La défiscalisation immobilière dans l'ancien

Défiscalisation locative dans l'ancien

Le propriétaire d’un bien immobilier ancien peut déduire de ses revenus fonciers toutes les dépenses occasionnées par les travaux de rénovation afférents à son bien liés (si les dépenses génèrent un déficit foncier). En effet depuis 1993, les propriétaires entreprenant des travaux de rénovation sont en droit d’imputer ces dépenses (seulement si elles concernent des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration du bien) sur leurs revenus globaux.

Ces dépenses ne doivent concerner que les locaux d’habitation car celles concernant les travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction ne sont pas considérées comme aptes à ouvrir droit à cet avantage fiscal. Une clause indique par ailleurs qu’afin de pouvoir bénéficier de cette imputation sur le revenu global, le propriétaire doit louer l’immeuble pendant au moins trois ans.

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Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

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La loi Pinel dans l'ancien (anciennement Duflot et Scellier)

Si de manière générale la loi Pinel concerne surtout le neuf, il est cependant possible de bénéficier d’avantages liés à cette loi pour l’ancien, à condition que le bien soit à rénover. Lors de l’acquisition d’un logement ancien en Loi Pinel, le principe est de faire le choix d’un logement ne correspondant pas aux critères de salubrité minimales requises (selon les 15 rubriques listées dans l’arrêté datant du 19 décembre 2003 ci-dessous) et, bien entendu, d’y réaliser des travaux de rénovation afin de répondre aux normes en vigueur.

Les 15 critères indiqués dans l’arrêté du 19 décembre 2003 concernant l'investissement locatif dans l'ancien :

1. Composition du logement : nombre et nature des pièces principales et des pièces de service ; surface habitable et hauteur sous plafond au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation ;

2. Etat général du gros oeuvre ;

3. Etanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement ;

4. Etat de la toiture et de la charpente ;

5. Etat des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse ;

6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d'accessibilité ;

7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l'amiante ;

8. Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles ;

9. Gaz : sécurité et état général ;

10. Etat des réseaux d'eau : alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations ; évacuation des eaux usées et des eaux vannes ;

11. Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : w.-c., baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude ;

12. Etat de la cuisine : existence d'une cuisine (ou coin cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson ;

13. Dispositif de chauffage : description et état général ; adaptation aux caractéristiques du logement ; dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion ;

14. Dispositifs de ventilation et d'ouvertures : description et état général ;

15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage.

L’investisseur lors de l’acquisition du bien, doit fournir avec l’état descriptif, une attestation délivrée par un professionnel pourvu d’une assurance responsabilité civile (contrôleur technique, technicien de la construction qualité, indépendant d’entreprise réalisant les travaux de rénovation…) certifiant que le logement ne correspond pas aux critères de décences définis par le décret du 30 Janvier 2002. Les travaux réalisés et le logement remis aux normes permettent alors de prétendre aux avantages de la loi Pinel.

La loi Borloo dans l'ancien

Le Borloo "ancien", en place depuis le 1er janvier 2006, prend le relais du dispositif appelé Besson. Ce dispositif s'adresse aux investisseurs dans l'immobilier ancien seulement, qui s'engagent à mettre leur bien en location, non meublé, pendant une durée minimale de 6 ans, voire de 9 ans si les travaux ont obtenu un conventionnement de l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Le logement en lui même doit faire l'objet d'une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) qui détermine s'il entre dans la catégorie "intermédiaire" ou "social".

Ce document fixe aussi la durée de la location : 6 ans pour un logement dont les travaux n’ouvrent pas droit à des déductions fiscales ; 9 ans si c'est le cas. La convention peut être renouvelée tous les trois ans. Sans ce cautionnement, l'investisseur ne peut pas prétendre au dispositif.

L'amortissement fiscal sur les revenus fiscaux est de 30 % pour un logement intermédiaire et, depuis la loi Boutin de février 2009, de 60 % pour un logement social, contre 45 % auparavant. Ce dispositif convient plutôt à des contribuables appartenant aux tranches d'imposition les plus élevées. Contrairement au Borloo "populaire", le profil du locataire est plus large : membre du foyer fiscal du propriétaire, ascendant ou descendant du propriétaire ou d'un des membres du foyer fiscal du propriétaire. Cependant, ces personnes ne peuvent pas se soustraire aux plafonnements des ressources et du loyer.

La loi Malraux dans l'ancien

La loi Malraux pour terminer, permet de faire l’acquisition d’un bien immobilier ancien placé par arrêté préfectoral en ZPPAUP (Zone de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager) dans le but de le restaurer. Cette acquisition est cependant soumise à de multiples conditions car, d’une part la location doit être nue et à titre de résidence principale pendant une durée minimum de 6 ans à un locataire n’appartenant pas au cercle familial, d’autre part tous les travaux engendrant la restauration doivent être conformes aux normes imposées par le ministère de la culture et faire l’objet d’une autorisation spéciale.

Le respect de ces règles permet au propriétaire du bien, de déduire toutes les dépenses de restauration de ses revenus fonciers durant la durée des travaux (en plus de toutes les charges normalement déductibles des revenus fonciers tels que les frais de gestion, la taxe foncière, les assurances…). Enfin, le déficit foncier généré devient imputable, sans limite, sur le revenu global (intérêts déductibles à hauteur des loyers, l'excédant est reporté sur les 10 années suivantes).

Une autre façon d'investir dans l'ancien : les résidences de services

Le marché secondaire regroupe l’ensemble des biens immobiliers de résidences de services (tourisme – étudiant – affaire – senior/EHPAD) à la vente en temps réel. Ces produits présentent de nombreux avantages :

• Ce sont des résidences de services en exploitation
• La rentabilité est très intéressante : de 4,5% à 5,5% selon les résidences
• Les meilleurs gestionnaires du marché proposent ces produits
• Vous avez une visibilité totale sur l’opération grâce au bail commercial

Pour conclure, les règles imposées par les travaux de rénovation d’un bien sont plus drastiques et peuvent effrayer les particuliers qui ne sont pas du métier ou qui n’ont aucun conseil dans ce domaine. En revanche, si le bien acheté est choisi judicieusement et que les travaux de rénovation sont bien estimés et bien réalisés, les rendements locatifs peuvent être bien plus intéressants offrant une meilleure revalorisation des immeubles lors de la revente.