Mis à jour le 21/04/2023

Loi Malraux 2023 : comment défiscaliser en investissant dans l'ancien ?

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine
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Créée et instaurée en 1962 par André Malraux, la loi Malraux vise non seulement à compléter la législation sur la protection du Patrimoine Historique et esthétique Français mais aussi, à conserver l'intégrité des quartiers historiques en favorisant et en facilitant la restauration immobilière.

Véritable véhicule de défiscalisation très puissant et offrant une protection à moyen et long terme, la loi Malraux offre ainsi aux investisseurs la possibilité de réaliser des investissements immobiliers localisés dans des centres-villes historiques en vue de les réhabiliter (ou devrais-je dire de les faire réhabiliter car ne n’est pas vous qui vous en chargerez directement).

Dans ce guide rédigé pour vous, nous revenons sur les avantages de ce mécanisme d’investissement à la fois immobilier et défiscalisant.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Qu'est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux a pour objectif de protéger et restaurer le patrimoine immobilier historique Français.

André Malraux, alors ministre d’État chargé des affaires culturelles, crée et fait voter cette loi le 4 août 1962.

La loi qui porte son nom, offre en effet aux investisseurs une réduction d’impôt conséquente, pouvant aller jusqu’à 30% des travaux réalisés dans la limite de 400 000 € étalés sur 4 ans consécutifs, et ce, en réhabilitant un bien immobilier d’exception situé en secteur patrimonial sauvegardé et en s’engageant à le mettre en location pendant 9 ans au titre de résidence principale du locataire.

La loi Malraux s’adresse donc plutôt aux contribuables qui sont redevables d’au moins 20 000 € d’impôts par an mais son impact fiscal est aussi conséquent que pérenne tout en permettant ainsi de financer une part significative de l’opération immobilière grâce à ses impôts.

2. Les conditions d'éligibilité à la loi Malraux :

Pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Malraux, il faut évidemment être fiscalement domicilié en France et, et bien que cela ne soit pas une obligation légale, l’accessibilité à cette loi est plutôt réservée aux contribuables lourdement fiscalisés.

Les zones éligibles à la loi :

La loi Malraux, étant donné ses critères drastiques, ne peut être réalisée dans n’importe quel secteur.

Pour en bénéficier, l’investissement doit être situé soit dans un Périmètre préservé.

Ce périmètre est essentiellement situé en cœur de ville c’est-à-dire dans un site patrimonial remarquable (SPR) qui regroupe les anciennes ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) et les anciennes aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).

Elle peut également s’appliquer à des immeubles situés dans un site patrimonial remarquable uniquement concerné par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dans un secteur sauvegardé, dans des quartiers anciens dégradés (QAD), dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU).

Pas d’inquiétude, si vous ne savez pas quelle zone est ou non éligible, votre chef de projet patrimonial chez Netinvestissement lui le sait et si le dispositif Malraux a un intérêt et une cohérence fiscale pour vous, ce dernier a accès à un très large choix de programmes éligibles partout en France, entièrement vérifiés et validés en amont par des avocats, des notaires et des architectes dument habilités à faire valider l’éligibilité du bien immobilier au dispositif Malraux.

Les types de travaux éligibles

Le dispositif fiscal est très réglementé, il s’applique seulement si les conditions suivantes sont respectées :

  • L’investissement immobilier devra se faire dans des secteurs historiques spécifiques et de qualité, les travaux devront notamment être suivis et validés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).
  • Les travaux effectués doivent être dits : de réparation, d’entretien et d’amélioration, de reconstitution de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logements entiers, dans le respect d’un cahier des charges strict détaillé dans le texte de loi.

Les biens immobiliers éligibles au Malraux sélectionnés par les équipes de Netinvestissement ont tous été préalablement vérifiés et validés par des avocats et notaires dument habilités.

Les plafonds de dépenses éligibles

Le montant maximum des dépenses pour travaux de rénovation est 400 000 € de travaux éligibles. Les travaux peuvent être étalés sur une durée maximum de 4 ans.

Bon à savoir : Un secteur sauvegardé doit présenter un caractère historique, esthétique ou, de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un bien immobilier.

Une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager est définie autour des Monuments Historiques et dans les quartiers, sites et espaces à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthétique, historique ou culturel.

3. Les avantages et les inconvénients de la loi Malraux

En tant qu’investisseur dans un dispositif fiscal Malraux, vous bénéficiez d'une réduction d'impôts qui est calculée sur le prix des travaux de réhabilitation et, dont le montant varie selon l'emplacement du bien immobilier : secteur sauvegardé ou ZPPAUP.

De même, chaque copropriétaire peut bénéficier de la réduction d’impôts pour les travaux effectués dans les parties privatives et au prorata des tantièmes de copropriété dans les parties communes du bien immobilier. Là encore, votre chef de projet vous expliquera tout cela dans le détail, pas de panique.

Les avantages fiscaux pour les propriétaires

La loi Malraux fonctionne à la fois comme une incitation à investir dans « la vieille pierre historique » française et comme un dispositif de défiscalisation immobilière. Le contribuable peut donc réduire fortement son imposition tout en se constituant un patrimoine immobilier.

La loi Malraux offre en outre à l’investisseur une forte réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 100 000 € par an.

En effet, pour rappel, le plafond des travaux ouvrant droit à réduction d’impôts est de 400 000 € échelonnés sur 4 ans.

A l’inverse des investissements dans le neuf, la réduction d’impôt Malraux commence dès le début des travaux et non à l’achèvement de l’immeuble (comme pour le dispositif Pinel par exemple).

À SAVOIR : Le dispositif Malraux n’impose pas de limitation de ressources des locataires, ni plafond de loyers ; comme la Pinel l’exige. Le propriétaire peut donc fixer librement son loyer et choisir des locataires avec des revenus non plafonnés.

Par ailleurs, comme pour tout investissement immobilier locatif, vous pourrez également déduire de vos revenus fonciers les intérêts d’emprunts et les frais assimilés.

Enfin et cerise sur le gâteau, le législateur n’a pas intégré le dispositif Malraux dans le plafond des niches fiscales qui limite les réductions d’impôts à 10 000 € par an.

Vous pourrez donc réaliser votre investissement Malraux et bénéficier des autres réductions d’impôts.

Les avantages pour la sauvegarde du patrimoine

La loi Malraux permet de préserver, de restaurer notre patrimoine immobilier historique, de le mettre en valeur tout en offrant d’une réduction d’impôt à l’investisseur.

Cette loi permet également d’augmenter l’offre locative qualitative en cœur de ville, qui manque souvent cruellement.

Les inconvénients de la loi (difficulté de trouver des projets éligibles, coût élevé des travaux, etc.)

L’offre éligible est assez restreinte. En effet les secteurs patrimoniaux imposés et délimités par la loi réduisent le volume des biens éligibles au dispositif.

De plus, le prix des opérations, souvent important compte tenu de la qualité historique du bâti et du haut niveau des travaux de rénovation peut également être un frein pour certains investisseurs.

Enfin, l’obligation légale de conserver le bien pendant au moins 9 ans (travaux + engagement de location) peut également être un frein pour certain(e)s.

4. Les modalités de défiscalisation en loi Malraux

Le Taux de réduction d’impôt Malraux dépend de la localisation, du secteur de l’immeuble :

  • 30 % pour les sites patrimoniaux remarquables faisant l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur.
  • 22% pour les sites patrimoniaux remarquables couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine.
  • 22 % pour les opérations de restauration d’immeuble déclarées d’utilité publique (Code de l’urbanisme : L.313-4).

5. Les exemples concrets d'application de la loi Malraux

Réductions d'Impôts

Investissement Immobilier

200 000€

275 000€

Montant des travaux

100 000€

150 000€

Travaux réalisés sur 1 an

Réduction : 30 000€ l'année 1

Réduction : 45 000€ l'année 1

Travaux étalés sur 2 ans

Réduction : 15 000€/ an

Réduction : 22 000€/ an

Exemple de projets de rénovation ayant bénéficié de la loi Malraux :

Pour vous donner une idée du niveau de qualité des travaux de rénovation et des prestations, vous trouverez ci-dessous une présentation succincte de l’ensemble des travaux effectués sur un petit immeuble en plein cœur de Nantes avec des photos de la réalisation une fois terminée.

Nantes | La CIR Malraux en VIR | NANTES 17, rue de la Verrerie | Juillet 2018

Livraison : 11 juillet 2018 | 10 appartements | Du T1 au T2 duplex | 460 m2 habitables

Les travaux réalisés :

  • Ravalement de l’ensemble des façades sur rues par hydrogommage, remplacement ou retaille des pierres selon nécessité
  • Piquage des enduits sur la cour intérieure et mise en œuvre d’un enduit à la chaux
  • Révision des charpentes et des couvertures, révision ou remplacement des éléments en zinc
  • Restauration à l’identique des garde-corps en ferronnerie ouvragée, réfection de la grille d’entrée en fonte
  • Restauration ou remplacement à l’identique des menuiseries extérieures
  • Réfection complète des réseaux
  • Aménagement et décoration des parties communes par un architecte d’intérieur, conservation des sols carrelés de belle facture
  • Restauration des escaliers et de leurs mains courantes en bois débillardé
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  • Restauration des éléments patrimoniaux remarquables : corniches, rosaces, cheminées…
  • Appartements restaurés avec une sélection rigoureuse des matériaux pour les sols, murs, menuiseries
  • Restauration et vitrification des parquets, restauration des menuiseries en bois (cimaises et stylobates, panneaux bois d’habillage, portes et chambranles)
  • Aménagement des cuisines : meubles hauts et bas, plans de travail, plaques vitrocéramique et hottes aspirantes
  • Aménagement des salles de bain : intégration de meubles vasques, placards bas, miroirs avec luminaires décoratifs, sèche-serviettes
  • Aménagement paysager de la cour intérieure et conservation des arbres existants
  • Aménagement d’un local pour les bicyclettes
  • Accès sécurisé par visiophone
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En résumé...

Si vous faites partie des contribuables français les plus lourdement fiscalisés (au-dessus de 20 000€ d’impôts par an), que vous souhaitez réduire et optimiser votre pression fiscale tout en investissant dans de l’immobilier de prestige en cœur de grandes villes historiques françaises, alors le dispositif Malraux a certainement tout son intérêt pour vous.

Cela étant dit, et comme nous l’avons indiqué dans ce guide, il semble périlleux voire très risqué d’envisager investir et réaliser une telle opération seul(e). Nous ne saurions donc trop vous conseiller que de bien vous faire accompagner afin d’éviter les pièges, les erreurs ou pire… un redressement.

Pour cela, nos chefs de projet se tiennent à votre disposition chez Netinvestissement pour vous accompagner et vous aider à réaliser cet investissement Malraux dans les meilleures conditions.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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