Défiscalisation immobilière : quel dispositif est le plus efficace entre le Malraux et le Monuments historiques ?

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Par Pierrick Brillaud
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En résumé :

Les dispositifs Malraux et Monument Historique sont des dispositifs fiscaux pérennes et fiables dans le temps permettant d’acquérir de la pierre de grande qualité et de bénéficier d’avantages fiscaux très attrayants.


Les dispositifs Malraux et Monument Historique sont des dispositifs fiscaux pérennes et fiables dans le temps permettant d’acquérir de la pierre de grande qualité et de bénéficier d’avantages fiscaux très attrayants.

Et pour cause, dans un environnement où cette même fiscalité apparait de plus en plus importante, voire même confiscatoire, plusieurs dispositifs existent pour la limiter, voire l’éliminer.

Si les dispositifs Pinel, Censi-Bouvard ou l’investissement en Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) sont des dispositifs dont vous avez déjà entendu parler, il en existe d’autres tout aussi intéressants.

Parmi eux, les dispositifs Malraux et Monuments historiques, qui sont deux dispositifs de défiscalisation à travers une acquisition immobilière. Le dispositif Malraux est le dispositif fiscal le plus démocratisé parmi les deux, mais il possède aussi des spécificités, et chaque dispositif ne sera pas adapté à tous les profils d’investisseurs.

Ainsi, ce guide a pour objectif de vous éclairer sur le dispositif le plus efficace entre le Malraux et le Monument Historique.

Sommaire


1. Le disposition Malraux : kesaco ?

Le dispositif de défiscalisation dit Loi Malraux est un dispositif créé en 1962.

Celui-ci consiste en l’acquisition d’un bien ancien à réhabiliter dans des zones pré établies.

Le dispositif Malraux, créé en 1962, est un régime de défiscalisation permettant d’acquérir un bien ancien de caractère à réhabiliter, situé dans certaines zones bien définies. Le logement doit être destiné à la location. Ce type d’investissement s’adresse aux investisseurs fortement imposés.

Le dispositif Malraux a été démocratisé puisqu’il n’est désormais plus soumis au plafonnement des niches fiscales. Concrètement, pour l'imposition 2019 de vos revenus de 2018, le total des avantages fiscaux ne peut pas procurer une diminution du montant de l'impôt dû supérieure à 10 000 €.

Ce plafonnement des niches fiscales est applicable pour des dispositifs fiscaux comme le dispositif PINEL mais le dispositif Malraux n’entre pas dans ce plafonnement, n’est-ce pas génial ?

Mais attention, l’investissement dans ce dispositif est conditionné à des règles très strictes. En effet, il s’agit d’investir dans des projets de réhabilitation situés dans des secteurs bien définis que l’on appelle des Sites Patrimoniaux Remarquables. Il en existe deux catégories : le Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) et le Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine).

L’avantage fiscal et donc la réduction d’impôts correspondante est indexée sur le montant des travaux avec un plafonnement de 100 000 € par année et que vous pouvez étaler sur 4 ans. Ainsi, si vous investissez dans un bien situé sur un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV, vous aurez la possibilité d’obtenir une réduction de 30% du montant des travaux et de 22% si il est situé sur un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP.

Si votre projet nécessite des travaux de l’ordre de 400 000€ sur 4 ans, vous aurez les réductions d’impôts suivantes :

Facturation Réduction d'impôts
SPR avec PVAP SPR avec PSMV
100 000€ en 2019 22 000€ 30 000€
100 000€ en 2020 22 000€ 30 000€
100 000€ en 2021 22 000€ 30 000€
100 000€ en 2022 22 000€ 30 000€

Il y a évidemment un engagement de mise en location de 9 ans et un certain nombre de contraintes quant aux travaux effectués qu’il est important de prendre en compte.

Vous pouvez cependant profiter d’une réduction d’impôts d’un maximum de 120 000€ étalée sur 4 ans pour un investissement en loi Malraux bien calibré.

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2. Et le dispositif Monuments Historiques ?

Différent de la loi Malraux, le dispositif Monuments Historiques concerne un dispositif de défiscalisation dans les monuments et immeubles éligibles car classés ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

La loi Monuments historiques permet à l’investisseur de déduire de son revenu global, comprenant donc les revenus professionnels et autres revenus fonciers, 100% des travaux de restauration réalisés sans plafonnement et sur une durée de 1 à 3 ans.

Le principal intérêt du dispositif réside donc en la génération d’un déficit foncier (l’opération génère plus de charges que de revenus) et de déduire 100% de ce déficit sur votre revenu global d’activité.

En plus de cet avantage fiscal, investir dans le cadre de la loi Monuments Historiques permet à l’investisseur d’optimiser la transmission/succession. En effet, à condition d’avoir établi une convention avec le Ministère de la Culture, vos héritiers pourront bénéficier d’une exonération des frais de succession et mutation sous couvert :

  • Que la convention mentionne le bien en question et les biens meubles et immeubles pouvant disposer de cette exonération
  • Que les héritiers respectent un certain nombre de conditions à savoir le maintien des éléments figurant dans la convention, modalités d’entretien du bien, informations du public et conditions d’accès si le bien est ouvert au public.

Il est important également d’avoir conscience qu’investir en Monuments Historiques impose plusieurs conditions. Les travaux réalisés doivent être validés par une autorisation spéciale de travaux ou encore d’une déclaration d’utilité publique et les investisseurs propriétaires doivent être affiliés à une Association Syndicale Libre (ASL).

De plus, le monument historique doit être absolument conservé pour une durée minimale de 15 années. En outre, et afin d’optimiser l’avantage fiscal lié à l’investissement en Monuments Historiques, il est préférable d’ouvrir celui-ci au public car cela permet de bénéficier d’avantages fiscaux majorés. Pour cela, le propriétaire doit proposer son bien pour ouverture au public au minimum 40 jours par an et ce, suivant l’un des deux formats suivants :

  • Soit au moins cinquante jours dont vingt-cinq jours non ouvrables (c’est-à-dire dimanches et jours fériés) au cours des mois d'avril à septembre inclus
  • Soit au moins quarante jours pendant les mois de juillet, août et septembre

Tout cela en sachant qu’une ouverture journalière correspond à un accès au bien par le public pendant un minimum de six heures.

Pour faire simple, investir en monuments historique vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal complètement déplafonné puisqu’il ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales, quasi-immédiat tout en devenant propriétaire d’un bien exceptionnel à haute valeur patrimoniale.

3. Différences entre les deux dispositifs

Maintenant que vous en savez un peu plus sur les dispositifs, intéressons-nous plus précisément aux différences qui les caractérisent :

Les différences dans les fondements

L’investisseur bénéficiant de la loi Monuments Historiques ne subit aucune contrainte quant à la zone géographique de l’immeuble acquis. En revanche, celui-ci doit être classé en tant que Monument Historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments historiques.

La loi Malraux, quant à elle, « limite » l’investisseur à certaines zones géographiques spécifiques, à savoir les Sites Patrimoniaux Remarquables avec PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) et les Sites Patrimoniaux Remarquables avec PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine).

Les différences sur les modalités

Pour investir sous le dispositif Malraux, l’investisseur est dans l’obligation d’effectuer des travaux de rénovation complète dans le bien acquis. Au terme des travaux, le logement doit être mis en location, vide et à titre de résidence principale du locataire, pour neuf ans minimum. Il est impossible de louer le bien aux membres de la famille du contribuable.

L’investissement en Monument Historique quant à lui doit se faire dans un bien éligible à ce dispositif, qui doit être détenu obligatoirement pour 15 ans par l’investisseur. Des travaux doivent également y être effectués. Cependant, les travaux d’embellissement et d’entretien ne rentrent pas dans les travaux éligibles à ce dispositif. Une fois les travaux effectués, le bien peut être habité par l’investisseur ou mis en location (même aux membres de la famille du contribuable). En cas de mise en location, elle doit se faire vide, pour trois ans minimum et à titre de résidence principale du locataire.

Les différences sur les avantages

Grâce à l’investissement en Monument Historique, le propriétaire peut déduire de son revenu global le montant du déficit foncier généré par l’opération. Celui-ci peut être reporté sur les six années suivantes dans le cas d’un excédent. Autre avantage conséquent mentionné dans le premier paragraphe de ce guide, les ayants-droits peuvent être exonérés de droits de mutation en cas de donation ou au décès, dans certaines conditions.

Concernant le dispositif Malraux, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 120 000 € sur 4 ans. D’autre part, ce dispositif apparaît plus démocratisé car le montant d’investissement minimum est inférieur au Monument Historique. Ainsi l’investissement minimum se situe à plus ou moins 130 000 € (foncier + travaux). Chez Netinvestissement, nous conseillons pour autant ce type de dispositif plutôt à de grosses fiscalités, donc qui impliquent des montants d’acquisition importants permettant de profiter d’immobilier premium de grande qualité.

A la différence du dispositif Pinel, les lois Malraux et Monuments Historiques ne sont soumis à aucun plafonnement de loyer ni de ressource des locataires.

Pour vous aider, chers lecteurs, voici un tableau récapitulatif et comparatif des deux dispositifs :

Caractéristique Malraux Monument Historique
Immeuble Immeuble ancien et financement de travaux de rénovation. Situé dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV ou avec PVAP. Immeuble ancien et financement de travaux de rénovation. Immeuble classé ou inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques
Travaux Travaux de rénovation et de réhabilitation avec un montant plafonné. L’ensemble des travaux est soumis à l’approbation des Architectes des Bâtiments de France. Travaux de rénovation et de réhabilitation avec un montant non plafonné. L’ensemble des travaux est soumis à l’approbation des Architectes des Bâtiments de France.
Avantage fiscal Réduction d'impôts de 22 à 30% des travaux réalisés selon la zone géographique. Plafonnement du montant des travaux à 400 000 € sur 4 ans. Les déficits fonciers sont imputables sans plafonds sur 1 à 3 ans.
Conditions Le bien doit être loué pour une durée de 9 ans minimum. Le bien doit être conservé pendant une durée de 15 ans minimum. Condition de location de 3 ans si location.
Succession / Transmission Pas d'avantages successoraux ou de transmission mais plus-value potentielle élevée à la revente Exonération des droits de mutation à titre gratuit sous certaines conditions.

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4. Les investisseurs concernés

Vous avez pu saisir à la lecture de ce guide que l’investissement dans le cadre des dispositifs Malraux et/ou Monuments Historiques s’adresse principalement aux contribuables très fortement imposés, généralement au-delà de 41% et pour les contribuables ayant une imposition supérieure à 10 000 €.

Mais au-delà des avantages fiscaux que ces dispositifs peuvent procurer, il s’adresse également aux investisseurs sensibles à un investissement patrimonial et hautement qualitatif et amateurs de belles pierres, avec des biens d’exception.

Chez Netinvestissement, nous privilégions, dans le cadre de la Loi Malraux et du dispositif Monuments Historiques, les centres villes historiques des métropoles de province et des communes ayant un passé marqué.

Conclusion

Vous avez certainement compris à travers ce guide, chers lecteurs, que les dispositifs fiscaux Malraux et Monument Historique présentent pour chacun d’entre eux des avantages considérables aussi bien en termes de réduction fiscale que d’acquisition immobilière de qualité.

Il n’est pas si simple de départager les deux dispositifs fiscaux, tant ceux-ci, même s’ils sont basés sur des actifs assez similaires, présentent des caractéristiques différentes. Les réductions fiscales correspondantes, leurs conditions et caractéristiques respectives, les actifs immobiliers et leur localisation.

Si aujourd’hui le dispositif Malraux semble être plus démocratisé que le Monument Historique, la solution la plus adaptée s’étudie au cas par cas et il n’y a pas de solution correspondante à tous les investisseurs, mais au contraire une ou plusieurs solutions correspondantes à chaque investisseur.

A cet effet, nous vous encourageons vivement à solliciter l’ un de nos chefs de projets patrimoniaux qui sera le plus à même de vous proposer une solution sur mesure et parfaitement adaptée à votre situation, à vos besoins et à vos objectifs patrimoniaux.

À propos de l'auteur

Pierrick Brillaud , Chef de Projet Patrimonial

Après un Master Grande École spécialité Banque/Assurance à l'ESC Rennes, Pierrick Brillaud débute sa carrière au sein de la banque de gestion privé 1818. Par la suite, il intègre le Groupe Crédit Agricole en tant que Conseiller Privé. Durant cette expérience, Pierrick gère et développe un portefeuille de plus de 600 clients patrimoniaux.

Privilégiant une structure plus dynamique et convaincu de la nécessité de moderniser le conseil en patrimoine, il décide d’intégrer l’équipe de Net-investissement en tant que chef de projet patrimonial en septembre 2018.

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