Comment investir dans un immeuble de rapport ?

Visa expert

L’article « Comment investir dans un immeuble de rapport ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Par Karl Toussaint du Wast - Vu 20810 fois

Quel investisseur confirmé ou profane n’a jamais rêvé un jour de posséder un immeuble ? Marcher dans la rue ou passer en voiture et se dire : "cet immeuble m’appartient".

L’immeuble de rapport est en effet un actif convoité, désiré et qui fait souvent fantasmer. Et, contrairement, aux idées reçues, les immeubles de rapport ne s’adressent pas qu’aux riches propriétaires fonciers. Vous le découvrirez en lisant ce guide, il est possible d’acquérir un immeuble pour le prix d’un appartement…

Mais comment bien investir dans un immeuble de rapport ? Comment faire pour éviter de se tromper ? Quels sont les pièges à éviter et les réflexes à avoir pour réussir ce type d’investissement ? Ce guide devrait vous y aider.

defiscalisation immobiliere

Immeuble de rapport : rappel des fondamentaux

Avant même de vous lancer dans l’étude d’un tel projet, je vous invite à vous demander pour quelle(s) raison(s) vous souhaitez acquérir un immeuble ?

Si ce n’est que pour une raison d’égo ou d’auto satisfaction, je vous laisse seul(e) juge de cette décision. Si en revanche, c’est l’intitulé même du propos qui vous a interpelé : « immeuble de rapport » alors nous pouvons commencer le travail d’étude ensemble.

Comme son nom l’indique, un immeuble de rapport doit donc servir un bon…. Rapport locatif.

► 1. Le rendement

En 2014/2015, compte tenu des couts d’entretien, des impôts fonciers, des assurances et des loyers pratiqués en général, un immeuble de rapport peut être étudié s’il sert au moins 7 à 8% de rendement ; à fortiori si vous avez recours à un prêt bancaire pour l’acquérir.

Pour faire vos calculs : une bonne opération d’investissement dans un immeuble de rapport (d’un point de vue strictement financier) doit, idéalement être auto-financé ; c’est-à-dire que les loyers perçus doivent couvrir les échéances de prêt ainsi que les différents frais de fonctionnement

Exemple :
Un immeuble de rapport est acquis, frais de notaire inclus 250 000 €
Mensualité à rembourser à la banque : 1540 € (sur la base d’un prêt classique sur 20 ans à 4,20%)
Taxe foncière + assurance : 1200 € / an
Soit une charge financière de 1640 € / mois

L’immeuble doit donc vous servir, idéalement, des loyers correspondant au moins à 1640 €/mois. C’est-à-dire un rendement de 7,8% environ.

Voilà donc votre objectif de rendement, si vous envisagez d’acquérir ce bien à crédit et sur une durée de financement de 20 ans (il vous faudra bien évidemment un rendement supérieur si vous souhaitez réduire la durée du financement et garder une opération auto-financé).

J'en profite


immeuble2

2. L’emplacement

Non, non et non, un immeuble de rapport comme tout bien immobilier locatif d’ailleurs ne DOIT pas obligatoirement être acheté près de chez vous pour être un bon investissement.

Pourtant, en France, nous constatons un paradoxe fort entre attentes de rendement chiffrée et cahier des charges exigé en matière d’emplacement : les Lillois veulent acheter à Lille, le lyonnais à Lyon, le Bordelais à Bordeaux etc… sans que jamais d’aucun ne se demande plutôt ou il vaut mieux investir en France.

Choisir soigneusement son emplacement ne signifie pas acheter près de chez soi, mais bel et bien trouver le « meilleur » ratio entre le prix d’achat, le potentiel locatif (qui déterminera le rapport locatif) et bien évidemment le potentiel effectif de location pérenne dans le temps.

Ainsi, un investisseur affectif achètera à Bordeaux parce qu’il habite lui-même à Bordeaux et n’aura un rendement que de 5 à 6% alors qu’il aurait pu acheter un immeuble très bien situé en plein centre de Châtellerault par exemple et avoir un rendement de près de 10% avec un risque locatif tout à fait maitrisé.

Si vous voulez réaliser un bon investissement immobilier locatif, privilégiez donc l’objectif à l’affectif.

Peu importe si l’immeuble est situé à 300 kilomètres de chez vous, pourvu que le produit soit de qualité, bien situé et que la zone géographique soit propice à vous assurer une pérennité de locataires.

C’est une idée reçue que de croire que vous vous en occuperez s’il y a un problème. Vous n’avez pas le temps. Confiez le bien en gestion à un professionnel local qui saura bien mieux que vous le gérer et s’en occuper.

Bien sûr cette phrase n’est pas à prendre en compte si vous êtes : retraité, professionnel de l’immobilier vous-même, ou que vous avez beaucoup de temps devant vous.

Les règles du choix de l’emplacement restent les mêmes ensuite comme pour n’importe quel bien immobilier avec une précision importante puisqu’il s’agit ici de trouver un bien rentable.

Privilégiez soit les hyper centres villes de petites villes ou les périphéries en croissance des grandes villes de Province. En 2015, il n’est pour ainsi dire plus possible de trouver un immeuble en plein centre-ville d’une grande ville de Province qui serve un rendement de 7 à 8%, mais vous pouvez toujours chercher…

J'en profite


Immeuble de rapport : les charges et autres surprises

Ça y est, vous voilà enfin propriétaire (à crédit peut être…) d’un bel immeuble de rapport en pierre. Le rendement est bon et les loyers des 5 appartements qui le compose tombent régulièrement, sans souci… ou presque car vous avez omis un petit détail en l’achetant.

Vous en êtes le propriétaire et c’est donc à vous et à vous seul que revient le plaisir, la joie et le privilège de supporter l’ensemble de toutes les charges d’entretien et notamment :

  • Le ravalement de façade
  • La toiture
  • La cage d’escalier
  • Les mises aux normes
  • L’électricité dans les parties communes
  • Etc, etc etc

investir-dans-limmobilier

Ces charges tombent évidemment quand vous ne vous y attendiez pas et sont surtout importantes en cout puisque vous en supportez la totalité. Il est donc important de bien provisionner ces frais dans votre plan de financement, au risque de vous retrouver dans l’obligation de devoir vous acquitter de sommes importantes.

Vous êtes donc le seul propriétaire de tout l’immeuble et sauf si vous avez fait le choix de prendre un syndic (cas assez rare pour les petits immeubles) c’est donc à vous qu’incombe la responsabilité du bon entretien de l’immeuble et du bâti. Or, n’oubliez pas qu’un bien immobilier non entretenu s’use prématurément. Veillez donc bien à l’entretenir et à suivre votre investissement.

Avis de pro : renseignez vous bien avant d’acheter. Demandez toutes les factures et justificatifs des travaux qui ont été effectués récemment et si vous n’êtes pas un spécialiste des toitures, n’hésitez pas à débourser quelques centaines d’euro pour mandater un expert qui vous donnera un avis sur l’état de la toiture ; au risque de devoir payer beaucoup plus une fois que vous aurez acheté.

Le rendement « affiché » n’est pas tout ; gare au marché locatif local

Il n’est pas rare encore de voir sur des sites d’annonces en ligne des intitulés du type « potentiel locatif de 10%, possibilité de louer à 9% de rendement etc ». Méfiez-vous de l’annonce et faites votre avis par vous-même. Allez visiter les agences immobilières locales, levez les yeux aux alentours pour voir si beaucoup d’appartements arborent un panneau « à louer ».

Enfin, nous ne saurions trop vous conseiller de demander conseil à un professionnel pour peu que vous ayez préalablement vérifié qu’il soit bien indépendant (et donc moins tenté de vous vendre le seul bien qu’il ait en ce moment…)

Conclusion

Comme pour tout investissement locatif, l’immobilier de rapport doit s’aborder de façon pragmatique et objective. Privilégiez le rendement et l’emplacement d’un point de vue du potentiel de marché locatif plutôt que sur la base de critères affectifs ou subjectifs.

Enfin, tâchez de monter votre opération financière de sorte que les loyers que vous percevrez couvrent vos couts et charges financières.

J'en profite

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

Découvrir son profil

Sur le même sujet

  • Qu'est-ce que la Garantie des Loyers Impayés (GLI) ?
  • Investissement en location meublée : les 5 astuces mal connues mais efficaces
  • Investissement locatif : comment investir dans les grandes villes ?
  • Résidence étudiante gérée : pourquoi cet investissement est-il si demandé ?
  • 10 questions à se poser avant d’investir dans l’immobilier
  • Les motivations qui poussent les français à réaliser un investissement locatif
Voir tous nos articles

Nos articles les plus lus

Voir tous nos guides