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Prêt immobilier : qu'est-ce que l’assurance décès invalidité (ADI) ?

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L’article « Prêt immobilier : qu'est-ce que l’assurance décès invalidité (ADI) ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

L’immobilier demeure aujourd’hui l’un des placements préférés des Français. Il faut dire que celui-ci présente un certain nombre d’avantages : actif tangible, moins volatile que les marchés financiers et rendements potentiels stables et intéressants sont autant d’arguments qui plaident en la faveur de cette classe d’actif.

Que ce soit à destination de résidence principale, de résidence secondaire ou investissement locatif, il existe une offre très étoffée et une acquisition immobilière prend du temps et est soumise à plusieurs étapes. De ce fait, vous êtes nombreux, chers Netinvestisseurs, à nous interroger sur les différents modalités et prérequis à l’acquisition d’un bien immobilier.

Nous avons choisi, à travers ce guide, de nous intéresser à la partie financement d’une acquisition immobilière et plus particulièrement à l’assurance de prêt Décès/Invalidité (ADI). L’assurance Décès/Invalidité est une assurance dont la totalité des établissements bancaires exigeront la souscription au moment de la contraction de votre prêt immobilier.

Nous allons donc expliciter ensemble de quoi il s’agit afin que celle-ci n’ait plus de secret pour vous au moment de la recherche de votre financement.

1. Quels sont les risques pris en charges par l’ADI et quelles sont les garanties correspondantes ?

A. Les garanties obligatoires

Lors de la mise en place de votre prêt immobilier, la banque exige que vous soyez couvert pour au minimum deux cas de figure :

La garantie décès

La garantie décès est la garantie principale contenue dans une assurance de prêt pour le financement d’un bien immobilier. Celle-ci est systématiquement exigée par la banque prêteuse lorsqu’un emprunteur contracte un prêt immobilier.

Ainsi, si l’emprunteur décède, le remboursement de son prêt immobilier est pris en charge par l’assureur. Dans ce cas de figure, l’assureur indemnise la banque selon le montant du capital restant dû mais également des quotités d’assurance selon les emprunteurs qui ont été établies à la formation du contrat.

Vigilance toutefois au moment de l’établissement du contrat concernant les cas de prise en charge car certains événements peuvent entrainer la nullité de la garantie décès comme le suicide, qui est encadré par la loi et l’article L. 132-7 du code des Assurances. Ainsi, si l’assuré se donne la mort lors de la première année du contrat, la garantie décès ne fonctionnera pas et le remboursement du prêt immobilier ne sera ainsi pas pris en charge par l’assureur.

La garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

La garantie PTIA pour Perte Totale et Irréversible d’Autonomie est également une garantie systématiquement exigée par la banque qui finance une acquisition immobilière. La perte totale et irréversible d’autonomie se définit comme l’ « Impossibilité absolue et définitive d'exercer une activité rémunérée, avec besoin de l'assistance d'une autre personne pour accomplir les actes ordinaires de la vie ».

Ainsi, dans le cas où l’emprunteur est dans l’impossibilité d’exercer une activité rémunérée et qu’une invalidité l’oblige à faire appel à une tierce personne pour les actes de la vie courante, celui-ci pourra faire appel à la garantie PTIA de son assurance de prêt afin de rembourser son prêt immobilier.

Afin de bénéficier d’une indemnisation au titre d’une perte totale et irréversible d’autonomie, l’assuré devra effectuer un examen médical qui est généralement effectué par le service médical de l’assureur. A cette fin, l’état de l’assuré doit être stabilisé.

A noter toutefois que certains contrats prévoient l’activation de la garantie PTIA après un délai de carence de 12 mois. Celui-ci ne sera en revanche pas appliqué si la perte d’autonomie fait suite aux conséquences directes d’un accident.

B. Les garanties facultatives

L’invalidité permanente totale ou partielle (IPT/IPP)

L’invalidité permanente et partielle s’applique au titre d’une invalidité fonctionnelle ou professionnelle qui ne permet plus à l’emprunteur d’exercer l’activité professionnelle rémunérée qui est mentionnée dans le contrat d’assurance emprunteur. En revanche, une activité professionnelle reste possible mais qui doit être adaptée à l’invalidité de l’assuré.

Dans ce cas, l’assurance emprunteur va se substituer à l’assuré pour rembourser une partie des mensualités dans le cas où l’invalidité est comprise entre 33% et 66% selon la sécurité sociale et la part des mensualités prise en charge est proportionnelle au taux d’invalidité.

L’invalidité permanente et totale s’applique quant à elle lorsque l’assuré est dans l’incapacité totale d’exercer une activité lui permettant de percevoir une rémunération. Cette incapacité doit être établie avant la 65ème année de l’assuré et peut être une invalidité physique ou morale.

Dans ce cas de figure, la garantie pourra être activée si l’invalidité de l’assuré est comprise entre 66% et 99,9% selon la sécurité sociale.

A la différence de la garantie PTIA, une invalidité permanente et totale n’induit pas le recours d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie courante.

L’incapacité temporaire de travail (ITT)

L’incapacité temporaire s’applique quand l’assuré se retrouve dans l’incapacité totale d’exercer l’activité professionnelle mentionnée lors de l’établissement du contrat d’assurance emprunteur. Ainsi, en cas de maladie ou d’accident, l’assuré peut demander à effectuer un examen médical lors duquel cette incapacité pourra être constatée. L’incapacité temporaire de travail s’applique dans le cas où l’arrêt de travail correspondant ne dépasse pas la durée de 1 095 jours. Dans le cas contraire, l’assuré passera alors en invalidité.

Dans le cas d’une ITT, l’assureur va venir rembourser les échéances en fonction des termes du contrat, soit totalement dans le cas d’un remboursement forfaitaire, soit partiellement à hauteur de la différence entre le salaire perçu habituellement et le montant du salaire perçu en arrêt de travail dans le cas d’un remboursement indemnitaire.

La perte d’emploi

L’emprunteur a également la possibilité de souscrire à une assurance perte d’emploi/chômage lors de son acquisition immobilière. Ainsi, celui-ci pourra prétendre à une prise en charge partielle ou totale de ses mensualités et de son prêt en cas de chômage et d’un licenciement menant l’assuré à la perte de son emploi.

Pour pouvoir bénéficier de cette garantie, l’assureur doit prouver, au moment de l’adhésion, qu’il se trouve salarié en Contrat à Durée Indéterminée (CDI). Vigilance également car les durées et montants d’indemnisation sont limitées. Il faut donc bien se pencher sur ces éléments lors de l’établissement du contrat d’assurance emprunteur.

Les problèmes de dos et psychiques

Enfin, il arrive également que vous ayez la possibilité de souscrire à une garantie pour les problèmes de dos et les problèmes psychiques. Dans ce cas, l’indemnisation est journalière.

A noter : les deux garanties obligatoires mentionnées le sont peu-importe la nature de votre projet d’acquisition. En fonction justement de la nature de votre projet, la banque peut demander que des garanties supérieures à celles obligatoires soient souscrites. Ainsi, dans le cadre de l’acquisition de votre résidence principale, la banque va exiger que vous soyez couvert au titre du décès, de la perte totale et irréversible d’autonomie mais également au titre de l’invalidité permanente totale et l’incapacité temporaire de travail. Alors que, dans la cadre d’un investissement locatif, la banque n’exigera que les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie.

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2. Quels sont les emprunteurs concernés par l’assurance décès-invalidité ?

Il est important d’avoir à l’esprit que tous les emprunteurs sont concernés par l’assurance décès-invalidité. Ainsi, celle-ci concerne l’emprunteur, le ou les co-emprunteurs mais également l’ensemble des associés dans le cas d’une Société Civile Immobilière (SCI).

De plus, les assurés doivent bénéficier, dans la majorité, d’une activité professionnelle. Dans le cas où le candidat à l’assurance n’a pas d’activité professionnelle ou exerce un métier dit à risques, il peut ne pas être éligible à l’assurance emprunteur ou les garanties proposées peuvent être limitées.

En outre, la souscription à une assurance décès-invalidité est également soumise à un âge limite de souscription. Ainsi, dans la grande majorité des cas, il ne sera pas possible de prétendre à une assurance décès-invalidité au-delà de 70 ans et l’âge de l’assuré en fin de prêt ne doit généralement pas dépasser 75 ans.

Dans le cas où l’âge limite de souscription et/ou l’âge maximum prévu en fin de prêt est dépassé, certains assureurs et certaines banques peuvent proposer une assurance décès-invalidité dites « senior », qui comprend bien souvent des garanties limitées et représente un coût plus important.

3. Le questionnaire médical, étape obligatoire à la mise en place d’une assurance décès-invalidité

Lors de votre demande de prêt immobilier et avant la souscription de l’assurance décès-invalidité, l’assureur exige que vous répondiez à un questionnaire médical. Ce questionnaire médical va permettre à l’assureur et à la banque de déterminer pour eux « le risque » correspondant à l’assuré.

Ainsi, dans le cas où l’emprunteur a connu des problèmes de santé auparavant, celui-ci peut être soumis à une « surprime », ce qui veut dire que les cotisations seront plus élevées pour l’assuré ou que celui-ci peut se heurter à un refus de prise en charge de la part de l’assurance.

Dans le cas où votre état de santé ne vous permet pas d’accéder à un contrat d’assurance sans surprime ou avec des garanties, limitées, vous pouvez faire appel à la convention AERAS pour s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé qui permet de faciliter l’accès à l’assurance aux personnes qui connaissant ou ont connu un problème grave de santé.

Enfin, quoiqu’il advienne, il est indispensable lors du questionnaire médical de répondre de manière précise et de faire preuve de bonne foi car si vous répondez aux questions de manière erronée, l’assureur pourra par la suite se soustraire à une prise en charge de votre prêt immobilier en cas de survenance d’un sinistre garanti par votre contrat d’assurance décès-invalidité.

4. Les délais de franchise et de carence

Outre les garanties présentées dans le contrat d’assurance emprunteur, il convient d’être particulièrement vigilants quant aux délais de franchise et de carence car ceux-ci varient fortement d’un assureur à un autre.

Ainsi, lors de la souscription de l’assurance emprunteur, l’assuré est soumis à un délai de carence. Pendant ce délai, l’assuré ne pourra pas bénéficier des garanties prévues par son contrat dans le cas d’une incapacité temporaire de travail ou d’une perte totale et irréversible d’autonomie.

De plus, il existe également bien souvent un délai de franchise dans le cas d’une incapacité temporaire de travail. Dans ce cas, et au moment de la constatation du sinistre, l’assureur commencera à indemniser l’assuré après un délai qui oscille généralement entre 3 et 6 mois donc c’est une caractéristique qui peut faire la différence entre deux contrats d’assurance qui paraissent à première vue équivalents.

5. Les quotités assurées

Avant la mise en place du contrat d’assurance décès-invalidité, il va falloir établir les quotités d’assurance de chaque emprunteur.

Dans tous les cas, la quotité totale devra être de 100%. Dans le cas où il n’existe qu’un emprunteur, c’est très simple car sa quotité sera égale à 100%. En revanche, en présence de plusieurs emprunteurs, celle-ci devra être réfléchie. Généralement, les quotités sont établies en fonction des revenus de chaque emprunteur.

Par exemple, dans le cas d’un couple qui souhaite acheter sa résidence principale ou un appartement en vue de le mettre en location, si l’un des emprunteurs génère 60% des revenus du foyer, celui-ci se voit généralement doté d’une quotité de 60%, et le second emprunteur de 40%.

Ainsi, si l’emprunteur générant 60% des revenus du foyer décède, le remboursement du prêt sera ainsi pris en charge à hauteur de 60%. A l’inverse, si l’emprunteur qui génère 40% des revenus du foyer décède, le remboursement du prêt sera pris en charge à hauteur de 40%

Dans certains cas et pour les emprunteurs qui souhaitent une couverture optimale, il est possible d’attribuer une quotité de 100% à chacun des co-emprunteurs.

6. Focus sur la délégation d’assurance

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, vous avez plusieurs possibilités concernant l’assurance.

La première est de faire appel au contrat d’assurance groupe de la banque. Dans ce cas, celle-ci propose un tarif fixe et des garanties similaires pour tous les assurés. Elle est généralement plus onéreuse qu’une délégation d’assurance.

La seconde donc, est la délégation d’assurance, qui vous permet de faire appel à un assureur indépendant de votre banque pour assurer le remboursement de votre prêt immobilier. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un tarif parfois plus avantageux mais aussi de garanties différentes, donc il convient de bien comparer les garanties entre les différents contrats.

Vous pouvez faire appel à la délégation d’assurance au moment de la mise en place de votre prêt mais si vous souhaitez le faire ultérieurement, vous avez la possibilité, grâce à la loi Hamon, de l’effectuer n’importe quand lors de la première année suivant le commencement de votre prêt ou, après la première année, à chaque date d’anniversaire de votre contrat grâce à la loi Bourquin.

Quoiqu’il advienne, si vous souhaitez faire appel à une délégation d’assurance, il convient de s’assurer que les garanties de la délégation sont à minima les mêmes que le contrat d’assurance groupe ou le contrat actuel d’assurance de votre prêt immobilier. Il s’agit de l’équivalence des garanties.

 

Conclusion

Vous avez pu vous apercevoir à la lecture de ce guide que l’assurance décès-invalidité dans le cadre d’un prêt immobilier est un élément non négligeable et qui connait de fortes différences en fonction des contrats.

Il ne faut pas omettre que celui-ci est, certes, prévu pour protéger la banque en cas de sinistre, mais surtout pour vous protéger vous, en tant qu’emprunteur, en cas de défaillance à suite d’un accident de la vie. Il convient donc de ne pas prendre cette étape à la légère et de bien étudier toutes les garanties proposées.

N’hésitez pas à vous rapprocher de l’un de nos chefs de projet patrimonial spécialisé afin de définir avec lui votre projet et votre besoin.

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A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1334 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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