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Comment obtenir le meilleur taux pour son crédit immobilier ?

Immobilier Guides Prêt / Crédit

L’article « Comment obtenir le meilleur taux pour son crédit immobilier ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Anais Couraud

Conseillère en gestion de patrimoine

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Introduction

En France, le recours au crédit immobilier pour financer un bien immobilier est bien courant voire indispensable. En effet, la situation financière de beaucoup de foyers ne permet pas de payer comptant pour réaliser une acquisition immobilière. Aujourd’hui, l’encours global des crédits représente 1 106 milliards d’euros. C’est 5,4% de plus sur 12 mois glissants que l’an dernier.

Parfois le financement à crédit peut s’avérer être une solution optimale pour un investissement locatif par exemple. D’une part, les intérêts d’emprunt sont déductibles des impôts, d’autre part, l’effet de levier du crédit permet de s’enrichir grâce au versement d’un loyer par un locataire.

De plus, le contexte actuel est extrêmement propice pour profiter des avantages du crédit immobilier. Rappelons-nous que nous vivons actuellement une période de taux historiquement bas et qu’il est purement et simplement plus intéressant d’acquérir un bien à crédit. Il est primordial de s’endetter au maximum et réserver ses liquidités pour d’autres solutions d’épargne qui se valoriseront à des taux de rendement nettement supérieurs au taux de crédit que vous allez fixer sur des durées longues. En outre, selon les conditions d’octroi du prêt, il est possible de fixer le taux du prêt, soit le coût du crédit à un taux sensiblement inférieur ou égal à l’inflation. C’est à dire que le prix de votre café ou de votre loyer va augmenter naturellement plus vite que le prix de l’argent que vous allez créer. Vous allez donc mathématiquement vous enrichir, merveilleux !

Plus sérieusement, peu importe la raison qui vous amène à recourir au crédit immobilier, il est nécessaire de bien préparer votre dossier de financement pour obtenir les meilleures conditions de financement possible. Pour cela, quoi de mieux que découvrir les critères sur lesquels la banque va être vigilante pour décider de vous accorder ce crédit ou non ? L’appréhension de ces critères de sélection sera une arme robuste pour préparer votre dossier de façon optimale et ainsi mettre toutes les chances de votre côté. A noter que, vous aurez bien plus de facilité pour renégocier certaines conditions tel que le taux si votre dossier de financement est impeccable.

Depuis le 1er janvier 2020, pas moins de 16,9 milliards d’euros de prêt immobilier ont été délivrés en France. Pourtant, la crise sanitaire a changé la donne au cours de ces derniers mois puisque les conditions de financement se sont largement resserrées. A cet effet, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a durci certains prérequis balayant à l’esprit des ménages la « facilité du crédit ». Détaillons ensemble quelles sont les astuces qui vous permettront d’obtenir un meilleur taux de crédit immobilier.

1. La qualité de votre situation professionnelle et personnelle

Ce premier critère va sans nul doute vous sembler un peu « bateau » ou logique, néanmoins, être dans une situation professionnelle stable lors de votre demande de prêt est l’un des premiers facteurs de réussite pour obtenir à la fois un crédit immobilier et surtout un taux plus favorable.

En effet, le CDI (Contrat à Durée Indéterminée) est considéré comme du pain béni pour le banquier. Le HCSF impose des conditions strictes depuis le 1er janvier 2020, comme le fait d’avoir purgé votre période d’essai et d’être titularisé au jour de la demande.

Au-delà d’un emploi stable, le banquier va également tenir compte du montant de vos revenus salariés, financiers ou fonciers. Sans grande surprise, plus l’ensemble de vos revenus sont hauts plus le banquier peut faire descendre votre taux d’intérêts. Un dossier avec un reste à vivre supérieur à un autre, a de plus grandes chances d’avoir un taux de crédit inférieur.

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2. Une bonne tenue de vos comptes

L’astuce suivante est utile pour jouer sur quelques dixièmes de votre taux d’intérêt dès lors que vous avez un peu de temps devant vous. Bien heureux est le banquier qui se penche sur des comptes bancaires bien tenus. C’est à dire, sans découvert en fin de chaque mois ou sans dépense incohérente au vu de votre situation.

Par exemple, si vous avez tendance à finir le mois dans le rouge et que vous avez des dépenses courantes sur des sites de paris en ligne ou au casino, en bref, des charges qui ne sont pas associées aux besoins de premières nécessités. Cela peut paraître un peu intrusif mais lors du montage de votre dossier de financement votre banquier vous demandera très probablement vos 3 derniers relevés de compte bancaire.

A contrario, la banque est davantage disposée à faire baisser votre taux d’intérêt s’il est possible de constater une épargne volontaire de votre part. En programmant des versements mensuels sur vos livrets ou assurance-vie, vous pouvez prouver à l’organisme prêteur votre capacité à épargner chaque mois. C’est pourquoi notre conseil est de vous préconiser la mise en place de versements automatiques à intervalles réguliers.

3. Emprunter jeune

Commercialement parlant, les banques voient en un jeune salarié un futur client prometteur. En effet, un jeune client est encore lisse et n’a pas été sensibilisé à certaines solutions bancaires. La banque entrevoit donc un potentiel de fidélisation sur des clients dont l’âge fluctue entre 25 et 30 ans.

Typiquement, le conseiller peut lui fournir des livrets d’épargne, des contrats d’assurance-vie, des assurances multiples etc. A noter qu’ils établissent également leur projection sur le fait qu’un jeune client va probablement fonder sa famille et donc créer d’autant plus de nouveaux clients que d’enfants. A cet âge-là, la majorité des emprunteurs sont dans une phase de stabilisation professionnelle et en début de carrière.

4. Fournir un apport personnel

Outre la possibilité de prétendre à un budget plus vaste pour choisir votre résidence principale ou votre investissement immobilier, le fait d’apporter votre contribution financière à l’opération favorise votre dossier et donc vous donne accès à un taux plus faible. Cela va presque de soi, plus le montant de votre apport personnel est important plus votre dossier de prêt est considéré comme sérieux.

D’autant plus, si votre apport n’englobe pas la totalité de votre patrimoine financier. Votre capacité à disposer d’un apport et le mettre au service de votre acquisition démontre que vous avez su faire preuve d’une bonne gestion financière. A noter qu’aujourd’hui, il n’est plus du tout fréquent d’obtenir un financement à 110%. Cette belle époque est révolue et sachez qu’un apport personnel d’un minimum de 10% du montant du bien est exigé en général.

Le banquier apprécie le fait que vous puissiez payer comptant toute ou partie des frais de notaire ou des frais de dossiers, de garantie etc. pour montrer patte blanche. Néanmoins, dans certains investissements de type locatifs il reste bien plus intéressant de n’injecter que le minimum d’apport et de conserver ses liquidités. Mais cela impose un peu plus de négociation.

5. Recourir aux aides de l’Etat

La plus connue et reconnue des aides de l’Etat pour bénéficier d’un taux réduit est le PTZ (Prêt à Taux Zéro). Comme son nom l’indique il vous permet de profiter d’un prêt bancaire dont le taux d’intérêt est fixé à 0%. Celui-ci est octroyé uniquement pour les primo accédant, ce qui revient à ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 24 derniers mois et respecter certains plafonds de ressources. Bien évidemment, ce taux ne peut être applicable pour l’intégralité du prêt recherché, mais cela permet d’obtenir un taux lissé sur l’ensemble des prêts inférieur à un prêt classique.

Une autre forme d’aide de l’Etat permet d’obtenir un meilleur taux pour son crédit immobilier ; il s’agit du prêt d’accession sociale. Cette aide de l’Etat est généralement attribuée à des ménages aux revenus très modestes pour faire construire ou acheter leur résidence principale. Le taux, faible, est plafonné mais peut être différent d’une banque à une autre. Il est nécessaire de s’adresser à chaque organisme bancaire pour connaître leurs conditions.

Le dernier coup de pouce de l’Etat concernant le prêt Action Logement et s’adresse uniquement aux salariés des entreprises privées. Le prêt peut financer jusqu’à 40 000€ et le taux maximal est de 0,5%. La bonne nouvelle est que la durée de remboursement peut s’étendre jusqu’à 25 ans !

6. La durée du prêt

La durée sur laquelle le prêt est étalé est inexorablement l’une des manières les plus drastiques et efficaces pour réduire le taux de votre prêt. En moyenne, sur toutes les durées de crédit confondues, le taux de crédit moyen est de 1,29% à fin juillet 2020. Ce taux a été divisé par 3 depuis 5 ans.

Depuis le début de l’année, Covid-19 oblige, les taux ont légèrement remonté mais restent tout de même à des niveaux exceptionnels. A cet effet, les demandeurs de crédit ont obtenu en moyenne un taux à 1,15% sur 15 ans (0,75% pour le meilleur taux), 1,30% en moyenne sur 20 ans, 1,60% sur 25 ans et 2,05% sur 30 ans. Globalement, il est possible de gagner jusqu’à 1 point de taux en fonction de la durée du crédit. Plus celle-ci est courte, plus le taux est meilleur.

7. Jouer avec la concurrence

Que ce soit par la simple sollicitation de plusieurs établissements bancaires ou bien par l’intermédiaire d’un courtier, il est aujourd’hui primordial de mettre en concurrence les banques pour obtenir le meilleur taux de crédit. Même si généralement votre banque historique a plus de facilité à accepter la négociation de votre taux de prêt, il ne faut pas minimiser la concurrence.

Tout simplement car les banques voient en votre demande de crédit la possibilité de gagner de l’argent sur la domiciliation de vos revenus ou sur votre potentielle fidélisation. Elles sont donc ouvertes à proposer des conditions de crédit plus avantageuses pour attirer de nouveaux clients.

Quant aux courtiers, ils sont des facilitateurs de dossiers et vous permettent de gagner un temps précieux. En effet, ils vont mener pour vous la recherche du meilleur taux de crédit en sollicitant l’ensemble de leurs partenaires bancaires. Les frais de courtages à payer sont souvent récompensés par un gain sur le coût du crédit et un suivi précis et professionnel du montage du dossier.

8. L’assurance emprunteur

Même si une assurance de prêt peut vous coûter plusieurs milliers d’euros, il est important de ne pas se focaliser sur son taux en premier lieu. Tout bonnement car la loi vous autorise à choisir une autre assurance que celle de votre banque après un an. Si vous êtes en bonne santé et que vous ne fumez pas, vous avez toutes les chances de trouver une autre ADI (assurance décès invalidité) dans un autre organisme. Le but est donc de figer un taux de prêt intéressant et changer d’assurance si besoin par la suite.

9. Faire racheter ou renégocier votre crédit immobilier existant

Il faut bien différencier ces deux notions pour vous éviter un maximum de frais. Premièrement, le fait de faire racheter votre crédit consiste à changer d’établissement bancaire. Celui-ci va vous offrir de reprendre votre crédit existant dans de meilleures conditions, avec une durée plus courte ou un taux plus faible, l’objet de ce guide. Toutefois, il faut bien vérifier les conditions de remboursement anticipé prévues à l’origine du prêt. Généralement, les indemnités ne peuvent pas dépasser 6 mois d’intérêts ou 3% du capital restant dû. Cette information est à prendre en compte pour bien vérifier que le gain du rachat de crédit sera supérieur aux frais engendrés.

Quant à la renégociation de prêt, celle-ci se fait au sein même de votre banque et consiste tout simplement à modifier votre taux d’intérêt actuel en un taux plus favorable et plus en rapport avec les taux actuels. Cette renégociation vous coûte souvent des frais de dossier.

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Conclusion

Grâce à ce guide et à nos précieuses astuces pour réduire votre taux d’emprunt, vous êtes en possession de toutes les cartes pour améliorer votre dossier de financement.

De manière générale, toutes les banques ne fonctionnent pas de la même manière et n’ont pas le même niveau d’exigence lors de l’étude des dossiers ; pour autant cela vous permet d’appréhender l’ensemble des critères.

Le taux du prêt est évidemment une notion importante pour la réussite de votre acquisition, surtout pour celle de votre résidence principale. A contrario, lorsqu’il s’agit d’un investissement immobilier locatif, le taux n’est pas le seul vecteur de réussite au contraire. En effet, toute l’ingénierie bancaire, la qualité du bâtit, l’emplacement et l’impact fiscal du bien sont des points qui peuvent vous aider à faire un bon investissement sécurisé et sérieux.

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A propos de l'auteur

Anais Couraud, Conseillère en gestion de patrimoine

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Diplômée d’un Master II en Gestion de Patrimoine et Marchés Immobiliers à l’INSEEC Bordeaux, Anaïs débute sa carrière au sein d’un groupe d’assurance. Forte de son expérience en back-office sur les produits d’assurance-vie, de retraite et de prévoyance, elle décide d’orienter son avenir professionnel vers le conseil et l’expertise patrimoniale tant financière qu'immobilière. Conquise par la vision du métier de Chef de Projet Patrimonial et par les valeurs humaines de Netinvestissement, elle rejoint le cabinet de Bordeaux en 2017.

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