsqu’il s’agit « d’immobilier classique », il en est tout autrement lorsqu’il s’agit d’envisager d’investir dans une résidence de services gérée. Aussi, pour vous aider à y voir plus clair et pour répondre à vos questions et interrogations, je vous propose ce guide : « comment se passe la revente d’un bien en LMNP ».

Si vous désirez plus d’informations sur la location meublée, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Revente LMNP : pourquoi revendre son bien en résidence services ?

Revendre son logement en résidence de service peut s’avérer avoir plusieurs avantages tels que :

  • Récupérer des liquidités ;
  • Effectuer un achat immobilier ;
  • Transmettre des fonds à ses enfants ;
  • Amortir un nouveau bien ;
  • Placer son argent sur un autre support.

Revente LMNP : estimer son bien

L’estimation de la valeur de revente d’un LMNP dépend des différents critères qui vont permettre d’évaluer les potentiels de valorisation ou d’équilibre du revenu pour les années futurs.

L’estimation du bien LMNP dépend de l’historique de la résidence. L’estimation de la cession sera touchée négativement par les conditions suivantes :

  • La résidence mal entretenue ou plus aux normes ;
  • Le montant surévalué de l’acquisition initiale ;
  • La renégociation du bail à la diminution ;
  • Le changement de l’exploitant et/ou la remise en cause des loyers ;
  • Les impayés des loyers et l’exploitant peu recherché.

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Quelles sont les étapes de la revente d'une LMNP ?

Lors de la revente d’une LMNP, le processus peut être plus ou moins long :

  • L’estimation ;
  • La recherche d’acquéreurs ;
  • Les visites ;
  • La négociation ;
  • La définition du financement (obtention d’un prêt par l’acquéreur si nécessaire) ;
  • La cession effective.

Les spécificités de la revente LMNP

La revente d’un LMNP implique différentes spécificités. Tout d’abord, il est nécessaire d’Intégrer l’exploitant dans l’ensemble des échanges et ne pas négliger les demandes de renouvellement des baux, les gros travaux prévus, les propositions d’avenants, les demandes de changements de meubles ou de travaux privatifs.

Vous devez également vous assurer que votre acheteur remplit bien ses obligations d’inscription en tant que redevable de la TVA (taxe à la valeur ajoutée) et qu’il reprend bien le bail commercial et comprend bien son engagement en termes de TVA.

Enfin, n’oubliez pas de transmettre la totalité des informations en votre possession pour être transparent (plan travaux, difficultés de l’exploitant, projet de départ du gestionnaire, conformité, contentieux dans la propriété, problème de gestion, etc.).

Nos conseils pour bien revendre votre LMNP

Commencer par choisir un bon professionnel qui vous vous aidera à valider si c’est le bon moment pour vendre.

Faîtes ainsi estimer le bon prix de revente de votre bien et ne visez pas une potentielle plus-value trop importante qui pourrait ne jamais exister si le prix est hors marché. Assurez-vous évidemment de bien mettre en valeur votre bien.

Enfin, respectez les règles concernant le bail de location et les possibles contraintes en cas de revente.

La fiscalité applicable à la revente LMNP

Les plus-values réalisées lors de la cession d’un bien en location meublée non professionnelle sont imposées comme des plus-values privées, comme pour une résidence secondaire.

La plus-value prise en compte et la différence entre le prix de vente « prix de cession » qui figure sur l’acte de vente et le prix d’achat majoré de 7,50%. Majoration correspondant à un forfait appliqué pour prendre en compte les « Frais de notaire » au moment de l’achat.

La plus-value sera alors taxée deux fois pour un montant total de 36,2% : impôt sur les plus-values de 19% et prélèvements sociaux de 17,2% à la date de la rédaction de ce guide.

À qui s’adresser pour vendre un bien en LMNP ?

Si vous souhaitez ou envisagez de revendre votre bien LMNP, vous devez comprendre que vous allez viser des investisseurs purs rationnels. La première personne à contacter c’est d’abord votre conseiller en gestion de patrimoine auprès de qui vous avez acquis le bien. Ce dernier est en effet toujours en recherche de biens de qualité à proposer à ses clients investisseurs.

S’il vous a vendu ce bien à l’époque, c’est que le bien était de qualité. Il n’y a donc raisonnablement pas de raison que cela ne soit plus le cas maintenant (un bon gestionnaire et un bon bail, restent).

Il existe également des sociétés qui se sont spécialisées dans la revente au « second marché » de ce type de biens. Là encore, rapprochez-vous de votre chef de projet Netinvestissement qui saura vous accompagner pour vendre rapidement votre bien.

Comment vendre rapidement son bien en LMNP ?

Nous l’avons vu précédemment, les investisseurs qui s’intéressent à ce type de bien regardent les critères rationnels : le gestionnaire, le bail et le rendement. Si vous voulez vendre vite ne soyez pas top « gourmand » sur la plus-value. Plus vous vendrez cher, plus le rendement baissera (forcément).

Sachez aussi que 50% de nos transactions en LMNP chez Netinvestissement se font en paiement comptant, donc sans condition suspensive de prêt.

Pourquoi ? Parce que grâce à l’amortissement, il est possible de percevoir des revenus sans payer d’impôts. Or les clients investisseurs qui ont du cash à placer cherchent tous la même chose :

RENTABILITÉ - SÉCURITÉ - PÉRENNITÉ

Alors si en plus de leur apporter tout cela, ils perçoivent des revenus non imposables ; il n’y a alors plus aucune raison d’hésiter.

Immobilier classique VS Immobilier LMNP : avantages / inconvénients

Pour vous aider à y voir plus clair et pouvoir comparer, nous avons réalisé un tableau comparatif « AVANTAGES / INCONVENIENTS » entre un investissement locatif classique et un investissement en LMNP. J’ai également comparé les rendements nets que l’on peut attendre pour l’un et l’autre.

L'investissement immobilier LMNP

Avantages Inconvénients
Rendement plus élevé Investissement "froid" (non affectif)
Absence de toute contrainte de gestion Raisonnement "investisseur" et non pas "immobilier"
Aucun "imprévu" financier à prévoir Pas de projection affective
Rendement connu et maitrisé au départ Ingénierie plus complexe
0 impôts pendant 13 ans Obligation de prendre un expert comptable (ou de réaliser soi même un bilan)
Gestion déléguée et prise en charge  
Pas de surprise  
Marché TRÈS profond  
Revente plus rapide  

L'investissement immobilier classique

Avantages Inconvénients
Investissement "qui nous parle" Choix généralement irrationnel
Dimension affective Dimension affective
Possibilité de se projeter Aléas locatifs (impayés, problèmes etc)
Facilement compréhensible Moins rentable que le LMNP
Possibilité d'y habiter à tout moment Plus de charges
Possibilité de loger des proches, amis etc Coût de la gestion / assurances
  Travaux à provisionner
  Risques de vacances locatives
  Plus long à revendre
  Fiscalité lourde sur les revenus fonciers

Exemples chiffrés

  Investissement immobilier classique Investissement LMNP géré
Prix d'acquisition 300.000€ (frais de notaire inclus) 300.000€ (frais de notaire inclus)
Rendement locatif 6% brut 4,5% brut
Loyers annuels perçus 18.000€ brut 13.500€ brut
Frais de gestion 6% (1080€ / an) 0€
Assurances locatives + PNO 3% (660€ / an) 0€
Charges de copropriété 960€ / an 0€
Provisions pour travaux 600€ / an 0€
Taxe foncière 1500€ / an 1125€ / an
Revenus perçus après déduction des charges 13.200€ 12.375€
Fiscalité 30%+15,5% = 6006€ 0€ (amortissement réputé différé)
REVENUS NETS APRÈS IMPÔTS 7194€ 12.375€
RENDEMENT NET D'IMPÔTS 2,40% 4,12%

En résumé...

J’espère que ce guide vous aura permis de mieux comprendre et donc de mieux appréhender les réalités du marché du loueur meublé et notamment les spécificités liées à la vente. Un bien en meublé n’est absolument pas plus « difficile » ou « compliqué » à revendre qu’un bien « normal », bien au contraire. Il repose en revanche sur des critères de choix différents de ceux de l’immobilier classique car ils n’intègrent pas des critères de négociation de prix ni d’affectif. Dans les deux cas, nous nous adressons à des cibles d’acquéreurs différents qui ne recherchent pas la même chose.

mon alt Questions fréquentes :

Hormis les biens immobiliers en résidence de services rattachés au dispositif fiscal Censi-Bouvard qui engagent le propriétaire du bien pour une durée de 9 ans, le reste des logements en LMNP sont disposés à être revendus à n'importe quel moment.

Il faut envoyer une déclaration au greffe au Tribunal du Commerce. Il faut remplir le formulaire P2 P4i pour déclarer la fin de votre activité, et faire la déclaration au moins 30 jours qui suit la cessation de votre activité.

Dans l’objectif de récupérer des liquidités. Pour effectuer l’achat d’un autre bien immobilier par exemple ou transmettre des sommes à vos enfants.

  • La qualité de l’emplacement du bien ;
  • L’état de la résidence ;
  • La qualité du bail ;
  • Les spécificités du gestionnaire ;
  • Le fonctionnement de la résidence en termes de profitabilité.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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