Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?

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Franck Fargerelle
Par Franck Fargerelle
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L’article « Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Sommaire

1. Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Vous recherchez une solution de placement proposant des rendements intéressants sur du court terme (9 mois à 24 mois) ? Le crowdfunding immobilier (financement participatif immobilier en français), ou immobilier participatif, est peut-être fait pour vous.

Ce type de placement d’un nouveau genre, arrivé en France il y a quelques années (2011), est soumis à la règlementation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette solution, impliquant forcément une notion de « risque » différente, génère des gains pouvant aller de 8% à 12% et ne dépend pas de la bourse, mais plutôt du marché immobilier. Faisons donc le point sur ce placement novateur.

2. Qu’est-ce que le financement participatif immobilier ?

Tout d’abord, sachez que la mécanique d’investissement n’est pas nouvelle car elle existait déjà sous d’autres formes auparavant (convention de croupier, ou opération de co-investissement en promotion immobilière par le biais de fonds professionnels spécialisés, etc..) et que depuis l’avènement du web participatif, l’accès et le fonctionnement se sont démocratisés au point de rendre accessible ce type de placement à partir de 1000 Euros, et surtout, de faciliter l’investissement par le biais du financement participatif, appelé Crowdfunding.

C’est une opération de co-investissement avec un ou plusieurs promoteurs immobiliers sur un ou plusieurs programmes qui peuvent être de logements, de bureaux, de locaux commerciaux ou de logements sociaux. Cet investissement est limité dans le temps : il a une période de souscription ainsi qu’une échéance. Il est accessible pour une personne physique et également pour une personne morale. Un chef d’entreprise peut donc très bien utiliser le crowdfunding immobilier pour placer sa trésorerie d’entreprise.

3. Quel est le mécanisme du crowdfunding Immobilier ?

Un promoteur immobilier doit en premier lieu, pour se lancer dans un programme de construction (promotion), immobiliser des fonds propres, environ 20% du montant total du programme. Ces fonds propres seront donc bloqués jusqu’à la livraison du programme et la vente du dernier lot. Ce qui représente pour le promoteur un investissement conséquent qui le limite sur sa capacité à pouvoir s’engager sur plusieurs programmes car les fonds propres d’une société ne sont pas illimités.

Grâce à ces fonds propres, il va pouvoir aller financer son opération auprès d’une banque par un crédit. Il faut savoir qu’aucune banque ne finance de projet à 100% et que l’immobilisation de fonds propres est la condition sinequanone à la réalisation d’un programme de promotion.

Donc, une fois que le promoteur a acheté le foncier (terrain), qu’il a obtenu toutes les autorisations nécessaires (purge), qu’il a fait travailler l’ensemble de ses équipes dédiées à la préparation d’un programme de promotion (juristes, architectes, analystes), il rentre dans la phase de prévente et de construction.

Et là, la pierre angulaire de la rentabilité d’une opération de promotion apparaît, qui consiste pour le promoteur à pouvoir mobiliser ses équipes sur un autre programme afin de les rentabiliser. Ce qui implique de la part du promoteur une certaine envergure car celui-ci se doit d’être constamment engagé dans des opérations de promotion afin de dégager du chiffre d’affaire (volume).

Et c’est lorsque vous avez compris ce mécanisme, que vous prenez conscience que sa capacité à mobiliser des fonds propres (surface financière) sera la clé de sa capacité à s’engager sur des programmes immobiliers.

Mais voilà, chaque promoteur est limité dans cette capacité et a donc souvent recours à des financements tiers pour immobiliser des fonds propres et aller ainsi se faire financer auprès des banques par l’octroi de crédits.

Dans les différents moyens à disposition du promoteur, existe le co-financement. C’est à dire que vous rentrez en tant que co-investisseur dans le programme (plus vous rentrez tôt, plus le gain est élevé mais le risque également) soit en participant directement aux fonds propres, soit en permettant (un peu plus tard dans la vie du programme, après 50% de prévente par exemple) au promoteur de libérer ses fonds propres en les remplaçant. La contrepartie est très rémunératrice, le promoteur grignote sa marge totale (qui est de 30% généralement et vous rétribue entre 8% et 12% en fonction de la qualité du programme, de l’échéance et du moment auquel vous rentrerez en co-financement.

Retenez donc qu’un promoteur préfère rogner une partie de sa marge sur un programme et ainsi libérer ses fonds propres, afin de pouvoir partir pour un autre projet de promotion sur lequel il pourra mobiliser ses équipes et aller chercher à nouveau 30% de Taux de Rendement Interne (TRI).

Le Crowdfunding est donc aujourd’hui (avec le Fonds Professionnel Spécialisé) le moyen le plus simple de participer à ces co-investissements puisque tout est géré en amont et en aval par une plateforme dédiée à cet effet, qui rend accessible les opérations de promotion même avec des montants investis minimes puisqu’elle rassemble beaucoup d’investisseurs.


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4. Quel est le processus d’un opérateur de Crowdfunding ?

Voici les étapes :

  • 1. Réception des projets de promoteurs immobiliers
  • 2. Analyse complète & rigoureuse du dossier par son comité de sélection (interne)
  • 3. Proposition et accès à ses distributeurs (Netinvestissement) des projets retenus
  • 4. Collecte les fonds
  • 5. Mise à disposition des fonds au promoteur
  • 6. Remboursements des fonds + intérêts aux investisseurs

La durée moyenne d’une collecte de fonds, allant de la soumission du dossier de demande de financement par le promoteur au virement définitif des fonds sur le compte de la société de projet se situe autour d’un mois et demi.

5. Quels sont les risques de l’immobilier participatif ?

Voici avant tout les informations légales concernant les risques qui doivent figurer sur les fiches descriptives des solutions qui vous sont proposées :

  • Illiquidité de l'investissement durant la vie de l’opération,
  • Risque de dépassement de la durée d’investissement,
  • Risque de perte en capital,
  • Risques liés aux actifs immobiliers : l'équilibre économique du projet est soumis aux risques liés à la détention, à la construction et à la commrcialisation d'actifs immobiliers.

Mais comme tous les placements qui existent en dehors des livrets bancaires et des fonds Euros qui possèdent une garantie du capital, ce sont des informations obligatoires et génériques. Nous vous proposons donc chez Netinvestissement de partager notre grille d’analyse concernant ce type d’offre et de vous donner notre avis.

Avant tout, il faut s’assurer que l’établissement qui vous propose le Crowdfunding Immobilier (Plateforme ou Société de Gestion) possède les autorisations nécessaires délivrées par l’Autorité des Marchés Financiers.

Ensuite, chez Netinvestissement, nous nous intéressons au savoir-faire des équipes composant la société (dirigeants, équipes de recherche et d’analyse) afin d’évaluer leur degré d’appétence et de compétence pour ce type de projet. Il est très difficile de s’improviser promoteur immobilier et cette expertise demande souvent des années d’expérience dans le domaine, surtout lorsque votre savoir-faire est la sélection de programmes immobiliers.

Ensuite, nous vous sensibilisons sur le projet sélectionné et vous rappelons d’adopter un raisonnement d’investisseur, à savoir ne pas vous « prendre » pour l’acquéreur potentiel du programme en vous disant : « moi, je ne l’achèterai pas pour moi ». Ce type de raisonnement est une erreur car les seules questions à se poser sont :

  • Y’a t’il une demande pour ce type de bien ?
  • La construction est-elle de qualité ?
  • Les biens sont-ils au prix du marché ?

Si vous avez une réponse à chacune de ces 3 questions, la seule chose qui pourrait présenter un risque pour que le programme ne se commercialise pas entièrement serait une grave crise immobilière (et dans ce cas, l’ensemble de vos placements seraient impactés, même le fonds en Euros) et encore, les programmes se commercialisant dans une période courte, l’inertie d’une crise et la taille de ce genre de programmes (entre 30 et 100 lots en général) seraient déjà des soupapes de sécurité.

Vous pourriez avoir une rentabilité rognée dans la majeure partie des cas mais de là à perdre votre capital d’investissement, il faudrait n’avoir obtenu que des non aux 3 questions primordiales à se poser avant d’investir.

6. Quels sont les rendements escomptés ?

Voici une des raisons pour laquelle nous avons intégré ce type d’offre chez Netinvestissement. Les gains espérés peuvent aller de 6 à 12 % annuels, pour une période de 9 à 24 Mois. Tout ceci sans dépendre de la bourse ni même d’instruments financiers complexes, mais simplement sur le marché immobilier avec toute la transparence nécessaire.

Conclusion

Le crowdfunding immobilier est une solution que nous préconisons chez Netinvestissement car elle tend à se démocratiser et nous pensons qu’elle sera beaucoup plus utilisée dans les années à venir.

Comme pour le secteur des SCPI il y a 20 ans, ce genre de placement rencontre les freins de la nouveauté et pourtant, lorsque vous analysez l’offre dans un processus stricte et rigoureux, le risque n’est pas plus élevé que sur d’autres classes d’actifs qui sont rentrées dans les mœurs des épargnants.

Contactez votre conseiller Netinvestissement qui saura sélectionner pour vous les partenaires et les programmes qui présentent le meilleur ratio risque / rentabilité.

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À propos de l'auteur

Franck Fargerelle , Directeur Stratégie entreprise

Franck Fargerelle débute sa carrière dans le secteur immobilier à la fin des années 90. En 2000, il intègre la Banque Cortal Consors en tant que conseiller financier avant d’occuper le poste de Directeur Commercial. En 2006, il intègre Fidelity AM, la plus importante société de gestion de fonds indépendante au monde où il y entre en tant que Directeur Associé sur le marché Français spécialisé dans la distribution de fonds d’investissements. En parallèle, Franck est également chargé d’enseignement à Science-politique. Après 10 ans passés chez Fidelity il décide de rejoindre Netinvestissement en s’y associant afin d’y créer l’entité Corporate par le biais de Netinvestissement Entreprise.

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