Pourquoi investir en LMNP dans un EHPAD ?

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Investir dans un EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) présente de nombreux avantages. Avant tout, c'est évidemment un investissement d'avenir puisque le vieillissement de la population française et la dépendance qu'elle peut impliquer engendre un besoin de logements adaptés que le secteur public ne peut pas satisfaire en totalité. Et surtout, il présente des avantages fiscaux liés à un encadrement strict de l’investissement (notamment via le bail commercial) qui en font un placement pérenne et fort attractif pour votre patrimoine.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement LMNP en EHPAD, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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EHPAD : un investissement locatif particulier

En matière d'investissement immobilier, on ne pense pas forcément à ce type de placement qui pourtant présente de nombreux avantages.

Choisir ce type d’investissement locatif permet en effet de bénéficier des avantages et opportunités que présentent le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou non (LMNP). Ce dispositif permet d'investir dans un secteur où la pénurie de logement est réelle.

A ne pas confondre avec les résidences non médicalisées (dites seniors), l'EHPAD est un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées assurant l'accueil de personnes âgées ayant besoin d'une assistance permanente. Concernant son coût, il varie selon différents critères (services, charges prises en compte…) mais comptez entre 100 000 et 200 000 € pour un rendement locatif assurément avantageux, entre 4 et 5%... net d’impôts !

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Pourquoi est-ce intéressant d'acheter une chambre dans un EHPAD ?

Investir en EHPAD est certainement l'un des investissements les plus attractifs de France et ceci n’est pas anodin. Il offre en effet la possibilité d'encaisser les loyers en toute sécurité et offre aux investisseurs plusieurs avantages fiscaux.

Investir dans un EHPAD : des protections non négligeables

La perception d’un loyer chaque mois

La signature d'un bail commercial, si celui-ci est bien encadré et vérifié en amont doit normalement vous assurer la perception d’un loyer. Ce revenu varie généralement entre 4% et 5%, selon la qualité de l’établissement et le professionnalisme de son exploitant. De plus, le risque est porté par le gestionnaire, d'où la nécessité de vérifier le sérieux de la société de gestion. C’est notamment l’une des missions de netinvestissement en amont, avant de sélectionner pour vous un EHPAD dans lequel investir.

En plus des avantages fiscaux que vous octroie le statut de LMP ou LMNP, vous percevez donc une rente attractive sans les risques et aléas d'un investissement locatif classique.

Enfin, si vous préparez votre retraite, investir dans un EHPAD peut s'avérer être un complément de revenus défiscalisés opportun puisque les revenus perçus peuvent être exonérés de toute fiscalité pendant de nombreuses années grâce à l'amortissement.

Le prix de départ de l'investissement dans un EHPAD reste accessible. En effet, une chambre dans un EHPAD neuf coûte généralement entre 150 000 et 300 000 euros, variable en fonction du standing. Pas de panique, il est possible (voire recommandé) d’investir via un crédit immobilier.

Ensuite, le risque de vacance locative est pratiquement inexistant dans les EHPAD puisqu'on constate un taux d'occupation de l'ordre de 98%. D’autant que l’occupation effective de votre chambre n’a pas d’effet sur la perception de votre loyer puisque vous êtes couvert par le bail commercial d’exploitation.

De plus, le rendement LMNP pour un EHPAD est compris entre 4 % et 5.5 %, hors avantages fiscaux.

Toutefois, pour être rentable dans votre patrimoine, cet investissement doit être envisagé sur du long terme.

Un secteur d'avenir avec le vieillissement de la population

Plusieurs facteurs nous montrent que l'investissement dans un EHPAD est une bonne idée puisque le secteur est en développement :

  • Le vieillissement continue de la population française.
  • La loi Dépendance de 2019 visant à améliorer le système des EHPAD afin d'être en mesure de faire face à l'augmentation des besoins futurs .
  • La construction de nouvelles résidences EHPAD pour rééquilibrer l'offre et la demande de logement pour les personnes âgées en situation de dépendance.

Faire le choix d’investir dans une chambre au sein d’un EHPAD ne semble pas couler de source pour l’épargnant profane tant ce secteur est mal connu.

En effet, les pouvoirs publics français ont tardé à se pencher sur la problématique de la grande dépendance sur notre territoire et malgré cette prise de conscience au début des années 2000 sous l’impulsion directe du Président de la République Jacques Chirac, il existe encore une distorsion très forte entre offre et demande.

Les chiffres sont sans appel : la capacité en nombre de lits des établissements publics est évaluée par l’INSEE à 600 000 unités à ce jour ce qui est insuffisant. Et l’ouverture du marché au secteur privé n’a permis la transformation ou la création que de 85 000 lits supplémentaires. Ces chiffres sont inquiétants car le nombre de personnes considérées dépendantes en France ne cesse de s'accroître avec le vieillissement des baby boomers. Et les projections de l’INSEE tablent sur prés de 2 millions de français concernés d’ici 2025.

Investir dans un EHPAD : les avantages fiscaux

Sachez que les revenus provenant de votre investissement immobilier locatif dans l’EHPAD (donc en location dite meublée) doivent être déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non revenus fonciers comme c'est le cas d'une mise en location nue.

Cela vous donne l'avantage de pouvoir déduire toutes les charges liées à l'EHPAD de vos revenus locatifs.

En matière d'investissement dans un EHPAD, deux statuts s'offrent désormais à vous :

  • Celui de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) classique.
  • Celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Concernant le principe de LMNP classique, son principal avantage est de pouvoir amortir le bien car votre résultat de BIC sera très faible donc vous n'aurez pas d'impact fiscal sur les loyers encaissés.

De plus, ce statut vous permet de récupérer la TVA.

Bémol important tout de même, si vous revendez le bien avant 20 ans, il faudra rembourser une partie de cette TVA au prorata temporis des années restantes, sauf si l'acquéreur reprend le bail commercial.

Le statut de LMP quant à lui, tout comme le statut de LMNP, vous permet d'amortir le bien et de récupérer la TVA.

3 avantages supplémentaires viennent s'y ajouter :

  • des frais déductibles (honoraires de notaire, droits d'enregistrement, frais d'insertion et d'affiche) de l'assiette de l'impôt sur le revenu l'année de l'acquisition .
  • l'absence d'imposition sur les plus-values si vous possédez le bien depuis plus de 5 ans .
  • l'exclusion de l'IFI des biens affectés à l'activité en LMP, considérés comme des biens professionnels.

Cependant, ce statut vous oblige à respecter quelques contraintes comme celles de s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés et d'avoir des recettes supérieures ou égales à 23 000 €. Recettes qui doivent être supérieures à la somme des revenus du foyer fiscal.

Quels sont les limites d'un investissement en LMNP dans un EHPAD ?

Pour rappel, les baux commerciaux sont liés par l'exploitant généralement pour au moins neuf ans.

Assurez-vous donc que le gestionnaire :

  • Présente les capacités financières pour vous payer le loyer .
  • Respecte parfaitement les règles et conditions qui ont été fixées initialement au contrat .
  • Entretienne parfaitement les locaux, car la rentabilité de votre investissement en dépend. Un bien non entretenu, sera plus difficile de louer à bon prix s’il se détériore à vue d’œil.

En tant qu'investisseur, mieux vaut choisir un groupe expérimenté et reconnu dans la gestion locative des résidences médicalisées. En effet, une résidence avec un faible taux de rendement pour l'exploitant pourrait amener celui-ci à abandonner l’EHPAD et vous perdrez la gestion de votre investissement immobilier.

Nous publions régulièrement des classements et listes de gestionnaires « recommandables » actualisés sur le site, mais le plus simple reste encore de faire appel à notre expertise et à notre objectivité (nous n’avons pas de résidences EHPAD « maison » à vendre chez netinvestissement). Après tout on fait ça depuis plus de 15 ans et pour le moment tout s’est très bien passé. Nos milliers de netinvestisseurs en témoignent d’ailleurs.

Les termes du contrat de bail sont fondamentaux puisque ce sont les conditions qui y sont fixées qui vont permettre au propriétaire d'avoir un investissement en EHPAD qui soit rentable : en tirer des rendements et réaliser un amortissement.

Tout d'abord, sachez que si le bien est revendu, un nouvel acquéreur vous remplacera. Même si les conditions sont trop défavorables, cela affectera le prix de revente et donc les plus-values.

À NOTER : la répartition des charges entre l’exploitant et le propriétaire mentionné au bail commercial. Par exemple, qui sera responsable de la prise en charge de travaux qui n'auraient pas été envisagés au préalable ?

Nous avons vu que les investisseurs des secteurs des résidences pour personnes âgées dépendantes pouvaient profiter d'une bonne rentabilité, et que grâce à la résidence EHPAD on pouvait escompter des investissements pérennes avec un bon rendement.

Cependant, le choix de l'emplacement de la résidence EHPAD revêt une importance fondamentale.

Par exemple, il doit être situé dans un endroit attrayant avec un climat doux pour attirer un plus grand nombre de clients. A ce sujet, et contrairement à ce que, peut-être, vous penseriez, spécifiquement pour les EHPAD, mieux vaut être en périphérie d’une ville de province, au calme, dans la nature, plutôt qu’en hyper centre-ville proche du métro ou du tramway. Les pensionnaires d’EHPAD ayant rarement besoin de se déplacer dans le centre-ville.

Enfin, il faut se préoccuper de la concurrence dans la région. C'est-à-dire s'il existe déjà un ou plusieurs foyers EHPAD, quelle est leur notoriété et les services annexes proposés, quelle est leur capacité d'accueil et d'occupation, etc.

À qui s'adresse un investissement dans un EHPAD ?

Un investissement locatif en EHPAD s'adresse aux personnes qui souhaitent se constituer un patrimoine sans avoir à gérer les contraintes et aléas inhérents à un investissement immobilier classique.

Vous aussi pouvez donc ainsi générer des revenus réguliers sans intervenir dans la gestion locative des appartements. Ce type d'investissement est également souvent envisager pour préparer au mieux sa retraite.

Ce type d’investissement locatif permet de générer dès le départ des revenus locatifs réguliers afin d’anticiper sa retraite, sa transmission…Les loyers sont versés par un exploitant et sont déclarés au régime réel simplifié ou micro-bic.

Comment investir dans un EHPAD ?

Investir dans un EHPAD nécessite l’achat une ou plusieurs chambres dans un EHPAD. Ensuite, en même temps que l’achat des chambres, vous devez signer un bail commercial comportant les clauses devant régir vos relations avec l’exploitant professionnel.

L’acquisition par le d’une chambre d’EHPAD peut se réaliser soit via un paiement comptant soit à crédit :

  • Dans le cas d’un investissement en paiement comptant, il est suggéré aux investisseurs d’opter pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel classique (LMNP). De plus, si vous vous attendez à un retour rapide sur votre investissement, nous vous recommandons également de réaliser l’opération sans crédit.
  • Lors d’un investissement à crédit, cette solution s’adresse autant aux personnes disposant d’importants capitaux qu’aux personnes n’en disposant pas assez mais souhaitant investir.

Réaliser des achats d’EHPAD à crédit permet de bénéficier de l’effet de levier, qui a notamment deux avantages importants :

  • Les sommes perçues lors de la location permettront de rembourser les mensualités du crédit,
  • La déduction des intérêts du crédit des loyers perçus, ce qui permet de réduire son imposition de manière optimale.

Comment bien choisir son EHPAD ?

Pour faire le bon choix, plusieurs critères sont à considérer dont l'un des plus important concerne les modalités du bail commercial.

Assurez-vous notamment que les articles 605 et 606 du code civil soient idéalement prévus dans le bail et bien évidemment pris en charge par le gestionnaire car ils déterminent la répartition des gros travaux entre le gestionnaire et le propriétaire. Cela peut avoir une grande importance et influer significativement sur le taux de rentabilité de votre investissement.

Vous renseigner en amont sur la responsabilité financière des travaux vous évitera également de mauvaises surprises. Là encore tout est indiqué dans le bail.

Attention aussi au choix du gestionnaire de l'EHPAD en question pour votre investissement locatif en statut LMP ou LMNP. L'opérateur doit être connu et reconnu. Faites-vous conseiller, on ne le répètera jamais assez.

Cependant, s'il est un placement dans lequel l'emplacement n'est pas un critère de rigueur, c'est bien celui-ci. En effet, le critère de choix le plus important concerne l'EHPAD en lui-même et son gestionnaire. Vous pouvez donc choisir d'investir à Bordeaux, Marseille, Toulouse ou Le Mans tout comme privilégier la proximité des villes comme Paris, Lyon, Nice ou Rennes par exemple.

Comment choisir son gestionnaire ?

La qualité du gestionnaire, bien avant l’emplacement (attention spoiler : il y a des personnes âgées dépendantes partout en France y compris donc loin de chez vous…) reste donc certainement le premier critère à prendre en compte lors du choix d'une chambre en EHPAD. Cette dernière doit être en mesure de fournir des services de qualité aux résidents et doit être financièrement saine.

L'idée est de regarder la stabilité financière actuelle et future des gestionnaires afin de pouvoir les comparer efficacement. Plusieurs critères doivent être pris en compte, tels que le nombre de lits sous gestion, les résultats d'exploitation du groupe et d'autres données disponibles. Beaucoup de personnes l'oublient lors de l'achat car elles n'envisagent pas de revendre (les EHPAD répondent souvent à la problématique de compléments de revenus définitifs) mais les caractéristiques du gestionnaire et du bail sont les garantes de la bonne revente du bien.

Voici une liste des meilleurs gestionnaires sur le secteur des EHPAD :

  • ORPEA
  • Korian – Medica
  • DomusVi
  • GDP Vendôme
  • Domidep
  • Le Noble Age
  • Colisée Patrimoine

En résumé...

Ces maisons dites « de retraite », comme on les appelle, ont la spécificité de pouvoir accompagner leurs pensionnaires médicalement. Les besoins de places en EHPAD sont vouées à croître de plus en plus du fait du vieillissement de la population. Si bien que l'offre est inférieure à la demande de places alors pensez à ce type d'investissement.

Cependant, n'oubliez pas que quelques règles sont à suivre pour faire le bon choix. Demandez conseil à l’un de nos chefs de projet chez afin de sélectionner pour vous le meilleur programme d'EHPAD pour votre investissement locatif en LMP ou LMNP. Et en plus, en passant par , cela ne vous coutera pas plus cher.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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